مقررات آپارتمان نشینی

به ‌دنبال گسترش شهرها و تراکم جمعیت، ضرورت آپارتمان ‌نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف «چهاردیواری اختیاری» که خاص خانه‌های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم‌ پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمع ‌های مسکونی داده است. اگرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، اما در همه مجموعه ‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به‌گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان خللی وارد نکند.

ایجاد آلودگی صوتی به ‌ویژه در ساعات پایانی شب و روزهای تعطیل، نگهداری حیوانات اهلی، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند: شست‌ و شوی خو درو یا استفاده انحصاری از مشاعات، از این گونه تجاوزها محسوب می‌شود.

یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است و مقررات حاکم بر هر یک از این دو بخش متفاوت است.

ان قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد، قسمت اختصاصی آپارتمان نام دارد. از نظر قانونی نیز، بخش‌های اختصاصی ساختمان این‌گونه تعریف شده است «قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم ‌مقام او اختصاص یابد. به علاوه، سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک آپارتمان صادر می‌شود، یکی از مستنداتی است که ان قسمت از آپارتمان را که در ملکیت اختصاصی مالک است، نشان می‌دهد و مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و… در سند مالکیت بیان می‌کند.

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک، قسمت مشترک نیز وابسته به ان منتقل می‌شود. بنابراین هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهرو‌ها یا انباری جداگانه به دیگری واگذار کند بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.

آثار تقسیم آپارتمان به قسمت ‌های مشترک و اختصاصی

تقسیم بندی ساختمان به قسمت‌ های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌تواند از حقوق مالکانه خود به ‌صورت کامل استفاده کند، اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاعی نیازمند اجازه دیگران است. به ‌طور مثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر در قسمت‌های مشترک ممنوع است. این تقسیم‌ بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک ساختمان را نیز در بر دارد.

مبنای محاسبه هزینه‌ های ساختمان

یکی از بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان ‌نشینی، چگونگی تامین هزینه‌ های قسمت‌های مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از ان است، که باید مالکان بپردازند. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تجهیزات مربوطه و نیز هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران است.

 مهمترین نکته این است که بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه‌ها را تعداد اعضای هر خانواده می‌پندارند، مساحت قسمت‌ های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است. مگر هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به ‌طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند، زیرا سهم هریک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می‌شود بنابراین هرچه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینه‌های قسمت‌های مشترک افزایش می‌یابد.

 البته این قاعده دو استثنا دارد. نخست اینکه در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک می‌تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد. دوم، درخصوص ان قسمت‌هایی از ساختمان که تنها بین چند مالک مشترک باشد، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های ان را بپردازند.

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان‌ها در شهر‌ها با مشکل عدم پرداخت هزینه‌های مشترک و به ‌اصطلاح حق شارژ رو به‌رو هستند که به لحاظ عدم‌ آگاهی آپارتمان‌نشینان از مقررات و ضوابط قانونی، این امر بعضا به مشاجره و نزاع منجر شده و پای انان را به مراجع قضایی باز می‌کند. درحالی‌که راهکار قانونی این است که در صورت خودداری مالک یا مستاجر یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می‌کند و اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهیش را نپردازد، مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، برق، گاز و … خودداری کند. منظور فقط خدمات مشترک است بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع‌کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی‌تواند ان را قطع کند، زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

اگر با قطع خدمات مشترک، باز هم هزینه پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟

 در پاسخ باید گفت: اگر مالک یا مستاجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ ‌شده علیه شخص امتناع‌کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظفند به‌ محض وصول وجوه مورد مطالبه‌یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام کنند.

در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر انچه گفته شد مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این‌گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود، محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی، او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد.

اگر مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟

 نظر مدیر ساختمان ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی کرده و رای می‌دهد که این رای قطعی است. در مواردی که خدمات مشترک قطع می‌شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستاجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

وظایف مستاجران در ارتباط با شارژ ساختمان

این امر بستگی به قرارداد بین موجر و مستاجر دارد که اگر توافق شده که موجر پرداخت کند و پرداخت نشد، مستاجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره بها کم کند، اما چنانچه قرار بر این باشد که مستاجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت.

در صورتی که نیاز به بازسازی آپارتمان در بخش اختصاصی باشد، بدیهی است با رعایت حقوق دیگران، هرگونه سلیقه‌ای قابل اعمال است. از جمله اینکه مالک این بخش می‌تواند دکور داخلی یا درب آپارتمان را متناسب با سلیقه خود تغییر دهد. به ‌طور مثال حق تعویض درب اصلی ساختمان یا پنجره ‌هایی را که در بخش نمای بیرونی ساختمان تعبیه شده است، ندارد.

در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‌توان به تجدید بنا اقدام کرد.

بهترین وکیل پرونده‌های کیفری

خدمات مشاوره حقوقی گروه وکلای مهر، تاکنون منجر به سازش بین طرفین متخاصم شده و بیش از 80 درصد از پرونده‌های اختلافی، با کمک مشاورین حقوقی گروه وکلای مهر منجر به تهیه سازش نامه گردیده است. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین و یا حضوری با بهترین وکیل پرونده‌های کیفری دارید، با گروه وکلای متخصص مهر تماس بگیرید.

دپارتمان حقوق کیفری گروه وکلای مهر