وکیل ملکی در هروی

15 نوامبر 2019

وکیل ملکی در هروی

امروز با موضوع معرفی بهترین وکیل ملکی در هروی ‌با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

قبل از بیان هر مطلبی چنانچه درگیر پرونده و دعاوی حقوقی مانند دعاوی خانوادگی و یا دعوای کیفری مانند کلاهبرداری و … هستید جهت دسترسی به بهترین وکلای پایه یک دادگستری از طریق شماره تماس‌های درج شده در این مقاله با ما در تماس باشید.

وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی به صورت تخصصی فعالیت داشته باشد وکیل ملکی می‌گویند.

دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه‌ای از دعاوی است که به طوری به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان ارتباط دارد. اموال غیر منقول هم اموالی است که امکان جابجایی و نقل مکان ندارد از قبیل خانه، زمین.

سوالات رایج موضوع وکیل ملکی هروی

1) بهترین وکیل ملکی در تهران چه کسی است؟
2) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟
3) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟
4) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟
5) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟
6) مالیات‌ها در حوزه‌ی املاک چگونه محاسبه‌ می‌شود؟

مالیات بر انتقال ملک

بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم

هر گونه جابه جایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله می‌شود.

اما در اجرای این قانون، فاکتورها و عوامل زیادی درگیر هستند.

فاکتورهایی چون مساحت عرصه (زمین)، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع (مشترک) یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … بخشی از این پارامترها هستند.

این قانون به دلیل آنکه ارزش معاملاتی را مشمول مالیات می‌داند بسیار ناکارآمد است.

ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات‌های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت خانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر جابه‌جایی و نقل و انتقال ملک را محاسبه می‌کنند.

بر این اساس ارزش معاملاتی یک ملک گاه تا یک چهلم قیمت واقعی آن نازلتر است.

بنابراین اگر خانه‌ای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد ارزش معاملاتی آن ممکن است ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

عوامل موثر در سرعت اخذ جواز ساخت

سرعت در اخذ جواز ساخت بسیار مهم است.

هر چقدر شما سریعتر پروانه ساختمان را دریافت کنید به همان میزان زودتر می‌توانید کار ساخت و ساز را شروع کنید.

بدون جواز ساخت محال است که بتوانید قدم از قدم بردارید و بدون اطلاعات لازم و کافی هم زمان را در اخذ جواز ساخت از دست خواهید داد.

بنابراین به نکات ذیل دقت داشته باشید تا فرآیند اخذ جواز ساخت شما سریعتر به اتمام برسد.

۱ – انتخاب مشاور و وکیل ساختمانی مناسب

شما میتوانید خودتان به عنوان مالک اقدام به گرفتن جواز ساخت کنید.

همین‌طور می‌توانید مشاور و وکیل خود را به شهرداری معرفی کنید.

این کار سبب می‌شود تا زمان را از دست ندهید، البته اگر وکیل شما به امور شهرداری اشراف کافی داشته باشد.

امروزه شرکت‌هایی هستند که این وکالت را قبول می‌کنند و مسئولیت اخذ جواز ساخت ساختمان شما را به عهده می‌گیرند.

۲ – پیگیری قوی

شما برای رسیدن به پروانه ساخت باید تا جایی امکانش وجود دارد پیگیری کنید.

یادتان باشد پیگیری و رفع ایراداتی که شهرداری به ملک شما وارد می‌دارد از مهم‌ترین کارهایی است که شما یا وکیلتان باید انجام دهید.

هر چه بیشتر پیگیر کارتان باشید روال امور سریع‌تر طی خواهد شد و با عقب نشستن و پیگیری نکردن نیز به همان نسبت کار خودتان را به تعویق می‌اندازید.

۳ – عدم خلاف

ملک کلنگی شما باید بر طبق سند و پایان‌کار قبلی بدون مشکل و اضافه ساخت باشد.

اگر شما به هر دلیلی قسمتی از ملک را بازسازی کرده اید که بیش از متراژ سند بنا برای شما ثبت کرده باشد این‌کار وضعیت اخذ جواز ساخت شما را با مشکل روبرو می‌کند.

در این‌صورت ابتدا باید رفع خلاف کنید و ملک کلنگی را به حالت قبل برگردانید و یا اینکه جریمه‌ای را بابت تغییر در وضع ثبتی ملک پرداخت کنید.

پرداخت جریمه طبیعتاً بهتر از تخریب است.

۴ – طراحی نقشه

بعد از سپری کردن مراحل اولیه و بازدید از ملک شما بر اساس گزارش واحد بر و کف و طرح تفصیلی دستور نقشه برای شما صادر می‌شود.

حالا این شمایید که می‌توانید سرعت را بالاتر ببرید. در این مرحله شما باید نقشه معماری را ارئه دهید.

سعی کنید از طراحان نقشه حرفه‌ای کمک بگیرید که به ضوابط نقشه شهرداری آشنا باشند. هر چه در مرحله تایید نقشه بهتر عمل کنید سرعت اخذ جواز ساخت را بالاتر برده اید.

