ابطال سند رسمی

با بررسی موضوع نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی در نظام حقوقی ایران و شرایط آن همراهتان هستیم.

دعوی ابطال سند رسمی

منظور از دعوی ابطال سند رسمی، دعوایی است که در طی آن شخصی در جهت بی‌اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام می‌کند. دلایل بسیاری برای این دعوی وجود دارد، به طور عموم، این نوع دعوی درفروش ملک به چند نفر ایجاد می‌شود و یا اینکه سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد. برای مثال، ممکن است ابطال سند به دلیل بطلان معامله‌ای باشد که سند، حاکی از وقوع آن است که این امر در سند مال مجهول اتفاق می‌افتد، یا اینکه به علت اختفای تعهد موضوع سند رسمی، سند از اعتبار بیافتد. ازلحاظ قانونی مالک اصلی یک ملک کسی است که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام وی زده‌شده و یا به او ارث رسیده باشد.

کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، اسناد رهنی و شرطی و ذمه ای، صورتمجلس تحدید حدود، سند انتقال اجرایی، سند مالکیت معارض، سند رسمی اجاره یا بیع و یا هر یک از عقود و قراردادها و نظایر آنها جزو اسناد رسمی بوده که در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آنها، ذینفع میتواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آنها در دادگاه صالح اقدام کند و دادگاهها مکلف به رسیدگی به این دعاوی می باشند.

بنظر دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد،که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی می شود. بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد،از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد،که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد.

طرح دعوای ابطال سند رسمی، فقط از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است.

سند رسمی چیست؟

به استناد قانون مدنی:” سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.” و برای انتقال مالکیت اموال از جمله املاک، به طورکلی دو نوع سند وجود دارد؛«سند رسمی» و«سند عادی». این دو نوع سند در بعضی موارد با هم تفاوت دارند. به استناد ماده 1286 قانون مدنی، اسناد به دو دسته اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم می گردند .

اسناد رسمی بر خلاف اسناد عادی که توسط شخص یا اشخاص به صورت دست نویس تنظیم می شود. می بایست در یکی از ادارات دولتی یا دفاتر اسناد رسمی و توسط شخص صالح که مامور به انجام این امر بوده تنظیم میگردد و تنها را اثبات مالکیت در دست داشتن سند رسمی است و هر فردی بعد از انعقاد قرارداد ملزم به ثبت نقل و انتقال سند و کلیه عقود و معاملات مربوطه در دفاتر اسناد رسمی است .

یکی از راه‌های اصلی برای ثابت کردن مالکیت، داشتن سند آن است، به عبارت دیگر در اکثر مواقع فقط با داشتن سند رسمی قابل تأیید است و اکثر افرادی که خودرو یا املاک و مستغلات را می‌فروشند، باتنظیم مبایعه‌نامه از انتقال رسمی سند خودداری می کنند .زمانی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد، هیچ کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد و علت اینکه فروشندگان از انتقال سند خودداری می‌کنند، هزینه‌های مربوط به معاملات است که به دلایل مختلف در دفترخانه باید پرداخت شود.

جهت دریافت مشاوره حقوقی جهت تنظیم سند با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

تفاوت های سند رسمی و عادی

الف) در سند رسمی تنها با اقامه دلیل می‌ توان علیه سند رسمی ادعای جعل کرد و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد. برابر قانون آیین دادرسی مدنی ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک ارائه ‌شده باید با ذکر دلیل اقامه شود، مگر اینکه

دلیل ادعای جعل بعد از موعد مقرر و قبل از صدور رای قطعیت یافته باشد، در غیر این صورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی‌دهد.

ب) اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را ندارد بنابراین مطابق قانون آیین دادرسی مدنی شخص می‌تواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید کند.

