قرارداد مشارکت در ساخت

با بررسی ماهیت، شرایط و آثار ناشی از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت همراه شما هستیم.

قرارداد مشارکت درساخت

امروزه یکی از قراردادهای مهم در حوزه املاک، قرارداد مشارکت در ساخت است که کاربرد زیادی دارد، این نوع از قرارداد ها، عقدی است که بین یک یا چند مالک با یک یا چند سازنده تنظیم می‌ شود و براساس آن سرمایه‌ گذاری مشترکی برای احداث ساختمان با کیفیتی مشخص انجام می‌ شود، در این قرارداد سرمایه مالک زمین است و سرمایه سازنده هزینه‌ ای است که برای ساخت می‌ آورد.

قرارداد مشارکت در ساخت زمانی تنظیم می‌ شود که، دو طرف تصمیم به احداث ساختمان و ساخت و ساز دارند، به ‌محض انعقاد این قرارداد حقوق و تعهدهایی برای هر دو طرف ایجاد می‌ شود. در سال‌ های اخیر، بالابودن هزینه زمین و مصالح موجب شده است تا سازنده و مالک با یکدیگر به‌ صورت مشارکتی در ساخت و ساز همکاری کنند. امروزه به‌ جهت رشد جمعیت و افزایش تقاضا برای ساختمان از جمله؛ مسکونی، تجاری، تفریحی و موارد مانند آن، تعداد ساخت و ساز های مشارکتی در جامعه به‌ صورت چشمگیری بیشتر شده ‌است. به‌ همین ‌جهت، قرارداد مشارکت در ساخت به‌­ عنوان یکی از قراردادهای مهم و قابل توجه محسوب می‌ شود.

آگاهی طرفین قرارداد از نحوه‌ انعقاد این قرارداد تاثیر زیادی بر اطلاع آن‌ ها نسبت به حقوق و تعهدهای ایشان دارد و ب­طور معمول در قرارداد مشارکت ساخت و ساز یکی از طرفین، مالک زمین و دیگری به­‌ عنوان سازنده حضور دارد. آن‌ ها در خصوص تامین هزینه‌ ها و سایر موارد با یکدیگر توافق­ های را خواهند داشت. هم­چنین در مورد میزان سهم مشارکت هر یک از شرکا، با هم توافق و تراضی می‌ کنند، بعد از اینکه ساخت و ساز به اتمام می‌ رسد، هر یک از شرکا به میزان سهم خود، در این ساختمان سهیم خواهد بود.

قرارداد مشارکت در ساخت به‌­ عنوان یکی از قراردادهای مهم در زمینه ساخت ساختمان شناخته می‌ شود. طبق این قرارداد شخص حقیقی یا حقوقی به‌ عنوان سازنده و مالک، قرارداد را منعقد می‌ کنند.

یکی از عوامل موثر برای موفقیت در پروژه‌ های ساختمانی، شناخت موقعیت ملک و عملکرد صحیح سازنده در ساخت پروژه است. بطور معمول سازندگان با لحاظ این موارد عملیات ساخت را برعهده می‌ گیرند. در شرایطی ممکن است سازنده شخص حقوقی یعنی شرکت و امثال آن باشد، در این‌ صورت نیز این قرارداد معتبر است.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

لزوم به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

هدف از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای‌ این است که مالک و سازنده در آینده با مشکلات مواجه نشوند و هر کدام از حقوق و تکالیف خود آگاه باشند، است. مشارکت در ساخت و ساز اصولی دارد که لازم است هر کدام از طرفین از آن آگاه باشند و برای تنظیم این قرارداد، داشتن اطلاعات حقوقی و آگاهی از مقررات روز کشور ضروری است. شخصی که قرارداد را تنظیم می‌ کند، باید به قوانین مرتبط با این موضوع تسلط کافی داشته باشد. به ‌جهت حساسیت فراوانی که این قرارداد به ‌همراه دارد، لازم است تنظیم آن به‌ گونه‌ ای صورت بگیرد که به حقوق هر کدام از طرفین در متن قرارداد بطور دقیق تصریح شود. هم­چنین برای ‌اینکه هر کدام از طرفین به‌ درستی به تکالیف خودشان عمل کنند، باید ضمانت اجرا به صورت کافی برای این موضوع نوشته شود.

