وکیل قراردادهای ملکی شمال تهران

امروز با معرفی وکیل قراردادهای ملکی شمال تهران همراه شما هستیم.

برای عقد قراردادهای ملکی، داشتن وکیل به نظر ضروری می رسد.

اخیرا دیده شده است که بنگاههای معاملات ملکی اقدام به درج شرط داوری در قراردادها بدون اطلاع طرفین می نمایند.

دفتر وکالت محمد رضا مهری وکیل پایه یک دادگستری به عنوان بهترین وکیل قراردادهای ملکی شمال تهران همراه شما خواهد بود.

آثار قرارداد خرید و فروش ملک

ماده ۳۶۲ قانون مدنی ایران ۳ اثر را بر قرارداد خرید و فروش بار کرده است

اثر اول) به محض بستن قرارداد خرید و فروش، مشتری مالک و دارنده جنس و فروشنده مالک و دارنده قیمت خواهد شد.

نکاتی که در این مورد باید به آن‌ها توجه کرد:

۱- اگر مشتری و فروشنده در قرارداد خرید و فروش برای پرداخت قیمت و بهای کالا یا برای تحویل کالا به مشتری مهلتی قرار داده باشند، بازهم از لحظه بستن قرارداد مشتری مالک کالا و فروشنده مالک و دارنده قیمت کالا خواهد بود.

برای مثال اگر شخصی باغ خود را به دیگری بفروشد و باهم توافق کنند که فروشنده یک سال بعد باغ را به خریدار تحویل دهد، مالکیت باغ در همان لحظه بستن قرارداد( نه یک سال آینده) به خریدار انتقال داده می‌شود و وی دارنده باغ محسوب می‌شود.

۲- هرگاه در قرارداد خرید و فروش یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد که تا ۶ ماه می‌تواند قرارداد را برهم بزند، بلافاصله پس از بستن قرارداد، مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا می‌کند نه اینکه پس از ۶ ماه خریدار، دارنده زمین شود.

۳- در حقوق، قراردادی با نام (قرارداد خرید و فروش صرف) وجود دارد که به این معناست:

خرید و فروش طلا و نقره با طلا و نقره.

یعنی اگر شخصی چند سکه طلا را در برابر ۵۰۰ گرم نقره بفروشد به آن خرید و فروش صرف گفته می‌شود.

تفاوتی که این قرارداد با نکات ۱و۲ دارد آن است که تا طلا و نقره به فروشنده یا خریدار داده نشود، او هم دارنده نخواهد شد و صرف بستن قرارداد کافی نیست.

۴- هرگاه کسی با قرارداد خرید و فروش، مالی را بخرد و سپس معلوم شود که قرارداد به هردلیلی صحیح نبوده است آن مال را باید به صاحبش برگرداند و اگر در این فاصله مال یا کالا از بین برود، خریدار باید جبران کند.

برای مثال شما یک ماشین خریدید و پس از چند روز متوجه می‌شوید که قراردادی که بین شما و فروشنده بسته شده، باطل بوده است.

شما باید بلافاصله ماشین را به فروشنده برگردانید.

اگر این کار انجام نشود و شما تصادف کنید و به ماشین صدمه وارد شود، شما مسئول جبران خسارت برای فروشنده خواهید بود.

چراکه با بستن قرارداد، مالک نشدید و فروشنده همچنان مالک محسوب می‌شود.

اثر دوم) تحویل دادن و تسلیم کردن کالا و جنس به مشتری به‌طوری‌که مشتری بتواند از آن استفاده کند و بهره ببرد.

در قرارداد فروش یک فرش با تحویل دادن آن به مشتری و در قرارداد فروش یک خانه با تحویل دادن کلید آن به خریدار، صورت می‌گیرد.

این موضوع فقط درخصوص فروشنده نیست و مشتری نیز باید قیمت کالا را پرداخت کند.

مشتری باید قیمت را در زمان و مکانی که هنگام بستن قرارداد مشخص شده و مطابق با شرایطی که توسط دو طرف مشخص شده، پرداخت کند.