علت طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت

مهمترين مشخصه بدیهی، یک سند رسمی اعتبار آن در جامعه می باشد. با توجه به اهميت و اعتبار فوق‌العاده اي که اسناد رسمی در تنظيم روابط و مناسبات اجتماعی افراد دارند و همچنین نقش مهمي که در تضمين حقوق اشخاص ایفا مي کنند، بنا به ضرورت قانونگذار، با وضع قوانين خاص این گونه اسناد را مورد حمایت خود قرار داده و قانون مرتبط، شرايط خاص، اشخاص صلاحیتدار و در مواردی تشريفاتی برای تنظیم اين قبیل اسناد مشخص نموده است.
باتوجه به اين که، قوانین و مقررات و ضوابط شکلي و ماهوی در تنظیم اسناد رسمي گسترده مي باشند، ضمن وضع قوانين خاص، به ناچار قانونگذار در پاره ای از موارد امکان عدول از اين ارزش و اعتبار اسناد رسمي را از طريق تقاضای ابطال آنها از مرجع قضایی تجويز نموده است. برای مثال: جعل در اسناد رسمی و صدور اسناد مالکیت معارض از زمره اعمال و در عین حال از مهمترين موارد ابطال اسناد رسمی به شمار مي آيند؛ اما بايد توجه داشت که اشخاص ذینفع در ابطال چنین اسنادی زمانی به نتیجه دلخواه مي رسند که با اتکاء بر رويه عملی مناسب و با در نظر گرفتن آثار ابطال اسناد رسمی، اقدام نمایند.

شرایط ابطال سند رسمی

تنها در شرایطی می توان اقدام به ابطال سند رسمی نمود که؛

• عدم تطابق سند با قوانین ثبت وقانون مدنی.
• صدور اشتباهی سند مالکیت.
• ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو.
• عدم تحقق شرایط صحت قرارداد: از رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است مانند عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله.
• عدم اهلیت یکی از طرفین قرارداد در زمان انعقاد قرارداد:دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند ، عدم اهلیت یکی از طرفین قرارداد در زمان انعقاد قرارداد:
• معاملات صوری: از دیگر شرایط ابطال سند رسمی،صوری بودن معامله است. بدین معنا که، طرفین حین انعقاد قرارداد به شکل صوری و بدون داشتن قصد و رضایت اقدام به تنظیم سند نمودند. در صورت انعقاد معامله صوری یا معامله به قصد فرار از دین می توان اقدام به ابطال سند رسمی نمود حتی اگر سند ملکی باشد.
• معاملات معارض: از دیگر شرایط ابطال سند رسمی، وقوع معاملا معارض است. بدین معنا که، شخص اقدام به کلاهبرداری نموده و یک ملک را همزمان با چندین معامله کرده است. در این شرایط معامله مقدم صحیح بوده و مابقی فاقد اعتبار است.
• اسناد جعلی: از دیگر شرایط ابطال سند رسمی،می توان به جعلی بودن سند اشاره کرد. بدین معنا که، افراد با تقلب یک سند جعلی تنظیم نموده و با استفاده از آن اقدام به انجام معامله نمایند.
• اسناد تضمینی: آخرین شرط ابطال سند رسمی، اسناد جهت تضمین هستند. بدین معنا که، شخصی جهت تضمین به دیگری برای مثال: در ازای ادای دین، اقدام به انتقال ملک خود به دیگری نموده است و سند رسمی به نام او تنظیم شده است،مشروط بر اینکه پس از ادای قرض مجددا ملک خود را پس گیرد اما پس از ادای دین طرف مقابل از انتقال سند به نام شخص امتناع می نماید که در اینجا می توان با اثبات این شرط اقدام به ابطال سند رسمی نمود.

موارد ابطال سند رسمی مالکیت

ابطال عملیات اجرایی

که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر گردیده است. اگر انتقال از طریق مزایده به موجب حکم دادگاه باشد،تقاضای ابطال سند رسمی انتقال مستلزم نقض دادنامه ابطال عملیات اجرایی است.

ابطال رای هیأت موضوع ماده 147 قانون ثبت

اگر سند مالکیت به موجب رای هیئت موضوع ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد مدعی ابطال (خواهان) ابتدا میبایست نسبت به ابطال رای هیئت اقدام وسپس ابطال سند رسمی را در خواست نماید.

شرایط طرح دعوای ابطال سند رسمی

الف) وجود سند مالکیت:

بدیهی است که یکی از شرایط و ارکان اصلی واساسی طرح دعوای ابطال سند مالکیت وجود سند مالکیت در ید خوانده دعوا می باشد و الا علی الاصول امکان ابطال ان وجود نداشته و سالبه به انتفاع موضوع می باشد.

