امروز با مشاوره حقوقی ابطال مزایده همراه شما هستیم.
شرایط ابطال مزایده بانکی در دادگاه چیست؟
آیا عدم رعایت شرایط شکلی مزایده موجب ابطال آن است؟
هزینه ابطال مزایده بایت مستثنیات دین چه میزان است؟
بهترین وکیل و مشاور حقوقی ابطال مزایده در تهران کیست؟
❇️ حق بدهکار در استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از برگزاری مزایده ثبتی
🔴 بخش اول
👈۱- قانونگذار سابقاً در تبصره ۵ ماده ۳۶ قانون ثبت چنین مقرر داشته بود:
«در مواردی که مال بدهکار برای استیفاء طلب بستانکار معرفی می شود، پس از بازداشت و ارزیابی و قطعیت بهای ارزیابی، هرگاه بدهکار ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی بدهی خود را نپردازد، با دریافت حقوق اجرایی، مال به بستانکار در قبال تمام یا بعض طلب او واگذار می شود».
حکم این تبصره در تبصره ۷ ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاحی ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ تکرار شد.
تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اصلاحی ۰۳/۱۱/۱۳۵۵ نیز اعلام می داشت:
عملیات اجرایی با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار محقق خواهد شد؛
امّا، در ادامه این حکم به عنوان یک استثناء منفصلّ چنین مقرر کرده بود که:
« در صورتیکه مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس حراج می باشد”
👈۲- مع هذا، هیات عمومی دیوان عالی کشور با صدور رای اصراری شماره۶ مورّخ ۲۷/۰۱/۱۳۵۲ تبصره ۵ ماده ۳۴ قانون ثبت را تفسیر و چنین اعلام کرد:
«نظر به اینکه تبصره ۵ ماده ۳۴ قانون ثبت
وظیفه اداره ثبت را در تنظیم سند انتقال ملک مورد وثیقه، به نام برنده مزایده، پس از انقضاء مدت دو ماه از پایان عملیات اجرایی بیان کرده؛ تا موقعی که سند مزبور صادر نشده و ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت نشده است، نامبرده مالک شناخته نمی شود.
در این پرونده، قبل از تنظیم سند انتقال، به لحاظ پرداخت دیون و اُجور از طرف مدیون، دفتر اسناد رسمی فک رهن را اعلام کرده و با آزاد شدن رقبات مورد وثیقه، مشارٌالیه قرارداد رسمی با بانک ملی تنظیم و آنها را به رهن بانک داده و سند مزبور با رعایت کلیه تشریفات ثبتی بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده و موردی برای ابطال آن در بین نبوده است؛ لذا، دادنامه فرجام خواسته که به موجب آن سند نامبرده به لحاظ تنظیم صورتجلسه مزایده و انقضاء مدت دو ماه از پایان عملیات اجرایی ابطال شده بر خلاف قانون صادر شده و مخدوش است.
👈۳- به استناد این رای، سازمان ثبت اسناد و املاک با صدور بخشنامه شماره ۱۶۴۳/۲ مورخ ۲۸/۰۲/۱۳۵۴ که مفاد آن در بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی منعکس شده است، پرداخت بدهی تا قبل از صدور سند انتقال اجرایی را مجاز اعلام کرد.
مشاوره حقوقی ابطال مزایده
بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی به این شرح است:
«در مورد کلیه پرونده های اجرایی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می شود، بدهکاران پرونده های مزبور، چنانچه حاضر به پرداخت دین باشند، می توانند قبل از صدور سند انتقال اجرایی، کلیه بدهی خود و اُجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال خود داری به عمل آید.
مقتضی است مراتب را به بدهکاران اینگونه پرونده های اجرائی اخطار نمائید » .
بر این اساس، واحدهای ثبتی قبل تنظیم سند انتقال اجرایی ، مراتب را به بدهکار ابلاغ می کردند.
اگر او در مقام تسویه بدهی خود با هزینه های اجرائی بر می آمد، ولو با گذشتن چندین سال از تنظیم صورتجلسه مزایده، از تنظیم سند انتقال اجرایی خودداری و مورد وثیقه آزاد می شد.
👈۴- سپس مفاد بخشنامه مذکور در زمان تنظیم آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی سال ۱۳۵۵ ، در ماده ۱۷۶ آن به این شرح تکرار شد : « ماده ۱۷۶ – در کلیه پرونده های اجرایی، پس از ختم مزایده یا حراج، هرگاه مدیون یا مالک (حسب مورد ) یا متبرّع ، بدهی پرونده و خسارات را تا روز تادیه بدهد، از تحویل مال در منقول و صدور سند انتقال ( در مواردی که قانوناً سند تنظیم می شود ) خودداری خواهد شد.