قرارداد مشارکت در ساخت، عقد لازم است.

قرارداد لازم قراردادی است که هیچ­کدام از طرف‌ های آن بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارند، مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ برای یکی از طرفین یا هر دوی آن‌ ها پیش­ بینی شده باشد. با توجه به این‌ که نمونه قرارداد مشارکت ساختمان بر اساس قانون مدنی تنظیم می‌ شود، قانونگذار این قرارداد را یک قرارداد لازم و غیرقابل خروج می‌ داند.

بنابراین مشارکت مدنی در ساخت قرارداد محکمی است. مشروط به آنکه در متن قرارداد ذکر شود که حق فسخ این قرارداد به موجب عقد خارج لازم از طرفین سلب شد.

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت

قرارداد مشارکت در ساخت، بر اساس اصل آزادی قراردادها و مطابق با قانون مدنی است و بر اساس قانون مذکور اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم­ الاجرا است و طرف‌ های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود.

مراحل مشارکت در ساخت طبق قانون

ممکن است یک قرارداد مشارکت در ساخت بیش از یک­سال هم زمان ببرد و مراحل انجام قرارداد نیز طبق قوانین نیز پروسه­ ای زمان­بر است و این مراحل کلی مشارکت در ساخت ممکن است در شرایط مختلف متفاوت باشد، که به شرح ذیل عبارتند از؛

• امضاء قرارداد مشارکت ساخت و ساز،
• اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازنده ساختمان،
• دریافت دستور نقشه،
• تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک،
• دریافت گواهی‌ های مورد نیاز از شهرداری، سازمان آتش‌ نشانی، نظام­ مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و…
• پرداخت فیش عوارض از سوی سازنده ساختمان،
• دریافت جواز ساخت زمین،
• تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان به سازنده، در زمان اخذ کامل قرض­ الحسنه و بلاعوض،
• تخریب و تجهیز محل کارگاه،
• اسکلت،
• انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده،
• نازک­ کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان،
• انتقال بخش دوم سند به نام سازنده ساختمان،
• دریافت اسناد تک­ برگ مالکیت از سوی سازنده ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک،
• آغاز دوره تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

شیوه تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت

نکته­ هایی را باید به شرح ذیل در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مورد توجه قرار داد، عبارتند از؛

1. تنظیم قرارداد مشارکت باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود تا در صورت بروز مشکلات، ضمانت اجرایی محکمی داشته باشد.
2. همه تعهدهای طرفین باید ب­طور حتم به صورت کامل در قرارداد ذکر شوند،
3. میزان سهم هر یک از طرفین بایستی به وضوح قید شود،
4. هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد، نوشته شود.

نکته های مهم درباره قرارداد مشارکت در ساخت

در تنظیم هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، برای اطمینان خاطر طرفین در طرح دعاوی احتمالی، نکته­ هایی لازم است که باید در مورد آن به شرح ذیل رعایت شود که عبارتند از؛

