خرید املاک از سوی دستگاه‌های دولتی
- آیا از دستور العمل جدید نحوه تملک و خرید اراضی مورد نیاز دولت اطلاعی دارید؟
- راه احقاق حق در مواردی که ملکی بی دلیل توسط دولت و دستگاه حاکمیتی، تملک می‌شود چیست؟
- چگونه می توان از طریق دادگاه نسبت به مطالبه خسارت حق انتفاع و حق ارتفاق اقدام نمود؟
- اگر ملکی به عنوان منبع درآمد باشد، تملک ان چه تاثیری در بهای عادله ملک دارد؟
- شرط داوری مندرج در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، به چه صورت اعمال می‌شود؟
- آیا دادگاه حق دارد به جای تعیین کارشناس، رای به محکومیت صادر نماید؟ وکیل متخصص املاک چه ویژگیهایی دارد؟
- جستجوی وکیل پایه یک دادگستری متخصص امور املاک و اراضی چگونه انجام می‌شود؟
- چگونه می توان شکایت از اقدامات ستاد اجرایی فرمان امام را مطرح نمود؟
جهت دریافت پاسخ سوالات خود درباره خرید املاک از سوی دستگاه های دولتی، قوانین و آیین نامه های چگونگی تملک اراضی و املاک مورد نیاز دستگاه های دولتی، شرط داوری مندرج در لایحه تملیک اراضی، شیوه دادگاه ها در پرونده‌های اعتراض به تملک اراضی توسط دولت و آشنایی با وکیل متخصص ملک در ایران، مقاله پیش رو را که به همت برترین وکلای دادگستری در ایران و با همکاری موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان تهیه شده است، مطالعه بفرمایید.
مستند قانونی خرید املاک از سوی دستگاه های دولتی
طبق قوانین کشور، برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک در سال 1358 به تصویب رسید. در این لایحه مقرر شده است که اگر دستگاه‌های اجرایی و دولتی برای اجرای برنامه‌هایشان نیاز به زمین های مردم داشتند، نخست باید برای ان طرح تامین اعتبارکرده و سپس ضرورت ان را تعریف کنند. چرا که اصل مالکیت احترام دارد و طبق این لایحه، دولت نباید و نمی‌تواند حق هیچ کسی را از تسلط بر زمینش سلب کند.
ماده 4 لایحه تملک مصوب سال 58 کارشناسان را به جای قاضی و داور نشانده است و رای هیات کارشناسی را قطعی و لازم الاجرا دانسته است.
بر اساس تبصره یک ماده 2 این لایحه اگر دولت می‌خواهد طرحی را به اجرا در آورد باید نخست از اراضی ملی شده و دولتی استفاده کند. همچنین در تبصره 2 این ماده آمده است: اداره ثبت نیز باید ظرف 15 روز وضعیت ثبتی این زمین را اعلام کند. طبق ماده 3 این لایحه نیز پس از اعلام وضعیت ملک، طرفین به صورت توافقی معامله می‌کنند. به عبارتی باید پول صاحب زمین به قیمت عادلانه پرداخت شود.
تعیین هیات کارشناسی جهت ارزیابی قیمت ملک
موضوع مهم این است که اگر شخص یا سازمان دولتی بر سر قیمت توافق نکردند در ماده 4 این لایحه چنین تعیین تکلیف شده است: هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین «دستگاه اجرایی» و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله، توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود. ترکیب هیات کارشناسان، یک نفر از طرف «دستگاه اجرایی» یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف از معرفی کارشناس سوم، به معرفی دادگاه حقوقی محل وقوع ملک انتخاب می‌شوند؛ رای اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجرا است.
در واقع برای این موضوع که البته باعث تشکیل پرونده‌های بسیاری هم در محاکم قضایی شده است ماده 4 لایحه تملک مصوب سال 58 حکم را تمام کرده و کارشناسان را به جای قاضی و داور نشانده است. اما متاسفانه وقتی پرونده‌ای در دادگاه مطرح می‌شود به طور معمول، قضات دادگاه، بی‌توجه به ماده 4 این لایحه، یا پرونده را به هیات 5 نفره می‌فرستد یا خودشان اقدام به صدور رای می‌کنند که این موضوع از نظر قانون‌گذار کار پسندیده‌ای نیست چرا که وی، رای هیات کارشناس را قطعی و لازم الاجرا دانسته است.
نحوه رسیدگی به اختلاف بر سر تعیین قیمت
طبق تبصره 2 ماده 4 چنانچه پرونده‌ای در دادگاه مطرح شود اگر مالک در جلسه دادگاه حاضر نشود و کارشناس را مشخص نکند به جای مالک، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، کارشناس را ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه، مشخص می‌کند. در واقع فقط به دادگاه اختیار داده شده که به نیابت از مالک مستنکف، کارشناس تعیین کند ولی حق صدور رای به دادگاه نداده اما بی‌توجهی به این موضوع اشکالات زیادی در رسیدگی به پرونده‌ها ایجاد کرده است.
وقتی شهرداری یا هر دستگاه اجرایی ملکی را تملک می‌کند باید بلافاصله بعد از اعلام نظر کارشناسان پول را پرداخت کند نه اینکه شخص ماه ها و چه بسا سال ها برای دریافت طلبش بدود به خصوص اگر این ملک محل سکونت یا محل معاش شخص بوده باشد باید علاوه بر پول ملک 15 درصد نیز اضافه تر پرداخت کند تا هزینه نقل و انتقال نیز تامین شود. البته تشخیص اینکه ان محل ممر اعاشه شخص بوده یا خیر هم با دستگاه اجرایی است و هم دادگاه.
نکته مهم دیگر این است که بر اساس ماده 29 قانون مدنی، حق انتفاع، ماده 93 این قانون حق ارتفاق و حق حریم، ماده 136 قانون مدنی حق دین و وثیقه و سایر حقوق را در زمان تملک دستگاه اجرایی در نظر داشته است تا به عنوان مثال حتی چنانچه شخصی از این کو چه راه عبور و مرور داشته و با این معامله و اجرای پروژه راهش بسته شده باید خسارتش پرداخت شود.
معرفی وکیل متخصص امور ملکی در تهران
همکاری ده وکیل برتر ملکی در ایران با موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان و همچنین مشاوره مستقیم سرپرست گروه وکلای مهر تهران، در پرونده‌های حقوقی و املاک، موجبی برای دستیابی به هدف معرفی وکیل متخصص امور املاک و اراضی در تهران و ایران شده است.
جهت مشاوره حقوقی با بهترین وکیل پایه یک دادگستری و متخصص املاک، می توانید علاوه بر تعیین وقت به صورت آنلاین، با مشاورین حقوقی ما در موسسه حقوقی و مهاجرتی محمدرضا مهری تماس حاصل نموده و پس از اطمینان از داشتن راه حل جهت طرح مشکل و موضع، نسبت به انتخاب وکیل متخصص ادقام فرمایید.
دپارتمان حقوق املاک گروه وکلای مهر تهران
بدون دیدگاه