امروز با موضوع فسخ قرارداد اجاره املاک تجاری همراه شما هستیم.
از مشکلات رایج مطروحه در دادگاه ها روابط بین موجر و مستاجر و یکی از شایع ترین آن‌ها فسخ اجاره نامه منعقده بین طرفین است.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اماکنی که استفاده تجاری دارند، حق سرقفلی یا به عبارت امروزی حق کسب، پیشه و تجارت به ان تعلق می گیرد.
به این معنی که افزایش ارزش ملک از طریق فعالیت در این ملک تجاری، برای مستاجر ایجاد حق اولویت می‌نماید.
در مواردی که موجر پس از پایان مدت اجاره، تخلیه ملک تجاری را بخواهد باید سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر بپردازد تا بتواند حکم تخلیه بگیرد.
جز در موارد تخلف مصرح در همین قانون نمی توان مستاجر را از عین مستاجره اخراج کرد.
باید مد نظر داشت که حق سرقفلی حقی است که با پرداخت وجهی در زمان انعقاد اجاره در اماکن به وجود می‌آید ولی حق کسب، پیشه و تجارت به تدریج و با کار کردن مستاجر در عین مستاجره ایجاد می‌شود. بهترین وکیل روابط موجر و مستاجر در تهران و بهترین موسسه حقوقی ایران، به بررسی راههای فسخ قرارداد اجاره املاک تجاری، فسخ اجاره از سوی مستاجر، فسخ اجاره از سوی مالک، انفساخ قرارداد اجاره ملک تجاری، معرفی بهترین وکیل فسخ اجاره تجاری در تهران پرداخته و حاصل این تحقیق در سایت موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی طلیعه عدالت و مهر پارسیان، منتشر خواهد شد.
سوالات مرتبط با فسخ اجاره املاک تجاری
- موارد فسخ اجاره نامه املاک تجاری طبق قانون کدامند؟
- آیا به قراردادهایی که مشمول قانون سال 1376 هستند، حق سرقفلی تعلق می‌گیرد؟
- آیا به قراردادهایی که مشمول قانون سال 1376 هستند، حق کسب، پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد؟
- مستاجری که حق سرقفلی پرداخت نکرده حق دریافت حق کسب، پیشه و تجارت دارد؟
- در موارد ممانعت مستاجر از تخلیه چگونه باید اقدام نمود؟
- درخواست فسخ اجاره نامه از سوی موجر چگونه است؟
- چگونه باید برای فسخ اجاره نامه اقدام نمود؟
- درخواست فسخ اجاره نامه از سوی مستاجر چگونه است؟
- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای فسخ اجاره‌نامه کدام است؟
- بهترین وکیل فسخ اجاره نامه تجاری در تهران کیست؟
موارد فسخ اجاره نامه املاک تجاری
حق فسخ اجاره املاک تجاری برای موجر
– در صورت واگذاری عین مستاجره توسط مستاجر به غیر (جزیی و یا کلی)
– در مواردی که مالک نیاز شخصی به ملک خود دارد
– هنگامی که مستاجر تغییر شغل دهد
– زمانی که ملک در معرض خرابی غیر قابل تعمیر باشد
– در موارد تعدی و تفریط توسط مستاجر
– در صورت خودداری مستاجر از پرداخت اجارهبها یا اجرت المثل
و همچنین حالتی که مستاجر از عین مستاجره خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده، استفاده نماید.
حق فسخ قرارداد اجاره املاک تجاری برای مستاجر
– در مواردی که مورد اجاره با اوصاف مذکور در اجاره نامه منطبق نباشد، ماده 415 قانون مدنی نیز باذکر این مورد در باب خیارات قایل به حق فسخ برای مستاجر شده
– حدوث عیبی در مورد اجاره که مانع انتفاع از ان شود و رفع ان عیب نیز مقدور نباشد ماده 422 قانون مدنی نیز اشاره به همین امر دارد
– در مواردی که شرایط مندرج در اجاره نامه رعایت نگردد
– در صورت فوت مستاجر و درخواست کلیه ورثه مبنی بر فسخ اجاره
– هنگامی که عین مستاجره در معرض خرابی باشد وبیم ضرر رود و قابل تعمیر نیز نباشد
دریافت حق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت
مالک ملک تجاری هنگام انعقاد عقد اجاره حق دریافت مبلغی به عنوان حق سرقفلی از مستاجر دارد و پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه اجاره باید ان را به نرخ روز پرداخت نماید، مگر مواردی که اجاره‌نامه قبل از تصویب قانون 1376 منعقد شده باشد.
در صورت ارجاع امر تعیین قیمت به کارشناس یا هیات کارشناسی، موقعیت ملک، نحوه ی استفاده از ان از عوامل تعیین کننده خواهند بود. که البته از سمت طرفین قابل اعتراض است.