• ملک مورد مشارکت ساخت باید دارای سند رسمی باشد.
• طرف اول بایستی یا مالک آن باشد و یا وکالت انجام قرارداد را داشته باشد.
• در قرارداد مشارکت در ساخت باید شرایطی قید شود تا زمانی­ که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکرد، ضمانت اجرایی وجود داشته باشد.
• شرایط و میزان سود و زیان و مدت زمان کار باید در قرارداد قید شود.
• میزان آورده هر طرف قرارداد مشارکت در ساخت باید در آن به صورت مشخص بیان شود.
• طرف سازنده باید تعهد کند که تمام هزینه‌ های ساخت و مراحل اداری را بپردازد و مبلغی را برای اجاره‌ بها در طول مدت ساخت به مالک بدهد.
• سازنده باید تعهد کند که در تمام مراحل از مصالح مرغوب و استاندارد استفاده می‌ کند و باید در قرارداد برای این کار و تمام تعهدات سازنده و مالک شروطی برای ضمانت اجرایی ذکر شود.
• بهتر است تاریخ دقیق هر یک از مراحل ساخت و ساز، در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود، برای مثال: تاریخ خاک‌ برداری، سفت‌ کاری و…
• در بالای هر صفحه از قرارداد باید عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» قید شود و از به­ کاربردن عباراتی مانند: مبایعه‌ نامه و… پرهیز شود.
• نباید در قرارداد حق دریافت وام و واگذاری به­ غیر قید شود. همچنین اعطای وکالت‌ نامه به طرف سازنده برای انجام کار های اداری باید مدت‌ زمان کوتاهی داشته باشد و به­ صورت محدود برای انجام همان کار مورد نظر باشد.

نکته­ های مهم برای پیشگیری از خطرات قرارداد مشارکت در ساخت

نکته­ های مهمی را برای پیشگیری از خطرهای قرارداد مشارکت در ساخت به شرح ذیل بیان می­ گردد که عبارتند از؛

• سازنده باید پیش از قرارداد از صحت سند ملک مطمئن شود تا پس از اتمام کار یا در میانه راه با خسارات سنگین مواجه نشود، همچنین مالک باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توجه داشته باشد که حق گرفتن وام را به سازنده ندهد، زیرا در این­ صورت سند ملک گروی بانک خواهد بود و در صورت متعهد نبودن سازنده، ملک مصادره می‌ شود.
• برای مدت زمان اتمام کار و تمام تعهدات سازنده و مالک، باید در قرارداد شرایط محکمی برای ضمانت اجرایی قید شود تا در صورت تخلف، طرف مقابل متضرر نشود.
• حقوق مازادی از قبیل؛ حق پیش‌ فروش، وکالت بلاعزل فروش یا به نام زدن سهم سازنده در همان ابتدای کار ممکن است برای مالک مشکلات جبران‌ ناپذیری داشته باشد که هنگام تنظیم قرارداد باید به آن­ ها توجه داشت.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

ارکان اساسی یک قرارداد مشارکت در ساخت

به هنگام تنظیم و نگارش یک قرارداد مشارکت در ساخت بایستی ارکانی مورد رعایت قرار گیرند که به شرح ذیل عبارتند از؛

• طرفین قرارداد مشارکت در ساخت.
• احراز هویت طرفین قرارداد.
• آدرس محل سکونت طرفین قرارداد قید شود.
• حدود مسئولیت تضامنی طرفین قرارداد قید شود.
• امضاء قرارداد توسط شخص یا وکیل.
• در صورت انعقاد قرارداد با شخص حقوقی، این موارد بایستی بررسی شود؛

1. مدارک شناسایی و ثبتی شرکت شامل اساسنامه – آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت اخذ شود.
2. توانایی مالی شرکت و حدود اختیارات اعضاء هیات مدیره و نماینده شرکت برای امضاء قرارداد بررسی شود.
3. اموال شرکت توقیف نشده باشد.
4. موضوع قرارداد مشارکت در ساخت جزء مواردی نباشد که برای عقد آن نیاز به مجوز خاصی از اعضاء هیات مدیره یا مجمع عمومی شرکت باشد.

