دستور فروش ملک مشاع

در مقاله دستور فروش ملک مشاع به بررسی ماهیت، شرایط، مراحل و آثار ناشی از دستور فروش ملک مشاع خواهیم پرداخت.

از انواع رایج مشکلات املاک مشاع، بروز اختلاف نظر مابین مالکین در مورد فروش یا تقسیم ملک مورد نظر است. بر طبق تعریف قانونی که در مورد ملک مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکین در بخش‌ های مختلف ملک مزبور پراکنده می‌باشد. لذا تفکیک و تقسیم آن کار چندان ساده‌ای نیست و برخی مواقع چند شریکی که ملکی را خریده­ باشند و به ­دلایلی نخواهند به این شراکت ادامه بدهند و شرکاء ملک مشاع توافق برای تقسیم ملک وجود نداشته باشد تنها می‌توان به کمک تفکیک و افراز به مقصود ایشان جامه عمل پوشاند. متقاضی تقسیم ملک مشاع باید ابتدا در اداره ثبتی که ملک در آن محل واقع شده است تقاضای افراز کند. اگر ملک مشاع قابلیت تقسیم و افراز را نداشته باشد، خواهان می­تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را تقاضا نماید.

ملک یا مال مشاع

ملک یا مال مشاع، مالی است که دو یا چند نفر با نسبت ­های مشخص به صورت اشتراکی بر آن مالکیت دارند، بنابراین، هرکدام از مالکین مشاعی در جزءجزء مال، مالکیت دارند و اشاعه یعنی شرکا در تمامی بخش های ملک سهیم هستند و مالک محسوب می شوند و تقسیم ملک مشاع به معنی تعیین میزان سهم هر فرد در ملک مورد نظر می­ باشد.

انواع ملک مشاع

1.ملک مشاع ارادی

ملک مشاع ارادی زمانی است که افراد به صورت توافقی در آن شرکات می‌کنند، در این صورت هیچگونه قهر و غلبه‌ایی در ملک مشاع ایجاد نمی‌­شود.

2.ملک مشاع قهری

در ملک مشاع قهری افراد به صورت ناخواسته با هم شریک می‌شوند. مثل زمانی که که ملکی به ارث می­رسد و چندین وارث دارد. این ملک ارثی، ملک مشاع قهری می­ باشد.

شیوه ­های تقسیم ملک یا مال مشاع

الف) افراز

به معنی جدا کردن یک چیز از دیگری است و با کمک افراز می‌توان سهم هریک از شرکاء را از طرف دیگر جدا نمود. برای این کار می‌توان بر طبق تراضی و یا اجبار قانون پیش رفت. با افراز می‌توان به مالکیت چند شریک استقلال بخشید. لذا هر شخص به عنوان مالک مستقل ملک مشترک سابق شناخته می‌شود. افراز مال به دو دسته اختیاری و اجباری تقسیم می­ شود.

افراز اجباری یعنی مالی که به حکم دادگاه مفروز شده باشد، افراز اختیاری نیز به معنی مفروز کردن مال توسط شرکا به تصمیم خودشان می­ باشد.

انواع افراز

افراز از حیث مرجعی که اقدام به رسیدگی درخواست افراز می­کند به شرح ذیل به دو مرجع قابل تقسیم است که عبارتند از؛

1.افراز در اداره ثبت

اگر افراز با رضایت مالکین باشد، عملیات افراز در اداره ثبت انجام می­ پذیرد.

2.افراز به ­دستور دادگاه

اگر توافقی در میان شرکاء نباشد و رضایتی بر تقسیم مال میان آن­ ها نباشد، عملیات افراز به دستور دادگاه انجام خواهد گرفت.

عدم امکان افراز

افراز همیشه امکان­ پذیر نمی­ باشد و گاهی دلایلی پیش می­ آید که ملک قابلیت افراز ندارد، برای مثال ما با یک آپارتمان مواجه می شویم که در آن امکان عمل افراز آن وجود ندارد و انجام یا عدم انجام افراز توسط اداره ثبت اعلام می­ گردد.

ب) تعدیل

زمانی که مال مشاع از نظر اجزا دارای ارزش یکسانی نباشد، تقسیم مال مشاع به تعدیل مطرح می­ شود، برای مثال: ارزش ابتدا و انتهای یک قطعه زمین که سر دو نبش واقع شده است به هیچ وجه یکسان نیست. بدین ترتیب، در این نوع تقسیم مساحت زمین مبنای تصمیم گیری کارشناس نیست. بلکه، ارزش زمین بر مساحت آن تأثیرگذار است. در نتیجه برای همسان سازی، مساحت قسمت های ارزان‌تر را بیشتر از قسمت ­های گران در نظر می­گیرند.

پ) رد

توازن در تقسیم مال مشاع همیشه با کم یا زیاد نمودن مساحت مال یا ملک مشترک به وجود نمی­ آید و برای ایجاد تعادل باید وجه یا مبلغی را به بعضی سهم­ ها اضافه کرد تا در حق فردی که سهم کمتری تعلق گرفته اجحاف نشود. منبع این وجه ضمیمه باید غیر از مال مشترک باشد و با دریافت مبلغ مذکور ارزش سهم فرد معادل سهام دیگر شریکان می­ شود و چون که در این نوع تقسیم بندی ممکن است برخی از شرکاء نتوانند از عین مال مشترک سهم ببرند و از طرفی این امکان هم وجود دارد، بعضی از شرکا نتوانند از عین مال مشترک معادل سهم خود را دریافت کنند. ارزیابی و قسمت ­گذاری مال مشاع برای تقسیم به رد لازم و ضروری است.

ت) فروش

سرانجام اگر هیچ کدام از این راه‌ ها نتوانست برای آزادسازی اموال مشترک از یکدیگر کارآمد باشد، باید برای فروش مال مشاع از طریق مراجع ذی­ صلاح قضایی اقدام کرد. در هنگام فروش مال مشاعی که منقول است (اموالی که قابلیت جا به جایی دارد، مانند: اتومبیل) می­توان دعوای فروش مال را در دادگاه محل اقامت خوانده برپا کرد. اگر خوانده دعوا در ایران اقامت نداشته باشد، دعوا را می توان در دادگاه محل سکونت موقت وی مطرح کرد و اگر خوانده دعوا دارای اقامت دائم و موقتی در ایران نباشد، دادگاه محل اقامت خواهان را در اولویت قرار می­دهد، اما در مورد فروش مال مشاع غیرمنقول (اموالی که قابلیت جا به جایی را ندارند، مثل: زمین و خانه) درخواست در دادگاه محل مال غیرمنقول دایر می­ شود.

ث) تفکیک

اقدام­ های لازم و ضروری برای این­ که مال غیرمنقولی را بتوان به قطعه ­های کوچک‌ تری تفکیک (تقسیم یا تجزیه) کرد و اگر مال مورد نظر به چند نفر یا شریک تعلق داشته باشد، تمامی مالکان باتوجه به سهم شان در بخش‌ های تفکیک شده با یکدیگر شریک خواهند بود که به ­شرح ذیل عبارتند از؛

1. تهیه تقسیم نامه عادی،
2. ابطال سند مالکیت قبلی،
3. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای کمک گرفتن جهت تنظیم صورت جلسه تفکیکی،
4. تهیه و تنظیم سند مالکیت باتوجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت.

تفاوت­ های افراز و تفکیک

1. تفکیک بر پایه صلح مطرح می­ شود، یعنی تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام می­ شود، ولی در افراز طرح دعوا و شکایت الزامی است. (افراز زمانی مطرح است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد.)
2. تفکیک به معنای تقسیم ملک است، ولی افراز به معنی تعیین سهم هر یک از مالکین می­ باشد.
3. در تفکیک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن یک مالک قابل تفکیک است، اما در افراز باید حالت اشاعه (مالکیت برای بیش از یک نفر) باشد.
4. تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع انجام می ­شود، ولی در افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر و قصد و هدف، قطع حالت اشتراک می‌باشد.
5. در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک وقت تنظیم تقسیم­ نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کم و زیاد آن یا صلح و هبه آن رفتار می ­شود، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل سهم هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی باتوجه به تصرف شرکاء و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل انجام شود و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن مشخص و در صورت ‌مجلس افراز قید می ­شود.
6. تفکیک فقط تقسیم ملک است، ولی افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعه­ های افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می­خواهد، تفکیک نماید.
7. سن مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد، ولی بنابر تصریح قانون امور حسبی اگر بین مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
8. تنظیم تقسیم ­نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم ­نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را به­ اتفاق انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌ حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورت ‌مجلس تفکیکی شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند. (افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم ‌نامه)
9. درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء، ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را انجام داد، ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکاء دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیت مراجع قضایی است.
10. انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کنده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. باتوجه به این ‌که، سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی، به اداره ثبت تسلیم کند.
11. صورت ‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم ‌نامه یا بطور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می_­کند، ولی در افراز با انقضاء مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با قرعه تعیین می‌شود، یعنی برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی 2 مرحله­ای و افراز، اقدامی 1 مرحله‌ای است.
12. تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد، ولی افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
13. در تفکیک صورت ‌جلسه تفکیک صادر می ­شود، ولی در افراز رأی صادر می‌شود.
14. تفکیک با مسامحه انجام می شود، ولی در افراز، اجبار حاکم است.
15. در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می‌گردد، ولی در افراز فقط سهم خواهان جدا می­ شود و بقیه ملک، مشاع باقی می‌ماند.
16. اگر نسبت به تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود، ولی اگر بر افراز اعتراض شود، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می ­شود.

دستور فروش ملک مشاع

طبق قانون مدنی املاکی که مالکیت آن ها بین چند نفر مشترک است، ملک مشاع محسوب می ­شود و ممکن است به صورت ارادی مثل خرید ملک توسط دو با چند نفر به ­وجود بیاید یا بطور قهری و غیر ارادی مثل ارث رسیدن ملک به دو یا چندنفر ایجاد شده باشد که در اصطلاح حقوقی به این 2 حالت «اشاعه» می گویند.

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، فروش ملک مشاع، که قطع به یقین قابل افراز نباشد به خواسته هر یک از شرکاء و صدور دستور مرجع مربوطه به فروش خواهد رسید، زمانی که در مورد ملکی تشخیص به غیر افراز بودن شود به متقاضی فروش، دستور فروش ملک مشاع داده خواهد شد. شریک متقاضی به استناد مدارک و گواهینامه مذکور درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم می­کند و دادگاه پس از صدور این حکم آن را به بخش اجرایی ارسال کرده و بر اساس قانون اجرای احکام نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می ­شود و تقاضای دستور فروش ملک مشاع از جانب یکی ازشرکاء مطرح می­ شود، یعنی تقاضا زمانی درخواست خواهد شد که یکی یا همه شرکاء قصد پایان دادن شراکت خود هستند و زمانی­ که نتوانند به توافق برسند، لاجرم به دادگاه مربوطه مراجعه می­ کنند و تقاضای دستور فروش ملک مشاع را خواهند داد. به ­تعبیر دیگر دستور فروش ملک مشاع، خواسته شریک ملک مشاع است برای فروش مال مشاع غیر قابل افراز.

دعاوی دستور فروش ملک مشاع

زمانی که هر یک از شرکاء در ملک مشاعی تقاضای دستور فروش ملک مشاع را از مراجع قانونی داشته باشند، درواقع دعاوی مربوط به فروش ملک مشاع را اقامه نموده ­است. ملک و مال غیر منقول مشاع فارغ از نوع آن خانه، آپارتمان یا یک قطعه زمین باشد قابل فروش و قابل افراز است و این به تصمیم و توافق نظر شرکاء بستگی دارد. باید توجه داشت که در ملک مشاع میزان و مقدار سهم هر یک از شرکاء بطورکامل مشخص است، ولی محدوده سهم وی مشخص نیست، در این حالت است که میان شرکاء اختلاف تقسیم در ملک پیش می­آید و تمام قسمت­ های ملک مشاع میان متعلق به همه افراد است.

لازم به ­ذکر است که، باید ملک قابل افراز باشد والا چاره­ای جز دستور فروش آن نیست. ملک مشاع چه در حالت معامله ایجاد شده باشد و یا از طریق ارث افراد با یکدیگر شریک شده باشند یا به هر وسیله دیگر شرکاء با یکدیگر ارتباط پیدا کرده باشند، در صورت قصد فروش هر یک از شرکاء می ­توانند به ­صورت جداگانه دادخواست فروش ملک را به دادگاه ارائه بدهند و زمانی که دادخواست به دادگاه ارسال می ­شود، قاضی با بررسی تمامی مدارک و ملک مشاع در صورت نیاز اقدام به صدور حکم فروش ملک مشاع خواهد کرد و سپس دستور به مرحله اجرایی ارجاع داده خواهد شد، در این مرحله کارشناس رسمی ملک را قیمت­ گذاری خواهد کرد، سپس تمام ملک به­ فروش خواهد رسید.

افراز در ملک مشاع

زمانی که شرکاء قصد تقسیم ملک مشاع به شیوه افراز ملک را داشته باشند، شراکت میان آنان خاتمه خواهد یافت و هر یک صاحب تمام و کمال سهم خود از زمین یا آپارتمان می ­شوند، برای مثال 2 نفر در 1 ساختمان 2 طبقه به نسبت 3 دانگ 3 دانگ شریک باشند، اگر قصد تقسیم مال خود را به شیوه افراز داشته باشند، هر کدام صاحب طبقه ­ای از ساختمان و 6 دانگ طبقه خود می ­شوند و اگر دادگاه تشخیص بدهد که ملک قابل افراز نباشد، دستور فروش آن را صادر می­کند. پس در تقسیم افراز ملک مشاع میان شرکاء تقسیم می ­شود و حالت اشاعه ملک از بین می­رود و شراکت پایان می ­یابد.

مراحل اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، افراز املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته، (اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد)، اگر مورد تقاضای یک یا‌ چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک می­ باشد و واحد ثبت مکلف است، با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید و اگر ملک قابل افراز باشد اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می­ نماید و چنانچه بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه­ ای به خواهان افراز داده می ­شود و در آن غیرقابل افراز و تقسیم بودن ملک گواهی می­گردد.

متقاضی افراز باید با به همراه داشتن گواهینامه عدم افراز و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را  برای اجرای حکم به دایره اجرا می­فرستد. مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می­ نماید. رأیی که دادگاه در برابر اینگونه درخواست ها صادر می­کند، دستور است و در قالب حکم یا قرار نیست. دستور فروش ملک مشاع قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی نمی ­باشد.

لازم به ­ذکر است که، دستور فروش چون حکم محسوب نمی ­شود، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از طرف خواهان نمی ­باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه خواهان کافی است و اگر ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، یا میان شرکاء غایب و یا محجوری وجود داشته باشد، متقاضی تقسیم ملک مشاع، باید تقاضای تقسیم را از دادگاه درخواست نماید.

نکته: ملک مشاع توقیف و یا در رهن باشد، تقاضای دستور فروش ملک مشاع قابلت استماع نمی­ باشد.

فرآیند قانونی دستور فروش ملک مشاع

این فرآیند، در چند گام صورت می­ پذیرد که عبارتند از؛

گام اول

1. اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد.
2. کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده ثبتی و پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می ­نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می ­شود، پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد.
3. تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می­‌شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می ­باشد.

گام دوم

1. متقاضی افراز بعد از تهیه گواهینامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.
2. در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکاء را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.

گام سوم

1.  دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید.
2. بعد از اینکه دستور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می­رسد.
3. در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه­ای برای ملک مشاع تعیین می­کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بهاء را پیشنهاد داده باشد.

نکته: عدم حضور سایر شرکاء در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد.

نکته: متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است می­تواند این ملک را خریداری کند.

مرجع صالح رسیدگی به صدورگواهی عدم افراز

طبق قانون فروش و افراز املاک مشاعی، مرجع صالح رسیدگی به صدورگواهی عدم افراز واحد ثبتی محل وقوع ملک است و لازم به­ ذکر است­ که، اداره ثبت نسبت به املاکی گواهی عدم افراز صادر می­کند که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته باشد، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.

نوع دعوای دستور فروش ملک مشاع

اظهارنظر در مورد این­ که دعاوی مربوط به املاک مشاع از نوع دعاوی مالی یا غیرمالی است، منوط به نوع خواسته خواهان است و باتوجه به قوانین و نظریه ­های مشورتی، برخی از این دعاوی مالی و برخی دیگر از نوع دعاوی غیرمالی هستند که به شرح ذیل عبارتند از؛

1.انواع دعاوی مالی املاک مشاع

ازجمله دعاوی مالی مربوط به ملک مشاع که باتوجه قوانین و نظریه ­های مشورتی به شرح ذیل عبارتند از؛

• دعوای فروش ملک مشاع با وجود اختلاف در مالکیت
• ابطال صورت جلسه افراز ملک مشاع با اختلاف در مالکیت
• دعوای افراز و تقسیم ملک مشاع با اختلاف در مالکیت
• دعوای بطلان تقسیم ملک مشاع با اختلاف در مالکیت
• دعوای الزام به فروش ملک مشاع با اختلاف در مالکیت

نکته: دعاوی اثبات مالکیت ازجمله موارد دعاوی مالی محسوب می­ شود، بنابراین هر موردی که در آن، اختلاف در بحث مالکیت وجود داشته باشد به­ عنوان یک دعوای مالی محسوب می ­شود.

2.انواع دعاوی غیرمالی

نسبت به دعاوی غیرمالی مربوط به ملک مشاع نیز باید گفت در همه موارد فوق اگر در مورد مالکیت ملک مشاع اختلافی نباشد، دعوی غیرمالی محسوب می­ شوند.

• دعوای فروش ملک مشاع درصورت عدم وجود اختلاف در مالکیت
• ابطال صورت جلسه افراز ملک مشاع درصورت عدم وجود اختلاف در مالکیت
• دعوای افراز و تقسیم ملک مشاع درصورت عدم وجود اختلاف در مالکیت
• دعوای بطلان تقسیم ملک مشاع درصورت عدم وجود اختلاف در مالکیت
• دعوای الزام به فروش ملک مشاع درصورت عدم وجود اختلاف در مالکیت

نکته: دعوای دستور فروش ملک مشاع نیز درصورت اختلاف در مالکیت یک دعوای مالی است و درصورت عدم اختلاف در مالکیت ازجمله دعاوی غیرمالی است.

متقاضای دستور فروش ملک مشاع

اگر ملکی بین چند نفر به صورت مشاعی باشد، هر یک از شرکاء می ­توانند از مرجع صالح رسیدگی، تقاضای دستور فروش ملک مشاعی را نماید که در این ­صورت باید تمام شریکاء طرف دعوا قرار بگیرند.

