بررسی ماهیت نهاد سرقفلی در نظام حقوقی ایران

با موضوع بررسی ماهیت نهاد سرقفلی در نظام حقوقی ایران همراه شما هستیم.

عبارت سرقفلی، در لغت به­معنای پولی است که کسی به کس دیگر بدهد تا خانه یا دکانی را که در اجاره اوست به وی واگذار کند. بنا به­ یک تعبیر؛ سرقفلی یک حق معنوی است که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزء اموال غیرمنقول است.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، عقد اجاره اماکن تجاری به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه دارد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است و همچنین در این قانون مستاجر جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ نماید. در واقع سرقفلی حقی است که قانون جهت حمایت از مستاجران ملک‌های تجاری در نظر گرفته است.

نکته: قراردادهایی که قبل از سال 1376 تنظیم شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 هستند.

سرقفلی

سرقفلی حقی است که براساس آن، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم به‌عنوان اجاره­ بها استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره، به‌تصرف ملک اجاره‌ای ادامه دهد. به‌تعبیر دیگر سرقفلی، مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد، می‌پردازد و براساس توافق، از منافع ملک تجاری با اجاره‌ای ناچیز بهره می‌برد.

لازم به ذکر است که، این موضوع تنها در مورد املاک تجاری کاربرد دارد و برای ملک مسکونی تعریف نشده است. چنان­چه فردی یک دهنه مغازه متروکه را از صاحب آن اجاره کند و با روش‌های نوین فروش مجموعه را بالا ببرد و اسم و شهرتی به فروشگاه ببخشد، با پایان مدت اجاره، تمامی زحمات او زایل خواهدشد. از این‌رو در قانون برای املاک تجاری، قوانینی در نظرگرفته شده تا از حق این­گونه مستاجران دفاع کند.

ماهیت سرقفلی

سرقفلی، از زمره حقوق و امورمالی متعلق به مالک آن می باشد که برای دارنده آن می‌تواند حق هرگونه تصرف را ایجاد نماید. در واقع شرط ایجاد و وجود این حق در ملک تجارتی می‌باشد. هرگاه مالک ملک و عین تجارتی، بخواهد آن را به شخص دیگری منتقل نماید، می‌تواند در ضمن انتقال ملک به نحو عین یا منفعت، مبلغی را از منتقل­الیه خود تحت عنوان سرقفلی بخواهد که با پرداخت این مبلغ، حق و مالک سرقفلی می­باشد که مالک به او انتقال داده است.

سرقفلی از جمله حقوق مالی متعلق به مال غیرمنقول می­باشد،که در ملک تجارتی ایجاد می­گردد. درصورتی­که مالک عین در حین اجاره و یا انتقال عین، مبلغی را از مستاجر یا مالک دریافت نکند، حق مطالبه‌ی سرقفلی را در پایان اجاره نخواهدداشت و این حق سرقفلی را هم مستاجر در پایان عقد اجاره ندارد.

اقسام سرقفلی

سرقفلی به­صورت مبلغی پول که موجر در ابتدا از مستاجر دریافت نموده است:

این نوع سرقفلی، ابتدایی است که در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تائید شده است. این نوع سرقفلی براساس مبلغی است که بین موجر و مستاجر مبادله شده است و چون وجه برعهده مستاجر می‌باشد، قابل توقیف است.

سرقفلی به­صورت مبلغی پول که مستاجر از موجر یا مستاجر دیگر در میانه قرارداد اجاره می‌گیرد:

طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376؛ مستاجر می‌تواند در مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن­که ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به­غیر از وی سلب شده باشد. در این نوع سرقفلی، چون وجه نقد است و حق مالی محسوب می‌گردد مانند نوع اول قابل توقیف است و سرقفلی در این نوع مبلغی می‌باشد که برعهده موجر یا مستاجر دوم است و توقیف آن براساس توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد.

