ابطال سند در رهن بانک

با بررسی دعوای ابطال سند در رهن بانک همراه شما هستیم.

دعوای ابطال سند رهنی یکی از دعاوی بانکی محسوب می­شود که امروزه شاهد افزایش این دعوا در مراجع قضایی می­باشیم، طبق قانون مدنی، رهن عقدی است که به ­موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می­دهد. سند رهنی که جهت اخذ تسهیلات تنظیم می­گردد عبارت است از سندی که طبق مقررات در دفتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین و سردفتر می­رسد و در آن مالی برای دین یا ضمانت انجام تعهد به وثیقه گرفته می­شود، یعنی هر سندی که بانک جهت حصول اطمینان از استرداد تسهیلات پرداختی یا انجام تعهد وام گیرنده یا متعهد در دفتر اسناد رسمی تنظیم می­نماید و در آن مال منقول یا غیرمنقول وام گیرنده یا شخص ثالث را به وثیقه می­گیرد سند رهنی می­باشد. سند در رهن بانک، بطور معمول به عنوان تضمین بازپرداخت تسهیلات (وام) دریافتی از بانک­ها محسوب می‌شود.

بعد از تنظیم قرارداد اخذ یا دریافت تسهیلات، معمولا سند ملکی جهت تضمین پرداخت از مشتری گرفته می‌شود که به آن رهن گفته می‌شود. در چنین فرضی ممکن است شخص ثالثی (هر شخص دیگری به جز مشتری)، ملک خود را به عنوان وثیقه (تضمین) در رهن بانک قرار دهد، تا امکان تضمین بازپرداخت وجوه برای بانک وجود داشته باشد. تمدید مدت تسهیلات نیز به نوعی باید به موافقت راهن (کسی که مالی را رهن می‌گذارد) برسد و بدون اطلاع و موافقت وی، عمل بانک در تمدید سپرده و ترهین اسناد راهن، خلاف مقررات و قابل شکایت است.

جهات طرح دعوای ابطال سند رهنی

دعوای ابطال سند رهنی به جهات ذیل مطرح می­گردد که عبارتنداز؛

• به جهت باطل بودن قرارداد بانکی که مبنای سند رهنی بوده است،
• به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین (قرارداد تسهیلاتی)،
• به جهت عدم قبض مال مرهونه،
• به جهت معامله فضولی،
• به جهت اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت باطل بودن قرارداد بانکی

عقد رهن عقد تبعی و تابع وجود عقد دیگر است و بطلان یا انتفاء عقد اصلی مستلزم بطلان عقد تبعی است. قراردادهای بانکی می­بایست طبق قوانین و مقررات پولی و بانکی کشور تنظیم گردند و چنانچه قرارداد منعقده فاقد شرایط صحت عقد طبق قانون مدنی و قوانین و مقررات پولی و بانکی کشور باشد می­توان دعوای ابطال قرارداد بانکی را مطرح نمود.

در این دعوا، عقد رهن به نحو صحیح منعقد گردیده، اما به جهت اینکه عقد اصلی (قرارداد بانکی) باطل می­باشد، بنابراین عقد تبعی (عقد رهن)‌ نیز باطل می­گردد. بنابراین نمی­توان دعوای ابطال سند رهنی را در این مورد به تنهایی مطرح نمود و می­بایست ابطال سند رهنی با دعوای ابطال قرارداد بانکی توامان مطرح گردد و یا اگر قبلا دعوای ابطال قرارداد بانکی مطرح و منجر به صدور رای گردیده است، با استناد به آن رای، دعوای ابطال سند رهنی را ارائه نمود.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین

عقد رهن ازجمله عقود تبعی می­باشد، یعنی تا دین موجود نباشد عقد رهن واقع نمی­شود. بنابراین رهن برای دین آینده باطل می­باشد. البته باید به این موضوع دقت نمود که در بسیاری مواقع در عقود بانکی بدوا با معرفی به دفترخانه به همراه پیش نویس سند رهنی، مراتب تنظیم سند رهنی اعلام و سردفتر نیز سند رهنی را تنظیم می­نماید، اما قرارداد بانکی به فاصله یک یا دو روز بعد امضاء می­گردد. در این حالت به لحاظ تقارن عرفی و باتوجه به قرائن و امارات موجود به لحاظ قابل مسامحه بودن آن، این تقدم عرفاً تقدم محسوب نمی­گردد. اما چنانچه عقد رهن مقدم بر قرارداد بانکی بوده و دین یا سبب دین ایجاد نشده باشد در این حالت تردیدی در بطلان عقد رهن وجود ندارد. مثل اینکه چند ماه پیش از قرارداد بانکی، سند رهنی تنظیم گردد که در این حالت قطعی این مدت عرفاً نیز تقارن محسوب نشده و تقدم رهن بر دین و قرارداد مسلم است و دعوای مرتبط با آن ابطال سند رهنی به لحاظ تقدم رهن بر قرارداد بانکی است.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت عدم قبض مال مرهونه