ب) عدم رعایت مقرارت مربوط به صدور سند:

رعایت شرایط قانونی مقرارتی که می بایست جهت صدور سند رعایت گردد به دو قسم قابل تقسیم می باشد که عبارتند از:

• مقررات مربوط به جهت مبنای صدور سند.
• عدم رعایت مقررات مربوط به تنظیم اسناد رسمی

نکته: در صورت عدم رعایت مقرارت مبنای صدور سند مانند اینکه در قرارداد معامله(به طور مثال دربیع) مستنداتی که مثبت انتقال مالکیت است قوانین ومقرارت جاریه کشور رعایت نشده است و معامله که مستند صدور سند بوده و به هر دلیلی از دلایل قانونی ابطال یا فسخ شده باشد در این صورت مدعی می تواند مبادرت به تقدیم دادخواست ابطال معامله و نهایتا تقاضای ابطال سند تنظیمی بر اساس آن مبایعه نامه را از محاکم صالحه درخواست نماید.

مرجع قضایی صالح به بررسی دعوای ابطال سند رسمی

مرجع قضایی(دادگاه) صالح، در رابطه با دعاوی ابطال سند رسمی بر حسب موضوع مال منقول و غیر منقول(املاک و حقوق راجع به آن ها) مختلف خواهد بود. برای مثال: در خصوص دعوای ابطال سند رسمی انتقال مربوط به مال غیرمنقول به‌ خصوص در مورد مالکیت و همچنین مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق متعلقه به آن در دادگاهی اقامه می گردد،که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد، هرچند که خوانده در یک محل دیگری ساکن باشد.
مطابق با قانون در مورد اموال منقول، خواهان می تواند در محل اقامت خوانده یا محل تنظیم سند و یا محل اجرای تعهد اقدام نماید.

در خصوص دعاوی حقوقی که دو سند معارض موضوع آن است رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت مؤخر مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم خواهد بود و احراز تعارض بین آن‌ها و اعلام بطلان سند معارض طبق قانون صورت خواهد پذیرفت. اثر ابطال سند اعم از رسمی یا عادی این است که تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، به خودی خود باطل و بلا اثر خواهند شد. همچنین در مواردی که موضوع سند اجرای تعهدی غیرمالی است، دعوای ابطال سند نیز غیرمالی است و در مواردی که مفاد یک سند انجام تعهدی مالی است، درخواست ابطال سند نیز مالی می‌باشد.
رسیدگی به اصالت سند زمانی توسط دادگاه رسیدگی خواهد شد که نسبت به اصالت سند با عنوان متناسب قانونی یعنی جعل، انکار و تردید تعرض شده باشد و در زمان مقرر قانونی اقدام شده باشد. یعنی طبق قانون آیین دادرسی مدنی باید تا نخستین جلسه دادرسی به عمل آید.

پس از انکار و تردید یا ادعای جعل نسبت به سند و ارائه اصول اسناد و صدور قرار رسیدگی به اصالت سند، دادگاه رسیدگی را برای تشخیص اصالت سند آغاز می‌کند و خواهان و خوانده مکلف می‌باشند در جلسه رسیدگی دادگاه اصل مستندات خود را برای ملاحظه طرف مقابل و شروع رسیدگی ارائه نمایند.

راه‌های تشخیص اصالت اسناد توسط دادگاه عبارت اند از؛

• تطبیق مفاد سند با اسناد و دلایل دیگر.
• تحقیق از گواهان و مطلعان تنظیم سند یا مطلعان ذیل سند.
• ارجاع امر به کار‌شناسی.
• استکتاب(خط شناسی).
• تطبیق خط، امضا و غیره با اسناد مسلم‌الصدور(معتبر و رسمی).

دادگاه پس از رسیدگی به اصالت سند در صورتی که آن را اصل تشخیص دهد، قرار صحت و اصالت آن را صادر و اقدام به صدور رای می‌نماید و نیز هرگاه اصالت آن را احراز نکند، ادعای مستند به سند را محکوم به رد می‌کند.
چنانچه رای دادگاه قابل اعتراض باشد،معترض می‌تواند تصمیم دادگاه درباره اصالت یا عدم اصالت سند را با ارائه دلایل جدید مورد اعتراض قرار دهد.همچنین دادگاه مکلف است در خصوص ادعای جعل نسبت به اسناد، نسبت به سندی که ادعای جعل شده نیز تعیین تکلیف نماید و در صورتی که سند را مجعول تشخیص دهد، تکلیف آنکه تمام سند از بین برده شود یا قسمت مجعول سند ابطال شود یا اینکه کلماتی محو و تغییر داده شود را مشخص نماید. همچنین اگر سند را مجعول تشخیص ندهد دستور تحویل آن را به صاحب سند صادر کند.

