حق فسخ در معاملات

در معاملاتی که همه روزه در سراسر ایران در جریان است، مواقعی پیش می‌آید که طرفین به اشتباه مندرج در شرایط معامله پی می برند. در چنین حالتی، راهکارهایی از سوی قانون‌گذار پیش‌بینی شده است که عمده ان حق فسخ در معاملات می‌باشد. اعمال حق فسخ در معاملات، به لحاظ عرفی، فوری بوده و دارنده حق فسخ، می‌تواند با مراجعه به طرف مقابل، و در صورت استنکاف طرف مقابل با مراجعه به دادگاه حقوقی، از حق فسخ خود استفاده نماید.

گروه تخصصی وکلای مهر تهران، با همکاری ده وکیل برتر دادگستری در ایران و داشتن شرایط ویژه در پذیرش پرونده‌های ملکی و معاملات املاک، شرایط حق فسخ در معاملات را مورد بررسی قرار داده و با استخراج مواد قانونی مرتبط، سعی در ارائه اطلاعاتی درباره موضوع آثار حقوقی قراردادها، دارد.

سوالات مرتبط با حق فسخ در قراردادها

• مهلت اعلام فسخ در قراردادهای ملکی از چه روزی محاسبه می‌شود؟
• اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟
• بهترین وکیل ملکی در تهران کیست و چه ویژگیهایی دارد؟
• آیا حق فسخ نکاح با حق فسخ معاملات ملکی متفاوت است؟
• شرایط فسخ اجاره نامه چیست و در چه زمان می توان شرط داوری درباره فسخ قرارداد را لحاظ نمود؟

معامله ملکی به شرط داشتن مساحت معین

اگر معامله ملکی به شرط داشتن مساحت معین انجام شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از ان مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟ یکی از مشکلاتی که در معاملات ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میزان و ارقام واقعی است.

اگر در معامله ای که انجام می‌شود، بنا به اظهار فروشنده و در جایی که هنوز سند تفکیکی صادر نشده و یا ملک فاقد سند است، متراژ ملک دویست متر اعلام شود و پس از معامله مشخص شود که مساحت ملک کمتر از میزان اعلامی می باشد، حق فسخ برای خریدار ایجاد خواهد شد.

قانون‌گذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از ان مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند ان را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

در این شرایط باید به نکات زیر توجه داشت:

در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان ان، مشروط‌له صرفا حق فسخ دارد.

باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند؛ برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از ان اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق. م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. (نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

وکیل خوب ملکی در تهران

قبول داوری در قراردادهای ملکی، مشاوره حقوقی قبل از قرارداد ملکی، همراهی وکیل پایه یک دادگستری در زمان قرارداد و مبایعه نامه، تهیه و تنظیم دادخواست برای طرح دعاوی ملکی، پاسخ به ادعای اشخاص در دعاوی ملکی و به صورت کلی، مشاوره آنلاین حقوقی در موضوعات قراردادها و موضوعات ملکی در تخصص گروه وکلای ملکی تهران و همکار موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان می‌باشد.

جهت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین درباره موضوعات ملکی و همچنین مشاوره قراردادها، با برترین وکلای دادگستری در ایران تماس بگیرید.

دپارتمان حقوقی گروه وکلای مهر تهران