امروز با موضوع معرفی وکیل ملکی سعادت آباد در خدمت شما عزیزان هستیم.
سعادت آباد یکی از مناطق شمال غرب شهر تهران است.
این منطقه در کوهپایه‌های جنوبی رشته کوه البرز و در منطقه دو شهرداری تهران واقع شده است.
سعادت آباد از شرق به بزرگراه چمران، از جنوب به شهرک غرب، از شمال به کوی فراز و از شمال غرب به فرحزاد راه دارد.
بلوار اصلی سعادت آباد از جنوب به بلوار دریا و از شمال به بزرگراه یادگار امام متصل است.
خیابان علامه شمالی شامل مجتمع‌های متعدد تجاری ـ مسکونی است.
قطعا املاک زیادی در آنجا مورد خرید و فروش قرار میگیرد، از همین حیث ممکن است، دعاوی ملکی متفاوتی مطرح شود.
یکی از دعاوی ملکی، اختلاف بر سر مساحت ملک است. از طریق وکیل ملکی سعادت آباد اقدام کنید.
طبق قانون مدنی (ماده ۳۵۵) اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ (بر هم زدن) معامله را خواهد داشت.
اگر معلوم شود که بیشتر است، فروشنده (بایع) میتواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت، طرفین تراضی (توافق) کنند.
سوالات مهم در معرفی وکیل ملکی سعادت آباد
اگر شرط مساحت معین محقق نشود، طرفین چه حق و حقوقی خواهند داشت؟
حکم ماده ۱۴۹ قانون ثبت چه هنگامی اعمال میشود؟
آیا نیاز به وکیل متخصص ملکی در شمال غرب تهران دارید؟
اگر در معامله ای که شرط مساحت نشده ولی مساحت ملک مطابق با واقعیت نباشد، شرایط به چه شکل خواهد بود؟
چه مراجعی، صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی ملکی را دارند؟
ذی نفع چه حقی در معامله ای که شرط صفت گذاشته شود و آن محقق نشود، دارد؟
در زمانی که صحبت از میزان و مقدار معامله است، یعنی شرط صفت (شرط مربوط به اوصاف مورد معامله) در معامله گذاشته شده و اگر این شرط محقق نشود، برای کسی که شرط به نفع او شده، حق فسخ ایجاد میشود.
یعنی وصف واقعی مورد معامله با وصفی که وجود آن در معامله شرط شده است، مغایرت دارد.
در قانون اشاره شده که این شخص میتواند معامله را فسخ کند (بر هم بزند). پس در واقع یک نوع اختیار برای اوست، چون این امر ربطی به نظم عمومی ندارد و به توافقات و تراضی طرفین برمیگردد.
آیا حکم ماده ۳۵۵ قانون مدنی مختص املاک است؟
طبق نظرات دکترین حقوقی اینگونه نیست که این شرایط فقط در خصوص خرید و فروش املاک کاربرد داشته باشد.
در هر جا که مورد معامله، تجزیه ناپذیر باشد مانند خرید و فروش یک فرش، و یکی از اوصاف مهم آن، مقدار باشد، این مقررات حاکم است.
تکلیف ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار میگیرد و مجددا مشخص شود که اضافه مساحت دارد، چیست؟
طبق قانون ثبت، نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرارگرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی نفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله را به صندوق ثبت داده و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
با وکیل ملکی سعادت آباد مشاوره شوید.
در چه شرایطی مقررات قانون ثبت درباره یک ملک اعمال میشود؟
هرچند ظاهر این دو قانون (قانون مدنی و قانون ثبت) نشان از تعارض دارد ولی اینگونه نیست.
قانون مدنی برای زمانی است که مساحت مورد معامله، مورد نظر طرفین باشد و در ازای واحدهای معامله، قیمت هم مشخص نشده باشد.
در این صورت تفاوتی ندارد که معامله با سند عادی باشد یا رسمی؛ درحالی که قانون ثبت فقط ناظر به املاکی است که سند مالکیت رسمی دارند.
جایی قابلیت اعمال دارند که سند مالکیت با حدود و ابعاد مساحت مشخص شده ی یک ملک، مطابقت نداشته باشد.
البته قانون ثبت در این خصوص ناظر به اضافه مساحت است نه کاهش مساحت، همچنین فقط مختص خریدار است برعکس مقررات قانون مدنی.
این حکم زمانی اعمال میشود که مورد معامله فقط ملک باشد و طبق سند مالکیت رسمی منتقل شده باشد و معامله با شرط مقدار صورت نگرفته باشد.
یعنی مقدار معامله به صورت یک قراردادفرعی در ضمن عقد بیع (خرید و فروش) نباشد و فقط یک ملک با مساحتی معین مورد معامله قرار گرفته باشد.
در اینجا دیگر خریدار حق فسخ نخواهد داشت بلکه فقط مجاز است که با پرداخت قیمت اضافی براساس ارزش مندرج در سند انتقال، به اصلاح سند خود اقدام نماید.
یعنی با پرداخت قیمت اضافی، مساحت اضافه در سند به خریدار منتقل میشود.
با وکیل ملکی سعادت آباد مشاوره شوید.
اشتباهات حاصله در مساحت ملک باید در چه مراجعی مطرح شود؟
مطابق با ماده ۳۵۵ قانون مدنی، این اشتباه از سمت طرفین معامله است و مستلزم طرح دعوا در مراجع قضائی است.
درحالی که اعمال ماده ۱۴۹ قانون ثبت که اکثرا ناشی از اشتباهات ادارات ثبت است، نیاز به طرح دعوی قضائی ندارد.
