امروز با موضوع معرفی وكيل ملكى در نارمک با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.
برای یافتن راه حل در پرونده های اختلافات ملکی چه باید کرد؟
آیا از شرایط قانونی امضای قرارداد پیش فروش مسکن مطلعید؟
وکیل ملکی وکیلی است که در دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیر منقول، اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند مانند خانه و زمین تخصص دارد.
حرفه وکالت مستلزم دانش، تجربه و تخصص است علی‌الخصوص در پرونده‌ها و موضوعات ملکی که گاهی پیچیدگی‌هایی وجود دارد که وکیل ملکی با تجربه می‌تواند کمک کند.
وکیل ملکی به تمامی قوانین و آیین نامه‌های ثبت اشراف داشته و بنا به تجربه‌ای که دارد تمامی جوانب پرونده را سنجیده و پس از آن اقدام به دفاع از موکل می‌نماید.
سوالات متداول موضوع وكيل ملكى در نارمک
1) بهترین وکیل ملکی در تهران چه کسی است؟
2) آیا احکام صادر شده در دعاوی ملکی قابلیت اعتراض دارند؟
3) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟
4) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟
5) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟
6) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟
7) پایان کار ساختمان چیست؟
8) چه عواملی در سرعت اخذ جواز ساخت موثر است؟
همه چیز درباره‌ی پایان کار ساختمان
در شهرها، مناطق و محدوده‌هائی که شهرداری‌ها مستقر شده‌اند پس از آنکه احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمان نماید.
تا پس از بازدید مامور و کارشناس فنی شهرداری، مشخص شود که ساختمان مورد نظر برابر نقشه تصویب شده احداث گردیده است یا خیر؟
همچنین مشخص شود که در ساخت آن، مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی، رعایت شده است یا خیر؟
پس از احراز مطابقت بنا با پروانه و نقشه صادره و پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری با طی یک فرایند اداری و فنی اقدام به صدور پروانه پایان کار ساختمان که در اصطلاح به آن گواهی پایان کار گفته می‌شود، می‌نماید.
صدور گواهی پایان کار ساختمان بدین معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان های ذیربط قانونی، ساختمان احداث شده، مورد تائید می‌باشد.
دفاتر ثبت اسناد و گواهی پایان کار
ادارات ثبت اسناد و املاک، برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی بیش از هر چیز به گواهی پایان کار ساختمان توجه دارند.
اصولاً تا زمانی که گواهی پایان کار ساختمان از سوی شهرداری صادر نگردد امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود ندارد.
تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت جداگانه برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد.
به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان‌های دارای سند مالکیت دفاتر اسناد رسمی قانوناً مکلف هستند:
اولاً از ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله
ثانیاً از بازداشت نبودن ملک (ساختمان)
ثالثاً از فقدان تخلفات ساختمانی
رابعاً از وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر اطمینان حاصل کنند.
در این راستا استعلامات لازم را از ادارات و سازمان های ذیربط، بعمل می‌آورند.
بنایراین باید در نظر داشته باشیم که اصولاً دفاتر اسناد رسمی، نسبت به ساختمان‌ها و املاکی که دارای سند رسمی مالکیت نیستند امکان ثبت سند و نقل و انتقال آنها را ندارند.
از سوی دیگر در مورد ساختمان‌ها و املاک دارای سند نیز دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند با استعلام از شهرداری، از اینکه ساختمان مورد معامله، دارای گواهی پایان کار و فاقد تخلفات ساختمانی باشد اطمینان حاصل نمایند.
بنا به مراتب بالا می‌توان گفت پایان کار ساختمان پیش‌نیاز صدور سند برای ساختمان است و وجود سند پیش‌نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است.
اخذ گواهی پایان کار ساختمان وظیفه مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آنان می‌باشد.
اگر مالک یا مالکین ساختمان علیرغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایان کار در قبال اشخاصی که ساختمان را پیش خرید کرده اند خودداری نمایند خریداران می‌توانند الزام آنها را به ایفای (انجام) تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایان کار، از شهرداری از طریق مراجع قضائی کنند.
چند نکته در خصوص پایان کار ساختمان
۱- برابر قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد.
۲- در صورت وجود تخلفات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ارجاع می شود و صدور گواهی پایان کار ساختمان منوط به اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها می‌باشد.
۳- رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری که دایر بر تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.
۴- در مناطقی که شهرداری‌ها مستقر نیستند یا در خارج از محدوده و حریم قانونی شهرها می‌باشد صدور پروانه احداث ساختمان و گواهی پایان کار ساختمان به طور کلی زیر نظر وزارت کشور (دهیاری‌ها، بخشداری‌ها، فرمانداری‌ها، استانداری‌ها) می‌باشد.
۵- تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، باید به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق در قرارداد بین فروشنده و خریدار درج شده باشد تا اقدامات قضائی احتمالی را با قوت و استحکام بیشتری همراه نماید.
گواهی عدم حضور چیست؟
همچنین باید در قرارداد منعقده، تاریخ دقیقی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند (پس از اخذ پایان کار) تعیین و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم مشخص کنید.
در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر نشد از دفترخانه معین شده، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید.
این بدان معنی است که در آن تاریخ، خودتان باید از ابتدای ساعت اداری تا پایان وقت اداری، در دفتر اسناد رسمی معین شده با همراه داشتن مدارک و باقیمانده ثمن (مبلغ قراردادی) و… حضور یافته باشید و گواهی حضور خود را نیز دریافت کنید.
۶- اگر فروشنده ساختمان از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ساختمان یا سند ملک، سر باز زد.
الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، هنگامی مثمر ثمر و قابل انجام خواهد بود که گواهی پایان کار ساختمان صادر شده باشد.
بنابراین اگر مطمئن شده‌اید که فروشنده اقدامی برای اخذ پایان کار ساختمان ننموده است.
در اقدامات قضائی و خواسته دعوی خود باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار از شهرداری را همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی مد نظر داشته باشید.
مالیات بر ساخت و ساز
مالیات بر ساخت و ساز از جمله مسائل رایج است که سوالات زیادی را در ذهن فروشندگان و کسانی که در بازار مسکن مشغول هستند، ایجاد کرده است.
بر اساس قانون، هر گونه ساخت و ساز مسکن شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.
این تصویب نامه که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار می‌گیرد.
ضمن اینکه از این پس تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت و ساز قرار می‌گیرند.
بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ماه سال ۹۴ اخذ کرده اند از شمول این تصویب‌نامه هیئت دولت خارج خواهند شد.
نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز
بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان (بساز و بفروش‌ها) و انبوه سازان می‌بایست رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.
سازندگان حقوقی (شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.
شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
لازم به ذکر است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود.
این در حالی است که در مصوبات قبلی مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود که بر این اساس عملا امکان ارزش گذاری آن وجود نداشت.
اما از این پس مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک تر است.
وكيل ملكى در نارمک
قبول وکالت در پرونده‌های حقوقی و ملکی محدوده نارمک و تهرانپارس و مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری نارمک و مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، توسط وکلای متخصص امکان پذیر است.
موسسه حقوقی مهر پارسیان تحت نظر دفتر وکالت محمدرضا مهری هیچ شعبه دیگری در تهران ندارد.
شماره تلفن دفتر وكيل ملكى در نارمک
021-88663925
021-88663926
021-88663927
021-88663628
021-88799562
021-88795408
021-88796143
شماره همراه وكيل ملكى در نارمک
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
09120067669
تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با دفتر حقوقی محمدرضا مهری
بدون دیدگاه