• تعیین موضوع قرارداد و قدرالسهم طرفین.
• نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت.
• تعیین مبلغ بلاعوض در مشارکت ساخت.
• تعیین قرض­ الحسنه مشارکت در ساخت.
• قید کردن مشخصات ملک یا زمین.
• قید کردن مشخصات کلی ساختمان جدیدالتاسیس.
• پیوست کردن تقسیم­ نامه مورد توافق طرفین.
• تعیین مدت قرارداد.
• زمان شروع قرارداد.
• نحوه انتقال سند به نام سازنده.
• تعیین شرایط پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت.
• تعهدات مالک.
• تعهدات سازنده.
• تخلفات ساخت.
• اضافه بنا.
• دوره تضمین.
• شرایط قهری.
• فسخ قرارداد.
• وجه­ التزام ناشی از عدم انجام تعهدها.
• حل و فصل اختلاف.
• اسناد و مدارک که بایستی کلیه اسناد و مدارک زیر به رویت طرفین برسد؛

1. اصل سند مالکیت ملک.
2. مدارک شناسایی طرفین.
3. وکالتنامه وکیل.
4. کپی دستور نقشه/ جواز ساختمان/ نقشه معماری پیشن هادی.
5. انحصار وراثت.

• نسخ قرارداد.
• لیست مصالح مصرفی.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت، در یک دسته‌ بندی به انواع ذیل قابل تقسیم می­ باشند، که عبارتند از؛

• نوع اول- قرارداد مشارکت عادی

در این نوع از مشارکت، بطور معمول درصدی از قدرالسهم در قرارداد تعیین می‌ شود و مورد توافق طرفین قرار می­گیرد و این نوع از مشارکت در ساخت کاربرد زیادی دارد، که طرف نخست زمینی را ارائه می‌ دهد و طرف دوم هزینه‌ های ساخت بنا را قبول می‌ کند، در این نوع قرارداد میتوان قیمت زمین و امثالهم را در قرارداد ذکر نکرد و فقط طرف مجری طرح تعهد می‌ کند که ساختمان را با کیفیتی مشخص و در زمان معین تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک می‌ شوند.

• نوع دوم- قرارداد مشارکت سهامی

در این نوع از قرارداد، سازنده ملک به­ عنوان یکی از طرف‌ های قرارداد، بخشی از زمین یا ساختمان فرسوده را خریداری می‌ کند و قرارداد مشارکت با احتساب سهم زمین خریداری شده امضاء می‌ شود. قراردادهای مشارکت در ساخت، عقد به­ صورت مرحله‌ ای تنظیم می‌ شود، یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت، سهمی به طرف سازنده منتقل شود، برای مثال ممکن است توافق شود که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌ بندی، یک دانگ به طرف سازنده منتقل شود.

• نوع سوم- قرارداد مشارکت تهاتری

در این نوع از قرارداد مالک علاوه­ بر پرداخت تمام هزینه‌ های اداری و تاسیساتی ساختمان، بخشی از سهم یا مبلغ بلاعوض به­ عنوان اقلام غیر ریالی به طرف مقابل واگذار می‌ شود، عبارت است از؛ توافق بر این که اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالک زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت بدهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.

• نوع چهارم- قرارداد مشارکت تکمیلی

ممکن است پیش از تنظیم و امضاء قرارداد میان صاحب زمین و سازنده، پروژه مراحلی از ساخت را سپری کرده باشد و نیمه­ کاره باشد. در این­ صورت، مالک، میزان کار انجام شده را محاسبه می‌ کند و متقاضی ساخت بخش‌ های باقی­ مانده ساختمان، بخشی از قدرالسهم ملک را مالک خواهد شد.

• نوع پنجم- قرارداد مشارکت معاوضه­ ای

در این نوع از قرارداد ممکن است از ابتدا سه­ دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را آغاز کند، بخشی از سهم­ آورده مطابق با قدرالسهم محاسبه و پرداخت می‌ شود و بعد قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم و امضاء می‌ شود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

تعهدهای سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدهای سازنده در قرارداد مشارکت ساخت یکی از نکته­ های مهم در ساخت و ساز است. این تعهدهای با توجه به متن قرارداد تعیین می‌ شود، که به شرح ذیل عبارتند از؛

• پیشبرد عملیات ساختمان سازی

پرداخت هزینه‌ های ساخت و ساز از قبیل؛ مخارج اداری ساخت و همچنین پرداخت اجاره­ بها به مالک (طرف دیگر قرارداد شراکت ساختمانی) برای مدتی که زمین در حال ساخت است و ایشان نیاز به محلی برای سکونت دارد.

