مطالبه اجرت المثل ملک

با بررسی موضوع مطالبه اجرت‌المثل ملک همراهتان هستیم.

موضوع مطالبه (خواستن) اجرت المثل (مبلغ عرفی که در حالت مشابه تعیین می‌گردد) ملک زمانی بیان می‌شود که شخصی، ملک شخص دیگری را بدون رضایت مالک آن و به طور غیرقانونی مورد استفاده قرار داده است. در این صورت مالک ملک می‌تواند از کسی که بدون اجازه و به طور غیرقانونی وارد ملک او شده است، به میزان مدت تصرف او مبلغی را به عنوان اجرت المثل (مبلغی که در حالت مشابه تعیین می‌شود) ملک بخواهد. بنابراین مالک می‌تواند به دوطریق در دادگاه طرح دعوا نماید:

• طرح دعوی خلع ید یا رفع تصرف عدوانی. (دعوایی که منجر به خارج شدن شخص متصرف از ملک می‌شود.)
• طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک.

در گروه وکلای حقوقی موسسه مهر پارسیان، تیم پژوهشی به بررسی موضوع مطالبه اجرت‌المثل ملک پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان می‌باشد.

سوالات مهم در بررسی موضوع مطالبه اجرت‌المثل ملک

1. اجرت‌المثل چیست؟
2. منظور از مطالبه اجرت‌المثل ملک چیست؟
3. وجود چه شرایطی برای مطالبه اجرت‌المثل ملک الزامی است؟
4. منظور از مطالبه اجرت‌المثل ملک مشاع (مشترک) چیست؟
5. دادگاه، چگونه به دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک رسیدگی می‌کند؟
6. کدام مرجع برای رسیدگی به دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک صلاحیت دارد؟
7. در دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک حکم به چه صورت اجرا می‌شود؟
8. چرا باید در زمینه مطالبه اجرت‌المثل ملک از وکیل متخصص مشاوره دریافت کرد؟
9. بهترین وکیل ملکی در تهران کیست؟

اجرت المثل چیست؟

اجرت‌المثل عبارت است از مبلغی که در ازای استفاده بدون اجازه و غیرقانونی از مال دیگری به مالک آن مال باید پرداخت گردد.

منظور از مطالبه اجرت المثل ملک چیست؟

در صورتی که شخصی مال دیگری را بدون وجود توافق بین آن‌ها مورد استفاده قرار دهد، باید اجرت مدتی را که از مال دیگری، استفاده نموده است، به مالک آن مال پرداخت نماید. به این اجرت، اجرت المثل گفته می‌شود. میزان آن توسط کارشناس دادگاه مشخص می‌شود. بین این‌که شخص با اجازه مالک از منافع (منفعتی که هر مال دارد مثلا منفعت خانه این است که می‌توانیم در آن سکونت داشته باشیم) مال استفاده کرده است یا بدون اجازه او تفاوتی وجود ندارد.

بهترین وکیل ملک در تهران

بنابراین زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان می‌رسد عقد اجاره نیز تمام می‌شود. اگر پس از پایان مدت اجاره، مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود قرار داده باشد و از تخلیه ملک خودداری کند، موجر (کسی که مال را اجاره می‌دهد) می‌تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.

مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی

«عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود. اگر پس از پایان مدت اجاره، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن (اجازه) مالک مدتی در تصرف‌ خود نگه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء (استفاده) منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء (استفاده) منفعت کرده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»

بنابراین براساس ماده فوق، مستاجر باید‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ مورد اجاره را بلافاصله پس از انقضای مد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ت به موجر تحویل بد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌.

در صورتی که پس از مد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ت اجاره، بد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ون اجازه موجر از آن استفاده کرده باشد، باید‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ به موجر، اجرت المثل د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ر اجاره پرداخت کند اما در صورتی که با اذن موجر باشد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌، تنها د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ر صورتی که از منافع استفاده کرده باشد، ‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اجرت المثل پرداخت می‌کند.

اجرت المثل ایام تصرف

مطابق ماده ۳۳۷ قانون مدنی:
«هر گاه کسی بر حسب اذن (اجازه) صریح (قطعی و آشکار) یا ضمنی (ضمن یک عمل دیگر اجازه این کار را هم بدهند) از مال غیر استیفای (استفاده) منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر این‌که معلوم شود که اجازه در انتفاع مجانی (رایگان) بوده است.»

