وکیل ملک در آجودانیه | وکیل در آجودانیه

31 اکتبر 2019

وکیل ملک در آجودانیه

امروز با موضوع وکیل ملک در آجودانیه با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

محله آجودانیه که در منطقه ۱ شهرداری تهران واقع شده است، از شمال به دارآباد، از جنوب و شرق به اقدسیه و از غرب به نیاوران و صاحب‌قرانیه محدود می‌شود.

خیابان آجودانیه که در حال حاضر شهید سباری نام دارد به دلیل واقع شدن در دامنه رشته کوه البرز دارای شیب زیادی است.

آجودانیه متعلق به آقا رضا‌خان اقبال‌السلطنه، وزیر قورخانه ناصرالدین شاه قاجار بوده‌است.

دعوی مطالبه وجه التزام قراردادهای معاملات ملکی یکی از دعاوی بسیط در دادگستری است.

وجه التزام یکی از مهمترین موضوعات حقوقی و پرکاربرد در تمام قراردادها است.

وجه التزام عرفا مبلغ مشخص و مقطوعی است که دو طرف در زمان تنظیم قرارداد به عنوان جریمه تاخیر در انجام دادن یا انجام ندادن تعهداتشان پیش‌بینی می‎نمایند.

در واقع نوعی ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از قرارداد را به حداقل می‎رساند.

وقتی دو نفر باهم قرارداد مینویسند ملزم به اجرای مفاد آن هستند.

اگر در زمان اجرا یکی از دو طرف قرارداد به تعهد خود عمل ننماید مبلغی را برای جبران انجام ندادن تعهد باید به طرف دیگر بپردازد.

مثالی در باب وجه التزام ملکی

به عنوان مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت شرط می‌شود:

اگر سازنده در زمان مقرر نسبت به تحویل آپارتمان‌های موضوع قرارداد اقدام نکند به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت نماید.

یا در قولنامه خرید و فروش ملک طرفین توافق نمایند که اگر در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر نشوند مبلغی را بابت حضور نداشتن به طرف دیگر بپردازد و تعهد خود را نیز انجام دهد.

اگر یکی از طرف‌های قرارداد اجرای تعهد را با تاخیر انجام دهد و یا به کل از انجام تعهد خودداری کند، طرف دیگر قرارداد می‎تواند دادخواست مطالبه وجه التزام را به دادگاه بدهد.

دادگاه نمی‎تواند فرد متخلف را به بیشتر یا کمتر از وجهی که در قرارداد به عنوان وجه التزام ذکر شده محکوم نماید.

اگر به دنبال بهترین وکیل امور ملکی در آجودانیه هستید، دکتر محمدرضا مهری را به عنوان برترین وکیل ملکی این منطقه به شما معرفی می‌نماییم.

ایشان با بیش از دو دهه سابقه کار قضایی در امور ملکی پیشتر به عنوان قاضی دادگستری و در حال حاضر به عنوان وکیل امور ملکی فعالیت می‌نمایند.

وکیل ملک در آجودانیه در این مقاله به دنبال بررسی وجه التزام در قرارداد ملک است.

وجه التزام قرارداد ملک چگونه تنظیم و گنجانده می‌شود؟

هنگام تنظیم قرارداد در خصوص خرید و فروش ملک که در آژانس املاک تنظیم می‌شود، همواره این شک وجود دارد که شاید هریک از طرفین، پایبند به تعهدات خویش نباشد یا در انجام آن تاخیر کند.

از جمله تعهدات این است که خریدار متعهد می شود در تاریخ‌های معینی ثمن (بهای ملک) را بپردازد.

متقابلاً فروشنده نیز متعهد می‎شود در تاریخ معینی ضمن حضور در دفترخانه مدارک نقل و انتقال (شامل مفاصای دارایی و شهرداری، صورتمجلس تفکیکی و…)، را به همراه بیاورد و ملک را در موعد مقرر تحویل دهد.