• رعایت استاندارد‌های ساخت و ساز

• ارائه گزارش‌ به کارفرما از فعالیت‌ های انجام شده به صورت دوره‌ ای
• دریافت پایان­کار
• و غیره

نکته: تعهدهای سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌ شود و هر قراردادی با توجه به توافق طرف‌ های آن تنظیم می‌ شود و بنابراین ممکن است تعهدهای بیشتری به عهده سازنده قرار گیرد یا اینکه مالک موظف به انجام بخشی از این تعهدها باشد.

پیش‌ فروش کردن واحدهای ساختمان

اگر موضوع پیش‌­ فروش در قرارداد مطرح نشده باشد، این موضوع امکان‌ پذیر نخواهد بود و با این‌ حال اگر هر دو طرف نسبت ‌به پیش‌ فروش واحدهای ساختمان توافق داشته باشند، این موضوع در شرایط خاص و از طریق قرارداد پیش­ فروش ساختمان امکان‌ پذیر خواهد بود و از آنجا که یکی از راه‌ های تامین هزینه ساخت، پیش‌ فروش کردن واحدهای ساختمان است. در شرایطی، سازنده و مالک برای ساخت یک ساختمان چند طبقه یا برج یا مواردی مانند آن با هم مشارکت می‌ کنند.

در این شرایط مشخص است که آن‌ ها قصد دارند در آینده این واحدها را به خریداران بفروشند، یکی از راه‌ های تضمین فروش واحدها و تامین هزینه‌ های ساخت، پیش­ فروش کردن است و در این­‌ صورت هر واحد به‌ صورت پیش­ فروش به خریدار واگذار می‌ شود. به ‌این ‌ترتیب، بخش قابل‌ توجهی از هزینه ساخت توسط خریداران تامین خواهد شد، آن‌ ها با پرداخت این هزینه‌ ها به‌­ عنوان مالک واحد های مورد نظرشان محسوب می‌ شوند. پیش­ فروش در مشارکت در ساخت امکان­ پذیر نیست مگر آن که در قرارداد حق پیش‌ فروش ملک به شریک داده شود.

بنابراین اگر حق پیش­ فروش در مشارکت در ساخت داده نشود و سازنده اقدام به فروش واحد‌های ساختمان کند، مالک میتواند مطابق با مفاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به فسخ قرارداد کند یا درخواست جبران ضرر و زیان کند.

امکان سلب حق پیش­ فروش

اگر در متن نمونه قرارداد ساختمان­ سازی، در مورد حق پیش­ فروش ملک صحبت نشود اصل بر آن است که سازنده، حق فروش واحد‌ های شراکت را ندارد، ولی اگر بعضی از مالکان برای تاکید بیشتر بر نبود این حق، سلب حق پیش­ فروش را در متن قرارداد ذکر می‌ کنند و در این­ صورت، حق فسخ قرارداد را برای خود در نظر می‌ گیرند. بنابراین، سلب حق پیش­ فروش در قرارداد سرمایه­ گذاری در ساخت جنبه تاکیدی دارد.