بنابراین چون‌که اجرت‌المثل د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ر اجاره، نوعی خسارت است و وجه نقد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ محسوب نمی‌شود به آن خسارت تاخیر تاد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌یه (پرداخت) تعلق نخواهد گرفت. این بحث هنگامی مهم است که متوجه باشیم، امکان دارد از زمان طرح د‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌عوا تا زمان اجرای حکم مد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ت زیاد‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ی زمان ببرد، که بنابراین موجر ضرر خواهد کرد.

وجود چه شرایطی برای مطالبه اجرت المثل ملک الزامی است؟

• در صورتی که مالک، مالک رسمی ملک باشد یا نماینده قانونی او، می‌توانند مطالبه (خواستن) اجرت المثل ملک را درخواست نمایند.
• در صورتی که موجر پس از تمام شدن مدت اجاره، خواهان تخلیه مستأجر نباشد ظاهراً نشان دهنده رضایت موجر برای ماندن مستأجر است.
• درصورتی که مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط (کوتاهی کردن یا تجاوز کردن از حد متعارف) مستأجر، تمام یا قسمتی، تلف (از بین رفتن) شده باشد، مستأجر ضامن (مسئولیتی در این خصوص ندارند) نخواهد بود.
• در صورتی که شخصی، ملک شخص دیگری را بدون رضایت او مورد استفاده قرار دهد، باید به میزان مدت استفاده از ملک، اجرت‌المثل بپردازد.
• در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مالک درخواست تخلیه کرده باشد اما مستأجر از تخلیه خودداری نماید، مستأجر در حکم غاصب (کسی که مالی را غصب می‌کند، غاصب می‌گویند و غصب به معنی بدون اجازه صاحب مال و حکم قانون، مالی را تصرف کردن است) می‌باشد و ضامن (مسئول) عین و منافع ملک است.

آیا می توان اجرت المثل را بیش از اجاره تعیین نمود؟

برخی مواقع امکان دارد که در قرارداد اجاره نوشته شده باشد که در صورتی که مدت اجاره تمام شود، مبلغ اجرت‌المثل به میزان اجاره‌بها (اجاره‌ای که هر ماه پرداخت می‌شود) باشد. در صورتی این شرط اثر دارد، که سکونت مستاجر با رضایت مالک ملک باشد، بنابراین زمانی که موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد و مستاجر از تخلیه خودداری نماید. در این حالت اجرت‌المثل با نظر کارشناس و براساس ارزش واقعی مشخص می‌شود.

منظور از مطالبه اجرت المثل ملک مشاع چیست؟

در صورتی که چند شخص مالک زمینی به طور مشاع (شریک) باشند و یکی از شرکا بدون اجازه دیگر شرکا به تقسیم زمین اقدام کند و یا به احداث بنایی در آن بپردازد، این کار تصرف و غصب محسوب می‌شود و بنابرین اجرت‌المثل ایام تصرف ملک را از این شخص براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری می‌توان گرفت.

مطابق ماده ۳۰۸ قانون مدنی:
«غصب، استیلاء (در دست داشتن) بر حق غیر است به نحو عدوان (بدون داشتن حقی یا به زور) اثبات ید بر مال غیر (ثابت شود که در دست داشتن مال دیگری) بدون مجوز (اجازه) هم در حکم غصب است.»

دادخواست مطالبه قیمت زمین از شهرداری

بر این اساس در مال مشاع (شریکی) کلیه مالکین مال مشاع به نسبت سهم خود در تمام اجزاء مال شریک محسوب می‌شوند و هر کدام از شرکا برای تصرف باید از سایر شرکای ملک اجازه بگیرند.

در اینجا به ذکر مثالی می‌پردازیم؛ در صورتی که یکی از وراث (اشخاصی که از دیگری ارث می‌برند) بدون اجازه سایر ورثه، تصرفی (مثلا آن مال را بفروشد یا تغییری در آن ایجاد کند) در مال متوفی (فوت شده) انجام دهد، در این حالت ورثه (اشخاصی که ارث می‌برند) باید اظهارنامه‌ای به وارثی که تصرف کرده است، بدهند و رفع تصرف او را از ملک خواستار باشند و در اینجا اگر او از رفع تصرف خودداری کند، سایر وراث می‌توانند دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ملک به دادگاه بدهند.

