وکیل ملکی خوب در تهران

23 اکتبر 2019

امروز با موضوع وکیل ملکی خوب در تهران با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

با توجه به اینکه در کلانشهر تهران که محل سکونت از اهمیت ویژه و فوق العاده‌ای برخوردار است، نزاع و درگیری بر سر املاک نیز یکی از پر تکرارترین دعاوی حقوقی است.

طبیعی است با تعدد قوانین در زمینه دعاوی ملکی، وکیلی را می‌توان در این زمینه وکیل خوب دانست که تجارب وی به صورت علمی باشد و کاربرد قوانین حوزه ملک را لمس کرده باشد.

بدین نحو نیست که هر وکیلی که مدعی دانش حقوقی است را بتوانیم وکیل ملکی خوب در تهران تلقی نماییم.

در این مقاله وکیل ملکی خوب در تهران به بررسی حق شفعه به عنوان یکی از گونه‌های خاص حقوق و دعاوی ملکی پرداخته است.

حق شفعه یکی از موارد حقوقی است که در جامعه امروز زیاد استفاده نمی‌شود زیرا به نوعی مردم از آن بی‌اطلاع هستند.

این حقی است که قانونگذار در جایی که ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها آن را به غیر (شخص سومی) واگذار کند، برای دیگری در نظر گرفته است.

حق شفعه یا حق شریک دوم، امتیاز و حق اولویت برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند که نوعی حمایت قانونی است.

یعنی هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک بدون اطلاع شریک دوم سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دوم حق دارد همان مبلغی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

منظور از مال غیرمنقول، مالی است که امکان جابجایی و نقل مکان ندارد، مانند خانه و زمین.

نکات مهم وکیل ملکی خوب در تهران

حق شفعه: فوری است. یعنی شفیع (شریک دوم) باید آن را به محض اطلاع اجرا کند.

حق شفعه به ارث می‎رسد. یعنی بعد از فوت شفیع به وراث او می‎رسد.

حق شفعه قابل انتقال به غیر نیست. یعنی شفیع نمی‎تواند حق خود را بفروشد یا به هر طریقی به دیگران واگذار کند.

مصداق بارز حق شفعه به صورت تمثیل وار چیست

وکیل ملکی خوب در تهران در این خصوص بیان داشنتد، فرض کنید آقای حسین و آقای علی به صورت مشاعی (مشترک، یعنی هرکدام سه دانگ)، مالک شش دانگ یک زمین هستند.

پس از مدتی، آقای حسین سهم خود را به آقای سلیم واگذار می‌کند.

در این صورت، شریک او یعنی آقای علی می‌تواند پول سه دانگ زمین خریده شده را به آقای سلیم بدهد و کل زمین را به مالکیت خود در آورد.

به این عمل انجام شده و حق آقای سلیم، حق شفعه می‌گویند.

شرایط ایجاد حق شفعه

یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می‌شود حق شفعه است که شرایط زیر باید وجود داشته باشد تا از این حق بتوان استفاده کرد:

شراکت دو نفر محرز شود

حق شفعه درباره مال مشاع (مشترک) قابل اجرا شدن است و مشارکت در مال مشترک باید احراز شود.

یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد.

اما به محض تقسیم آن، این حق از بین می‌رود.

همسایه بودن و وصل بودن به زمین‌های اطراف به هر طریق، دلیلی بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول وجود ندارد.

اموال منقول، اموالی هستند که قابل جابجایی و نقل مکان هستند مانند ماشین و صندلی.

ملک فروخته شده باشد

وکیل ملکی خوب در تهران در این خصوص توضیح دادند که: انتقال ملک باید حتما به‌وسیله‌‌ عقد بیع (خرید و فروش) انتقال داده شود.

یعنی ملک مشاع (مشترک)،‌ به فروش رسیده باشد.

بنابراین، اگر این انتقال و جابه‌جایی از طریق هبه (هدیه دادن) یا صلح یا معاوضه یا قرار دادن مهریه باشد، حق شفعه نسبت به آن ملک ایجاد نمی‎شود.

ملک قابل تقسیم باشد

ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد.

برای آگاهی از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو روش می‌توان عمل کرد.

اگر ملک سابقه‌‌ی ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ ثبت مراجعه کرد و بر اساس تأیید اداره‌‌ ثبت اقدام کرد.

اما اگر سابقه‌‌ ثبتی نداشته باشد، به وسیله‌‌ کارشناس رسمی دادگستری قابلیت تقسیم ملک مشخص می‌شود.

در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌صورت حق شفعه وجود ندارد.

لازم به ذکر است قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضرر وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

فقط دو شریک وجود داشته باشد

اعم از شخص حقیقی (افراد انسان ) و شخص حقوقی (مانند شرکت ها و موسسات).

بنابراین هرگاه بیش از ۲ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ‌کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.

کلیه معاملات بعدی (معارض) روی ملک نسبت به شفیع بی اثر است

اگر بعد از فروش ملک به شخص سوم، این شخص ملک را به شخص چهارمی انتقال داده باشد، معامله‌ انجام شده میان این اشخاص، نسبت به شریک دوم (شفیع) که حق شفعه را اعمال کرده است، بی‌اثر است.

این معامله می‌تواند بیع یا صلح یا معاوضه یا… باشد.