👈۵. در پی شکایت سازمان بازرسی کل کشور ، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رای شماره ۸۸-۸۷ مورخ ۲۹/۳/۱۳۶۹ بخشنامه شماره ۱۶۴۳/۲ مورخ ۸/۲/۱۳۵۴ سازمان ثبت اسناد و املاک را ابطال کرد.
رای شماره ۸۸/۸۷ مورخ ۲۹/۳/۱۳۶۹ دیوان عدالت اداری به این شرح است:
«با لحاظ مقررات ماده ۳۴ اصلاحی سال ۱۳۵۱ قانون ثبت و پایان یافتن مهلت مقرر در ماده مذکور، در صورت وجود خریدار و نیز تصریح تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر همان قانون ، که طی آن ختم عملیات اجرایی را تاریخ تنظیم صورت مجلس حراج اعلام داشته است، صدور بخشنامه ۱۶۴۳/۲ مورخ ۸/۲/۱۳۵۴ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و اعطای مهلت به بدهکاران نسبت به ایداع کلیه بدهی و اُجور و خسارات در صندوق ثبت تا قبل از صدور سند انتقال اجرایی ، مغایر قانون تشخیص و به این لحاظ ابطال می گردد.
🔴 بخش دوم، حق بدهکار در استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از برگزاری مزایده ثبتی
باوجود این، چون در پرونده های اجرایی که مال به بستانکار واگذار می شد، تاریخ ختم عملیات اجرایی همان تاریخ تنظیم سند انتقال اجرایی تلقی می شد و حکم قسمت اخیر تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون ثبت ، فقط ناظر به پرونده هایی می شد که مال از طریق مزایده به اشخاص ثالث واگذار می گردید ، سازمان ثبت اسناد و املاک با صدور بخشنامه شماره ۴۲۳۶-س/۲مورخ ۱۹/۱۱/۱۳۶۹رای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری را منحصراً ناظر به واگذاری ملک به برنده مزایده دانست و اعلام کرد بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی در موردی که مال به بستانکار واگذار می شود ، به قوت خود باقی است.
👈۶. دو سال بعد، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با صدور رای شماره ۶ مورخ ۲۵/۱/۱۳۷۱ ماده (۱۷۶) آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی را هم ابطال کرد. در این رای می خوانیم:
« قسمت اخیر تبصره ۲ ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ مصرّح است در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورت مجلس حراج است؛
مشاوره حقوقی ابطال مزایده
لکن، ماده ۱۷۶ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مصوب ۶/۴/۱۳۵۵
که دایره اختیارات مدیون را اضافه و مقرر داشته ( پس از ختم مزایده یا حراج هرگاه مدیون بدهی و خسارات را تا روز تادیه پرداخت کند از تحویل مال منقول و صدور سند انتقال خودداری خواهد شد ) با اکثریت آراء مغایر با مفاد تبصره مرقوم تشخیص و حکم به ابطال آن صادر می شود ».
علاوه بر این، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مطابق رای شماره ۱۵۷ مورخ ۱۸/۱۱/۱۳۷۶ یک بار دیگر ، که البته با رای قبلی متعارض می نماید، حکم بر ابطال قسمتی از ماده ۱۷۶ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صادر کرده است. در این رای آمده است:
« باتوجه به قسمت آخر تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک
که ملاک ختم عملیات اجرایی در شق حراج را تنظیم صورتمجلس حراج اعلام داشته است ، اطلاق ماده ۱۷۶ آئین نامه اجرای مفاداسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی در قسمتی که منافی اعتبار آثار اعتبار مترتب برختم عملیات اجرایی است ، مغایر تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون فوق الذکر شناخته می شود و به استناد قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد».
👈۷. پس از تصویب قانون اصلاح ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و حذف ماده ۳۴ مکرر آن در ۲۹/۱۱/۱۳۸۶ مقررات قبلی ملغی و تقریباً همه چیز به آئین نامه واگذار شد. آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در تاریخ ۱۱/۶/۱۳۸۷ از سوی رئیس قوه قضائیه تصوب شد و هم اکنون با در نظرگرفتن اصلاحات ۶/۱۲/۱۳۹۸ لازم الاجراء است. در این آئین نامه، موادی به این موضوع اختصاص داده شده است.
👈۱.۷. ماده ۱۵۵ آئین نامه جدید موارد ختم عملیات اجرایی را به این شرح احصاء کرده است :
الف . وصول کلیه مطلبات بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.
ب. تحویل مال منقول به برنده مزایده.
ج. تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی.
د. تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد .
و. اجرای تعهد متعهد.
تبصره:
در صورتیکه مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود، ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس مزایده خواهد بود.
