وکیل ملک در بلوار دریا

23 نوامبر 2019

بررسی شرایط قراردادهای ملکی و معرفی وکیل ملک در بلوار دریا موضوع بحث امروز است.

عقد قراردادهای ملکی یکی از عقود فرعی و تبعی اخذ تسهیلات بانکی محسوب می شود.

تقریبا در تمامی قراردادهای اعطای تسهیلات از سوی بانکها، ملک در رهن قرار می گیرد.

ترهین ملک به عنوان وثیقه بازپرداخت وام اخذ شده از بانک، به عرف و قانونی نانوشته تبدیل شده است و مصوبات شورای پول و اعتبار به آنها اعتبار می بخشد.

اما گاهی ممکن است که سند رسمی رهن و قرارداد بانکی اعطای تسهیلات از اساس باطل بوده و موجب طرح دعوا در محاکم حقوقی شود.

یکی از ده وکیل برتر دعاوی ملکی و بانکی در تهران تعدادی از این موارد را مورد بررسی قرار داده است.

اگر نیاز به خدمات وکیل ملک در بلوار دریا دارید با موسسه حقوقی مهر پارسیان تماس بگیرید.

سوالات مهم در معرفی وکیل ملک در بلوار دریا

در چه مواردی امکان ابطال سند رهنی بانکها و موسسات اعتباری وجود دارد؟
آیا فسخ و انفساخ شمال قراردادهای بانکی و اسناد بانکی هم می شود؟
جستجوی بهترین وکیل ملکی بلوار دریا و محدوده سعادت آباد چگونه است؟
به هم زدن قراردادهای ربوی بانکی چگونه ممکن است؟

انفساخ قرارداد به چه معنا است؟

🔻انفساخ قراردادها نیز یکی از مواردی است که موجب انحلال و برهم‌خوردن قرارداد می‌شود.

در انفساخ، قراردادی به‌صورت صحیحی منعقد می‌شود.

اما یک عامل قهری(بدون دخالت طرفین قرارداد) اعتبار حقوقی آن را از بین می‌برد.

در واقع، قهری‌ بودن انفساخ به این معنا است که قرارداد بدون نیاز به اراده‌ی طرفین قرارداد و به ‌صورت خود به ‌خود منحل می‌شود.

مثلاً اگر خانه‌ای به مدت دو سال اجاره داده شود و پس از گذشت یک سال خانه به هر دلیلی از بین برود و از حالت سکونت خارج شود، قرارداد اجاره منفسخ خواهد شد.

همچنین، اگر قرارداد خرید و فروش (بیع) تنظیم شود و پیش از این‌که مال به خریدار تحویل داده شود، از بین برود، قرارداد منفسخ می‌شود.

طرفین قرارداد می‌توانند در قرارداد خود انفساخ قراردادی را پیش‌بینی کنند.

مثلاً بگویند این قرارداد پس از گذشت یک سال منفسخ می‌شود یا در قرارداد اجاره قید کنند که اگر مستأجر، اجاره‌بهای خود را تا یک ماه پس از موعد پرداخت نکرد، قرارداد منفسخ می‌شود.

در این مورد به محض این‌که مستأجر اجاره‌بهای خود را تا یک‌ماه پس از موعد پرداخت نکند، قرارداد خود به‌ خود منحل می‌گردد.

مقایسه‌ی بطلان و انفساخ در قرارداد بانکی

🔻هم بطلان و هم انفساخ قراردادها را با کمی مسامحه می‌توان از اسباب و عللی دانست که به حکم قانون و خارج از اراده‌ی طرفین موجب انحلال و برهم‌خوردن قرارداد می‌شود.

لذا توافق طرفین قرارداد در آن اثری ندارد.

با این‌حال، یک تفاوت اساسی میان آن‌ها وجود دارد.

این تفاوت بدین شرح است:

اگر قراردادی باطل باشد، از همان ابتدا هیچ‌گونه اثر و اعتبار حقوقی ندارد.

ولی اگر قرارداد منفسخ شود، آثار عقد از زمان تنظیم تا زمان انفساخ آن باقی می‌ماند.

برای روشن‌شدن این تفاوت به این مثال توجه کنید؛

الف قرارداد اجاره‌ای با ب برای یک سال منعقد می‌کند و ب مبلغ ۱۲ میلیون تومان بابت اجاره‌بهای این ۱ سال می‌پردازد.

اگر بعد از گذشت شش ماه، خانه از قابلیت سکونت خارج شود، الف موظف است مبلغ ۶ میلیون از بابت مدتی که ب در خانه‌ی وی سکونت داشته نزد خود نگه داشته و ۶ میلیون دیگر را به وی پس دهد.

اما اگر این دو بعد از گذشت ۶ ماه متوجه شوند که عقدی که بسته‌اند باطل بوده است، الف موظف است تمام ۱۲ میلیون را به ب پس دهد، گویی هیچ عقدی میان این دو منعقد نشده است.