طبق قانون سال 1376 اصل بر ان است که حق کسب، پیشه و تجارت وجود ندارد مگر در موارد زیر:
در صورت سلب حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک از موجر، هرگاه شرط شود که موجر، مورد اجاره را به غیر واگذار نکند و با اجاره بهای متعارف به متصرف واگذار کند.
مستاجر برای اسقاط حق خود و تخلیه محل، حق دریافت مبلغ سرقفلی را خواهد داشت و در موردی در قرارداد اجاره موجر چنین مبلغی را دریافت کرده باشد.
ممانعت از تخلیه
در موارد ممانعت از تخلیه توسط مستاجر، درخواست تخلیه ملکی که موعد اجاره ان به پایان رسیده به شورای حل‌اختلاف تقدیم می‌شود و این مرجع با احراز مالکیت موجر و انقضای مدت اجاره‌نامه، اقدام به صدور دستور تخلیه خواهد کرد.
قابل ذکر است که شورا فقط صلاحیت صدور دستور تخلیه را دارد و نه حکم تخلیه! حکم تخلیه به تقاضای تخلیه عین مستاجره پیش از اتمام مدت اجاره اطلاق می‌شود، اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، این دستور پس از واریز وجه ودیعه به صندوق دادگستری صادر خواهد شد.
نحوه اقدام برای فسخ اجاره نامه از سوی مستاجر
مستاجر باید یک ماه قبل از برهم زدن اجاره به موجر اعلام کند و یا با تسویه حساب طرفین قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت ودیعه از مستاجر، عین مستاجره را تحویل خواهد گرفت در سایر موارد از جمله وجود یا حدوث عیب باید به دادگاه صالح مراجعه شود.
نحوه اقدام برای فسخ اجاره‌نامه از سوی موجر
قرارداد اجاره در زمره عقود لازم است و طرفین نمی‌توانند قبل از انقضای مدت ان، جز در موارد مصرح در قانون، اقدام به فسخ نمایند.
پس موجر می‌تواند در موارد پیش‌بینی شده در قانون، با تنظیم دادخواست تقاضای خود را به دادگاه صالح تقدیم نماید، طبق ماده6 قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر از پرداخت اجارهبها یا اجرت‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه یا اظهارنامه در حالتی که اجاره‌نامه عادی است یا اجاره‌نامه ای در میان نیست، ظرف 10 روز قسط یا اقساط معوق را نپردازد و همچنین در مواردی که اجار‌نامه رسمی است، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه مبنی بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
اگر پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای معوق را تودیع کند، اجرای تخلیه متوقف خواهد شد ولی موجر می‌تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را به علت تخلف از پرداخت اجاره بها درخواست نماید.
این امر با پرداخت مبلغ اضافی بر اجاره بهای معوقه و تودیع صدی بیست از ان به نفع موجر در صندوق دادگستری، مانع صدور حکم تخلیه شود ولی مستاجر همچنان موظف به پرداخت خسارت و هزینه دادرسی محکوم می‌شود.
لازم به ذکر است که این نوع از ارفاق فقط یک بار قابل استفاده است.
نمونه رای فسخ املاک تجاری
وفق رای دادگاه تجدیدنظر شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران که به تجدیدنظر خواهی از دادنامه شماره9-18/1/1393 صادره از شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران، طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در صورتی تغییر شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره املاک تجاری است که عین مستاجره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اطلاع و رضایت موجر اقدام به تغییر شغل خود کند، اگر شغل معینی در قرارداد قید نشده باشد، تغییر مکرر شغل از سمت مستاجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.
بهترین وکیل فسخ اجاره املاک تجاری در تهران
موسسه حقوقی و داوری مهر پارسیان، بهترین موسسه حقوقی تهران با داشتن وکلای پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز، اقدامات متعددی در زمینه پرونده‌های ملکی در سراسر ایران دارد.
بهترین وکیل فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری در تهران همکار گروه وکلای مهر، تمامی اقدامات لازم جهت پرونده‌های فسخ اجاره املاک تجاری در تهران و سایر شهرهای ایران انجام خواهد داد.
جهت تنظیم قرارداد ملک تجاری در تهران و ایران با گروه وکلای مهر تماس بگیرید.
مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری توسط وکلای متخصص خانواده امکان پذیر است.
جهت هماهنگی از روزهای شنبه تا چهارشنبه ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تماس بگیرید.
021-88663925
021-88663926
021-88663927
021-88663628
021-88799562
021-88795408
021-88796143
موبایل وکیل و مشاور حقوقی قرارداد اجاره تهران
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با مدیر دفتر محمدرضا مهری با شماره همراه زیر امکان پذیر است.
09120067669
گروه وکلای رسمی مهر پارسیان
بدون دیدگاه