بررسی تفکیک و افراز ملک

بررسی تفکیک و افراز ملک

ملک مشاع و یا ملکی که در مالکیت انحصاری شخصی وجود دارد، ممکن است تحت شرایطی، نیاز به تقسیم پیدا کند. اصطلاح حقوقی تقسیم ملک مشاع و یا تفکیک ملک مشاع و همچنین افراز ملک مشاع هر چند که شباهت هایی با یکدیگر دارند در برخی مواقع در تضاد وتفاوت با یکدیگر نیز قرار می گیرند. بررسی تفکیک و افراز ملک، توسط موسسه حقوقی تهران که به حق می توان یکی از برترین موسسه های حقوقی ایران نامید و با بهره گیری از توان بهترین وکیل دعاوی ملکی تهران، توسط گروه وکلای مهر صورت خواهد پذیرفت. جهت مطالعه بیشتر درباره بررسی تفکیک و افراز ملک به وب سایت موسسه حقوقی بین‌المللی تهران ( طلیعه عدالت و مهر پارسیان) مراجعه فرمایید.

مباحث قابل طرح در بررسی تفکیک و افراز ملک

• بررسی تفکیک، افراز و تقسیم ملک چه آثار حقوقی در پی دارد؟ در چه مواقعی از افراز و تفکیک و چه مواقعی از تقسیم ملک استفاده می کنیم؟
• وکیل پایه یک تهران و متخصص دعاوی تفکیک و افراز ملک کیست؟
• تفاوت تفکیک و افراز با تقسیم ملک در چیست؟ مراحل افراز زمین به چه صورت است و مرجع انجام مراحل افراز زمین کجاست؟
• افراز آپارتمان و افراز ملک مشاعی به چه صورت انجام می‌شود؟

تعریف تفکیک ملک

تفکیک در اصطلاح حقوقی عبارت است از این که مال غیر منقولی ( مانند زمین )، اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه ی مجزا تقسیم شود. به طور مثال شخصی که قطعه زمین بزرگی دارد و می خواهد ان را به قطعه های کوچک تفکیک کند. به عبارتی ساده تر، تفکیک به معنی جدا کردن، از هم گشودن و در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.

موانع تفکیک ملک               

مطابق با قوانین موضوعه و مقررات جاریه در مورد تفکیک زمین و ملک مشاعی، موانعی وجود دارد، لذا هنگامی که تمایل به تفکیک املاک ( اعم از مشاع و غیر مشاع خود ) دارید، حتما به قوانین و مقرات مربوطه که البته به صورت پراکنده وجود دارند، مراجعه نمایید و یا با وکلای متخصص در زمینه های اراضی و املاک مشورت نمایید.

 موانع و محدودیت های قانونی تفکیک ملک

• ممنوعیت تفکیک املاکی که تعداد طبقات ان از حد مجاز بیشتر است. یعنی تفکیک املاکی که70 درصد مساحت ان به فضای باز اختصاص دارد و تعداد طبقات ان بدون رعایت ضوابط تراکم مجاز احداث شده است، ممنوع می باشد و یا تفکیک املاک در داخل روفوژ ممنوع است.یا در خصوص اراضی کم تر از 1000 متر مربع در حوزه ی صنعتی، تفکیک اراضی به قطعات کمتر از هزار متر مربع، در حوزه ی صنعتی ممنوع می باشد به جز برای استفاده ی انتقال صنایع کوچک مزاحم در شهر.
• ممنوعیت تفکیک املاک با کاربری بهداشتی: در حوزه ی بهداشتی نیز به طور کلی از تفکیک زمین جلوگیری می‌شود جز در موارد استثنایی که شهرداری تهران با ذکر دلایل توجیهی، مراتب را جهت اخذ تصمیم به کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ارائه می‌دهد.
• ممنوعیت تفکیک املاک بازار تهران: تفکیک محدوده تجاری بازار تهران ممنوع می باشد لیکن درمحدوده ی مسکونی بازار تهران، تفکیک قطعات با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه، جهت ایجاد منازل مسکونی بلامانع می‌باشد. ضمن اینکه به موجب طرح جامع مصوب شهر تهران و نیز ماده واحده ی مصو به ی شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران در مورخ ششم فروردین 1396، تفکیک اراضی و احداث هر گونه بنا خصوصا مجموعه ها و شهرک های مسکونی جز در مواردی که مصوبات قانونی تعیین نموده و در حریم شهر تهران ممنوع می‌باشد.
• ممنوعیت تفکیک اراضی زراعی و باغها، وفق بخشنامه های صادره از وزارت جهاد کشاورزی، تفکیک باغات و اراضی کشاورزی در داخل و در محدوده ی شهرها ممنوع گردیده بود، لیکن با شکایت شاکی به دیوان عدالت داری، بخشنامه ی مذکور، به موجب رای صادره از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری در سال 1368ابطال گردیده است. چرا که به نظر هیات عمومی دیوان عدالت اداری، بخشنامه ی شماره ی 14/7575 مورخ هشتم خرداد 1365، دایر بر عدم تفکیک باغات و اراضی در محدوه و خارج از محدوده شهرها از نظر اطلاق و شمول ان به محدوده شهری مغایر با ماده 14 قانون زمین شهری مصوب 1366 و ماده 3 لایحه قانونی اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطب های کشاورزی مصوب 1358 شورای انقلاب بوده است. البته در سال 1374، قانونی تحت عنوان ممنوعیت تغییر کاربری و تفکیک اراضی کشاورزی و باغات به تصویب رسیده است. مراتب موصوف، تنها گوشه ای کوچک از محدودیت ها و ممنوعیت های مربوط به تفکیک می‌باشد. لهذا نظر به اینکه اراضی و املاک مشاع یا غیر مشاع، چه نوع کاربری ای داشته و متراژ ان ها چه میزانی است و اینکه داخل در محدوده ی شهرها قرار دارند و یا خارج از ان و بسیاری موضوعات و مسائل دیگر، مواردی است که حتما باید در خصوص هر یک از ان ها، به قوانین و مقررات مربوط به ان ها و مراجع و نهادهای ذیربط مراجعه نمود. بهترین وکیل جهت مشاوره حقوقی املاک و همکار گروه وکلای مهر، نسبت به ارائه تخصصی مشاوره حقوقی املاک اقدام خواهد کرد. بررسی تفکیک و افراز ملک به لحاظ حقوقی توسط بهترین وکیل دادگستری در ایران انجام خواهد شد.