شهرداری نقشه ای که شما طراحی کرده اید را بررسی و تایید می‌کند.

اگر اشکالی در نقشه شما باشد و یا مهندس طراح آن نامعلوم باشد شهرداری نقشه را برگشت می‌زند و شما حدود ۳ روز را از دست می‌دهید.

بنابراین از شرکت‌هایی که سابقه طراحی نقشه برای جواز را داشته اند کمک بگیرید.

دانستنی‌های معاملات املاک

هر حرفه‌ای دارای دانستنی‌های مخصوص به خودش است. دانستنی‌های معامله از جمله دانستنی‌های ضروری هر شهروندی است که قصد خرید و فروش کالایی را دارد.

به خصوص دانستنی‌های معامله خانه که از جمله دانستنی های مهم و ضروری و پر اهمیت می‌باشد.

شاید تا به حال تجربه تنظیم یک قرارداد فروش یا اجاره نامه را داشته‌اید که یک طرف خودش حضور ندارد و به هر دلیلی فردی را به‌ عنوان وکیل خود معرفی تا از جانب وی قرارداد را امضا نماید.

در خصوص معامله با وکیل رعایت چند نکته بسیار ضروری و حیاتی است.

چه بسا عدم رعایت آن موجب بروز مشکلات حقوقی و کیفری و همچنین دعاوی صنفی در اتحادیه املاک شود.

وکالتنامه فقط به صورت محضری یعنی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی باشد.

وکالتنامه دارای مهر برجسته باشد و جعلی و یا فتوکپی نباشد.

مشخصات وکیل و موکل با اصول اسناد هویتی یعنی شناسنامه و کارت ملی و سند مالکیت تطابق داده شود.

بررسی شود که آیا وکالت محدودیت زمانی دارد یا خیر. چون برخی وکالتنامه ها ده روزه یا به طور کلی مدت دار هستند و بعد از آن بی‌اعتبارند.

موکل محجور نباشد یعنی از نظر سنی و عقلی سالم و کامل باشد.

موضوع وکالت چیست یعنی آیا وکیل علاوه بر صلاحیت و اختیار انجام معامله حق اخذ (دریافت) ثمن (مبلغ قرارداد) معامله یا قرض الحسنه را دارد یا خیر؟

موکل در قید حیات است یا نه آیا موضوع وکالت قبلا انجام شده یا نه؟

مثلا اگر موکل بعد از وکالت خودش ملک را فروخته یا اجاره داده ولی به وکیل اطلاع نداده در اینجا موضوع وکالت منتفی است و معامله بعدی باطل است.

وکالت اگر بلاعزل (بدون حق برکناری) نیست استعلام شود که وکیل عزل شده یا خیر.

حتی وکلای دادگستری هم باید وکالتنامه محضری ارائه کنند.

تفاوت سند ملکی و اوقافی

هر سند مالکیت (ملکی) بایستی به صورت شش دانگ باشد.

شش دانگ می‌تواند در قالب یک جلد و یا بیشتر بوده که تمامی آن شرایط شش دانگ را باید داشته باشد و یا به صورت سهمی که آن نیز در مجموع سهم‌ها باید به رقم شش دانگ باشد.

در هر سند حدود اربعه و یا حدود مشخصات تعریف شده است، که در آن حد شرق، غرب، جنوب و شمال مشخص شده که به قطعه مجاور و یا خیابان دسترسی داشته یا منتهی گردد.

سند هر ملک شناسنامه آن ملک بوده که نام مالک یا مالکین در آن قید شده است.

هر سند دارای شماره پلاک ثبتی بوده که این پلاک در اداره ثبت اسناد و املاک دارای سابقه و هویت ملک مورد نظر با آن شماره مشخص می‌گردد.

در هر سند به شماره قطعه اشاره شده که بر اساس نقشه تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک تعریف شده است.

در هر سند یک صفحه ملاحظات وجود داشته که حتما باید به آن صفحه رجوع کرد که بعضاً نام، شماره پلاک و یا هرگونه اصلاحی در آن قید شده و بسیار مهم می‌باشد.

هر سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌گردد و باید دقت داشت منگوله سند دست نخورده و اوراق آن مربوط به همان سند باشد.

به شماره سریال اوراق توجه نمود که تمامی شماره سریال‌ها یکسان باشد.

البته با صدور سند تک برگ کاداستر این مشکل مرتفع شده است.

هر سند دارای صفحه نقل و انتقال بوده که نام آخرین مالک یا مالکین در آن قید شده است.

نقل و انتقال هر سندی فقط در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور امکان پذیر می باشد.

لذا چنانچه غیر از آن انجام شود غیر قانونی و فاقد وجاهت قانونی می‌باشد.

سند اوقافی سندی است که به شما اختیار تام نمی‌دهد.

شما باید با اجازه سازمان اوقاف نقل و انتقال دهید و سالانه باید مبلغی را هم به اداره اوقاف پرداخت کنید.

اسناد از نظر ارزش و اعتبار با هم متفاوتند. مثلا سند‌های اوقافی نسبت به اسناد شش دانگ دارای ارزش کمتری می‌باشند .