امروز با آموزش نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان با شما هستیم.
قرارداد پیش فروش آپارتمان، تا سال 1389 و قبل از تصویب قانون پیش فروش ساختمان توسط مجلس شورای اسلامی از وضعیت خوبی برخوردار نبود.
هنوز هم با وجود همت مجلس در تصویب قانون پیش فروش ساختمان که تکلیف و وضعیت قرارداد های پیش خرید آپارتمان و همه املاک را تعیین نموده است، باز هم تعدادی از مشاورین املاک، با عقد قراردادهای غیر قانونی پیش فروش آپاتمان، پیش خرید آپارتمان را با چالشها و مشکلات جدی روبرو ساخته اند.
تعداد زیاد پرونده‌های پیش خرید آپارتمان در مراجع قضایی، موید این نظر است.
از یک سو، تدبیر حاکمیت جهت نظم دادن به پیش فروش و پیش خرید املاک و مستغلات جهت پیشگیری از کلاهبرداری از متقاضی پیش خرید آپاتمان، وزنه را برای متقاضی پیش خرید آپاتمان جهت حفظ حقوق خود سنگین نموده است.
ولی عدم آگاهی پیش خریدار آپارتمان از حقوق قانونی خود و تصور اینکه در صورت انتقال رسمی ملک پیش خرید شده، باعث صرف هزینه‌های بیشتری می‌شود.
پیش خریداران آپارتمان را با مشاوره غیر صحیح و بعضا سودجو یانه بعضی از مشاورین املاک، مانع از نیل به اهداف در قرارداد پیش فروش آپارتمان، شده است.
سوالات متداول درباره قرارداد پیش فروش آپارتمان
- چه کسانی حق تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را دارند؟
- آیا امکان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، قبل از شروع کارساختمانی امکان‌پذیر است؟
- پیش خرید آپارتمان و یا پیش خرید ساختمان، تحت چه شرایطی امکان‌پذیر است؟
- وام واحدهای پیش فروش شده، به چه کسی تعلق میگیرد و حقوق خریدار در قرارداد پیش فروش آپارتمان چگونه تامین می‌شود؟
- حقوق پیش فروشنده آپارتمان یا ساختمان چیست و چه مواردی از الزامات قرارداد پیش فروش است؟
- نقش داور در قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
- وکیل متخصص تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان کیست؟
در این مقاله به تمامی سوالات حقوقی شما درباره قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش آپارتمان وکلیه مسائل مرتبط به پیش خرید ملک، وکیل پایه یک دادگستری، همکار گروه وکلای مهر پاسخ می‌دهد.
افرادی که حق پیش فروش آپارتمان را دارند
بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 و آیین نامه اجرایی ان، افراد زیر، حق پیش فروش آپارتمان، با رعایت شرایط مقرر در قانون و آیین نامه را دارند.
مالکین اراضی، در صورتی که سازنده بنا خودشان باشند.
سرمایه گذاری که با عقد سند رسمی، قرارداد مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت بنا را به عهده گرفته و مالک بخشی از ان محسوب می‌شود.
مستاجرین موقوفه و یا هر زمین دولتی و یا غیر دولتی که حق ساخت بنا داشته باشند.
مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
ارائه سند رسمی مالکیت و یا وکالت رسمی از مالک یا قرارداد رسمی که حاکی از حق احداث بنای سرمایه گذار یا
مالک و یا مستاجر ملک را به رسمیت بشناسد.
شناسنامه فنی واحدها و پروانه ساخت معتبر صادر شده از شهرداری.
بیمه مسوولیت که توسط پیش فروشنده جهت جبران خسارات احتمالی ناشی از عیب ساختمان یا تجهیزات و مصالح حاصل خواهد شد.
گواهی مهندس ناظر، مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی پی ساختمان.
پاسخ استعلام ثبتی مبنی بر تایید مالکیت پیش فروشنده.
تبصره: در مواردی که پیش فروشنده در قبال مراجع صادر کننده پروانه ساختمان تعهداتی را از قبیل ایجاد فضاهای عمومی و خدماتی پیش‌بینی نموده است، اجازه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، تنها با اثبات رشد 30درصدی ساخت بنا، امکان‌پذیر است.
محل تنظیم قرارداد پیش فروش
بر اساس ماده10 قانون مدنی و اصل آزادی اراده، تنظیم هرگونه موافقتنامه یا قرارداد بین افراد، که خلاف قانون نباشد جایز است.
مشاورین املاک، حق تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را ندارند بلکه پس از انجام توافقات اولیه بین فروشنده و خریدار، طرفین باید جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان به دفاتر اسناد رسمی هدایت شوند.
در صورت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان توسط مشاوران املاک، برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال، پروانه مشاور املاک تعلیق شده و در صورت تکرار برای بار سوم پروانه مشاور املاک متخلف ابطال می‌شود.
پرداخت حق التحریر طبق تعرفه قوه قضاییه کافیست.