مقررات عام حاکم بر تفکیک ملک

در مورد تفکیک اعیان و اراضی و نحوه ی تفکیک و ….. دستورالعمل ها، آیین نامه ها و قوانین فراوان و گاها متضاد وجود داد.

لیکن در این نوشتار به برخی از مقررات عام مربوط به تفکیک  در ذیل اشاره می گردد.

• تفکیک ملک فاقد نقشه ( بند 362 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
• تفکیک اراضی که حدود طبیعی دارد ( به موجب بخشنامه شماره 2252/3 مورخ 1354 )
• تفکیک املاک مجاور عمومی ( بخشنامه شماره 3208 – 3 مورخ 1354 )
• تفکیک ملک فاقد بنا و تفکیک ملک تجدیدنشده ( بند 263 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
• تفکیک اعیانی ( بخشنامه شماره 7704- 4 ورخ 28/12/1353 )
• تفکیک آپارتمان ( بخشنامه شماره 5588- 3 مورخ 14/08/1354)
• افراز نامه ی محضری و اعتبار ان ( بند 365 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
• هزینه تفکیک ( بندهای 101 – 254 – 266 – 92 از مجموعه بخشنامه های ثبتی 1341 )
• مواد 3 و 14 آیین نامه ی مربوط به استفاده از رااضی و احداث بنا و تاسیسات درخارج از محدوده قانونی و حریم شهرها. علاوه بر موارد مذکور، مقررات خاصی در مورد تفکیک وجود دارند که به طور جداگانه به ان ها اشاره می گردد.
• بند 382 از مجموعه بخشنامه های ثبتی ( تقاضای تفکیک از طرف مالک اعیانی های ثبت شده به موجب ماده 104 مکرر آیین نامه تقاضای تفکیک).
• تقاضای سند مالکیت اعیانی احداثی در عرصه های وقفی

( به موجب ماده 104 مکرر آیین نامه ی قانون ثبت املاک )

اشتباه در تفکیک ملک

اشتباه در صورت مجلس تفکیکی

در مواردی که اشتباهی در صوت مجلس تفکیکی وجود داشته باشد، رسیدگی و رفع اشتباه در صورتی که با انتقال رسمی ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت می‌باشد. اشتباه در تفکیک، گاه به متن مستندات ( مانند سند مالکیت یا صورت مجلس تفکیکی ) ارتباط می یابد یعنی مستندات خودشان دارای اشتباهی بوده اند که با تبعیت از ان ها اشتباه تفکیک صورت گرفته است و یا در مواردی که اشتباه ناشی از کم دقتی و اهمال مامور تفکیک صورت پذیرفته است و یا اشتباه در تعیین حدود و ابعاد یا مساحت شود، در این صورت اولا: اگر صورت مجلس تفکیکی که دارای اشتباه است هنوز منجر به تنظیم سند معامله و یا صدور سند مالکیت نشده، باید با تنظیم صورتجلسه اصلاحی پیرو صورت مجلس قبلی تنظیم نموده و اشتباه را اصلاح نماید و به دفتر اسناد رسمی ارسال کند.

ثانیا: اگر تفکیک مقتضی اشتباه به تنظیم سند انتقال یا صدور سند مالکیت انجامیده باشد، به موجب بند 6 ماده 25 قانون ثبت موضوع باید به هیات نظارت گزارش شود.

مطابق با بند 17 ماده 3 آیین نامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض، در گزارش ارسال راجع به اشتباه تفکیکی، باید حدود اولیه قید شده و رونوشت صورت مجلس تفکیک و نقشه ای که در ان، مورد اشتباه نمایان شده باشد، ارسال گردد.

تفکیک در شهرهایی که دارای نقشه جامع هستند

در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند، ثبت کننده مکلف است در مورد هر تفکیک، طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک ملک نمایند.

موسسه حقوقی بین‌المللی

گروه وکلای مهر، تحت حمایت کامل و سازماندهی موسسه حقوقی بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان، مشغول فعالیت در زمینه ارائه خدمات مشاوره حقوقی می‌باشد. اشتغال بهترین وکیل حقوقی ایران و تهران، جهت مشاوره حقوقی و قبول وکالت در پرونده‌های قرارداهای تجاری بین‌المللی، قرارداهای پیش فروش آپارتمان و نظارت بر تنظیم قراردادهای نفتی در ایران و سایر کشورها، بیانگر تخصص بالای اعضای بهترین موسسه حقوقی در ایران می‌باشد. جهت دریافت مشاوره حقوقی با مشاورین گروه وکلای مهر با ما تماس بگیرید.