همچنین خریدار ملتزم می‎گردد در قبال تحویل کلید ملک، نسبت به پرداخت مبلغ مانده تعهد خود اقدام نماید.

حال چنانچه در روز محضر، فروشنده جهت تنظیم سند رسمی حاضر نشود یا خریدار اقدام به تهیه مانده بهای معامله (ثمن) نکند، هریک ملتزم به پرداخت خسارت مورد توافق به دیگری می‎باشند، که به آن وجه التزام گفته می‌شود.

در واقع، گنجاندن مبلغی به عنوان خسارت مقطوع، می‌تواند ضمن جبران زیان وارده ناشی از نقض تعهد، قبل از طرح موضوع در دادگستری، فروشنده را وادار به انجام اقدامات لازم مبنی بر تدارک تمهیدات انتقال نماید.

مطالبه خسارت مانع الزام به اجرای قرارداد نمی‌باشد و در کنار یکدیگر قابل مطالبه می‎باشند.

دریافت خسارت ناشی از قصور فروشنده اعم از وجه التزام مقطوع و یا خسارت تأخیر روزانه، اجرای اصل تعهد یعنی التزام به انتقال سند رسمی توسط فروشنده و پرداخت وجه توسط خریدار همچنان باقی است.

پیش نیاز برای طرح مطالبه وجه التزام در قرارداد ملکی چیست؟

جهت طرح دعوای حقوقی به خواسته الزام به انجام تعهدات، لازم است که هریک از طرفین آگاه باشد که نیاز به اخذ گواهی عدم حضور طرف مقابل از سر دفتر را دارند، که باید هنگام طرح دعوی به دادگاه ارایه شود.

سرنوشت وجه التزام‌های نامتعارف به کجا ختم می‌شود؟

اگر مبلغ وجه التزام مبلغی غیر متعارف باشد و با تعهد اصلی متناسب نباشد، برخی از مراجع قضایی تا سقف و نهایت تعهد اصلی و یا حد متعارف حکم صادر مینمایند.

اما اکثر دادگاه‌ها به استناد قانون و همچنین اصل حاکمیت اراده نسبت به پرداخت وجه التزام تا هر میزانی که دو طرف در قرارداد توافق کرده اند حکم صادر می‎کنند.

آیا امکان تعدیل وجه التزام به استناد نظم عمومی وجود دارد؟

ماده 975 قانون مدنی ایران مقرر می‌دارد:

محکمه نمیتواند قوانین خارجی و یا قراردادهای خصوصی را که برخلاف اخلاق حسنه بوده و یا به واسطه‌ی جریحه‌دار کردن احساسات جامعه یا به علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب می‌شود به‌ موقع اجرا گذارد.

اگر چه اجرای قوانین مزبور اصولاً مجاز باشد.

به‌ هرحال در حقوق ما از مجموع ماده 230 و 975 قانون مدنی چنین استنباط می‌شود:

چنانکه میزان وجه التزام چندان معقولانه نباشد که افزایش میزان شرط را نخواهد داشت.

در این صورت متعهدله قادر خواهد بود به استناد قواعد عمومی جبران خسارت از خود رفع ضرر کند.

آیا متعهد می‎تواند با پرداخت وجه التزام، خود را اجرای تعهد اصلی معاف کند؟

وجه التزام برای پایبندی و تضمین اجرای تعهدات متعهد است.

در چنین مواردی دادگاه در ابتدا قصد دو طرف را شناسایی و احراز می‎کند تا بعد از اطلاع از توافق آن‌ها تصمیم بگیرد.

که اگر وجه التزام انجام ندادن تعهد از متخلف گرفته شده است، دیگر او را به اجرای تعهد اصلی ملزم نکند.

در واقع برخی از دادگاه ها این اعتقاد را دارند که زمانی می‎توان وجه التزام انجام ندادن تعهد را مطالبه کرد که امکان الزام متعهد به اجرای تعهد اصلی وجود نداشته باشد.