سرقفلی به­ صورت مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه از مالک می‌گیرد:

چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد، خواه این مستاجر، مستاجر اول یا دوم باشد، هنگام تخلیه مستاجر می‌تواند از مالک مبلغی را به­ عنوان سرقفلی دریافت نماید، در این نوع دعاوی، پس از این­که مستاجر ثابت کرد دارای حق سرقفلی است، می‌تواند توقیف سرقفلی را از دادگاه تقاضا نماید، مگر این­که توافقی برخلاف این رویه ثابت گردد.

نکته: در این نوع سرقفلی مستاجر می‌تواند بدون این که امری را در دادگاه ثابت نماید، سرقفلی را توقیف کند.

سرقفلی به­صورت مبلغی پول که مستاجر در مقابل ساقط کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌بها از مالک یا مستاجر دیگر می‌گیرد:

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی­ که عین مستاجره، در تصرف مستاجر باشد مالک حق ­افزایش اجاره­ بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در این­صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی به­ عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید. در ضمن طبق ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به­ عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ویژگی سرقفلی

• سرقفلی از جمله حقوق مالی می‌باشد و مانند حقوق مالی دیگر قابل معامله، رهن­دادن (ضمانت) و توارث (ارث رسیدن) است.
• خصوصیت بارز سرقفلی، تغییر و عدم پایداری می‌باشد.
• سرقفلی دارای اجبار قانونی نیست و فقط با توافق طرفین ایجاد خواهد شد.

شرایط لازم برای ایجاد حق سرقفلی

برای ایجاد حق سرقفلی، قانون شرایطی را مطرح کرده است که از جمله آن، حق سرقفلی در ملک تجاری ایجاد می­گردد و این حق در املاکی که دارای کاربری اداری یا مسکونی هستند ایجاد نمی‌شود.

شرط دیگر آن این است که مالک عین ملک تجارتی، با انتقال ملک، مبلغی را بابت سرقفلی از مستاجر یا منتقل­الیه دریافت کرده باشد.

در ­صورتی­ که این مبلغ از مستاجر اخذ نشده باشد، حق سرقفلی برای او ایجاد نخواهد شد و مالک هم در پایان مدت اجاره حق گرفتن سرقفلی را از مستاجر نخواهد داشت. اگر ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره و یا اجاره به­غیر را نداشته باشد‌، در این­صورت با داشتن حق سرقفلی نمی‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد و حق گرفتن مبلغی هم بابت انتقال حق سرقفلی از مستاجر دیگر را نخواهد داشت.

همچنین در صورتی­ که مالک ملک تجارتی را به مستاجر بدون گرفتن مبلغی بابت حق سرقفلی اجاره داده باشد، مستاجر می‌تواند در صورت اجاره به ­غیر با اخذ مبلغی به­ عنوان سرقفلی، از مستاجر غیر بگیرد ولی مستاجر غیر درصورت پایان اجاره حق گرفتن سرقفلی را از مالک ندارد و باید به مستاجر اولی رجوع نماید.

امکان انتقال سرقفلی با اجاره

قالب اصلی در برقراری رابطه استیجاری، عقد (قرارداد) اجاره است، اگر مستاجر قصد انتقال حقوق خویش را داشته باشد، از این طریق اقدام می‌نماید، عموم قراردادهای اجاره در این قالب پی­ریزی می‌گردد. درمواردی هم که در قالب‌های دیگر هم­چون بیع (خرید و فروش)، سرقفلی، فروش سرقفلی یا صلح منافع و… واقع می‌گردد، اراده واقعی آنان، واگذاری منافع اجاره است و آثار اجاره در این رابطه مورد نظر آن‌ها است. روابط استیجاری در قالب اجاره مشمول قانون مدنی و یا روابط مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و یا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از این حکم کلی پیروی می‌نماید.

قواعد فروش سرقفلی

طبق قانون مدنی عقد بیع (خرید و فروش) عبارت است از؛ تملک (مالک شدن) عین (هر جسم و مال قابل اشاره‌ای) به­عوض معلوم، پس از توافق بایع (فروشنده) و مشتری در مبیع (مورد معامله) و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود، این تعریف مذکور از بیع صحیح نیست و تنها صورت خاصی از بیع را در بر می‌گیرد.

