امروز با موضوع وکیل متخصص ملکی در تهران با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.
در این مقاله وکیل ملکی به بررسی نحوه فروش ملک مشاع (مشترک) پرداخته است، املاک مشاعی (مشترک) همانگونه که از نام آن پیداست به املاکی گفته می‌شود که تاکنون تجزیه و مفروز نشده‌اند.
با توجه به اینکه پروسه افراز (تقسیم) در شاخه ثبت املاک دارای جزییات مهمی است لذا اشخاص عادی به راحتی نمی‌توانند این فرایند را بدون مشاوره با وکیل متخصص پیش ببرند، اِفراز در فقه و حقوق ما عبارت است از تقسیم کردن مال غیرمنقول (اموالی که قابل جابه جا شدن نیستند مثل خانه و زمین) مشاعی بین دو یا چند نفر شریک.
این تقسیم‌بندی براساس سهم هریک از شرکا انجام می‌شود.
اِفراز می‌تواند به‌صورت برابر و تراضی (توافق) بین طرفین، یا اجباراً و از طریق حکم دادگاه دارای صلاحیت انجام شود. به مالی که به‌صورت غیرمشاع باشد نیز فَرْز گفته می‌شود.
افراز را نباید با تفکیک اشتباه گرفت، زیرا تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقولِ حداقل یک نفر به قطعات کوچک‌تر، اما در افراز باید مالکیت در اختیار بیش از یک نفر باشد.
نکات مهم در معرفی وکیل متخصص ملکی در تهران
- فرق افراز و تفکیک در چیست؟
- فروش ملک مشاعی به چه شکل است؟
- برای طرح دعاوی ملکی کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد؟
- دعاوی کیفری ملکی در کدام دادگاه مطرح می شوند؟
افراز در ملک مشاعی
تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع (مشترک) امکان‌پذیر است لیکن لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت است.
یعنی طرفین بدین توافق نرسند که تفکیک با میزان مشخص و در قالب صلح اتفاق بیفتد، در این حالت اختلاف نسبت به حصه (سهم) یکدیگر هست و پس از افراز کردن، شراکت خاتمه پیدا می‌کند و هرکدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند شد.
بدین ترتیب که پس از تفکیک در املاک حالت اشاعه (مشترک) باقی است، امّا پس از افراز حالت اشاعه از بین می‌رود و شراکتی وجود ندارد.
شرایط فروش ملک مشاع
مشاع ملک به معنی ملک یا خانه ای که میان چند نفر مشترک و سهم جداگانه هر یک مشخص نشده باشد.
بسیار دیده شده که برخی افراد برای خانه دار شدن یا به منظور سرمایه گذاری در بخش مسکن، قصد خرید ملک دارند.
اما به دلیل کمبود وجه لازم، قدرت خرید ملک را به تنهایی ندارند و به همین دلیل با دوستان و آشنایان مورد اطمینان خود به صورت شراکت اقدام به خرید میکنند.
در خرید و فروش ملک مشاع (مشترک) باید به همه جوانب توجه کرد تا از بروز اختلاف میان شرکا به هر دلیل جلوگیری شود.
در این مطلب به پرسشی که ممکن است برای افراد وجود داشته باشد که چطور ملک مشاع (مشترک) را بدون کاهش قیمت و بی دردسر بفروشیم، پاسخ داده خواهد شد.
دعوی افراز ملک مشاع با چه کیفیت و ترتیبی در دادگاه مطرح می‌شود؟
اگر یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند و به توافقی نرسند، در این حالت شریکی که تمایل دارد خود را از قید اشاعه و شراکت برهاند، می‌تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید.
در صورت عدم توافق بین شرکاء، قاضی شرکا را اجبار به تقسیم می‌نماید، این تقاضا در صورتی پذیرفته می‌شود که مال قابل تقسیم باشد.
در صورتی که مال قابل تقسیم نباشد در این‌گونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک بر اساس ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید.
تصرفات حقوقی و تصرفات مادی در ملک مشاع
تصرف حقوقی به تصرفی گفته می شود که ایجاد کننده یا از بین برنده حقی برای یک یا چند نفر باشد مانند فروش ملک که حق مالکیت برای خریدار ایجاد می‌کند و تصرف مادی به تصرفی گفته می‌شود که موجب تغییرات فیزیکی در ملک می‌شود مانند گذاشتن در برای یک ملک.
فروش ملک مشاع به دلیل وجود تعدد مالکان و اختلافاتی که ممکن است میان آنها باشد، بسیار دشوار است.
حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است،اقداماتی مثل فروش و اجاره را انجام دهد.
به این‌گونه اقدامات در اصطلاح “تصرفات حقوقی” گفته می‌شود.
در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد.
تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و اجزای آن صورت می‌پذیرد.
به عبارت دیگر، تصرف حقوقی به تصرفی گفته می شود که ایجاد کننده یا از بین برنده حقی برای یک یا چند نفر باشد مانند فروش ملک که حق مالکیت برای خریدار ایجاد می‌کند و تصرف مادی به تصرفی گفته می‌شود که موجب تغییرات فیزیکی در ملک می‌شود مانند گذاشتن در برای یک ملک.
هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود.
چون با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در ذره ذره ملک، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
به دلیل پیش آمدن چنین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، شرکا سعی می‌نمایند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع (مشترک) خارج کنند.
لازم به ذکر است املاک موروثی که بین وراث متوفی مشترک هستند نیز نمونه ای از ملک مشاع محسوب می‌شوند.
وکیل حرفه ای و تخصصی دعاوی ملک در تهران
ارسال سوالات از طریق ایمیل ceo@mehrilaw.com یا info@mehrilaw.com
راه‌های ارتباطی با موسسه حقوقی مهرپارسیان، با مدیریت وکیل پایه یک دادگستری، دکتر محمدرضا مهری و سایر وکلای متخصص در حوزه املاک، شماره‌هایی است که در انتها مقاله درج شده‌اند.
021-88663925
021-88663926
021-88663927
021-88663628
021-88795408
021-88796143
شماره موبایل وکیل تخصصی ملک جهت مشاوره حقوقی رایگان
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
09120067669
درخواست وقت مشاوره با محمدرضا مهری، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق شماره های اعلامی امکان پذیر است.
نشانی دفتر وکالت تخصصی ملک در تهران
تهران- میدان ونک- گاندی جنوبی- خیابان 14- پلاک14- طبقه4- واحد 9- دفتر وکالت محمدرضا مهری
دفتر وکیل پایه یک دادگستری تهران
بدون دیدگاه