متمم مشارکت در ساخت

با اینکه طرف‌ های قرارداد تلاش می‌ کنند که در متن قرارداد راجع به تمامی موضوعات تعیین تکلیف شود اما باز هم مواردی نیازمند توافق قانونی است. در این­ صورت تنظیم و امضاء متمم مشارکت در ساخت ضروری است. گاهی نیز، به دلیل پیش­ آمد‌های غیرقابل پیش‌ بینی، تجدیدنظر در توافق‌ های قبلی لازم می‌ شود و در این­ صورت نیز، طرفین قرارداد شراکت ساختمانی از متمم مشارکت در ساخت استفاده می‌ کنند.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

عرف مشارکت در ساخت

در مورد عرف مشارکت در ساخت در هر استان و هر شهر، به‌ ویژه کلان شهر‌ ها تفاوت‌ هایی وجود دارد. اما اگر بخواهیم عرف مشارکت در ساخت و محاسبه درصد مشارکت در ساخت را به صورت کلی بیان کنیم به سه حالت زیر محدود می‌ شود؛

• درصد مشارکت 50 – 50

این نوع سهام­ بندی بین مالک و سازنده وقتی لحاظ می‌ شود که، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه زمین موضوع مشارکت، برابر یا کمتر از 4 میلیون و 500 هزار تومان باشد.

• درصد مشارکت 45 – 55

این درصد مشارکت در عرف ساخت و ساز به نفع مالک و البته این عرف مشارکت در ساخت میتواند تا 60% به نفع مالک تغییر کند.

• درصد مشارکت 40 – 60

یکی از وظایف سازنده ملک پرداخت هزینه اسکان مالک در مدت قرارداد شراکت ساختمانی است، منظور از بلاعوض در قرارداد مشارکت ساختمان پرداخت همین هزینه است.

مسئولیت عدم انجام تعهد در یک قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت نیز مانند سایر قراردادها در صورتی‌ که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل میتواند اعلام خسارت نماید و شخص متعهد میبایست خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدها را پاسخگو باشد و تقبل نماید.

مراحل انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت

در نحوه انتقال سند 3 حالت وجود دارد، که مالک باید به آن‌ ها توجه داشته باشد، این 3 حالت به شرح ذیل عبارتند از؛

• گاهی مالک با سازنده در ازای پرداخت چک تضمینی (مبلغی بر اساس آورده سازنده و یا بیشتر) توافق می­ کند که بعد از اتمام عملیات ساخت انتقال سند را انجام دهد.
• در بعضی مواقع هم بر اساس توافق انجام شده، سند در همان ابتدا به سازنده منتقل می‌­ شود و سازنده در قبال آن باید چک تضمین را به مالک بسپارد.
• هم­چنین ممکن است بر طبق توافق، مالک تعهد دهد که بر اساس پیشرفت کار، ­مقداری از سهم خود را به سازنده منتقل کند.
• می­توان مهم­ترین قسمت یک قرارداد را همین شرایط آن دانست چرا که اگر نکته ریز و شرایط گفته شده به دقت بررسی نگردد ممکن است که قرارداد با مشکل مواجه شود.

نکته: توجه داشته باشید که مالک حتما باید از تعهدات سازنده (در مورد نحوه ساخت) اطلاعات کافی داشته باشد و با تعیین ضمانت اجرا آن­ ها را در قرارداد ذکر کند و به امضاء دو طرف برسد.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

تعهدهای سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدهای سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح ذیل عبارتند از؛

• با پیش‌­ بینی عدم تعهد سازنده در قبال احداث ساختمان، مالک قادر به تعیین ضمانت اجرای مال به وجه­ التزام می­ باشد و می­تواند درخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دهد.
• بطور حتم احداث ساختمان باید مطابق با مشخصات توافق انجام شود و در غیر این­ صورت مالک طبق قرارداد می­تواند سازنده را ملزم به برطرف کردن تطابق کیفیت و یا جبران خسارت و پرداخت مابه­ التفاوت کند.
• دقت داشته باشید که تعهدهای سازنده باید در زمان مقرر در قرارداد انجام شود و در غیر این­ صورت مالک میتواند برای تاخیر در انجام تعهدات خسارت تعیین کند.