اما ب موظف است به دلیل این‌که بدون موجب قانونی به مدت ۶ ماه در خانه‌ی دیگری ساکن بوده به وی خسارت تحت‌عنوان اجرت‌المثل بپردازد که مبلغ آن را دادگاه با رعایت سایر اوضاع تعیین می‌کند.

معمولاً در این موارد، میانگین اجاره‌بهای ماهیانه خانه‌های مشابه به‌عنوان معیار در نظر گرفته می‌شود.

این مبلغ برای مدت ۶ ماه ممکن است همان ۶ میلیون و یا مقداری بیشتر یا کمتر از آن باشد.

البته توجه به این نکته ضروری است که اگرچه اثر انفساخ نسبت به آینده (یعنی بعد از تحقق سبب انفساخ) تأثیر دارد و نسبت به گذشته اثری ندارد.

اما طرفین قرارداد می‌توانند توافق کنند که آثار انفساخ عقد از زمان تنظیم قرارداد به وجود بیاید.

✅ مقررات مربوط به آپارتمانها

🔷مقررات مربوط به آپارتمانها در مورد آپارتمانهایی که تعداد مالکین آن از سه نفر بیشتر بوده جاریست.

اعم از آنکه مسکونی یاتجاری،اداری یا وقفی ویا خدماتی باشد.

🔹اگر مالکی بدون کسب نظر اکثریت،اقدام به نصب درب یا پنجره غیر همسان نمود.

مدیر ساختمان می تواند از طریق دادگاه او را وادار به نصب درب و پنجره همگون با سایر واحدها نماید.

🔷در صورتی که واحدی دچار آتش سوزی شود و مدیر یا مدیران قبلا اقدام به بیمه تمام ساختمان به عنوان یک واحد ننموده باشند،مسئول جبران خسارت وارده می باشند.

🔹با بیمه مسئولیت به صورت بی نام، می توان کل آپارتمان را تحت پوشش بیمه قرار داد تا در صورت بروز حادثه برای نیروی خدماتی و نظافتچی، بیمه جبران خسارت نماید.

🔷اگر واحدی فاقد پارکینگ باشد،حق استفاده از پارکینگ دیگران را ندارد و در صورت استفاده،مالکِ دارای پارکینگ می تواند به اتهام جرم تصرف عدوانی شکایت کند.

🔹در صورت نپرداختن هزینه های جاری مشترک که برعهده مستأجر می باشد،این هزینه ها را باید مالک بپردازد.

🔷اگر گلدان یا اشیاء مختلف که در لبه پنجره و یا تراس نگهداری می کنید،بر اثر باد یا بی احتیاطی سقوط کند وخسارت جانی یا مالی به دیگری وارد شود،مسئول پرداخت دیه وجبران خسارت می باشید.

✅ نظریه مشورتی شماره 8632/7 مورخ 21/1/1376

🔻در صورت غیرقابل افراز بودن ملک مشاعی که قسمتی از آن وقف است، قسمت دیگر آن قابل فروش خواهد بود.

✅ سؤال: یک پلاک مسکونی بین دو خواهر و اداره اوقاف و امور خیریه هر یک به نسبت دو دانگ مشاع مالکیت دارند.

یکی از خواهران تقاضای افراز و در صورت غیر قابل افراز بودن درخواست اجازه فروش پلاک را دارد.

با توجه به غیر قابل افراز بودن پلاک مذکور و با توجه به صدر ماده 349 قانون مدنی که بیع مال وقف را ممنوع نموده است آیا می‌توان به چنین تقاضایی ترتیب اثر داد یا خیر؟

و اگر پاسخ مثبت است چگونه باید عمل شود؟

✅ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

🔻به موجب ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، بنابراین دعوی افراز ملک باید بدواً طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 در واحد ثبتی محل ملک غیرمنقول مطرح و رسیدگی شود.

چنانچه طبق تصمیم واحد ثبتی مذکور و قطعیت آن ملک غیرقابل تقسیم باشد متقاضی می‌تواند از دادگاه‌ تقاضای دستور فروش بنماید.

صرف ادعای اینکه ملک غیرقابل افراز است برای دادگاه نمی‌تواند مستند دستور فروش باشد.

بنابراین اگر دلایل و حکم لازم بر غیرقابل افراز بودن ملک به دادگاه ارائه شود.

دادگاه می‌تواند در حدود مقررات قانون فوق و آیین‌نامه اجرایی آن دستور فروش آن را به حالت مشاعی یعن چهار دانگ مشاع از شش دانگ ملک (با حفظ دو دانگ وقف) را صادر نماید.

در این صورت اگر چهار دانگ به فروش برسد چهار دانگ آن فروخته می‌شود و اگر مشتری پیدا نشود به همان حالت اشاعه باقی می‌ماند.