👈۷.۲. در تبصره ذیل ماده ۳۹ آئین نامه نیز آمده است:
« در کلیه پرونده های اجرایی که مورد مزایده به بستانکار واگذار می شود ، بدهکار می تواند تا قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال یا تحویل مال منقول ، حسب مورد ، اقدام به پرداخت بدهی خود نماید. در این صورت، خسارت تاخیر تادیه برای مراجعی که قانوناً حق مطالبه آن را دارند[ مانند بانک ها] تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت محاسبه و وصول خواهد شد».
👈۸. باتوجه به آنچه گذشت، پس از برگزاری مزایده،
اگر شخص ثالثی برنده مزایده شده باشد، باتنظیم صورتجلسه مزایده، بدهکار نمی تواند با پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه های اجرایی از تنظیم سند انتقال اجرایی به نام برنده مزایده جلوگیری کند؛
امّا، در صورتیکه مال مورد مزایده به دلیل نبودن خریدار به بستانکار واگذار شود، بدهکار تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی دارای چنین حقی است؛
با این توضیح که اگر بستانکار قانوناً حق مطالبه خسارت تاخیر تادیه را داشته باشد،
بدهکار ملزم است خسارت تادیه مربوط به بازه زمانی بین تاریخ صورتجلسه مزایده و تاریخ تسویه حساب را نیز به همراه سایر ارقام بدهی بپردازد.
مشاوره حقوقی ابطال مزایده
بهترین وکیل و مشاور حقوقی ابطال مزایده بانکی
خدمات تخصصی گروه وکلای ملک و حقوقی تهران
موسسه حقوقی مهر پارسیان، با به کارگیری برترین وکلای تخصصی ملکی در شمال تهران خدمات زیر را ارئه خواهد نمود:
مشاوره حقوقی آنلاین و حضوری با وکیل و مشاور حقوقی ابطال مزایده
قبول وکالت در پرونده اختلافات ملکی بین مالک و سازنده
قبول وکالت در مطالبه وجه چک و سفته، مطالبات بانکی و اختلافات مالی بین شرکاء
قبول وکالت در پرونده تصرف عدوانی حقوقی، مزاحمت و ممانعت از حق حقوقی، خلع ید
تنظیم دادخواست جهت دعاوی ملکی و حقوقی در تهران
قبول وکالت در پرونده الزام به اخذ پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی
تنظیم و تهیه لایحه دفاعیه جهت ارائه به دادگاه حقوقی و ملکی در تهران
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل تخصصی ملک و حقوقی در تهران به یکی از راههای زیر اقدام کنید.
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل تخصصی ملکی و حقوقی تهران
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۱
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۳
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۴
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۵
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹
ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل متخصص پرونده ابطال مزایده
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۴
۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹
۰۹۱۲۱۲۸۱۰۱۴
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف ۱۲ ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
سلام خدمت جناب مهری
با عرض پوزش میخواستم برام توضیح بدین که ابطال مزایده بانکی چطور انجام میشه.
آیا وکیل برای ابطال مزایده بانکی میتونین بهم معرفی کنید؟
خود شما پرونده ابطال مزایده بانکی ور میپذیرین؟
سلام دوست عزیز
معرفی بهترین وکیل برای ابطال مزایده بانکی بعد از مشاوره با شما و امکان سنجی انجام کارها انجام میشه.
جناب وکیل محمدرضا مهری به صورت تخصصی دعاوی بانکی رو میپذیرن.
پاسخ سوال شما هم برای ابطال مزایده بانکی با نظریه های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ارسال میشه.
دو نظریه مهم اداره حقوقی قوه قضاییه درخصوص دو علت مهم باطل کننده مزایده
👈 ۱_عدم الصاق آگهی مزایده در قسمت اجرا و محل فروش از موجبات ابطال مزایده است.
🅾️ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
✅ تاریخ: ۱۳۹۹/۰۱/۳۰
✅ شماره نظریه: ۷/۹۸/۶۴۲
✅ ح ۹۸-۳/۱-۶۴۲
⭕️ به موجب ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ 《آگهی باید علاوه بر انتشار در قسمت اجرا و محل فروش هم الصاق شود》؛ با عنایت به سیاق این ماده قانونی و آمره بودن آن، عدم رعایت آن دارای اشکال قانونی است و از موجبات ابطال مزایده است.
⭕️ مواد مربوط:
✅قانون اجراء احکام مدنى :
ماده ۱۲۳ – آگهى باید علاوه بر انتشار در قسمت اجراء و محل فروش هم الصاق شود.
👈۲_ ابلاغ وقت مزایده به طرفین یا وکلای آنان الزامی است و عدم ابلاغ، میتواند از موجبات عدم تنفیذ و ابطال مزایده باشد.