دادگاه به چه صورتی به دعوی مطالبه اجرت المثل ملک رسیدگی می‌کند؟

ابتدا نظرکارشناس برای تعيين ميزان اجرت‌المثل مهم است. چون‌ که هدف خواهان (شخصی که طرح دعوا می‌کند) از طرح دعوي، مبلغي است كه آن مبلغ براساس نظر كارشناس مشخص می‌شود. در اینجا پرونده‌ای با خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک، براساس نظر کارشناس طرح می‌کند. در ادامه پس از ثبت دادخواست و در جلسه نخست دادرسی برای تعیین مبلغ دقیق اجرت‌المثل ایام تصرف ملک، قرار کارشناسی صادر می‌شود.

سپس مهلتی داده می‌شود که خواهان هزینه کارشناسی را پرداخت کند. در اینجا در صورتی که خواهان در مهلت تعیین شده هزینه را پرداخت نکند، دادگاه قرار ابطال (باطل بودن) دادخواست صادر می‌کند.

وکیل برای اجرت المثل ایام زوجیت

سپس قرار کارشناسی به کارشناس اعلام می‌شود. کارشناس رسمی دادگستری باید نظر خود را در مهلت مشخص شده به دادگاه بدهد، سپس نظریه کارشناس به خواهان و خوانده ابلاغ می‌گردد تا طی مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ به دادگاه مراجعه کرده و نظریه کارشناسی را بررسی نموده و نظر خود را به صورت کتبی به دادگاه اعلام کنند.

در صورتی که به نظریه کارشناسی اعتراض نکنند و نظریه هم مطابق اوضاع و احوال مورد کارشناسی شده باشد، دادگاه اقدام به صدور رای می‌کند ولی در صورتی که به نظریه کارشناس اعتراض وارد باشد قرار ارجاع امر (فرستادن پرونده) به هیأت کارشناسی که شامل 3 کارشناس رسمی دادگستری می‌باشد، صادر می‌شود.

کدام مرجع برای رسیدگی به دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک صلاحیت دارد؟

 مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک براساس مبلغ خواسته (در دادخواست ذکر می‌شود) امکان دارد شورای حل اختلاف یا دادگاه، صلاحیت (براساس قانون اجازه رسیدگی دارد) برای رسیدگی داشته باشند. در پرونده‌هایی که مبلغ اجرت‌المثل 20 میلیون یا کمتر از 20 میلیون تومان است شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد ولی در پرونده‌هایی که مبلغ اجرت‌المثل بالاتر از 20 میلیون تومان است دادگاه‌های عمومی حقوقی محل ملک صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارند.

در دعوی مطالبه اجرت‌المثل ملک حکم به چه صورت اجرا می‌شود؟

در صورتی که رای به محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت‌المثل صادر شود.
در صورتی که آن رای قطعی شود.
اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود.

اجرت المثل زن چیست؟

در این حالت دادگاه با صدور اجرائیه به همان میزان، از اموال مستاجر را توقیف می‌کند. اگر اموالی از مستاجر یافت نشود حکم جلب او صادر می‌گردد و تا وقتی که مستاجر مبلغ را پرداخت نکرده است و یا دادخواست اعسار (نداشتن توانایی مالی) نداده باشد، حبس (زندان) می‌شود.

البته لازم به توضیح است که موجر مبلغ ودیعه (مبلغی که به امانت به موجر داده می‌شود و پول پیش گفته می‌شود) را نیز می‌تواند توقیف کند تا بعد از صدور رأی مطالبه اجرت المثل، آن مبلغ را از ودیعه دریافت کند.

چرا باید در زمینه مطالبه اجرت‌المثل ملک از وکیل متخصص مشاوره دریافت کرد؟

دریافت مشاوره از وکیل متخصص و باتجربه باعث می‌شود که اطلاعات مورد نیاز در زمینه مطالبه اجرت‌المثل ملک را به دست آورد و با اقدامات اصولی، پرونده با سرعت بالاتر و باریسک کمتر به نتیجه برسد.

چنانچه به دنبال دریافت مشاوره درباره موضوع مطالبه اجرت‌المثل ملک هستید، ما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را به شما معرفی می‌کنیم که دارای وکلای متخصص و باتجربه در زمینه موضوع مطالبه اجرت‌المثل ملک است.

جهت دریافت نوبت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر درباره موضوع مطالبه اجرت‌المثل ملک، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.