درخواست تخلیه ملک استیجاری چیست ؟ پرسشی است که بهترین وکیل ملکی در این نوشتار به آن پاسخ داده است.
با بررسی ماهیت، شرایط و مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ملک استیجاری همراهتان هستیم.
اجاره یکی از روابط اجتماعی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است، به گونه ایی که منشأ بسیاری از اختلاف ها و دعاوی که در محاکم مطرح می شود، را می توان قرارداد اجاره دانست و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قرارداد اجاره در خصوص تمامی املاک مسکونی و تجاری با انقضاء مدت به پایان می رسد و مستأجر در صورت عدم تمدید، موظف است عین مستأجره را تخلیه و تحویل مالک نماید. در صورت عدم تحویل عین مستأجره بعد از انقضاء قرارداد اجاره، مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تخلیه فوری ملک را بخواهد.
لازم به ذکر است که، دعوای تخلیه ملک یکی از موضوع های پر از مناقشه به حساب می آید، چرا که وقتی صاحب یک ملک به دنبال تخلیه مستأجر خود باشد لازم است نکته هایی در مورد تخلیه ملک تجاری لحاظ شود که با تخلیه ملک مسکونی تفاوت هایی دارد. زیرا بر قرارداد اجاره ملک تجاری، قوانین متعددی چون «قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر 1376» حاکم است.
قرارداد اجاره
قرارداد اجاره ملک که به آن عقد اجاره یا اجاره نامه که قراردادی است که از طریق امضاء آن، مستأجر برای مدت مشخصی، مالک منافع ملکی می شود که به اجاره گرفته است و ارکان اصلی این قرارداد به شرح ذیل عبارتند از؛
الف) موضوع این قرارداد، منافع ملک است،
ب) این قرارداد برای مدت مشخصی تنظیم و امضاء می شود،
پ) در طول مدت اجاره، مالک حقی نسبت به منافع ملک نخواهد داشت، چون در عمل ملک در مالکیت مستأجر است.
انواع قرارداد اجاره یا اجاره نامه
نوع قرارداد اجاره یا اجاره نامه به 2 شکل ذیل قابل تقسیم است که عبارتند از؛
- اجاره نامه عادی
به اجاره نامه ای که بین 2 شخص و در محل دفتر معاملات ملکی، تنظیم و به امضاء طرفین می رسد و اینگونه اجاره نامه ها برای برخورداری از حمایت قانون و صدور دستور تخلیه فوری لازم باید ضمن اوصاف فوق به امضاء 2 شاهد هم برسد و از نظر شکلی، تمام شرایط را دارا باشد.
- اجاره نامه رسمی
یک اجاره نامه زمانی رسمی است که در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
دعوی تخلیه ملک تجاری استیجاری
منظور از دعوی تخلیه ملک تجاری، درخواست حقوقی از سوی صاحب ملک یا موجر برای تخلیه فرد یا شرکتی است که در محل اجاره قرار دارد. این درخواست ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجاره، تخریب و آسیب دیدگی به ملک، استفاده از ملک برای اهداف غیرتجاری یا عدم رعایت شرایط قرارداد اجاره و… ارائه شود.
در دعوای تخلیه ملک تجاری استیجاری، صاحب ملک یا موجر باید اثبات کند که شخصی که در املاک تجاری خود اقامت دارد، به شرایط قرارداد اجاره عمد پاسخگو نبوده است و بنابراین حق تخلیه دارد. مواقعی که دادگاه موافق با دعوی تخلیه باشد، به مستأجر یک مهلت معقول برای تخلیه ملک اعطا می شود. در غیر این صورت، مستأجر می تواند در ملک باقی بماند.
مدارک و منضمات طرح دعوای تخلیه ملک
مدارک الزامی و اجباری
- اصل و تصویر مصدق اجاره نامه،
- اصل و تصویر مصدق (شناسنامه و كارت ملي) جهت احراز هويت،
- كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه دادرسي.
مدرک اختیاری
- اصل و تصویر مصدق سند مالکیت،
- استماع شهادت شهود و مطلعين،
- درخواست جلب نظر کارشناس،
- درخواست استعلام،
- شماره پرونده استنادي،
- درخواست معاینه محلی،
- درخواست تحقیقات محلی،
- ساير دلايل و ضمائم.
شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری استیجاری
طرح دعوی تخلیه ملک تجاری استیجاری مستلزم این است که خواهان مالک عین یا منافع محل مورد اجاره باشد و یا به وکالت یا نمایندگی از طرف مالک اقدام کند و صرف سبق تصرف یا تنظیم قرارداد اجاره در فرض احراز و اثبات مالکیت غیر بر مورد اجاره، حق مطالبه اجاره بهاء یا تخلیه برای وی ایجاد نمی کند و شرایط طرح دعوای تخلیه و صدور دستور تخلیه به شرح ذیل عبارتند از؛
- طبق قوانین روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ شرایط طرح دعوی تخلیه ملک تجاری به شرح ذیل عبارتند از؛
- اگر مستأجر، اقدام به اجاره دادن عین مستأجره بدون اجازه مالک نماید،
- اگر مستأجر، از عین مستأجره برخلاف مقصودی که در اجاره نامه آمده، استفاده کند،
- اگر مستأجر بر خلاف شغلی که در اجاره نامه آمده شغل خود را تغییر دهد، به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد هم نباشد،
- اگر مالک به ملک تجاری استیجاری خود نیاز داشته،
- اگر ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد،
- اگر مستأجر در عین مستأجره تعدی و تفریط کرده باشد،
- اگر مستأجر از پرداخت اجاره بهاء امتناع نماید.
- طبق قوانین روابط موجر و مستأجر 1376 در مورد اماکن تجاری که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، تخلیه ملک تجاری مشمول اخیرالذکر می باشد و منوط به رعایت شروط «اجاره نامه تنظیم شده، به صورت کتبی باشد، با امضاء طرفین و 2 شاهد رسیده باشد.» است، که شرایط طرح دعوی تخلیه ملک تجاری به شرح ذیل عبارتند از؛
- پایان یافتن مدت قرارداد اجاره،
- امتناع از تخلیه ملک تجاری بعد از خاتمه قرارداد اجاره،
- مستأجر پیش از 3 ماه از پرداخت اجاره بهاء امتناع کند،
- عدم انجام تعهدهای قراردادی،
- اقدام مغایر با شروط قرارداد اجاره،
- انتقال بدون مجوز عین مستأجره به شخص دیگر،
- تعدی و تفریط در مورد اجاره.
نکته: اماکن تجاری که تا سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، چه به صورت سند رسمی، عادی و یا حتی شفاهی، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ می باشند و طبق قانون مذکور، پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، نمی توان مستأجر را وادار به تخلیه نمود، مگر در صورت وجود شرایطی که در این قانون ذکر شده است.
زمان صدور دستور تخلیه ملک تجاری استیجاری
برای اخذ دستور تخلیه ملک تجاری زمانی می تواند اقدام کند که یکی از اقدام ها از جانب مستأجر صورت پذیرد و موجر برای خارج کردن مستأجر از ملک و تصرف مجدد ملک خود از مرجع صالح قضائی دستور تخلیه را اخذ و مستأجر را طبق دستور از ملک خود خارج کند، که عبارتند از؛
- انتقال عین مستأجره به غیر،
- تعدی و تفریط در عین مستأجره،
- تغییر شغل بدون جلب رضایت مالک،
- عدم پرداخت اجاره بهاء،
- امتناع از تخریب و نوسازی،
- نیاز شخصی مالک به عین مستأجره،
- نیاز به سکونت مالک در عین مستأجره.
اصلی ترین علت دعوای تخلیه
از مهمترین و شایع ترین علت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری، تغییر شغل، انتقال مستأجره به غیر و عدم پرداخت اجاره بهاء است، اسباب طرح دعوا مالک علیه مستأجر را فراهم می نماید.
