امروز با موضوع وکیل ملکی اقدسیه با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.
ملک اقدسیه در قدیم متعلق به صندوقدار ناصرالدین شاه بود که بعد از بخشش آن به زن وی به نام امینه‌اقدس مشهور به اقدس الدوله، این منطقه اقدسیه نام گرفت.
تا اوایل دوره پهلوی دوم بیشتر زمین‌های این محله یا به کشاورزی اختصاص داشت یا بایر بود.
رونق زندگی و مایه حیات در اقدسیه به آمدن اشراف به محله بازمی‌گردد.
پس از آن روند ساخت و ساز در محله سرعت بیشتری گرفته و باغ‌ها و زمین‌های بزرگ لخت لخت و قطعه بعد اُخری به قطعات کوچک‌تر تفکیک شد.
به شکلی که تا پیروزی انقلاب دیگر اثری از زمین‌های کشاورزی در سطح محله باقی نماند.
(کان لم یکن شیئاً مذکورا)
یکی از مسایل مهم در املاک و زمین‌ها بحث شراکت است و حقوق شریک که بخشی از این حق و امتیاز در قالب شفعه نمو پیدا می‌کند.
در این مقاله وکیل ملکی اقدسیه در پی بررسی دعوی اخذ به شفعه است.
دعوی اخذ به شفعه کمتر در دادگاه‌ها مطرح میشود و رویه قضایی هنوز فرصت آن را نیافته است که در خصوص شیوه دادرسی و صلاحیت و احکام مورد تردید مندرج در قانون مدنی تصمیمی دقیق و قاطع بگیرد.
خاص بودن قواعد تملک قانونی و اختلاف نظر فقها نیز به ابهام و پیچیدگی شفعه افزوده است.
افزایش سریع بهای املاک اقدسیه و سایر نقاط تهران، سبب گرایش ذهن اشخاص به طرح دعاویی همچون اخذ به شفعه شده است.
آنچه که سالیانی دراز مهجور مانده بود حال دوباره به صحنه قضا ورود پیدا کرده است.
لذا هر اندیشمند دانایی می‌داند که در این قبیل مسایل نیاز به مراجعه به وکیل متخصص ملکی است.
اگر به دنبال بهترین وکیل ملکی در اقدسیه هستید، ما به شما برترین وکیل ملکی دکتر محمدرضا مهری را معرفی می‌نمایم.
ایشان به عنوان قاضی سابق دادگستری و وکیل حال حاضر با بیش از بیست سال سابقه فعالیت در زمینه دعاوی ملکی، عنوان حاذق‌ترین وکیل ملکی را به خویش اختصاص داده‌اند.
نکات مهم در معرفی وکیل ملکی اقدسیه
اخذ به شفعه به ارث میرسد؟
دعوی اخذ به شفعه را باید علیه خریدار و فروشنده(شریک) توامان اقامه کرد.
رای دادگاه در خصوص اخذ به شفعه جنبه اعلامی دارد یا تاسیسی؟
اخذ به شفعه به اراده شریک (شفیع) واقع میشود و مبیع در اثر انشای(قصد) تملک او در برابر ثمن انتقال می‌یابد،
بدون اینکه نیازی به صدور حکمی از دادگاه باشد، لذا اگر شفیع نیاز به طرح دعوی نماید، به دلیل وجود اختلاف در تحقق شرایط ایجاد حق شفعه است.
اگر دادگاه نیز شرایط را احراز نماید درستی و نفوذ تملک شفیع را اعلام می‌نماید.
موقعیت و شرایط حقوقی جدیدی به وجود نمی‌آید، لذا حکم جنبه اعلامی دارد.
چرا نمی‌توان تنها علیه خریدار طرح دعوی کرد؟
از آنجا که شفعه حق دینی و شخصی بر خریدار نیست تا بتوان الزام او به اجرای حق و وفای به عهد از دادگاه بخواهیم، لذا حقی است عینی یا در حکم آنکه به شفیع اختیار تملک مستقیم مبیع را می‌دهد.
و نباید با این توهم که قانون به شفیع اختیار تملک مستقیم مبیع را می‌دهد دعوی را صرفا علیه خریدار طرح نماییم.
از دیگر سو حق دفاع حقی است محترم که به هیچ عنوان نمی‌توان آن را زیر پا گذاشت.
اگر که قایل بر طرح دعوی صرفا علیه خریدار باشیم حق دفاع رایگان را از فروشنده سلب کردیم، و او را دچار تحمیل هزینه اعتراضی و .. می‌نمایم.
اگر دعوی خلع ید توام با اخذ شفعه علیه خریدار طرح شود و دعوی به استناد عدم طرح علیه شریک دعوی اخذ به شفعه رد شود تکلیف خلع ید چیست؟
هرچند با صدور قرار استماع دعوی دیگر جایی برای پرداختن به درخواست خلع ید به وجود نمی‌آید.
لیکن باید دانست که عنوان خلع ید نیز با مفاد خواسته تناسب ندارد.
چرا که خلع ید مختص جایی است تصرف خوانده دعوی غاصبانه یا در حکم غصب باشد،
لذا بارها شاهد آن بودیم که اشخاص برای راحتی خیال خویش و با تقلید کورکورانه از شیوه‌های طرح دعاوی ملکی یک خواسته خلع ید هم به عنوان رسم القباله و بر سبیل احتیاط به دعوی خود می‌افزایند که کاری ناپسند و اشتباه است که متاسفانه از برخی وکلا نیز دیده شده است.!