نکاتی که در این مبحث باید مورد توجه قرار داد:

۱- فروشنده درهنگام (اجرای قرارداد) باید بتواند آن را به خریدار تحویل دهد.

هرگاه فروشنده نتواند کالا را تحویل دهد ولی مشتری شخصا بتواند آن را دریافت کند، قرارداد صحیح است.

مانند اینکه کالا، اسبی بوده که فرار کرده و فروشنده قادر نیست آن را مهار کند ولی خریدار با وسایلی که در اختیار دارد می‌تواند آن را بگیرد که این قرارداد صحیح است.

درصورتی‌که فروشنده نسبت به قسمتی از کالا، قدرت تحویل داشته باشد ولی نسبت به قسمت دیگر، نتواند تحویل دهد، قرارداد نسبت به قسمتی که قدرت تحویل دارد صحیح و نسبت به قسمت دیگر، باطل است.

برای مثال شخصی ۱۰ تن گندم خریده است و فروشنده ۷ تن آن را تحویل داده و قرار است ۳تن دیگر را بعدا تحویل دهد که در این فاصله، انبار او آتش گرفته و قادر به تحویل ۳تن دیگر نخواهد بود و قرارداد نسبت به آن ۳ تن دیگر باطل خواهد بود.

درصورتی‌که هنگام قرارداد، دو طرف نسبت به قدرت تحویل کالا توسط فروشنده، اطمینان داشته باشند ولی بعدا مشخص شود که فروشنده قادر به تحویل نبوده است، قرارداد باطل خواهد بود و مانند آن است که اصلا از ابتدا تشکیل نشده است.

۲- هریک از خریدار و فروشنده حق دارد کالا یا قیمت را تحویل ندهد یا پرداخت نکند تااینکه طرف دیگر حاضر به انجام دادن عمل خود شود.

برای مثال اگر شخصی یک خانه خریده است ولی فروشنده خانه را به او تحویل نمی‌دهد، خریدار هم می‌تواند قیمت را پرداخت نکند تا بتواند خانه را از فروشنده تحویل بگیرد که در دنیای حقوق به آن (حق حبس) گفته می‌شود.

۳- مخارج و هزینه‌های تحویل کالا برعهده فروشنده است مثل مخارج حمل و نقل کالا تا محل تحویل، کرایه وسیله نقلیه و… و همچنین مخارج پرداخت هزینه و قیمت نیز برعهده خریدار است.

۴- اگر در قرارداد خرید و فروش، قرار بر این است که خریدار برای قیمت، ضامن معرفی کند یا مالی را به رهن بدهد و پس از بستن قرارداد به آن عمل نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم بزند.

۵- اگر مشتری ورشکسته شده باشد و کالا هنوز در دست او باقی مانده، فروشنده می‌تواند کالا را از او پس بگیرد و اگر هنوز کالا را به خریدار تحویل نداده است، می‌تواند از تحویل دادن آن خودداری کند.

۶- از بین رفتن کالا قبل از تحویل آن به مشتری:

اگر کالا قبل از تحویل دادن به مشتری بدون اینکه فروشنده مقصر باشد و بر اثر حوادث اتفاقی، از بین رود، قرارداد خرید و فروش نیز از بین می‌رود و قیمت و بهایی که خریدار پرداخته باید به او برگردانده شود.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد آن است که از بین رفتن کالا باید قبل از تحویل دادن کالا به مشتری صورت گیرد.

پس اگر کالا به خریدار تحویل داده شود و هنگامی‌که در دست خریدار است از بین برود، فروشنده دیگر مسئولیتی نخواهد داشت.

برای مثال شخصی یک واحد آپارتمان خریده است و قبل از آن‌که فروشنده کلید آن را تحویل دهد، زلزله رخ می‌دهد و آپارتمان به طور کامل خراب می‌شود.

در این‌صورت قرارداد خود به خود از بین می‌رود چراکه دیگر چیزی که مورد قرارداد باشد وجود نخواهد داشت.

اما درصورتی‌که کالا قبل از تحویل ناقص شود مشتری می‌تواند قرارداد را برهم بزند.