آیا امکان تعدیل وجه التزام در شرط ضمنی در تراضی غبن حادث وجود دارد؟

در تعدیل قضایی تعهدات، استدلال شده که در پاره‌اي قراردادها اوضاع و احوال ویژه ایجاب می‌کند که تراضی مقید به شرایط زمان انعقاد آن باشد (شرط ضمنی).

به دیگر سخن هرگاه در اثر حوادث پیش بینی نشده تعادل قرارداد از بین برود دادرس به استناد اینکه طرفین فقط در حدود حوادث قابل پیش‌بینی متعهدند، قادر خواهد بود در میزان تعهدات طرفین دخالت کند.

در ارتباط با نظریه غبن حادث گفتنی است غبن مطروحه در ماده416 ق.م. به بعد ناظر به غبنی است که هنگام معامله موجود است به فرض قبول چنین نظریه‌اي باز هم امکان تعدیل شرط موجود نیست.

اگر موضوع تعهدی پرداخت وجه نقد از سوی بدهکار به طلبکار باشد، آیا می‌توان برای عدم پرداخت به هنگام تعهد، وجه التزام در نظر گرفت؟

پاســخ به این پرسش،به ویژه با یادآوری احتمال ربوی بودن شــرط یاد شــده ســخت می‌شود.

پاره‌ای از دادگاه‌ها نیز در صحت شــرط یاد شــده تردید دارند. اداره حقوقی قوه قضاییه، در نظریه‌ای تازه به همین ســو گرایش دارد.

این در حالی است که نه تنها اطلاق ماده 230 ق.م. موید صحت تعیین وجه التزام برای تاخیر در اجرای تعهدات نقدی است.

نص خاصی مبنی بر ممنوعیت چنین توافقی در نظام حقوقی ما وجود ندارد.

با این حال اگــر موضوع تعهد، وجه نقد باشــد و متعهد به هنگام، وفــای عهد نکند، حاکم می‌تواند… مدیون را به جبران خســارت حاصله از تاخیر تادیه دین محکوم نماید.

ماده 228 ق.م. سازوکار تعیین اندازه زیان در ماده 522 ق.آ.د.م. تعیین شده است.

نظر اداره حقوقی در این خصوص چیست؟

توافق بر جريمه به عنوان وجه التزام خســارت تاخير تاديه دين فقط در چارچوب مقــررات قانون عمليات بانكی بــدون ربا مصوب 62 با اصلاحات بعــدی برای وجوه و تسهیلات اعطایی بانك‌ها پيش بينی شــده است.

ولی در تمام دعاوی‌ای كه موضوع آن دين و از نوع وجه رايج است مطالبه و پرداخت خسارت تاخير تاديه بر اساس ماده 522 قانون آیين دادرســی مدنی انجام می‌شود.

شــرط زياده در تعهدات پولی ربای قرضی محســوب مي‌شود.

وجه التزام موضوع ماده 230 قانون مدنی ناظر به تعهدات غيرپولی است و قسمت اخير ماده 522 قانون آیين دادرسی مدنی راجع به امكان مصالحه طرفين به نحوه ديگر ناظر به مصالحه به كمتر از شــاخص تورم است.

زيرا مقررات ياد شده تا سقف شاخص تورم امری بوده و توافق بر بيشتر از آن بي‌اعتبار است.

با این حال، نظر به جمله پایانی ماده یاد شــده مبنی بر امکان مصالحه به روشــی بــه غیر از روش مذکور در ماده 522 و با توجه به اصل آزادی قراردادی، اشــخاص می‌تواننــد درباره زیان حاصل از تاخیر در اجرای تعهــدات نقدی توافق کنند.

این توافق مشــمول ماده 230 ق.م. بوده و با دو ســوی تعهد، برابر با همان روش توافق شده، رفتار خواهد شد.

اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند.