وکیل ملکی در کاشانک

23 نوامبر 2019

وکیل ملکی در کاشانک

امروز با موضوع معرفی بهترین وکیل ملکی در کاشانک با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

قبل از هر چیز اگر درگیر پرونده و دعاوی حقوقی مانند دعاوی خانوادگی و یا دعوای کیفری مانند کلاهبرداری و غیره هستید جهت دسترسی به بهترین وکلای پایه یک دادگستری از طریق شماره تماس‌های درج شده در این مقاله با ما در تماس باشید.

دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفری است که به نوعی به موضوع املاک مربوط می‌شوند.

در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می‌شود.

از موضوعات مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می‌گیرند.

سوالات رایج موضوع وکیل ملکی در کاشانک

1) بهترین وکیل ملکی در تهران چه کسی است؟

2) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟

3) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟

4) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟

5) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟

تحویل و تسلیم مبیع چیست؟

تسلیم مبیع در قانون مدنی

تسلیم مبیع طبق ماده ۳۶۷ عبارت است از:

دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.

عنصر اصلی تسلیم در اختیار نهادن و مستولی کردن خریدار بر مبیع است و قبض مادی وسیله عرفی و شایع تحقق بخشیدن به آن‌ است و تسلیم تنها با تراضی دو طرف انجام می‌شود و نیاز به هیچ اقدام خارجی ندارد مانند تسلیم میوه‌ هایی که بر درخت فروخته می‌شود.

بنابراین، تسلیم وقتی حاصل می‌شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد.

اگرچه مشتری، آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.

البته تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است مانند تسلیم خانه با کلید، تسلیم ماشین با تحویل خود ماشین، تسلیم موبایل با تحویل آن و همچنین تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده می‌شود.

تحویل در نقطه مقابل قبض بوده و یکی مصادیق تسلیم به‌شمار می‌رود.

بنابراین رابطه این دو کلمه «تحویل و قبض» تباین است درحالی که رابطه بین «تحویل و تسلیم» عموم خصوص مطلق است.

چرا که دایره تسلیم وسیع و متعدد بوده و تحویل صرفاً یکی از مصادیق آن محسوب می‌شود.‌

مبیع کلی‌ فی‌ الذمه

هرگاه مبیع حین‌ العقد در عالم واقع وجود نداشته باشد؛ اما بایع بپذیرد که بر اساس اوصافی که مشتری مشخص می‌کند، آن را محقق سازد.

چنین بیعی صحیح بوده و مبیع آن کلی‌ فی‌ الذمه نامیده می‌شود.

چرا که آنچه ابتدائاً در بیع به وجود آمده، اشتغال ذمه بایع به محقق ساختن آنچه مقصود خریدار است.

مانند ۳۰ کیلو خرمای بم؛ بنابراین، بالعکس مبیع کلی در معین، تملیک با تعیین مصداق حاصل نمی‌شود بلکه با تسلیم تملیک حاصل می‌شود.

به فرض مثال زمانی که شما ۱۰ جلد کتاب مدنی ۶ با کتاب‌ فروشی معامله می‌کنید.

این معامله عقد بیع است و مبیع کلی‌‌فی‌الذمه است.

هرچند که عقد بیع تحقق پیدا کرده است؛ ولی شما هیچ مالکیتی بر کتاب‌ها پیدا نکرده‌اید.

در صورتی که کتاب‌ها در راه تلف شود فروشنده ملزم است ۳۰ عدد کتاب دیگر برای شما بفرستد و زمانی تملیک حاصل می‌شود که شما آن را تحویل بگیرید.

ویژگی‌‌های مبیع

ویژگی‌های قانونی:

مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد.

تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.

اگر مبیع به‌شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع می‌شود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل و ذرع نشده باشد.

همچنین مَبیع ممکن است مَفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به‌طورکلی از شیئی متساوی‌ الاجزاء و همچنین ممکن است کلی‌فی‌الذمه باشد.

ویژگی‌های قراردادی:

این ویژگی‌های تحت عنوان شرط در عقد بیع آورده می‌شوند که اهم آن‌ها عبارتند از:

شرط کلی در مبیع:

در صورتی که مَبیع کلی یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مَبیع ذکر شود.

شرط مساحت در مبیع:

اگر مِلکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند.

مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

ولی اگر در زمان معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید.

اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.

شرط جنس خاص در مبیع:

هرگاه چیز معین (مبیع) به‌عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

شرط نمونه در مبیع:

اگر بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مَبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

در این ماده ۴۱۰ قانون مدنی چنین تکلیف نموده است:

«هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می‌شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.»

البته هرگاه مشتری بعضی از مَبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد می‌تواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آن را قبول نماید.

این خیار فسخ در خصوصی مبیع کلی وجود ندارد؛ لذا بایع باید جنسی بدهد که مطابق با اوصاف مقرره بین طرفین باشد.

انواع مبیع

با توجه به ماده ۳۵۰ قانون مدنی سه نوع عین وجود دارد:

مبیع عین معین:

عین معین، مبیعی است که جز یک فرد خاص در عالم واقع هیچ مشابه دیگری ندارد و هیچ چیز دیگری نمی‌تواند جایگزین آن باشد مانند خرید یک‌ خانه، عکس، یک باغ که ممکن است به‌صورت مشاع و مفروز باشد:

مبیع عین معین از نوع مشاع:

مالی است که در واقع امر، یک مجموعه واحد و یک‌پارچه است.

به‌عنوان مثال شش دانگ یک آپارتمان، لیکن مشتری حصه‌ای از آن را خریداری می‌کند؛

مثلاً، سه دانگ از شش دانگ آپارتمان، در واقع شریک در مالکیت آن مال می‌شود.

مبیع عین معین از نوع مفروز:

در این حالت خریدار یا مشتری اقدام به خرید تمامی حصه مالکیت مال مانند شش‌دانگ یک باب آپارتمان می‌نماید.

مبیع کلی در معین:‌

در این حالت مبیع، مقدار معین از مال متساوی‌الاجزاء در محل مشخص است.

به‌عنوان مثال ۱۰ عدد لامپ کم مصرف از صد لامپ کم مصرف داخل مغازه پلاک ۱۴٫ در جایی که مبیع کلی‌در‌معین است تکمیل با تعیین مصداق تحقق می‌یابد؛

مثلاً، اگر شما ۳۰ کیلو گندم از یک گونی صد کیلویی خریداری نمودید.

تا زمانی که فروشنده ۳ کیلو گندم را وزن نکند و مستقل از آن نگذارد شما مالک ۳۰ کیلو گندم نشده‌اید هرچند که عقد قبلاً تحقق پیدا کرده است.

موجودیت مبیع و شرایط آن

همان‌طوری که گفته شد عقد بیعی که صحیحاً واقع شده باشد بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید و این الزام قانونی است و نیازی به‌تصریح این موضع در قرارداد نیست.

البته ممکن است برای تسلیم تمام یا قسمتی از مَبیع مدتی قرار داده شود؛

بنابراین اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی محسوب است.

مگر اینکه برحسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی مَعهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.