وکیل پرونده پیچیده ملکی

در صورتی که قبل از هر معامله یا تنظیم قرارداد ملکی با وکیل متخصص مشورت کنید، مشکل کمتری خواهید داشت. اما وکیل تخصصی ملک چه ویژگی‌هایی دارد؟

چگونه به انتخاب وکیل دعاوی ملکی و ساختمانی دست بزنیم؟

آیا همه وکلای پایه یک دادگستری از دعاوی پیچیده ملکی اطلاع دارند؟

چرا ممکن است دعوی ملکی سخت و پیچیده شود؟

پاسخ به سوالاتی از این دست و ارائه نمونه پرونده‌های ملکی سخت و غیر قابل حل، گروه وکلای رسمی مهر پارسیان تخصصی ترین گروه وکلای ملکی در ایران را بر آن داشت تا در این مقال چند سطری نگارش کند.

با توجه به تجربه بیش از ۲۵ سال سابقه کار حقوقی و قضائی در حوزه ملک، توجه عزیزان را به ادامه این مطلب جلب می‌نماییم.

ماهیت دعاوی و پرونده‌های سخت و پیچیده ملکی

برای ورود به بحث ابتدا باید بدانیم مقصود از دعاوی ملکی چیست؟

در قانون مدنی، مال به منقول و غیر منقول تقسیم شده است، ملک، زمین، مستغلات، آپارتمان و متعلقات آن در زمره اموال غیر منقول هستند یعنی اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند.

هر چیزی که جدا کردن آن به آسانی از ملک ممکن نباشد نیز در حکم مال غیر منقول است. مثلا تابلوی نقاشی نصب شده روی دیوار منقول است اما نقاشی کشیده شده روی دیوار در حکم غیر منقول است.
با این مقدمه باید بدانیم، مقصود از اختلافات ملکی، دعاوی و ادعاهایی است که طرفین بر روی ملکی داشته و امکان سازش نیز وجود ندارد.

عمده دعاوی ملکی سخت و پیچیده بر حسب عنوان

• ابطال سند رسمی انتقال مالکیت. ابطال مزایده به دلیل غیر واقعی بودن قیمت اعلام شده.
• اثبات مالکیت با سند عادی در دادگاه. ابطال عملیات اجرائی ثبت در ملک رهنی.
• ادعای خرید ملک قبل از توقیف با سند عادی.
• اعتراض به رای قاضی هیات تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجراء ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع.
• الزام به اخذ پایانکار، تنظیم سند رسمی انتقال، صورتمجلس تفکیکی و رفع خلاف از ملک.
• فک رهن از ملک توقیفی توسط بانک. ابطال سند بانک و استرداد ملک تملک شده.
• تنفیذ انفساخ، فسخ و اقاله معامله و قرارداد ملکی و استرداد ثمن (مبلغ) معامله.
• اثبات تقصیر و دریافت خسارت در قراردادهای ملکی.
• ابطال تملک شهرداری و نهادهای دولتی به دلیل عدم رعایت مقررات.

گرفتن وکیل برای خرید خانه و ملک

چرا باید برای خرید خانه و ملک یا آپارتمان وکیل بگیریم؟ مگر مشاورین و دلالان ملکی صلاحیت حقوقی تنظیم قرارداد ندارند؟

صدور مجوز فعالیت برای بنگاه‌های مشاور املاک متاسفانه بر رویه درستی نیست، در بسیاری از املاک، شخص بعد از بازنشستگی از شغل قبلی و به واسطه بیکاری، دفتر مشاور املاک دائر می کند.

باید توجه داشت که موضوع خرید و فروش ملک یک عمل حقوقی دقیق و پیچیده است.

حقوق تجارت در اتریش

با نگاهی به سوابق مشاورین املاک به نیکی در خواهید یافت که بیشترین آمار اختلافات و دعاوی ملکی بر اثر سهل انکاری همین دلالان قانونی ایجاد می‌شود.

عدم تمرکز بر روی روشن کردن زوایای مختلف موضوع قرارداد، با هدف دستیابی سریعتر به کمیسیون و حق الزحمه مربوطه که البته بسیار قابل توجه تر و بیشتر از حق‌الوکاله و حق مشاوره وکیل تخصصی قرارداد ملک می‌باشد، موجب این اختلافات خواهد شد.

نکته بعدی اینکه معمولا در قرارداد کلیه مسئولیت‌ها و اختیارات و مشکلات بعدی را از خود سلب و ساقط می‌کنند.