نکته: مهم آنکه اجرای رای دادگاه در این خصوص منوط به قطعی شدن حکم دادگاه و قطعیت رای است.

جهت دریافت مشاوره حقوقی جهت ابطال سند رسمی و ابطال سند جعلی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

نحوه ابطال سند رسمی

ابتدا می بایست خواهان ابطال سند رسمی با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک خدمات قضایی دادخواست ابطال سند رسمی را به ثبت برساند. در دادخواست مذکور خواسته خود را مطرح نموده و مدارک مربوطه را ضمیمه دادخواست نماید.
پس از تکمیل مراحل ثبت دادخواست، دادخواست در دادگاه محل وقوع ملک مورد بررسی قرار گرفته و پس از جلسات رسیدگی و ارائه دفاعیات دادگاه نسبت به دادخواست ابطال سند رسمی بررسی های لازم را انجام داده و در صورت احراز شرایط ابطال سند رسمی حکم به ابطال سند رسمی را صادر می نماید.

مدارک لازم جهت ابطال سند رسمی

• مدارک هویتی خواهان.
• سند رسمی که خواهان ابطال آن هستید.
• کلیه اسناد و مدارکی که به استناد آن ها دادخواست ابطال سند رسمی را به ثبت رسانید.

(در صورتیکه سند رسمی، سند جعلی باشد، کلیه اسناد و مدارک اثبات کننده جعلی بودن سند باید ضمیمه دادخواست گردد و یا در صورت صوری بودن معامله اسناد و مدارک مربوطه می بایستی به دادگاه ارائه شود.)

دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک

طبق رویه قضایی، دادگاه ها ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت نسبت به مالکیت افراد می نماید و صرف اظهارات طرفین حکمی صادر نمی کنند.
در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده بموجب رای دادگاه باشد، به‌طور مثال دادگاه به تنظیم سند رسمی رای داده باشد، در اینصورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادر کننده حکم نموده است.
دادخواست دعوای ابطال سند انتقال اولیه باید به طرفیت همه ایادی بعدی و ابطال همه اسناد بعدی خواسته شود وگرنه دعوا ، فاقد وجاهت قانونی می باشد.
در مورد املاک مشاعی طرح دعوای ابطال سند رسمی می بایست دادخواست بطرفیت تمامی مالکین مشاعی تنظیم گردد، مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکین باشد.

رویه بسیاری از دادگاه ها این گونه بود که ابطال سند رسمی انتقال املاک را به استناد مبایعه نامه عادی مخالف ماده 22 قانون ثبت می‌دانستند و به صرف وجود سند عادی رای صادر نمی کردند،اما شورای نگهبان در نظریه مورخ ۴/٨/٩۵ اعلام داشته که اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است. بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده شده است.
تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید با دقت لازم انجام شود تا مشخصات ملک در سند به‌صورت دقیق نوشته شود چرا که در صورتی که مشخصات سند اشتباه قید شود، دعوا رد می شود.
در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی بدلیل بی اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا می بایست ابتدا در ستون خواسته، تایید بطلان معامله را که مبنای رسیدگی به دعوای ابطال نیز است را از دادگاه بخواهد.
اگر ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن مطرح گردیده، بعدا تفکیک شده باشد، مدعی می بایست علاوه بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، تقاضای ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه را نیز از دادگاه بخواهد.

اصحاب دعوا در ابطال سند رسمی انتقال

خواهان در دعوای ابطال سند رسمی انتقال، کسی است که مدعی بی اعتباری سند است و طرف دیگر معامله ، خوانده ی دعوا خواهد بود، اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله( شخص ثالثی) باشد، دو طرف سند رسمی خواندگان دعوی هستند.
چنانچه پس از ثبت سند مورد نظر، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال ، باید به طرفیت همه ی ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه ی اسناد بعدی خواسته شود. در این دعوی نیازی به طرف دعوی قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده وجود ندارد.

جهت دریافت مشاوره حقوقی جهت ابطال معامله صوری با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.