مانند آن‌که مورد قرارداد اتومبیلی باشد که قبل از تحویل آن به خریدار، سیستم ترمز آن خراب شود (درصورتی‌که این نقص بر اثر کاری باشد که مشتری انجام داده است، مشتری حق برهم زدن قرارداد را نخواهد داشت.)

اثر سوم) مسئولیت هریک از فروشنده و خریدار نسبت به این‌که مشخص شود کالا یا قیمت متعلق به دیگری است که در حقوق به آن (ضمان درک) گفته می‌شود.

یعنی اگر شخصی خودرویی را بفروشد و پس از قرارداد مشخص شود که خودرو متعلق به شخص دیگری بوده و فروشنده از طرف مالک، نمایندگی یا اجازه فروش نداشته است، فروشنده را ضامن ازبین رفتن کالا می‌گویند و در این‌صورت خریدار می‌تواند برای پس گرفتن قیمت به فروشنده مراجعه کند.

همچنین است اگر قیمت، متعلق به شخصی غیر از خریدار باشد و خریدار بدون نمایندگی از طرف مالک، آن را در قرارداد خرید و فروش پرداخت کند.

توجه داشته باشید که اگر مشتری نداند و آگاه نباشد که این کالایی که به او فروخته شده متعلق به شخص دیگری است، فروشنده باید علاوه بر پس دادن قیمت، اگر خسارتی به مشتری وارد شده آن را نیز بپردازد.

آشنایی با خیار شرط( شرطِ اختیار فسخِ قرارداد)

🔹خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم‌زدن قرارداد. قانون مدنی ایران از ده خیار نام برده است که یکی از آن‌ها خیار شرط می‌باشد.

مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی

در قرارداد خرید و فروش ممکن است برای فروشند یا مشتری یا هردو یا شخص دیگری غیر از این اشخاص، اختیار برهم زدن قرارداد در مدت زمان معینی شرط شود.

به این شرط، خیار شرط یا شرط خیار گفته می‌شود.

در واقع می‌توان گفت خیار شرط به این معناست که قرارداد را بدون دلیل برهم‌بزنیم.

برای مثال دو نفر قرارداد خرید و فروش با یکدیگر می‌بندند که به موجب آن فروشنده یک قطعه زمین را به خریدار بفروشد.

در این قرارداد فروشنده شرط می‌کند که تا یک ماه از تاریخ این قرارداد، حق برهم‌زدن قرارداد را داشته باشد.

یا اینکه شخصی خانه خود را به دیگری می‌فروشد و در ضمن قرارداد شرط می‌کند که هرگاه برادر او بخواهد بتواند قرارداد را ظرف مدت سه ماه برهم بزند.

🔶نکاتی که در این خیار باید به آن‌ها توجه کرد:

۱. مدت خیار شرط حتما باید معلوم باشد، در‌غیراین‌صورت قرارداد و شرط هر دو باطل هستند و هیچ اثری ندارند.

علت آن است که ارزش و قیمت کالای موضوع قرارداد برحسب اینکه طرف دیگر تا چه زمانی اختیار برهم زدن قرارداد را داشته باشد متغیر خواهد‌بود.

بدین‌معنا‌که مثلا هرگاه شخصی فرشی که به مبلغ هشتصد هزار تومان ارزش دارد را بخواهد به دیگری بفروشد و تا یک سال برای خود خیار شرط بگذارد که بتواند قرارداد را برهم‌بزند، مسلما ارزش فرش در این وضعیت کمتر از هشتصد هزار تومان خواهد شد.

به‌همین‌ترتیب هرقدر مدت خیار بیشتر باشد، ارزش کالا کمتر خواهد شد.

زیرا اشخاص کمتر مایل‌اند که قراردادی ببندند که تا مدت زیادی متزلزل بوده و برای ثبات و قطعی‌شدن آن لازم باشد مدت زیادی انتظار بکشند.

۲. ابتدای خیار شرط طبق توافق دو طرف قرارداد، معین خواهد‌شد و درصورتی‌که ابتدای آن ذکر نشده باشد، از تاریخ قرارداد محسوب می‌شود.