این تعریف شامل اموال مادی و ملموس است. در حالی­ که سرقفلی حقی مالی است که در واقع ماهیتی اعتباری دارد و به حکم قانون برای آن ارزشی اعتباری لحاظ شده است. صحت این ادعا در سرقفلی و قانون روابط موجر و مستاجر 1376 کمتر است زیرا چهره مادی سرقفلی بیشتر است، اما در سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر 1356 چهره اعتباری سرقفلی بیشتر است، چراکه در این وضعیت به حق کسب یا پیشه یا تجارت معروف است. هم­چنان که حقوق معنوی از جمله حق تالیف، حق اختراع ثبت و سایر حقوق معنوی را می‌توان به دیگری فروخت، در امکان فروش حق سرقفلی نباید تردید کرد.

تعیین ارزش سرقفلی

ارزش سرقفلی در واقع براساس نوع بنا، کمیت و کیفیت آن، موقعیت محلی، تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد خواهدشد و براساس توافق طرفین تعیین می‌شود و در صورت عدم توافق توسط دادگاه تعیین خواهدشد.

معیار تعیین میزان برای سرقفلی

• موقعیت قرارگیری ملک تجاری،
• نوع کسب و کار مستاجر،
• چه مزایایی برای مالک یا مستاجر لحاظ شده،
• مدت اشتغال مستاجر به آن کسب و کار در آن ملک،
• حسن شهرت مستاجر در آن ملک که در معروفیت آن ملک نیز تاثیر داشته است.

نکته: البته باید این مطلب را مدنظر قرار داد که حق کسب و پیشه و حق سرقفلی در خصوص قراردادهای املاک تجاری که قبل از سال1376تنظیم شده‌اند و پس از آن قراردادهای اجاره اغلب براساس قانون مدنی تنظیم می‌شوند.

مبلغ سرقفلی

هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می­تواند مبلغی را به­عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. درصورتی­که مستاجر اول دارای حق اجاره دادن باشد، از طرف مستاجردوم به مستاجر اول پرداخت خواهدشد. در قراردادهای اجاره‌ املاک تجاری که قبل از سال 1376 و 1356 تنظیم شده و هر سال نیز تمدید شده باشد، حق سرقفلی مبلغ قابل توجهی است که گاهی اوقات ارزش آن از ارزش ملک هم بیشتر می‌باشد و موضوع بسیاری از خواسته‌های ملکی می‌باشد.

تنظیم سندرسمی سرقفلی

در صورتی­ که مالک یا مستاجر بخواهد بابت انتقال حق سرقفلی مبلغی را بگیرد، در این­ صورت انتقال سرقفلی را به موجب یک قرارداد مبنی بر انتقال سرقفلی تنظیم می­کنند، تا در زمان مقرر با حضور در دفاتر اسناد رسمی، انتقال سرقفلی به موجب سند رسمی انجام گیرد و این انتقال می‌تواند به موجب اجاره و یا انتقال مالکیت ملک تجاری باشد. در قانون روابط موجر و مستاجر، الزامی برای تنظیم قرارداد اجاره به­ صورت سند رسمی و یا عادی وجود ندارد. هم­چنین در الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی تحت شرایطی می­توان برای انتقال، سندرسمی تنظیم کرد. به ­طور­کلی ثبت و تنظیم اسناد به­ طور رسمی، اختیاری است ولی در مواردی قانون بیان کرده است باید انتقال سرقفلی به موجب سند رسمی‌ باشد.

باتوجه به اینکه ثبت کلیه املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده،کلیه این معاملات راجع­به منافع آن هم باید به ثبت برسد. سرقفلی هم از منافع ملک حساب می‌شود و به همین­خاطر انتقال حق سرقفلی ملکی که قبلا در دفاتر ثبت، ثبت شده است باید به موجب سند رسمی ‌باشد.