در دعوی اخذ به شفعه آیا نیازی به اثبات عدم اسقاط حق از سوی شفیع وجود دارد؟
یکی از مواردی که متاسفانه در بین قضات هم دیده شده که بر خلاف اصول به آن اصرار دارند این است که مدعی اخذ به شفعه اثبات نماید که حق خویش را قبلا اسقاط نکرده است.
با توجه به روح قوانین و اصول فقهی مدعی شفعه نیازی به اثبات عدم اسقاط حق ندارد.
زیرا اسقاط حق نیاز به اراده دارد.
طبق اصل عدم و استصحاب بقای حق شفیع را مقام و جایگاه مدعی علیه قرار می‌دهد و کسی که ذی نفع است باید این امر را اثبات نماید.
آیا اسقاط حق شفعه پیش از فروش مال امکان پذیر است؟
پاسخ به این پرسش منفی است زیرا حقی که هنوز به وجود نیامده قابل اسقاط نیست و پیش از وقع بیع چنین اسقاطی به نظر ممکن نیست.
آیا انصراف شریک از خرید سهم شریک دیگر به معنی انصراف از حق شفعه و اذن فروش به دیگران است؟
پاسخ محاکم ما به این پرسش مثبت است.
ولی باید انصاف داد که دلالت این خودداری، بر گذشتن از حق شفعه قاطع نیست؛تابع اوضاع و احوال است و نباید همچون اماره قانون به آن نگریست.
زیرا احتمال دارد هدف شریک سودجویی و فراهم آوردن زمینه‌ی استفاده از حق شفعه و پرهیز از پرداخت بهای گزافی باشد که به او پیشنهاد شده است.
شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟
۱. شراکت
حق شفعه در خصوص مالِ مشاع قابل تحقق بوده و مشارکت در مال به نحو اشاعه باید احراز گردد.
یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد اما به محض تقسیم آن، حق از بین می‌رود.
همسایه بودن و وصل بودن زمین‌ها به هر طریق، دلیل بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول نخواهد بود.
۲. قابلیت تقسیم بودن
ملکِ موضوعِ حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو طریق می‌توان عمل کرد.
اگر ملک سابقه‌‌ی ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ی ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره‌‌ی ثبت اقدام نمود.
اما اگر سابقه‌‌ی ثبتی نداشته باشد به وسیله‌‌ی کارشناسِ رسمیِ دادگستری قابلیت تقسیم مشخص میشود.
در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌صورت حق شفعه وجود ندارد.
قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضررِ وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.
۳. عقد بیع
انتقال ملک باید حتما به‌وسیله‌‌ی عقد بیع باشد و مالِ دارای حق شفعه، مبیعِ (موضوعِ عقد بیع) این عقد قرار گیرد
۴. وجود تنها دو شریک
اعم از حقیقی و حقوقی.
بنابراین هرگاه بیش از ۲ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ‌کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.
۵. بی‌اثری کلیه‌‌ی معاملاتِ معارض نسبت به شفیع
(شریکی که حق شفعه را اعمال کرده است). باز هم به مثال بالا باز می‌گردیم.
فرض کنید «الف» سهم خود را به «ج» فروخته باشد و متعاقبِ آن «ج» نیز آن زمین را به «د» واگذار کرده باشد.
هرگاه «ب» که شریکِ دیگر «الف» بوده حق شفعه خود را اعمال کند، معامله‌ی انجام شده میان «ج» و «د» نسبت به او بی‌اثر است.
این معامله می‌تواند بیع باشد یا صلح یا غیره.
آثار اجرای حق شفعه چیست؟
حق شفعه خود از آثار بیع صحیح است.
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی
حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد میشود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می‌تواند پس از پرداخت ثمنی که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند؛
چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای ایجاد شود.
بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی
بیع فاسد اثری در تملک ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی‌شود.
لذا موردی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود ندارد.
آیا حق شفعه به ورثه منتقل میشود؟
حق اخذ به شفعـه پس از فوت شفیع به ورثه به ارث میرسد و ورثه می‌توانند به قائم‌مقامی شفیع نسبت به اخذ به شفعـه اقدام کنند.
با توجه به اینکه شفعـه، حق مالی است، پس از فوت صاحب آن به ورثه منتقل میشود و آنان می‌توانند از این حق استفاده کنند.
ماده ۸۲۳ قانون مدنی می‌گوید که حق شفعـه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.
بر اساس نص صریح قانون، حق شفعـه به ارث میرسد و همانگونه که ماترک تقسیم میشود، حق شفعـه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم میشود.
اما مسئله‌ای که مطرح است، این است که بعد از تقسیم حق اخذ به شفعـه، وراثی که صاحب این حق می‌شوند، چگونه می‌توانند نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند؟
در صورتی که ورثه متعدد باشند، نمی‌توانند در حق شفعـه تبعض کنند.
به این معنا که بعضی از سهم خود صرف نظر و بعضی دیگر نسبت به سهم خود اخذ به شفعـه کنند.
زیرا ورثه بیش از حقی که مورث دارا است، نمی‌تواند دارا شود.
مورث نیز نمی‌توانست نسبت به بعض از مبیع، اخذ به شفعـه و نسبت به بعض دیگر آن را ترک کند.
وکیل امور ملکی در اقدسیه
قبول وکالت در پرونده ملکی مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، توسط وکلای متخصص امکان پذیر است.
جهت هماهنگی از روزهای شنبه تا چهارشنبه ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15
شماره تلفن دفتر وکیل ملکی اقدسیه
021-88663925
021-88663926
021-88795408
021-88796143
شماره موبایل وکیل ملکی اقدسیه
09120067661
09120067662
09120067669
تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با دفتر حقوقی محمدرضا مهری
گروه وکلای رسمی مهر پارسیان
بدون دیدگاه