دعوای الزام به فک رهن چیست؟

با بررسی موضوع دعوای الزام به فک رهن چیست؟ و مرجع قضایی صالح به رسیدگی همراهتان هستیم.

قرارداد عقد رهن، قراردادی است که به موجب آن بدهکار مال خود را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد و پس از اتمام مدت قرارداد و بازپرداخت دین، طلبکار میبایست مال را به شخص برگردانده و در اصطلاح مال را آزاد کند. در غیر اینصورت بدهکار جهت جلوگیری از تضییع حق خود میبایست با ارائه دادخواست از طریق محاکم قضایی دعوای الزام به فک رهن مطرح نماید.

یکی از دعاوی ملکی، دعوی الزام به فک رهن وثیقه ملکی در رهن بانک است. که در حال حاضر حجم قابل توجهی از دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری را نیز به خود اختصاص داده است.

نکته: آن چه که باید مورد توجه قرار بگیرد، این است که گاهی به جهت اینکه دعاوی الزام به فک رهن ملک به درستی اقامه نمی شود و مراحل قانونی فک رهن ملک به درستی صورت نمی گیرد، این دعاوی نتیجه مطلوب را نخواهد داشت. الزام به فک رهن چیست؟

فرض های مختلف دعوی الزام به فک رهن ملک

دعوی الزام به فک رهن ملک ممکن است در چند فرض مختلف رخ دهد که به بررسی هر کدام از حالات طرح دعوی الزام به فک رهن ملک پرداخته می شود.

1. فرض اول: فردی بابت بدهی که به شخص دیگری دارد ملک خود را در رهن او قرار می دهد. این عمل بدین جهت است که تضمینی برای طلبکار باشد که بدهکار اقساط طلب خود را و یا در موعد مقرر بدهی خود را تسویه می نماید و چنانچه بدهکار به تسویه بدهی خود اقدام ننماید طلبکار بتواند با فروش ملک مرهونه، طلب خود را از قیمت ملک مطالبه نماید. در این مواقع راهن ملک خود را به رهن مرتهن می گذارد و زمانی که طبق قرارداد بدهی خود را تسویه کند بایستی ملک از رهن مرتهن خارج گردد و چنانچه مرتهن پس از پرداخت بدهی نسبت به فک رهن از ملک رهنی اقدام ننماید راهن می تواند بر علیه مرتهن دعوی الزام به فک رهن ملک را مطرح نماید.
2. فرض دوم :گاهی ممکن است ملکی به فروش برسد که ملک مزبور در رهن بانک و یا شخصی باشد. در این مواقع فروشنده ملک را با سند عادی یا همان مبایعنامه به خریدار می فروشد و بنا را بر این میگذارد که تا مدت مقرری ملک را از رهن خارج نماید و همان زمان نیز ملک را به نام خریدار سند بزند. اما موفق به فک رهن از ملک مزبور نمی گردد، مسلم است که خریدار از عدم فک رهن ملک متحمل ضرر و زیان می گردد که در این مواقع می تواند دعوی الزام به فک رهن ملک را اقامه نماید.
3. فرض سوم :حالت سوم یکی از معمول ترین و شایع ترین حالاتی است که دعوی الزام به فک رهن ملک اقامه می گردد. امروزه یکی از قراردادهایی شایع ملکی، قرارداد مشارکت در ساخت است که در این نوع از قراردادها به جهت وام هایی که سازنده از بانک دریافت می نماید ملک در رهن بانک است و البته سازنده متعهد می شود که ملک را از رهن بانک خارج نماید. بدیهی است که چنانچه سازنده نسبت به فک رهن از ملک مزبور اقدام ننماید، مالک می تواند بر علیه سازنده دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک را اقامه نماید.

در چه صورتی طرح دعوی الزام به فک رهن وثیقه ملکی در رهن بانک ممکن است؟

منظور از دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بدین معناست که؛ درخواست آزادسازی ملکی انجام شودکه به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد. این امر به وفور در خرید خانه های وام دار مشاهده می شود و بدین معناست که ملک به جهت بدهی هایی که بابت وام های دریافتی از بانک اخذ شده است در رهن بانک است و تا تسویه کامل وام ها امکان فک رهن از ملک مزبور وجود ندارد.

خرید چنین خانه هایی به جهت اینکه در رهن بانک است، معمولا به موجب سند عادی معامله می گردد و بنا را بر این قرار می دهند که با تسویه وام ها سند رسمی به نام خریدار ثبت گردد. البته لازم به ذکر است که خرید این قبیل املاک از آنجایی که با سند عادی و قولنامه ای است، این امکان وجود دارد که فروشنده تخطی نماید و این قبیل املاک را با قولنامه و وعده تنظیم سند پس از تسویه بدهی بانک به افراد دیگری نیز بفروشد.

در این مواقع چنانچه مالک از فک رهن ملک در رهن بانک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار امتناع نماید، امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک وجود دارد و پس از آن نیز امکان الزام به تنظیم سند رسمی می گردد.