مدارک مورد نیاز برای درخواست دستور فروش ملک مشاع

مدارک مورد نیاز برای درخواست دستور فروش ملک مشاع به شرح ذیل عبارتند از؛

• تصویر کارت ملی،
• تصویر و اصل سند مالکیت،
• گواهی عدم افراز ملک،
• فرم دادخواست، فیش واریز هزینه دادرسی.

مرجع صالح رسیدگی به فروش ملک مشاع

دادگاه صالح در فروش ملک مشاع، دادگاه محل وقوع ملک می ­باشد یعنی دادگاهی که ملک در حوزه قضائی آن واقع شده است.

مرجع صالح نسبت به افراز ملک

سند ملک مشاعی حدود صلاحیت مرجع رسیدگی نسبت به افراز ملک را مشخص می­کند و به 2 شکل ذیل قابل تقسیم است؛

1. اگر ملک مشاعی دارای سندرسمی است و جریان ثبتی آن تمام شده است، باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه شود.
2. اگر ملک مشاعی دارای سندرسمی نیست و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می ­باشد.

موارد رد یا لغو دستور فروش

برخی موارد دستور فروش توسط مرجع صالح سیدگی به درخواست رد یا لغو می گردد که به شرح ذیل عبارتند از؛

1. اگر متقاضی یا متقاضیان درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشند و یکی از شرکاء فرد محجوری (صغیر یا مجنون) باشد، دستور فروش لغو یا به­ تعبیر بهتر تقاضای فروش رد خواهد شد.
2. زمانی عملیات ثبتی ملک انجام نشده باشد و یا در جریان باشد، باید تا اتمام انجام عملیات ثبتی ملک دستور فروش یا افراز ملک مشاع از سوی دادگاه رد خواهد شد، یعنی باید از دادخواست فروش ملک مشاع صرف نظر کرد. این مورد برای افراز ملک مشاع نیز صحت دارد یعنی تا پایان عملیات ثبت ملک، ملک قابل افراز نخواهد بود.

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت دادخواست تا زمان فروش ملک مشاعی از طرف دادگاه به عوامل مختلفی بستگی دارد. و لیکن به صورت تقریبی برای فروش ملک مشاع 2 تا 5 ماه زمان نیاز است.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجرائیه، به قسمت اجرای احکام ارسال می ­شود. اجرای احکام، کارشناس رسمی دادگستری جهت قیمت­ گذاری ملک، مشخص می­کند و بعد از آن آگهی برگزاری مزایده را منتشر می­کند و ملک از طریق مزایده به فروش رسید، مأمور اجرا مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می­کند.

مراحل مزایده ملک مشاع

اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، مراحل ذیل برای اقدام به فروش ملک مشاع بایستی رعایت شود که عبارتند از؛

الف- با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نمود و در این خصوص باید گواهی عدم قابلیت افراز را نیز به پیوست دادخواست به دادگاه ارائه داد،

• دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات دستور فروش ملک را صادر و پرونده را برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام ارسال می­کند،

پ- ملک توسط کارشناس ارزیابی می­شود و روز و ساعت مزایده مشخص و به مزایده گذاشته می ­شود،

• پس از مزایده و فروش ملک مشاع اجرای احکام، هزینه های قانونی خود را از آن مبلغ برداشت می­کند و سهم هر یک از شرکاء را به آن ها پرداخت می­کند.

هزینه مزایده ملک مشاع

درصورتی که دادگاه دستور فروش را صادرکند و در مرحله اجرای حکم ملک مشاعی به فروش برسد هزینه مزایده ملک مشاع طبق آیین­نامه افراز و فروش املاک مشاع (نیم عشر) آن می باشد.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

هزینه دادرسی در دعاوی مربوط به ملک مشاع باتوجه به اینکه دعوی مالی باشد یا غیرمالی متفاوت است، در دعاوی مالی هزینه دادرسی باتوجه به بهای خواسته تعین می ­شود و در دعاوی غیرمالی طبق تعرفه مشخص شده از سوی قوه­ قضاییه دریافت می­ شود. هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی و هزینه مزایده است و طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین­نامه اجرایی آن، درصورت تقاضای یکی از مالکین مشاعی دادگاه فقط دستور فروش را صادر می­کند نه حکم، دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم ­به است. لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.

فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک

اگر یکی از مالکین مشاعی نسبت به فروش تمام ملک مشاعی اقدام نماید، در این صورت فروش نسبت به سهم وی صحیح است، ولی نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر طبق مقررات قانون مدنی این معامله، معامله فضولی محسوب می­ شود.

نکته: فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکاء جرم نیست و سایر شرکاء می­ توانند آن معامله را قبول یا رد کنند.

نکته­ های مهم دستور فروش ملک مشاع

•  تصمیمی که دادگاه برای دستور فروش ملک مشاع صادر می­کند، فقط یک دستور اداری است نه حکم. پس بنابراین، از سوی خوانده دعوا قابل اعتراض نیست.
• دادخواست دستور فروش ملک مشاع باید به طرفیت تمامی مالکین مشاعی مطرح شود یعنی اسم تمامی شرکاء و یا وراث باید در ستون مخصوص خوانده نوشته شود، والا دادخواست رد می­ شود.
• اگر ملک مشاعی در توقیف یا بازداشت باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر می­کند.
• درخواست فروش ملک مشاع زمانی امکان­ پذیر می­ باشد که، خواهان دعوا ابتدا گواهی غیرقابل افراز بودن ملک مشاعی را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.
• طبق آیین­نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز که وجه نقد آن به حساب دادگستری واریز می­ شود، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه بین شرکاء به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.
• تصمیم دادگاه درخصوص فروش ملک، قابلیت اعتراض ندارد و از اعتبار امر مختومه برخوردار است.
• حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی بین مستأجرین عین مستأجره، سبب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.

دفتر خدمات قضایی الکترونیک گاندی

در تهران و مرکز استان‌ها، دادخواست به دفتر خدمات قضایی الکترونیک، تقدیم می‌شود و سپس به دادگاه ارسال خواهد شد و در سایر شهرستان‌ها، مستقیم به دادگستری تقدیم می‌شود.

شما می توانید با انتخاب وکیل پایه یک دادگستری، متخصص در دعاوی فروش ملک مشاع، و فقط یکبار حضور در دفتر وکیل و اعطاء وکالت دادگستری به وی، تمامی مراحل درخواست افراز ملک مشاع، اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع، درخواست تقسیم ملک مشاع از دادگاه و درخواست فروش ملک مشاع و همچنین اجرای دستور فروش ملک مشاع را به وکیل دادگستری بسپارید و در هیچ یک از مراحل رسیدگی، نیاز به حضور شخص موکل نیست.

وکیل متخصص املاک در تهران

یکی از برترین موسسه های حقوقی ایران ،موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهرپارسیان می باشد، موسسه حقوقی مهرپارسیان، با توان وکلای پایه یک دادگستری،متخصص در امور دعاوی ملکی و با در اختیار داشتن وکیل متخصص در درخواست افراز، وکیل متخصص در فروش ملک مشاع و سایر مسائل تخصصی حقوقی  و با تشکیل دپارتمان های تخصصی حقوقی از قبیل وکیل متخصص در فروش ملک مشاع، با مشاوره مستقیم برترین حقوقدانان ایران و سایر کشورها، در ارائه کلیه خدمات حقوقی و معرفی وکیل پایه یک دادگستری به شما عزیزان می باشد.

موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهرپارسیان، دارای سابقه درخشان در پیگیری پرونده‌های حقوقی شما عزیزان می باشد.

تمامی پرونده‌ها، پس از تشخیص کمیته تخصصی پذیرش پرونده‌ها، درصورتی که شانس بالای موفقیت داشته باشند، توسط گروه وکلای مهر، مورد پذیرش قرار خواهند گرفت.