مرجع صالح رسیدگی به دعوا و درخواست صدور دستور تخلیه ملک تجاری استیجاری
مرجع رسیدگی به دعوا و درخواست صدور دستور تخلیه ملک تجاری استیجاری بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، ممکن است متفاوت باشد و به شرح ذیل مراجع صالح عبارتند از؛
- قرارداد اجاره ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶
اگر قرارداد مشمول قانون مذکور باشد و مدت زمان آن نیز به اتمام رسیده باشد، موجر یا مالک می تواند بدون نیاز به طرح دعوی و مراجعه به دادگاه به فراخور نوع قرارداد «قرارداد عادی اجاره یا قرارداد رسمی اجاره» به مرجع صالح مراجعه و دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری که یک مرحله ای و قطعی است، را از یکی مراجع ذیل دریافت کند، که عبارتند از؛
- قرارداد عادی اجاره
شورای حل اختلاف
طبق مقررات قانون شورای حل اختلاف اگر ملک مورد نظر مسکونی بوده یا به موجب قرارداد عادی اجاره را داشته باشد، مالک برای مطرح نمودن دعوای تخلیه ملک باید به آن شورای مراجع کند.
نکته: منظور از قرارداد عادی اجاره، قراردادی فی مابین طرفین تنظیم شده و در 2 نسخه و امضاء 2 شاهد ذیل آن باشد.
- قرارداد رسمی اجاره
اداره اجرای ثبت
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۱۳۷۶ اگر اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نوشته شده و رسمی باشد، سردفتر موظف است بعد از انجام احراز هویت و صلاحیت ذی نفع، دستور اجراییه را در ۳ نسخه تهیه و برای اعمال آن را به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت ارسال کند و اجرای ثبت پس از دریافت دستور تخلیه ملک، مکلف است که تا حداکثر ظرف ۲۴ ساعت برای تشکیل پرونده اجرایی اقدام کند و دستور تخلیه را صادر و ابلاغ نماید. مستاجر نیز باید تا ۳ روز از تاریخ ابلاغیه منزل مسکونی را تخلیه نماید. مالک ملک موظف به پرداخت ودیعه یا قرض الحسنه است.
- قرارداد اجاره ملک تجاری مشمول قانون 1356
اما اگر قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ نباشد (مشمول قانون 1356 باشد) موجر یا مالک برای طرح دعوا و صدور دستور تخلیه ملک تجاری، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و تنظیم دادخواستی علیه مستأجر به دادگاه صالح برای دریافت حکم تخلیه مراجعه کند.
صدور حکم تخلیه به صلاحیت دادگاه حقوقی وابسته به محل واقعیت مال یا املاک تجاری، است، به تعبیر دیگر دادگاه حقوقی شهری که ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را دارد. در این حالت، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری را ندارد.
نکته: دعوای تخلیه ملک از جمله دعاوی غیر مالی است.
تخلیه املاک استیجاری با حق کسب و پیشه
طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون، مستأجر حق دریافت حق کسب و پیشه دارد و منظور از این حق؛ که هم معنی با سرقفلی به کار می رود ولی با مفهوم آن متفاوت است، حقی است که به اعتبار فعالیت و عمل مستأجر در ملک تجاری و به اعتبار شغلی که وی در آن مشغول به کار است، به مستأجر به هنگام تخلیه ملک تجاری استیجاری تعلق می گیرد. در واقع این حق، مختص مستاجر و به این جهت می باشد، که زحمات بسیاری برای شغل خود انجام داده و موجب شهرت و رونق محل کسب گردیده است و در هنگام تخلیه مستحق این مبلغ می باشد. این حق بر خلاف سرقفلی منوط به پرداخت مبلغی از جانب مستأجر به مالک نیست و به محض تخلیه قابل مطالبه می باشد.
تخلیه املاک استیجاری با نصف حق کسب و پیشه
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد و مستأجر بدون رعایت شروط قراردادی و بدون جلب رضایت مالک عین مستأجره را به دیگری واگذار نماید، ضمن این که موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراء خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تخلیه املاک استیجاری بدون حق کسب و پیشه
تخلیه ملک تجاری استیجاری در موارد ذیل بدون پرداخت یا حتی بدون پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت به شخص مستأجر خواهد بود که عبارتند از؛
- انتقال عین مستأجره به غیر، بدون کسب اجازه از مالک،
- تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره،
- تغییر شغل بدون جلب رضایت مالک،
- عدم پرداخت اجاره بهاء.
تخلیه املاک استیجاری با حق سرقفلی
طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون، مستأجر زمانی حق دریافت حق سرقفلی را دارد که مالک عین یا منافع ملک تجاری، ملک را به شخصی اجاره می دهد و از مستأجر علاوه بر ثمن یا اجرت المسمی معامله، مبلغی را بابت سرقفلی به هر علتی دریافت کند و در انقضاء مدت اجاره در صورت تخلیه عین مستأجره، اگر موجر مبلغ سرقفلی را دریافت کرده باشد، مستأجر می تواند مبلغ سرقفلی را به قیمت عادله روز دریافت کند.