منظور از مراحل قانونی فک رهن ملک، جهت طرع دعوای الزام به فک رهن چیست؟

جهت طرح دعوای الزام به فک رهن وثیقه ملکی، مراحل قانونی فک رهن ملک بایستی به درستی انجام گیرد. چراکه در غیر این صورت ممکن است دعوی الزام به فک رهن ملک به نتیجه قانونی ختم نگردد و نتیجه مطلوب را برای مالک وثیقه ملکی در برنداشته باشد.

مراحل اجرای حکم الزام به فک رهن

1. اولین اقدام برای فک رهن، ارائه نامه درخواست فک رهن به بانک میباشد، در این مرحله ابتدا فرد به بانک مورد نظر مراجعه کرده و درخواست فک رهن خود را ثبت می کند
2. ارسال اظهارنامه مبنی بر فک رهن در زمان مقرر
3. ثبت دادخواست الزام به فک رهن ملک
4. تعیین وقت رسیدگی و ارائه دفاعیات طرفین
5. اجرای حکم

دادگاه در زمان مقرر به موضوع رسیدگی و حکم صادر می نماید و چنانچه خواسته خواهان با اسناد و مدارک صحیح اقامه و طرح شده باشد، حکم به الزام به فک رهن صادر می گردد و بر علیه محکوم علیه اجراییه صادر می شود و چنانچه محکوم علیه در مهلت مقرر به اجراییه ترتیب اثر ندهد امکان توقیف اموال وی وجود دارد.

مرجع قضایی صالح به دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک کدام دادگاه است؟

با عنایت به قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی الزام به فک رهن ملک از دعاوی ملکی است و دعاوی ملکی نیز جزء دعاوی غیر منقول به حساب می آید و دادگاه صالح به رسیدگی به دعاوی غیر منقول دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است که در مورد دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک نیز دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک در رهن است.

زمانی که دادگاه در دعوی الزام به فک رهن ملک حکم به فک رهن صادر نماید پس از صدور حکم، اجراییه توسط دادگاه صادرکننده رای بدوی صادر میگردد. و در این مواقع چنانچه محکوم علیه دعوی الزام به فک رهن ملک در مهلتی ده روزه از صدور اجراییه، نسبت به فک رهن ملک اقدام ننماید، در این صورت محکوم له می تواند درخواست توقیف و فروش اموال محکوم علیه را بنماید تا بدین وسیله از محل فروش اموال محکوم علیه نسبت به فک رهن ملک اقدام گردد.

البته راه حل دیگری که در پیش پای محکوم له قرار دارد این است که می تواند در ابتدا با اموال شخصی خود نسبت به فک رهن ملک اقدام نماید و سپس نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و جلب وی جهت وصول بدهی خود بابت فک رهن ملک اقدام نماید.

نکته: البته ناگفته نماند که پرداخت بدهی جهت فک رهن نباید قبل از مراجعه به بدهکار باشد.

دعوی الزام به فک رهن ملک یکی از دعاوی است که به جهت تخصصی بودن گاها در طرح و نتیجه بخشی آن مشکلاتی ایجاد می گردد. جهت دریافت مشاوره در خصوص رهن خانه، رهن ماشین و تنظیم قرارداد عقد رهن و با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

* به جهت خرید و فروش خانه های وام دار و در رهن بانک گاه نیاز به طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بر علیه فروشنده وجود دارد و بدیهی است که در این دعاوی باید نهایت دقت به خرج داده شود و مشاور حقوقی و وکیل ملکی متخصص می تواند کمک شایانی نماید.

نکات مهم در خصوص ثبت دادخواست الزام به فک رهن

* دادخواست الزام به فک رهن، اعم از رهن خانه، خودرو، ملک و…. دادخواستی است که به موجب آن خواهان( بدهکار) از دادگاه خواستار صدور حکم مبنی بر الزام خوانده دعوی به فک رهن مال مورد وثیقه می شود. خواهان ضمن ثبت دادخواست الزام به فک رهن، با شرایط شکلی موجود و ارائه خواسته خویش در قالب متن دادخواست، می بایست تمامی اسناد و مدارک قرارداد رهن و عدم فک رهن از جانب طلبکار را ضمیمه و پیوست دادخواست نماید.

** هزینه دادخواست الزام به فک رهن یا همان هزینه ناشی از دادرسی؛ در اموال منقول مطابق با تعرفه و طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری است. اما در مورد اموال غیر منقول، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک هست.

آیا  ارائه دادخواست جهت دعوی الزام به فک رهن ملک نسبت به ملکی که در بازداشت است امکان پذیر است؟

دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن برای ملکی که در بازداشت است مستند به ماده 56 قانون اجرای احکام منع قانونی ندارد.

آیا امکان طرح  همزمان دو دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک با الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود دارد؟

در پاسخ به این سوال که آیا امکان طرح دو دعوی الزام به فک رهن ملک با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بین محاکم حقوقی اختلاف است، برخی از محاکم طرح این دو دعوی را به صورت همزمان مجاز می دانند و برخی دیگر معتقدند که ابتدا باید دعوی الزام به فک رهن ملک مطرح گردد و پس از اعمال فک رهن درباره ی الزام به تنظیم سند رسمی ملک دادخواست داده شود.

جهت دریافت مشاوره تسهیلات بانکی با گروه مشاوره تخصصی حقوق بانکی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.