 تعهدهای مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدهای مالک در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح ذیل عبارتند از؛

• بطور معمول تاریخ شروع قرارداد از تاریخ تحویل ملک توسط مالک می‌­ باشد، با این حال باید این روند طی یک صورت­جلسه کتبی انجام شود، در صورت تاخیر مالک، سازنده میتواند خسارت تاخیر دریافت کند.
• پرداخت بدهی­ های گذشته ملک از جمله؛ عوارض پرداخت نشده شهرداری بر عهده سازنده نمی‌‌­ باشد، توجه داشته باشید که پرداخت بدهی‌ های قبلی ملک بر عهده مالک است.
• بایستی سازنده برای شروع فعالیت خود باید پروانه تخریب و نوسازی را از شهرداری اخذ نماید، البته برای این کار سازنده نیاز به وکالت کاری از سمت مالک می‌­ باشد، به همین دلیل باید در قرارداد مشارکت در ساخت، اخذ وکالت کاری از مالک ذکر شود و در صورت اختلال به دلیل عدم پیگیری مالک در این مسئله، ضمانت اجرا در نظر گرفته شود، به این­ صورت میتوانید از بروز مشکلات جلوگیری کنید.
• سازنده برای اطمینان خاطر مالک بهتر است تاریخ اجرای قرارداد و تاریخ احتمالی پروژه ساخت و ساز را به صورت دقیق در قرارداد ذکر کند.
• بایستی مواردی نظیر؛ میزان آورده سازنده، آورده مالک با جزئیات دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود. این مسئله در زمان بروز اختلافات و تعیین و تکلیف اوضاع و فسخ قرارداد از اهمیت فراوانی برخوردار می‌‌‌‌ باشد.
• یکی از مواردی که حتما باید در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود ­تعیین میزان سهم هر یک از طرفین به صورت دقیق می‌­ باشد.
• بطور معمول در ابتدای کار سند به نام مالک است، اما با پیشرفت کار سازنده میتواند خواستار انتقال سند به میزان سهم خود شود و بعد از اتمام پروژه باقی آن نیز به سازنده منتقل شود، در اینجا مالک قادر به تعیین ضمانت اجرای تاخیر در تحویل و امثال آن می‌­ باشد.

ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت

سازنده موظف به نوسازی آپارتمان یا مجتمع تجاری یا مغازه و یا کارخانه طبق با نمونه قرارداد سرمایه­ گذاری در ساخت و در زمان تعیین شده است و در صورت کوتاهی ایشان در انجام وظیفه، مالک میتواند سازنده را مجبور به انجام تعهد کند، اجبار سازنده به انجام تعهد نیازمند نمونه دادخواست عدم انجام تعهد است. پس از تنظیم و تقدیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد به دادگاه، اثبات عدم انجام تعهد به عهده مالک است، در قرارداد مشارکت در ساخت امکان قراردادن شرط جبران خسارت و حق فسخ قرارداد نیز وجود دارد و به­ تعبیر دیگر، مالک میتواند شرط کند که در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده، حق فسخ قرارداد برای مالک ایجاد شود و مالک بتواند با اراده خود و حتی بدون رضایت سازنده، قرارداد را فسخ کند.

از طرف دیگر، مالک میتواند مطابق با قرارداد درخواست جبران ضرر و زیان کند، یعنی اگر در فرم­ خام قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود که در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان مطابق با برنامه زمانی توافق شده، برای هر روز تاخیر، مبلغ مشخصی به‌ عهده ایشان قرار می‌ گیرد، سازنده موظف است علاوه­ بر پرداخت این خسارات، ساختمان را نیز تکمیل کند و به مالک تحویل دهد و بطور کلی ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت به توافق طرفین بستگی دارد و ممکن است تبعات عدم انجام تعهدها در هر مورد متفاوت باشد.