رسیدگی به اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در هیئت نظارت که درمقر ادارات کل ثبت استانها، بررسی میشود.
در این باره با وکیل ملکی شمال غرب تهران مشورت کنید.
همانطور که گفته شد، ملکی که به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و سپس مشخص شود مساحت کمتری دارد، مشتری حق فسخ (بر هم زدن) معامله را خواهد داشت.
اگر معلوم شود که مساحت آن بیشتر است، این بایع است که میتواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا کسری تراضی (توافق) کنند.
اگر شرط مساحت معین محقق نشود، طرفین چه حقی خواهند داشت؟
در ماده ۳۵۵ قانون مدنی، شرط مقدار به‌عنوان وصف معامله است، به عبارت دیگر، هرگاه دو طرف به مساحت زمین به‌عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین منعقد کنند.
شرط مورد توافق، علاوه بر اینکه مربوط به مساحت و نشان دهنده مقدار مورد معامله است، اثر شرط صفت را هم دارد.
در صورت فقدان آن، مشروط له (کسی که شرط به نفع او شده است) صرفا حق فسخ و به هم زدن معامله را دارد.
البته باید توجه داشت که این حکم ویژه املاک نیست و ممکن است در مورد اشیای منقول (اشیایی که قابل جابجای و نقل مکان هستند مانند قالیچه) هم مصداق پیدا کند، مثلا در خرید و فروش قالیچه هم ممکن است اعمال شود.
اما اگر درباره قیمت معامله براساس مساحت، توافق انجام شود، یعنی هر قسمت از مبیع (مورد معامله) در مقابل مقداری از قیمت قرار داشته باشد، خریدار میتواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد (پس گرفتن) مبلغ اضافه پرداختی قیمت را با توجه به مقدار کسری مساحت اقامه کند.
اگر در زمینه ملکی پرونده دارید از طریق وکیل ملکی سعادت آباد اقدام کنید.
به بررسی یک نمونه رای درباره ملکی که با شرط مساحت معین فروخته شده ولی مساحت واقعی آن کمتر از مساحت توافق شده است ، میپردازیم :
رای دادگاه بدوی (نخستین) به این شکل است:
درباره دادخواست (خانم الف) به‌طرفیت (آقای ب) به‌خواسته صدور حکم مبنی بر مطالبه مابه‌التفاوت قیمت کسری یک قطعه زمین با مساحت ۲۰ مترمربع با جلب نظر کارشناس با احتساب هزینه دادرسی، مقوم شده به 51/000/000 ریال که تقدیم شده است.
دادگاه با توجه به محتویات پرونده و ملاحظه اظهارات خواهان و همچنین اسناد و مدارک تقدیمی از جمله بیع‌نامه تنظیمی طرفین و ملاحظه نظریه هیئت سه نفره کارشناسان، که میزان کسری مساحت مورد معامله را ۱۲ مترمربع و بهای مقدار کسری را مبلغ 36/600/000 ریال اعلام نموده که بعد از ابلاغ، به آن اعتراضی نشده و از طرف دیگر، خوانده ایراد و دفاع مؤثری نسبت به‌خواسته خواهان به عمل نیاورده است.
بنابراین ادعای خواهان وارد، مستنداً به مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده ۳۵۵ قانون مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 36/600/000 ریال از بابت کسری ۱۲متر مربع مورد معامله و پرداخت هزینه دادرسی به صادر و در‌خصوص مابقی خواستــه خواهان، به مساحت ۸ متر مربع کسری زمین، با توجه به مراتب فوق حکم به رد آن صادر و اعلام می‌دارد.
رأی صادره حضوری بوده و ظرف مهلت ۲۰ روز بعد از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رای دادگاه تجدیدنظر به شکل زیر است:
تجدیدنظرخواهی (آقای ب) به‌طرفیت (خانم الف) نسبت به بخشی از دادنامه که به‌موجب آن آقای ب به‌پرداخت ۳۶٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت ۱۲متر مربع کسر مساحت یک قطعه زمین مورد معامله، به انضمام خسارت دادرسی مربوطه میباشد.
حکم تجدیدنظرخواسته مقتضی نقض است (شرایط نقض را دارد).
با توجه به اینکه مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی اگر ملکی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت، مگر اینکه …. طرفین تراضی (توافق) کنند، که در این قضیه، طرفین توافقی در این رابطه ننموده‌اند.
با این وصف، خواهان به عنوان مشتری حق فسخ معامله را داشته است که چنین خواسته‌ای را مطرح نکرده است.
مستنداً به بند ۵ ماده ۳۴۸ و مواد ۲ و ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، قرار رد دعوی خواهان بدوی به خواسته مذکور را صادر و اعلام می‌دارد.
این رأی قطعی است.
در واقع این رای به خوبی نشان میدهد، که اگر ملکی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار فقط حق دارد که بیع (قرارداد خرید و فروش) را فسخ کند و قیمت کسری مساحت را نمیتواند مطالبه کند.
وکیل خوب ملکی سعادت آباد
قبول وکالت در پرونده های ملکی سعادت آباد و شمال غرب تهران.
مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری ویژه ملک شهرک غرب.
و مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری ، توسط وکلای متخصص امکان پذیر است.
هماهنگی از روزهای شنبه تا چهارشنبه ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15.
شماره تلفن دفتر وکیل ملکی سعادت آباد
021-88663925
021-88663926
021-88663927
021-88795408
021-88796143
شماره همراه وکیل ملکی سعادت آباد
9120067661
09120067663
09120067665
09120067669
تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با دفتر وکیل ملک شمال غرب تهران.
گروه وکلای رسمی مهر پارسیان
بدون دیدگاه