کلاهبرداری در ثبت املاک

کلاهبرداری در ثبت املاک، بدون رد حق غیر، از جمله جرایم علیه اموال می‌باشد .در قانون، احترام به حقوق افراد، اصلی پیش فرض و ضروری است. که رعایت آن نظم اجتماعی جامعه را درپی خواهدداشت. از این رو احترام به حقوق مالی برای همگان لازم الاجرا می‌باشد.گاهی اوقات براساس شکل گیری رابطه دینی بین افراد، مدیون برای اطمینان خاطر طلبکار خود، مالی را به عنوان رهن و وثیقه و یا به صورت معامله با حق استرداد به او می‌دهد، تا درصورتی که نتوانست طلب خود را با مراجعه به مدیون وصول کند، بتواند از محل فروش مال مرهونه به طلب خود برسد.

حق رهنی که برای طلبکار ایجاد می‌شود باید محفوظ گردد و نباید مال از دسترس او به نحوی خارج گردد که متضرر شود. درصورتی که شخص مدیون، تقاضای ثبت مال مرهونه را بدون قید حق رهنی و یا حق طلبکار در معاملات با حق استرداد داشته باشد، بر اساس شرایطی که در قانون ثبت بیان شده تحت عنوان جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر می باشد و مستوجب مجازات خواهد بود.

ماهیت حق رهنی و معامله با حق استرداد

حق رهنی، درجه ای ضعیف تر از حق مالکیت می باشد، که به موجب عقد رهن، بین مدیون و طلبکار منعقد می‌شود. این حق، موجب مالکیت برای طلبکار نمی‌شود، بلکه حق مالکیت مالک عین را در مورد تصرفات مادی و حقوقی محدود می کند.
این به خاطر تاکید قانون برای حفظ حق طلبکار می‌باشد. در رهن، برای شرط صحت آن، باید موضوع عین باشد و منقول و غیرمنقول بودن مال تفاوتی ندارد.از طرفی رهن دادن منفعت و یا حق(انتفاع و ارتفاق و شفعه) شرط صحت رهن نمی‌باشد. معامله با حق استرداد یکی از مواردی است که در دو معنی در قانون مدنی و قانون ثبت تعریف شده است.

اگر قواعد قانون مدنی بر معامله با حق استرداد حاکم باشد، معامله مذکور بیع شرط نام دارد و بر اساس این قانون برای طرف منتقل الیه حق مالکیت ایجاد می‌شود .درواقع در این معامله شخص منتقل الیه حق مالکیت بر عین معامله را خواهدداشت، ولی این حق تا مدت معینی متزلزل خواهد بود. چرا که بایع تا مدت مقرر حق فسخ معامله را خواهدداشت.

البته براساس قانون ثبت کلیه معاملات با حق استرداد ولو آن که در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد، مشمول قوانین و مقررات راجب به معاملات با حق استرداد خواهد بود. درصورتی که در معامله بیع شرط معلوم گردد، که قصد بایع و مشتری بیع نبوده است، احکام بیع(که موجب مالکیت می‌شود)جاری نخواهد بود و احکام قانون ثبت حاکم خواهدبود.
در این مواد مال موضوع معامله، به عنوان وثیقه و رهن در نزد طلبکار خواهدبود و طلبکار جز وصول طلب از طریق مال مذکور حق دیگری ندارد و درصورتی که ملک دارای سند رسمی و یا سبق ثبت سند رسمی نباشد، طبق شرایط قانون ثبت از طریق اظهارنامه حق تقاضای انتقال رسمی ملک به خود را خواهد داشت .چه بسا که با طرح اشتباه موضوع پرونده علاوه بر صرف وقت و هزینه‌های نامتعارف و عدم اخذ نتیجه، در مظان اتهام افترا قرار گیرید.

ارکان تحقق جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر
رکن قانونی جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر

یک عمل زمانی جرم است که قانون گذار آن را جرم دانسته است و برای آن، تعیین مجازات کرده باشد. بنابراین منظور از عنصر قانونی جرم، ماده قانونی است که در آن یک جرم تعریف شده و قانون گذار برای آن جرم، مجازات تعیین کرده است. که همان اصل قانونی بودن جرم و مجازات هاست و آن اینکه باید قانون گذار موضوعی را جرم بداند تا بتوان مرتکب را مجازات کرد و با نبودن عنصر قانونی نمی توان مرتکب فعل را مجازات نمود. بنابراین این جرم در قوانین ثبت، قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس وکلاهبرداری ومجازات اسلامی توسط قانون گذار جرم انگاری شده است.

رکن مادی جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر

1. رفتار فیزیکی:

رفتار فیزیکی جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر، با ترک فعل حاصل می گردد، به این نحوکه مدیون از پرداخت دین به طلبکار خودداری می کند و یا حق طلبکار را تصدیق نمی کند. در نتیجه به سه حالت قابل تصور است؛

– درصورت تقاضای ثبت از جانب راهن و یا انتقال دهنده، موظف به قید حق مرتهن در اظهارنامه می باشد و درصورت عدم چنین فعلی، درصورتی که تا یک سال از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن و بعد از ان تا ده روز از ابلاغ اظهارنامه توسط طلبکار حق وی را ندهد.

– درصورتی که طلبکار به مدیون به موجب اظهارنامه و قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن اخطار داده باشد و درصورتی که ملک در مالکیت راهن باقی مانده باشد و تقاضای ثبت آن را کرده باشد و ظرف ده روز پس از اظهارنامه حق طلبکار را تصدیق ننماید.

– درصورتی که راهن یا مدیون ملک را منتقل کرده باشد و تا ده روز از انقضای حق استرداد و یا رهن، حق مرتهن یا انتقال گیرنده را ندهد.

2. شرایط لازم برای تحقق جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر

– راهن یا انتقال دهنده به موجب اظهارنامه ای که به منظور تقاضای ثبت می باشد، حق طلبکار را در آن قید نکند.

– یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن گذشته باشد و طلبکار به موجب اظهارنامه حق خود را مطالبه کرده باشد و ده روز از تاریخ آن گذشته باشد.

– درصورتی که مرتهن و یا منتقل الیه، به موجب قانون ثبت حق تقاضای ثبت ملک را داشته باشد و ملک به او منتقل شده باشد و راهن یا انتقال دهنده تقاضای ثبت را برای خود کرده باشد .

– شمول ماده در مورد املاکی است که سابقه ی ثبتی نداشته باشد.

3. نتیجه حاصله

با توجه به اینکه جرم مذکور از صور خاص جرم کلاهبرداری است در نتیجه مقید به نتیجه است که باید مدیون منتفع و طلبکار متضرر گردد.

• رکن مادی جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر

وجود سوءنیت فرد برای تحقق جرم مذکور لازم و ضروری است و شخص باید عامد و عالم باشد.

مجازات جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر

این جرم از صور خاص جرم کلاهبرداری است. به این دلیل که قانون عمل بدهکار را در حکم کلاهبردار قرارداده و در نتیجه مجازات کلاهبرداری اعمال می‌شود.
باتوجه به اینکه جرم کلاهبرداری در زمره ی جرایم عمومی می باشد، تعقیب کیفری آن منوط به شکایت شاکی(طلبکار) نمی‌باشد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به جرم کلاهبرداری در ثبت املاک بدون رد حق غیر

رسیدگی به جرم کلاهبرداری با توجه به مجازات آن که از نوع درجه۴می باشد و در نتیجه در صلاحیت دادگاه کیفری یک خواهدبود.