طبق قانون مدنی، اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط به اینکه جبران خسارت تصریح شده و تعهد بنا به ­عرف به منزله تصریح باشد و یا بر‌حسب قانون موجب ضمان باشد.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد لازم است و طرف‌ های آن فقط در صورت وجود حق فسخ، میتوانند این قرارداد را فسخ کنند. از طرف دیگر شرایط فسخ قرارداد توسط طرفین مشخص می‌ شود. بنابراین، اگر حق فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دوی آن‌ ها پیش­ بینی شده باشد و امکان فسخ قرارداد فراهم شود و صاحب حق، از این حق استفاده کند، این قرارداد تمام می‌ شود.

• اگر فسخ قرارداد سازنده و مالک به دلیل تاخیر تحویل ملک توسط سازنده باشد، مالک حق دارد خسارات وارد شده به خود را بر اساس مفاد قرارداد و طبق قانون مسئولیت مدنی از طریق دادگاه و در قالب دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه ضرر و زیان مطالبه کند.
• اگر در نتیجه اقدامات سازنده، خساراتی به همسایه‌ ها نیز وارد شده باشد و در صورت پرداخت این خسارات توسط مالک، ایشان حق مطالبه مبالغ پرداختی را از سازنده خواهد داشت.

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

طبق قانون مدنی ابطال این نوع از قرارداد مانند سایر قراردادهاست و بر اساس این قانون، در صورت فقدان هر یک از شرایط ذیل قرارداد باطل است که عبارتند از؛

• فقدان قصد انشای طرفین

یعنی اگر یکی از طرف‌ های نمونه قرارداد سرمایه­ گذاری در ساخت ملک قصد امضاء قرارداد را نداشته باشد و از روی اشتباه یا در حالت مستی آن را امضاء کند، قرارداد اعتبار ندارد.

• فقدان اهلیت

اگر یکی از طرف‌ های قرارداد مجنون یا صغیر باشد یا اگر توان مدیریت مالی اموال خود را نداشته باشد (سفیه) قرارداد فاقد اعتبار است. البته این موضوع نیازمند بررسی حقوقی بیشتر است. مطابق قانون همه افراد برای ‌اینکه بتوانند یک قرارداد مالی را امضاء کنند، باید به سن رشد یعنی ۱۸ سال تمام رسیده باشند.

• فقدان شرایط مورد معامله

قرارداد سرمایه­ گذاری در ساخت مسکن در صورتی صحیح و قانونی است که موضوع قرارداد معلوم، معین، قابل نقل و انتقال و در زمان تنظیم قرارداد موجود باشد. در غیر این­ صورت، قرارداد بی‌ اعتبار است.

• نامشروع بودن جهت معامله

 هدف از ساخت آپارتمان یا مغازه یا مجتمع تجاری یا کارخانه یا ویلا انجام عمل نامشروع نباشد و اگر جهت قرارداد در متن آن ذکر شود این اثر را همراه دارد.

مرجع صالح به رسیدگی اختلاف­ های ناشی از قرارداد مشارکت ساخت

تمامی قرارداد‌ها دارای مرجع حل اختلاف هستند که البته در یک قرارداد مشارکت در ساخت بنا، بروز اختلاف محتمل است. در نتیجه، وجود مرجع حل اختلاف یک موضوع مهم است. شکایت مشارکت در ساخت از طریق مراجعه به دادگاه یا داوری حل و فصل می‌ شود. اصل براین است که رسیدگی به اختلاف قرارداد مشارکت ساختمان با دادگاه است. فقط در صورتی­ که در متن قرارداد، داور یا داورانی برای حل اختلاف تعیین شود، شکایت مشارکت در ساخت از طریق داوری رسیدگی خواهد شد.

همانطور که ملاحظه نمودید، تنظیم قرارداد پیچیدگی­ های زیادی دارد. با بهره‌ گیری از وکلای با تجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهر پارسیان می­توانید، در این­ خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهر پارسیان، در حوزه قراردادها، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می­ نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس­ های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.