تخلیه املاک استیجاری بدون حق سرقفلی
طبق قوانین الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 و روابط موجر و مستاجر 1376 در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون، اگر موجر در ابتدای قرارداد یا طی مدت قرارداد اجاره، مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت نکرده باشد و قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید نشده باشد در پایان اجاره مستأجر حق مطالبه، سرقفلی را ندارد.
ضمانت اجرا عدم پرداخت اجاره بهاء ملک تجاری استیجاری
طبق قانون موجر و مستأجر 1356 ضمانت اجرا عدم پرداخت اجاره بهاء توسط مستأجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک در مواردی که موجر بتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را صادر می کند، قانون مذکور است.
به موجب آن قانون هرگاه مستأجر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد، ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، چنانچه اجاره نامه رسمی باشد) موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بهاء را درخواست کند و هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره بهاء عقب افتاده را تودیع کند، اجرای ثبت تخلیه متوقف می شود، اما موجر می تواند به استناد تخلف از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه تخلیه عین مستأجر را درخواست کند و چنانچه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد، موجر می تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بهاء به دادگاه مراجعه کند.
نکته: مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهاء معوقه 20% آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود و مستأجر فقط 1 بار می تواند از این ارفاق استفاده کند.
نکته: اگر مستأجر دو دفعه ظرف 1 سال در اثر اخطار یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بهاء کرده باشد و برای دفعه سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می تواند با تقدیم دادخواست بطور مستقیم از دادگاه تخلیه عین مستأجر را کند، حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
نکته: موجر برای پرداخت اجاره بهاء می تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند، برای مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تأخیر در پرداخت اجاره بیش از 10 روز موجر می تواند اجاره را فسخ کند، باید مستاجر به موقع اجاره بهاء را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
تخلیه ملک تجاری استیجاری توسط مستأجر
ممکن است درخصوص تخلیه ملک تجاری توسط مستأجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین قبل از پایان موعد اجاره، شرط خاصی بین مالک و مستأجر پیش بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ مورد توافق، مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستأجر و مالک شرط شود که تا تاریخ مورد توافق در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستأجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بهاء موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.
نکته: بطور معمول در قرارداد های اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستأجر اگر مایل به فسخ و برهم زدن اجاره باشند،1 یا 2 ماه قبل از برهم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام می کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می رسد.
نکته: اگر برای طرفین قرارداد نسبت به این که آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر؟ دچار تردید شوند، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.
مسئولیت مستأجر نسبت به کوتاهی در نگهداری ملک تجاری استیجاری
طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود، اگر چه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلی یا جزئی استفاده کند، هرگاه مستأجر مانع تعمیرات شود، در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می تواند او را ملزم و در صورتی که لازم باشد، حکم به تخلیه موقت بدهد و همچنین مستأجر مسئول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.
گروه وکلای مهر با مجرب ترین وکلای پایه یک دادگستری تحت نظر دکتر محمدضا مهری متانکلائی مفتخر است تا تخصصی ترین خدمات حقوقی و مشاوره ای را در سطح ملی و بین المللی در زمین های حقوق خانواده، قوانین موجر مستاجر، الزام به تعمیر ملک توسط موجر، درخواست تخلیه عین مستاجره و تمامی مسائل حقوقی دیگر را در اختیار شما بزرگواران قرار دهد.
اگر به دنبال کسب اطلاعات لازم در مورد موضوع درخواست تخلیه ملک استیجاری هستید، می‌توانید از وکلای متخصص و باتجربه در این زمینه کمک دریافت نمایید تا شما را از ابتدا تا انتهای مسیر راهنمایی و کمک کنند.
بنابراین، ما به شما موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را معرفی می‌کنیم که دارای بهترین و باتجربه‌ترین وکلا در این زمینه می‌باشد.
جهت دریافت نوبت مشاوره در زمینه درخواست تخلیه ملک استیجاری، می توانید با شماره تماس های موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.
جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.
بدون دیدگاه