مسئولیت دلال در معاملات ملکی

وظایف و مسئولیت‌های دلال طبق قانون تجارت
ماده‌ ۳۳۷ قانون تجارت

دلال باید نهایت دقت و مهارت خود را در حفظ حقوق آمر (اشخاصی که برای آنها دلالی می‌کند) به کار برد.

بنابراین وظیفه‌ دلال تشریح جزئیات راجع به معامله است و اگر جزئیات را برای طرفین تشریح و طرفین را به یکدیگر معرفی کرد، به موجب ماده‌ ۳۴۳ قانون تجارت که مقرر می‌دارد: «دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می‌کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او انجام می‌شود، نیست.» و نیز ماده‌ ۳۴۴ قانون تجارت که تصریح می‌کند: «دلال در خصوص ارزش و جنس مال‌التجاره‌ای که مورد معامله بوده، مسئول نیست، مگر اینکه ثابت شود تقصیر از جانب او بوده است.» دیگر مسئولیتی در خصوص خوبی و بدی جنس یا اعتبار طرفین معامله ندارد.

۲- یکی دیگر از وظایف مهم دلال این است که باید هویت طرفین معامله را تصدیق کند، مسئول صحت این موضوع است.

ماده‌ ۳۴۲ قانون تجارت

«هر گاه معامله توسط دلال واقع و نوشته‌جات و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین توسط او رد و بدل شود، در صورتی که امضا راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله را انجام داده‌اند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضا‌های نوشته‌جات و اسناد مزبور است.

۳- دلال باید در معامله بی‌طرف باشد. چنانچه دلالی را برای یک طرف انجام دهد یا اینکه از یکی از طرفین، اختیارات مخصوصی به او داده شده باشد، باید طرف دیگر معامله را مطلع سازد. ماده‌ ۳۳۸ قانون تجارت مقرر می‌دارد:

«دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله، قبض وجه یا تأدیه دین (بدهی) کند یا آن که تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد، مگر اینکه اجازه‌‌نامه مخصوصی داشته باشد.»

وکیل در اتوبان امام علی

۴- دلال نسبت به طرفین معامله، امین محسوب می‌شود.

در صورتی که نسبت به شرایط معامله بین آنها اختلاف حاصل شود، باید بتواند با بی‌طرفی شرایط معامله را تشریح کند، به این جهت ماده‌ ۳۴۰ قانون تجارت مقرر می‌دارد:

«در موردی که فروش از روی نمونه باشد، دلال باید نمونه مال‌التجاره را تا موقع ختم معامله نگاه دارد؛ مگر اینکه طرفین معامله او را از این قید معاف کرده باشند.».

۵- دلال ضامن اعتبار طرفین معامله نیست اما در بعضی موارد که طرفین معامله با یکدیگر آشنایی ندارند، ممکن است از دلال بخواهند که تعهدات طرف دیگر را تضمین کند.

به این جهت ماده‌ ۳۴۵ قانون تجارت مقرر می‌دارد: «هر گاه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله کرد، دلال ضامن است.»

دلال موظف است دقت کند که معامله‌ای که انجام می‌گیرد، برخلاف قوانین و از قوانین موضوعه نباشد.

۶- اصولا دلال نفعی در معامله‌ای که انجام می‌شود ندارد، اما چون قانون تجارت دلال را منع نکرده است، اتفاق می‌افتد که دلال شخصاً طرف معامله واقع شود.

در این صورت موضوع دلالی از بین می‌رود و دلال نمی‌تواند با بی‌طرفی اقدام کند و اگر طرف دیگر از این موضوع مطلع شود، دقت زیادتری در انجام معامله می‌کند.

همچنین دلال نمی‌تواند به اعتبار اینکه مسئول خصوصیات جنس مورد معامله نیست، واسطه‌ چنین معامله‌ای شود.

ماده‌ ۳۵۳ قانون تجارت

«دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد.» همچنین مواد ۱۲ و ۱۳ آیین نامه‌ دلالان بازرگانی به ترتیب مقرر می‌دارد: «دلالان، موظف هستند در صورتی که برای کالایی از طرف دولت نرخ رسمی معین شود، در معاملات خود نرخ دولتی را رعایت کنند.»

«دلال نباید واسطه‌ دلالی برای صدور کالاهای مورد نیاز عمومی که ممنوع‌الصدور تشخیص داده شده است، شود.»

حال انصافا کدام یک از مشاورین املاک در سطح ایران این موارد را رعایت می‌کنند؟ پس لزوم همراهی وکیل برای خرید یا فروش خانه، آپارتمان و مستغلات را دریافتید.

نمونه پرونده سخت و پیچیده ملکی در محاکم

مالک زمینی در منطقه یک تهران، تصمیم به تخریب ملک کلنگی و احداث چندین طبقه به جای آن می‌گیرد.