🅾️نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
✅ تاریخ: ۱۳۹۹/۰۱/۳۰
✅ شماره نظریه: ۷/۹۸/۶۴۲
✅ شماره پرونده: ح ۹۸-۳/۱-۶۴۲
⭕️ با عنایت به اینکه در قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ از جمله در مواد ۱۳۰ ،۱۳۱ ،۱۴۳ و ۱۴۴ این قانون، برای طرفین (محکوم له و محکوم علیه) حقوقی در جلسه مزایده و پس از آن پیشبینی شده است و لازمه اعمال این حقوق اطلاع از زمان دقیق برگزاری مزایده است، ابلاغ وقت مزایده به طرفین یا وکلای آنان الزامی است و عدم ابلاغ، میتواند از موجبات عدم تنفیذ و ابطال مزایده باشد.
⭕️ مواد مربوط:
✅ قانون اجراء احکام مدنى :
ماده ۱۳۰ – صاحب مال مى‌تواند تقاضا کند که بعضى از اموال او را مقدم یا مؤخر بفروشند و یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادى را نقدا پرداخت و از فروش آن جلوگیرى نماید.
ماده ۱۳۱ –
هرگاه مالى که مزایده از آن شروع مى‌شود خریدار نداشته باشد محکوم له مى‌تواند مال دیگرى از محکوم علیه معرفى و تقاضاى توقیف و مزایده آن را بنماید یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتى که ارزیابى شده قبول کند یا تقاضاى تجدید مزایده مال توقیف‌شده را بنماید و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانى که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهى مجدد به عهده محکوم له مى‌باشد. و هرگاه طلبکاران متعدد باشند رأى اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب براى تجدید آگهى مزایده مناط اعتبار است.
ماده ۱۴۳ –
دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار مى‌دهد و این دستور قطعى است.
ماده ۱۴۴ –
در مواردى که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده مى‌تواند کلیه بدهى و خسارات و هزینه‌هاى اجرائى را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود.
دادگاه بعد از انقضاء مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتى از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد.
دفتر وکالت محمدرضا مهری
وکیل پایه یک دادگستری
با سلام و عرض ادب . اگر دادگاه بدون اطلاع از فوت محکوم علیه مراحل توقیف و کارشناسی و مزایده ملک را انجام دهد و بعد از مدتی که تمام مراحل انتقال مال انجام شد در زمان ثبت ملک از فوت محکوم علیه با خبر شود یا مزایده باطل است و امکان ابطال مزایده وجود دارد .؟ باتشکر
سلام و احترام
در صورت مرحوم شدن محکوم علیه و با توجه به اینکه ورثه قائم مقام متوفی شده و به آنها مراتب ابلاغ نشده و موجب ضرر و زیان آنها شده است امکان ابطال مزادیه وجود دارد.
با سلام.یک قطعه زمین به مساحت ۱۰۰۰۰ متر مربع که وراثتی میباشد به مزایده گذاشته شد و در مزایده اول خریدار نداشت.اکنون قرار است برای بار دوم به مزایده گذاشته شود.اما فاصله تاریخ مزایده دوم و نظریه کارشناسی ۶ماه و ۵روز استبا این شرایط آیا در صورت فروش میتوان مزایده را باطل نمود؟.باتشکر
سلام بله قوانین مزایده و اجرای احکام از قوانین آمره هستند که عدم رعایت اونها میتونه موجب ابطال مزایده بشه.
سلام وقت بخیر همسرم ماشین من رو توقیف کردن و ماشین به مزایده گذاشته شده و من در خواست دارم مزایده ۱ ماه عقب بیفت تا من خودم بتونم وجه مهریه رو به همسرم برگردونم ایا این درخواست امکان پذیر هست ؟
سلام
در صورتی که با توافق طرفین باشه امکان به تعویق انداختن مزایده وجود دارد.
ضمن اینکه دقت کنید اگر شرایطی برای توقیف مزایده از سوی دادگاه وجود داشته باشه میتونین توقیف عملیات اجرائی رو درخواست کنید.
سلام. سوالم اینه که یه مزایده رو بخوایم باطل کنیم چقدر زمان هست و اون مال از زمان درخواست باطل کردن بر می‌گرده یا خیر؟
باسلام
باطل کردن (ابطال)، مزایده به این صورت نمی‌باشد که تقاضا کننده هر زمان جهت ابطال مزایده بخواهد، اقدام نماید. این امر باید در زمان اعلام شده انجام گردد. مثلا مزایده انجام شده است و اموال (منقول و غیرمنقول) فروخته شده، در این صورت باید طی مهلت یک هفته ای از تاریخ فروش به دادگاه دادخواست دهد و قابل ذکر است که قبل از تصمیم دادگاه یا تمام شدن مهلت یک هفته، مال به خریدار داده نمی‌شود.