بنابراین با توجه به اینکه حق سرقفلی به موجب و به تبع انتقال ملک و یا منافع ملک تجارتی انجام می‌شود، هرگاه ملک تجارتی قبلا سابقه ثبتی داشته و ثبت شده باشد، انتقال حق سرقفلی هم باید به موجب تنظیم سندرسمی ‌باشد. در صورتی­ که در نقاطی اداره ثبت اسناد و املاک وجود داشته باشد و املاک آن سابقه ثبتی نداشته باشد، باید معاملات نسبت به آن هم به ثبت برسد که سرقفلی هم شامل آن می‌شود.

الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی

درصورت اخذ مبلغی بابت انتقال سرقفلی توسط مالک یا موجر، آن‌ها موظف به تنظیم سند اجاره و تنظیم سرقفلی به موجب سند رسمی می‌باشند. باید در دفاتر اسناد رسمی حاضر گردند و آن را امضا نمایند.

اگر مالک یا موجر از تنظیم سندرسمی سرقفلی خودداری کند، مستاجر یا منتقل­الیه می‌تواند الزام او را از دادگاه جهت تنظیم سندرسمی سرقفلی بخواهد. درصورت استنکاف مالک یا موجر از تنظیم سندرسمی سرقفلی به موجب حکم دادگاه، نماینده قضایی دادگاه به جای مالک، اقدام به تنظیم و امضا سند رسمی سرقفلی می­کند.

ماهیت دعوی الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی

دعوی الزام به تنظیم سندرسمی یک دعوی مالی است که به تبع ملک غیر منقول تجارتی حاصل می‌شود و در نتیجه از دعاوی ملک غیر منقول می‌باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی

صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی، باتوجه به اینکه ناشی از ملک تجارتی و مال غیرمنقول می­باشد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می‌باشد.

دعوی الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی، با توجه به مالی بودن و میزان تقویم و قیمت بالای آن و اینکه از بیست میلیون تومان بیشتر می­باشد، در صلاحیت دادگاه است و در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست.

شرایط ابطال سرقفلی توسط مالک

• مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد.
• مالک به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
• مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.

آیا حق سرقفلی را می‌توان فروخت؟

حق سرقفلی از حقوق مالی است بنابراین قابل نقل و انتقال و خرید و فروش می‌باشد.

آیا حق سرقفلی قابل مطالبه است؟

چنانچه در قرارداد اجاره این حق پیش‌بینی شده باشد و اسقاط نشده باشد؛ قابل مطالبه خواهدبود.

آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آن‌ها تعلق می‌گیرد؟

اگر مالک، ملک تجاری خود را به دیگری اجاره دهد می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه، مستأجر می‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت روز از مالک دریافت کند. برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می‌کند. کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله روز مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و… را در نظر می‌گیرد. چنانچه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به­عمل آورند.

حال اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستأجر با دریافت سرقفلی مغازه را به شخص دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. با پایان مدت اجاره، مستأجر باید مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند.

بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال دادن ملک اجاره‌ای به غیر را نداشته باشد، آیا می‌تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستأجر دیگری کند؟

چنانچه مستأجر حق انتقال به شخص دیگری (غیر) نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر ندارد. بنابراین مستأجر پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و دراین فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه، سرقفلی را به نرخ روز به وی بدهد.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه پیچیدگی­های زیادی دارند. با بهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهر پارسیان می­توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می­نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهدشد و از این بابت خیالتان راحت خواهدبود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”آیا حق سرقفلی را می‌توان فروخت؟” answer-0=” حق سرقفلی از حقوق مالی است بنابراین قابل نقل و انتقال و خرید و فروش می‌باشد.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”آیا حق سرقفلی قابل مطالبه است؟” answer-1=”چنانچه در قرارداد اجاره این حق پیش‌بینی شده باشد و اسقاط نشده باشد؛ قابل مطالبه خواهدبود.” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]