با معرفی یکی از مشاورین املاک منطقه، سازنده‌ای برای عقد قرارداد معرفی می‌شود، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده و متصدی مشاور املاک با تحصیلات سیکل به عنوان داور مرضی الطرفین (مورد توافق دو طرف) قرارداد تعیین می‌شود.

این قرارداد بدون ارزیابی مبلغ مورد نیاز و سنجش توان سازنده و بدون تضامین کافی منعقد شد، مبلغ حق‌الزحمه مشاورین املاک نیز در سال ۱۳۸۷ سه میلیارد ریال پرداخت می‌شود.

وکیل تخصصی دعاوی ملکی

سازنده تقریبا دو سال بعد از عقد قرارداد فوت می‌کند، بنابراین در این قسمت با توجه به اعطای وکالت از سوی مالک به سازنده و همچنین فوت یکی از طرفهای قرارداد، نیاز به قرارداد جدید و یا تکمیل قرارداد قبلی بود.

چرا که وکالت محضری با فوت سازنده باطل شده و شرط داوری در قرارداد نیز از بین رفته است.

اما با توجه به سهل انگاری مالک و عدم توجه وی به مشاوره تخصصی با وکیل قرارداد ملکی، وضع به همین منوال باقی می‌ماند.

اختلاف بین ورثه و توقیف ملک

معمولا در اینگونه پرونده‌ها بین ورثه اختلافاتی ایجاد می‌شود، اینجا مالک می‌بایست با انتخاب وکیل حاذق چاره اندیشی می‌کرد.

اما حل اختلاف را به داور بی‌اطلاع و بی‌سواد از نظر حقوقی سپرد، غافل از اینکه شرط داوری با فوت یکی از طرفین باطل شده است.

درخواست صدور رای داوری از سوی مالک و قبول آن توسط ورثه، در واقع قرارداد را به همان کیفیت قبلی تنفیذ نمود.

با بروز اختلاف بین خود ورثه، همسر یکی از پسران، بابت مهریه اقدام به توقیف سهم الارث همسر از محل سه دانگ منتقل شده به متوفی نمود.

وکیل امور تجاری

با توجه به پیش فروش آپارتمان‌ها توسط مالک و سازنده، انتقال سند رسمی به نام خریداران به مشکل اساسی بر میخورد.

حال خریداران باید اثبات می کردند که ملک را قبل از توقیف بابت مهریه خریداری نموده اند.
ملاحظه می کنید که عقد قرارداد اشتباه در ابتدا توسط مالک چه دردسری ایجاد کرد؟
عدم توجه مالک و وکیل وی در تجدید نظر برای قرارداد پس از فوت چه پرونده هایی تشکیل داد؟

نحوه یافتن بهترین وکیل برای پرونده های ملکی سخت و پیچیده

راه‌های مختلفی برای پیدا کردن وکیل متخصص دعاوی ملکی و اقتصادی وجود دارد، یکی از این راه‌ها بررسی رزمه و سابقه وکیل است.

برای اینکار می‌توانید به سایت‌های حقوقی معتبر سری بزنید، بسیاری از سایت‌های نامعتبر صرفا به معرفی اسامی وکیل پرداخته‌اند، در این سایت‌ها امکان ارزیابی عملکرد وجود ندارد.
چرا که هر کس خود را بهترین وکیل تخصصی ملک می‌نامد.

وکیل ملکی محمدرضا مهری

در مشاوره اولیه با وکیل، شما میزان تسلط وی بر موضوعات طرح شده و قوانین را در خواهید یافت.
راه بعدی کمک از آشنایان و دوستانی است که قبلا برای پرونده خود وکیل انتخاب کرده اند.
این راه هم یکی از بهترین راه‌ها برای انتخاب وکیل در پرونده های ملکی است.

برای حل مشکلات پیچیده ملکی چه باید کرد؟

برای حل مشکلات پیچیده ملکی بهترین راه دریافت مشاوره از وکیل متخصص حوزه ملک و املاک می‌باشد.

دلال در چه مواردی مستحق دریافت اجرت نیست؟

به جز دلالی در معاملات ممنوعه، در سایر موارد مستحق دریافت اجرت دلالی خواهد بود.

 

وکیل پرونده های پیچیده ملکی در تهران

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند، لذا از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد.

آیا امکان ضمانت نتیجه پرونده ملکی توسط وکیل وجود دارد؟

ادعای وکالت تضمینی و تضمین نتیجه پرونده علاوه بر قابلیت تعقیب کیفری قابل تعقیب انتظامی وکیل هم هست.