مانند آنکه شخصی مالی به دیگری می‌فروشد و خریدار شرط می‌کند که ظرف یک ماه خیار داشته باشد تا بتواند قرارداد را برهم بزند که این یک ماه از تاریخ تشکیل و بستن قرارداد شروع خواهد شد.

۳. خیار شرط در همه قراردادها به استثنای قرارداد وقف و ازدواج ممکن است شرط شود.

در مورد وقف و نکاح، جنبه‌های معنوی و اجتماعی مانع از تزلزل این قراردادها و یا درج خیار شرط می‌باشد.

چراکه قانون‌گذار در قانون مدنی ایران سعی می‌کند که این دو قرارداد از ثبات برخوردار باشند و کمتر دستخوش تزلزل و زوال باشد.

۴. این خیار تنها خیاری است که می‌توان آن را برای اشخاص دیگری غیر از دو طرف قرارداد(اشخاص ثالث) گذاشت.

۵. همچنین این خیار مبتنی بر رضایت و توافق دو طرف قرارداد است به این معنا‌که تا دو طرف قرارداد نخواهند که این خیار را در قرارداد خود بگنجانند، اصلا خیاری ایجاد نمی‌شود که در حقوق به آن، خیار قراردادی گفته می‌شود

وکیل قراردادهای ملکی شمال تهران

در صورتی که نیاز به وکیل تخصصی در موضوع وکیل قراردادهای ملکی شمال تهران دارید با شماره های زیر تماس بگیرید.

برای مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری متخصص در قراردادهای ملکی شمال تهران

ساعت‌های کار روزهای شنبه تا چهارشنبه ۱۹ الی۹ و پنجشنبه‌ها۱۵ الی۹

راه‌های ارتباطی با دفتر وکیل محمد رضا مهری

۰۲۱-۸۸۶۶۳۹۲۵

۰۲۱-۸۸۶۶۳۹۲۶

۰۲۱-۸۸۶۶۳۹۲۷

۰۲۱-۸۸۶۶۳۶۲۸

۰۲۱-۸۸۷۹۵۴۰۸

۰۲۱-۸۸۷۹۶۱۴۳

خدمات دفتر وکالت محمد رضا مهری وکیل پایه یک دادگستری

مشاوره حقوقی در تمامی موضوعات قابل طرح در دادگاه های ایران

تهیه و تنظیم انواع دادخواست و لایحه برای دادگاه حقوقی

تهیه و تنظیم شکواییه و لایحه برای دادسراها و دادگاه های کیفری

مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی تجدیدنظرخواهی

مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی درخواست اعاده دادرسی کیفری و حقوقی

مطالعه پرونده و تهیه دادخواست یا درخواست فرجام خواهی به صورت تخصصی

تنظیم صورتجلسات در طلاق توافقی و سایر توافقات

تهیه و تنظیم سازش نامه توافق نامه و انواع قرارداد در حقوق داخلی

مشاوره حقوق بین الملل و حقوق مهاجرت

معرفی وکیل در سایر کشورها برای انجام موضوع اقامت و تابعیت اتباع ایرانی

قبول وکالت در پرونده های بین المللی

قبول وکالت در پرونده های داخلی

قبول وکالت در پرونده های ایرانیان مقیم خارج از کشور

قبول وکالت در پرونده های سرمایه گذاری در خارج از کشور به منظور اخذ اقامت

داوری در تمامی قراردادهای داخلی و بین المللی

اجرای رای داوری، قبول ابطال رای داوری در دادگاه های ایران و دادگاه های بین المللی

شماره موبایل وکیل تخصصی قراردادهای ملکی شمال تهران

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۱

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۳

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۴

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۵

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹

درخواست وقت مشاوره با محمدرضا مهری، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق شماره های اعلامی امکان پذیر است.

نشانی دفتر وکالت تخصصی قراردادهای ملکی شمال تهران

تهران- میدان ونک- گاندی جنوبی- خیابان ۱۴- پلاک۱۴- طبقه۴- واحد ۹- دفتر وکالت محمدرضا مهری

دفتر وکیل پایه یک دادگستری تهران