قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این مقاله با بررسی ماهیت، شرایط و آثار ناشی از انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک همراه شما هستیم.

گران بودن قیمت مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را به دست آورند که یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور، قرارداد «اجاره به شرط تملیک» است و در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می‌ گردد، به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می‌ شود. مؤجر می‌ داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستأجره ندارد، اما در صورت تخلف مستأجر، مال همچنان در ملکیت مؤجر باقی خواهد ماند.

این قرارداد در قالب یک قرارداد اجاره، با شرط به خصوصی امکان مالکیت را برای اشخاص ایجاد می‌ کند. قرارداد به شرط تملیک قرارداد پرکاربردی است که چه در حوزه مالکیت شخصی و چه مالکیت تجاری کاربرد فراوان دارد.

قرارداد اجاره به شرط تملیک

از انواع قراردادهای اجاره، قرارداد اجاره به شرط تملیک است که کاربرد زیادی در معامله های مردم دارد، قرارداد اجاره به شرط تملیک را می‌ توانیم همراه با نوعی شرط ضمن عقد در نظر بگیریم که امکان مالکیت را برای مستاجر فراهم می‌ کند. یعنی این نوع از عقد اجاره تملیک قراردادی است، بین دو طرف اعم حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی و آن عقد اجاره‌ ای است که درآن شرط می­ شود، مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.

ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک

تشخیص ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل‌ دهنده آن طبق تعریف مندرج در آئین‌ نامه تسهیلات اعطایی بانکی از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است، زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد، بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است و در ظاهر طرفین، اراده‌ های خویش را در قالب اجاره شکل می‌ دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می‌ سازند، اما نتیجه‌ ای را که به ‌صورت شرط ضمن عقد می‌ گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می‌ شود و  به عبارت دیگر، قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به‌ صورت اجاره و پس از آن به‌ صورت بیع جلوه‌ گر می‌ شود.

تفاوت قرارداد اجاره با قرارداد اجاره به شرط تملیک

تفاوت اصلی این دو قرارداد وجود شرطی ضمن عقد است که این امکان را ایجاد می‌ کند که بعد از پایان مدت اجاره، مال به تملک مستاجر در بیاید. به بیان ساده‌ تر و روان‌ تر، قیمت مورد اجاره (مال) به صورت اقساطی تقسیم می‌ شود که هر قسط به نوعی مانند اجاره ­بهاء به صورت ماهانه به مؤجر پرداخت می‌ شود و مالکیت مال تا تمام شدن اقساط که تاریخ اجاره ­نامه هم محسوب می‌ شود، با مؤجر است. در پایان قرارداد اگر مستأجر به تمامی تعهد های خود به درستی عمل کرده باشد، می‌ تواند مالکیت مورد اجاره را در اختیار بگیرد.

در مقابل اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌ شود و آن ‌چه در اجاره مورد معامله قرار می‌ گیرد منافع است نه عین، بنابراین نهایت نتیجه‌ ای که از اجاره می‌ تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال­ الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می‌ تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می‌ تواند مستاجر باشد.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

بطور کلی این نوع از قرارداد به دو شکل ذیل تنظیم می‌ شود که عبارتند از؛

• قرارداد اجاره به شرط تملیک با شرط فعل

دراین نوع از قرارداد، مؤجر یا مالک اصلی، مبلغی که بابت مورد اجاره باید پرداخت شود را به ­عنوان اجاره ­بها در نظر می‌ گیرد. علاوه ­بر این اجاره ­بها، شروط خاصی را نیز برای مستاجر در نظر می‌ گیرد. مستأجر علاوه ­بر پرداخت اجاره ­بها و عمل به شروط تعیین شده، باید رضایت مؤجر را هم کسب کند، در آخر زمانی مالکیت به مستأجر انتقال پیدا می‌ کند که موجر به آن راضی باشد.

• قرارداد اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه

دراین نوع از قرارداد، انتقال مالکیت تنها به شرط انجام تمام تعهدات انجام می‌ شود. این نوع از قرارداد بیشتر مورد توجه مستأجران است و محبوبیت بیشتری دارد، زیرا تضمین می‌ کند که با عمل به قرارداد، در انتها مالکیت به مستاجر منتقل شود و در این قرارداد به مستأجر تضمین داده می‌ شود که اگر اجاره ­بها را پرداخت کند و شروط قرارداد را انجام دهد، مانعی برای انتقال مالکیت وجود ندارد. در واقع با پرداخت آخرین قسط از اجاره، مالکیت خود به خود به مستاجر منتقل می‌ شود و اقداماتی مانند تنظیم سند، راهی برای اثبات بیشتر این مالکیت است.

طبق آئین­ نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا؛”در پایان مدت اجاره و درصورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد (مستأجر) مال را مالک می‌ شود و همچنین باید در قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز شرط شود که، در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال­الاجاره، در صورتی ­که تعهدهای مستأجر انجام شده باشد، مال به مالکیت مستأجر در می‌ آید.

تفاوت دو نوع از انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک بایکدیگر

شرایط تحقق مالکیت در این دو نوع اجاره متفاوت از یکدیگر است که این تفاوت ­ها به شرح ذیل عبارتند از؛

•  پس از اجاره، مستأجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و درواقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبل­تر ضمن عقد اجاره توسط مؤجر بیان شده است و مؤجر ملزم به رعایت ایجاب است.
•  هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط بدون اراده آن‌ ها خواهد بود.