طبق قانون مدنی قرارداد رهن وقتی صحیح خواهد بود که راهن آن مال رهنی را به تصرف مرتهن (طلبکار) و یا به تصرف کسی که از طرف مرتهن اذن تحویل گرفتن آن را دارد بدهد. اما در پایان این ماده نیز آمده است که استمرار قبض شرط صحت معامله نیست. بدین معنی که چنانچه بعد از قبض مال مرهونه به هر نحوی از تصرف و تسلط مرتهن خارج گردد، این خروج سبب بطلان قرارداد رهن نمی­گردد. در دعاوی بانکی نیز یکی از جهاتی که می­توان دعوای ابطال سند رهنی را مطرح نمود، عدم قبض مال مرهونه است. دعوای مذکور اول این­که قبال استماع است، دوم این­ که در ماهیت آن دادگاه پس از رسیدگی نفی یا اثبات باید اظهار نظر ماهوی نماید.

البته لازم به ذکر است که در اسناد رهنی احتمال دارد که درخارج قبض مال مرهونه محقق نگردیده باشد، اما در سدرهنی، در غالب به نحو صوری قید می­گردد که مرتهن مال مرهونه را قبض نمود یا اقرار به قبض نمود و بدیهی است ضرورتی ندارد مال رهنی به  نحو استرداد در ید مرتهن باشد بلکه قبض در کوتاه مدت نیز کافی می­باشد.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت معامله فضولی

در عقد رهن، راهن می­بایست مالک مال مرهونه باشد و یا از طرف مالک اذن داشته باشد. بنابراین درصورتی­که مدیون ملک غیر را در رهن دین خود بگذارد خواه مالک سهم مشاع آن باشد یا تمام رهن، ملک دیگری درآید، رهن نسبت به آنچه ملک دیگران است فضولی محسوب می­شود و نفوذ عقد منوط به اجازه مالک است. اما درصورتی­که مناقع مورد رهن متعلق حق دیگران باشد رهن درست است. لذا درصورتی­که راهن ملک غیر را در ازای دین خود به رهن گذاشته باشد مالک می­تواند دعوای ابطال سند را به جهت فضولی بودن مطرح نماید.

همچنین راهن پس از عقد رهن نمی­تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. بنابراین چنانچه راهن پس از انعقاد عقد رهن آن را بفروشد این تصرف و فروش غیرقانونی می­باشد.

دعوای ابطال سند رهنی به جهت اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید

یکی دیگر از جهاتی که می­توان دعوای ابطال سند رهنی را مطرح نمود اختصاص دادن سند رهنی مقدم بر دین جدید است. بدین معنا که بانک نسبت به اعطای تسهیلات اول و سپس از اخذ سند رهنی اقدام می­نماید که گیرنده تسهیلات نسبت به تسویه تسهیلات اول اقدام و متعاقب آن تسهیلات دوم را دریافت می­نماید که بانک بدون فک رهن از سند رهنی سابق همان سندی را برای تسهیلات دوم اختصاص می­دهد. لذا باتوجه به اینکه دین به معنای واقعی واقع نگردیده رهن صحیح نمی­باشد. البته در این مورد دعوای ابطال سند رهنی قابل استماع نمی­باشد چرا که عقد رهن به نحو صحیح منعقد شده است و می­بایست دعوای الزام به فک­رهن مطرح گردد. چرا که باتوجه به تسویه تسهیلات سابق بانک می­بایست مال مرهونه را فک نماید. و جهت تسهیلات جدید عقد رهن جدید منعقد نماید.

مواردی ابطال قراردادهای بانکی

مواردی که موجب ابطال قراردادهای بانکی می‌شوند، به شرح ذیل عبارتنداز؛

• عدم رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار،
• تعیین سود بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار اعلامی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران،
• تسویه تسهیلات قبلی با اعطای تسهیلات (پرداخت وام جدید) جدید،
• تعیین سود روی سود و ربح مرکب بانکی (سود بر سود بانکی)،
• محاسبه خسارت تاخیر تادیه (پرداخت) بالاتر از نرخ اعلامی،
• دریافت قرارداد سفید امضا از مشتری،
• دریافت وکالت از مشتری یا ضامن و انتقال سند با وکالت­نامه.

انجام عملیات بانکی بدون اخذ مجوز از بانک مرکزی

یکی از تخلف­های برخی بانک­ها و موسسه­های اعتباری، فعالیت بانکی بدون مجوز 3 گانه از بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار است. مجوزهای 3 گانه عبارتنداز؛

• مجوز موافقت اصولی،
• مجوز تاسیس و مجوز فعالیت،
• هرگونه مجوز کتبی بانک مرکزی که در جهت هر نوع فعالیت بانکی و انجام مراحل مربوط به تأسیس ثبت موافقت اصولی و فعالیت و نظایر آن­ها برای بانک یا موسسه اعتباری صادر می‌شود ازجمله مجوزهای فعالیت بانکی است.

دادگاه صالح ابطال سند رهنی

دعاوی و شکایات علیه بانک‌ها، بطور معمول در دادگاه‌های حقوقی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد .ابطال سند رهنی در رهن بانک، نیاز به انجام مقدماتی دارد. در حالت کلی فقط مالک ملک و یا کسی که از در رهن بردن ملک متضرر شده است می­تواند به طرفیت راهن و مرتهن طرح دعوی کند. دادگاه صالح برای رسیدگی در این مورد می­تواند متفاوت باشد و طبق قانون آئین­دادرسی مدنی، اگر مال مورد رهن مال غیرمنقول باشد، دعوای ابطال سند در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می­شود و در غیر این­ صورت دادگاه محل اقامت خوانده و دادگاه محل انعقاد یا اجرای قرارداد صالح به رسیدگی می­باشد.

از نظر صلاحیت ذاتی ابطال سند رهنی در صلاحیت دادگاه­های عمومی­حقوقی می­باشد و اینکار از نظر صلاحیت محلی در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می­باشد. در نتیجه دادگاه عمومی­حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی هستند. بنابراین دادگاه صالح ابطال سند رهنی جهت اقامه دادخواست دعوای ابطال سند رهنی، دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده باشد.

نحوه ابطال سند رهنی

نحوه ابطال سند رهنی به این صورت خواهد بود که فرد پس از مراجعه و ارائه دادخواست به محاکم قضایی مرتبط برای دادخواست وی حکم صادر خواهد شد. اگر اجرای حکم مرتبط  با ابطال سند رهنی قطعی شد، مرجع قضایی مربوطه برای ذی­نفع گواهی قطعیت رأی را صادر می­کند. فرد با ارائه این حکم به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می­کند.

درخواست فرد ذی­نفع توسط رئیس ثبت شده و موضوع به متصدی دفتر املاک ارجاع می‌شود. متصدی دفتر املاک پس از بررسی موضوع و احراز صحت مندرجات، مراتب ابطال سند رهنی در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوطه توضیح می­­دهد. در پیش­نویس سند مالکیت جدید مشخصات کامل ملک جدید ذکر می­گردد و همچنین جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ مستند ابطال درج خواهد شد. در مورد سند باطل شده اداره ثبت بخشنامه‌ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبتنی بر ابطال سند رهنی ارسال می­دارد تا از فروش و مزایده آن جلوگیری شود.

فرآیند صدور اجراییه ابطال سند رهنی

برای صدور اجراییه ابطال سند رهنی می­بایست فرد شاکی دادخواستی مرتبط را به نزدیکترین دادگاه مرتبط با منطقه ملک مورد نظر ارائه دهد، پس از صدور رأی مبنی بر ابطال سند رهنی و قطعی شدن آن، دادگاه گواهی قطعی بودن رأی را صادر می­نماید. فرد ذی­نفع با ارائه حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و اداره ثبت موضوع را بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می­شود.

کسی که به ­موجب مبایعه­نامه عادی ادعای مالکیت ملک را می‌کند و سندرسمی ندارد در دادگاه به عنوان مالک شناخته نمی­شود و نمی­تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید و باید قبل از اینکار دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی را مطرح کند. هم زمان و یا قبل از دادخواست ابطال سندرسمی حسب مورد باید تأیید بطلان عقدرهن موضوع سند رهنی نیز از دادگاه خواسته بشود چرا که ابطال سند رهنی، فرع بر بطلان عقدرهن می­باشد.گاهی اوقات ممکن است که دادخواست ابطال سندرسمی هم زمان با دادخواست توقیف و ابطال اجراییه موضوع سند رهنی تقدیم شود. در چنین حالتی ابتدا در دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست ابطال سند رهنی باید رسیدگی شود و بعد از صدور حکم قطعی مبنی بر ابطال سند به درخواست توقیف و ابطال اجراییه رسیدگی می­شود.

طبق قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، محاکم دادگستری مکلف هستند در هر مورد که رأی بر بی اعتباری سندرسمی صادر می­کنند، مراتب را به سازمان سند اسناد و املاک کشور اعلام کنند و هرگاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد شد.

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”آیا می‌توان از بانک برای تمدید مدت تسهیلات شکایت کرد؟” answer-0=”تمدید مدت تسهیلات باید به موافقت راهن (کسی که مالی را رهن می‌گذارد) برسد و بدون اطلاع و موافقت وی، عمل بانک در تمدید سپرده و ترهین اسناد راهن، خلاف مقررات و قابل شکایت است.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”چه مواردی موجب ابطال قراردادهای بانکی می‌شوند؟” answer-1=”مواردی همچون، عدم رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار، محاسبه خسارت تاخیر تادیه (پرداخت) بالاتر از نرخ اعلامی، تسویه تسهیلات قبلی با اعطای تسهیلات (پرداخت وام جدید) جدید و…” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]