عناصر اصلی تحقق قرارداد اجاره به شرط تملیک

طبق آئین­ نامه تسهیلات اعطایی بانکی، عناصر اصلی تحقق قرارداد اجاره به شرط تملیک به شرح ذیل عبارتند از؛

الف- عقداجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود و آن‌چه در اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد منافع است نه عین، بنابراین نهایت نتیجه‌ای که از اجاره می‌تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال­الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می‌تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهدماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می‌تواند مستاجر باشد.

ب- شرط ضمن عقد

عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرط ضمن عقد است. طبق قانون مدنی اگر ماهیت شرط در این قرارداد به این نحو باشد که، مستأجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستأجره باشد، چون تحقق مالکیت درج شده است، لذا شرط نتیجه خواهدبود، اما اگر مفاد شرط به­گونه‌ای باشد که پس از خاتمه اجاره، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند، چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس شرط فعل خواهدبود و نتیجه تفاوت این است که اگر موضوع به شکل شرط نتیجه درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است، ولی درصورتی­که به شکل شرط فعل باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی­بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچگونه مالکیت بر عین نخواهدداشت.

مهمترین اوصاف و خصوصیات قرارداد اجاره به شرط تملیک

مهم‌ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، به شرح ذیل عبارتند از؛

•  اجاره به شرط تملیک عقدی لازم است،
• اجاره به شرط تملیک تملیکی است،
• اجاره به شرط تملیک عقدی معوض است.

احکام و آثار ناشی از قرارداد اجاره به شرط تملیک

احکام و آثار ناشی از قرارداد اجاره به شرط تملیک به شرح ذیل عبارتند از؛

• این قرارداد یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش‌بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند آن را برهم زنند.
• چون ماهیت این عقداجاره می‌باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقداجاره خواهدبود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شده است.
• قرارداد اجاره به شرط تملیک چه بیع باشد چه یک عقد بی‌نام یا اجاره، برای دو طرف الزام‌آور است، از این‌رو موارد فسخ آن محدودیت‌های قانونی و قراردادی پیدا می‌کند.

حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اجاره به شرط تملیک

باتوجه به این­که ماهیت حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقداجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یادشده قرارگرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می‌گیرد. براین اساس، حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر به شرح ذیل عبارتند از؛

حقوق مؤجر

• موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد،
• اگر مستأجر به شروط توافق شده عمل نکند، مؤجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند،
• چنانچه مستأجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آن‌که لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود.

تکالیف مؤجر

چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز مؤجر متعهد است که موارد ذیل را انجام بدهد؛

• عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.
• تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مؤجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد.
• اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قراردهد.
• از هرگونه اقدام که با بهره‌برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.
• از آن‌جا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است، بنابراین موجر مکلف است هزینه‌های انتقال، هم­چون مالیات و عوارض و حق­الثبت در دفاتر اسنادرسمی را پرداخت کند، مگر آن‌که شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
• مؤجر مکلف است پس از قیام مستأجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

حقوق مستأجر

• مستأجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستأجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره‌برداری کند،
• مستأجر می‌تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد، به­منظور تعمیر در اختیار ثالث قراردهد،
• این قرارداد، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند، زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می‌کند.

تکالیف مستأجر

• مستأجر موظف است اقساط اجاره‌بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند،
• عین مستأجره در دست مستأجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهدبود،
• مستأجر باید از عین مستأجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند، تخلف از این امر چنانچه منع وی امکان‌پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای مأجر خواهدبود.

انقضاء قرارداد اجاره به شرط تملیک

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک،که از عقود زمانی است، به صورت‌های گوناگون متصور است؛

• درصورتی­که مدت اجاره تمام شده و مستأجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستأجره به ملکیت مستأجر درمی‌آید و عقد خاتمه می‌یابد.
• درصورتی‌که مدت اجاره سپری شود، ولی مستأجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، مؤجر حق دارد عین مستأجره را پس بگیرد.
• انقضاء قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد .

شرایط فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

از آنجایی­که این قرارداد را از انواع قرارداد اجاره در نظر می‌گیریم، طرفین آن باید به اصول عقداجاره در قانون مدنی متعهد باشند و متن قرارداد آن‌ها نیز با دقت مطبق با این قوانین نگارش شود و قرارداد اجاره به شرط تملیک یک قرارداد لازم است و طرفین آن نمی‌توانند قرارداد را یک جانبه ترک یا فسخ کنند.

موارد قانونی فسخ

اگر این قرارداد را بیع بدانیم، خیارحیوان، خیارمجلس و خیارتاخیر در آن راه می‌یابد، ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارها در قرارداد اجاره به شرط تملیک موجود نخواهدبود، ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجوداند، دراین عقد نیز وجود دارند.

موارد قراردادی فسخ

در ضمن عقد لازم، می‌توان افزون­بر موارد قانونی، مواردی را نیز به‌صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به­عنوان حق فسخ پیش‌بینی کرد.

بنابراین، طرفین باید برای انجام تعهدات خود در قرارداد باقی بمانند اما این امکان را نیز خواهندداشت که شروطی را برای فسخ در نظر بگیرند. این شروط می‌توانند مواردی به شرح ذیل باشند که عبارتند از؛

• تأخیر در پرداخت اجاره­بها در مدت تعیین شده،
• تخلف از شروط مندرج در متن قرارداد،
• و هر شرط دیگری که هر دو طرف قرارداد به آن توافق کنند.