ضمانت اجرای عدم تحویل ساختمان در قرارداد پیش فروش آپارتمان
در صورتی که پیش فروشنده در مهلت مقرر نسبت به تحویل آپارتمان پیش فروش شده یا انجام تعهدات اقدام ننماید، چنانچه در قرارداد پیش فروش ضمانت اجراهای شدیدتر یا خیارات دیگری تعیین نشده باشد، با ضمانت اجراهای زیر روبرو خواهد شد.
- در صورتی که به دلیل عدم آماده بودن ساختمان مانند فقدان انباری و پارکینگ، ملک قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به خریدار، معادل اجرت المثل ملک.
- عدم آماده سازی مشاعات، روزانه نیم درصد جریمه به ازاء سهم پیش خریدار.
- در صورت عدم اجرای تعهدات مانند فضای سبز و فضاهای عمومی یک هزارم نسبت به سهم پیش خریدار.
- در صورت عدم انتقال سند رسمی در موعد مقرر به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد.
چگونگی محاسبه مساحت در قرارداد پیش فروش آپارتمان
هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، لازم است مساحت بنا در قرارداد بر اساس پروانه ساختمان قید شود.
در صورتی که پس از صدور صورت مجلس تفکیکی، مساحت بنا کمتر یا بیشتر از مقدار خریداری شده باشد، طرفین بر اساس توافق، مصالحه خواهند نمود.
اما اگر مساحت بنا تا 5 درصد اختلاف داشته باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند.
در صورتی که اختلاف بنا بیش از 5 درصد مساحت اعلامی باشد، تنها خریدار حق فسخ دارد.
در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار از حق فسخ خود استفاده می‌نماید، فروشنده مکلف است کلیه خسارات وارده را بر اساس مصالحه پرداخت نماید.
در صورت عدم توافق، با تعیین دادگاه صالح وکارشناس رسمی دادگستری، ملک به قیمت روز محاسبه شده وکلیه خسارات قانونی پیش خریدار نیز باید پرداخت شود.
وام بانکی و چگونگی پرداخت اقساط در قرارداد پیش فروش آپارتمان
اگر واحد پیش فروش شده دارای وام بانکی باشد، مبلغ پرداختی توسط بانک به حساب فروشنده واریز شده و مالکیت عرصه(زمین) به نسبت سهم پیش خریدار به عنوان تضمین بانک دریافت می‌شود.
در قرارداد پیش فروش آپارتمان، چگونگی پرداخت اقساط مورد توافق طرفین قرار خواهد گرفت.
ولی توافق به پرداخت پیش قسط کمتر از ده درصد مبلغ کل، به هیچ عنوان قابل پذیرش قانون‌گذار نیست.
در صورت عدم پیشرفت کار طبق قرارداد، پیش خریدار حق دارد پرداخت اقساط را منوط به ارائه گزارش مهندس ناظر نماید و مهندس ناظر مکلف به ارائه گزارش ماهانه می‌باشد.
انتقال سند رسمی انتقال واحد مسکونی در قرارداد پیش فروش آپارتمان
به محض اتمام کار و تایید مهندس ناظر مبنی بر انجام تعهدات پیش خریدار، مشارالیه می‌تواند با مدارک انجام تعهد به دفترخانه مراجعه نموده و درخواست انتقال سند رسمی به نام خود نماید.
در صورت استنکاف فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی، ظرف ده روز پس از اعلام دفتر اسناد رسمی، سردفتر اسناد رسمی با ذکر موضوع، نسبت به تنظیم و انتقال سند اقدام نموده و اداره ثبت اسناد نیز مکلف به صدور سند تفکیکی و یا افراز ملک، می‌باشد.
در صورت انجام کامل تعهدات توسط خریدار و عدم توفیق پیش فروشنده در تکمیل پروژه و رشد نود درصدی پروژه بنا به تایید مهندس ناظر، پیش خریدار می‌تواند با قبول انجام سایر تعهدات باقی مانده درخواست انتقال رسمی سند مالکیت نموده و مبالغ مصرفی را به انضمام خسارت از پیش فروشنده مطالبه و دریافت نماید.
تعیین داور در قرارداد پیش فروش آپارتمان
تعیین داور در قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان ضروریست. هیئت داوران، از یک نفر داور معرفی شده توسط خریدار، یک داور معرفی شده از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین می‌باشد.
در صورت عدم تراضی طرفین به داور سوم، داور سوم از سوی دادگاه تعیین خواهد شد.
درج اسامی داوران و اعلام قبولی داوران، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، لازم است.
داوران می‌توانند در تفسیر، اجرا و یا حل اختلافات با تقاضای یکی از طرفین ورود کنند و عنداللزوم از نظر کارشناس رسمی دادگستری استفاده نمایند.
مجازات پیش فروش آپارتمان یا ساختمان بدون مجوز
جهت پیش فروش آپارتمان و ساختمان، رعایت همه شرایط مذکور و همچنین، درج آگهی پس از اخذ مجوزهای قانونی، لازم است.
در صورتی که مالک یا سازنده ای بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان یا ساختمان، و یا بدون اخذ مجوزهای لازم، اقدام به درج آگهی پیش فروش املاک نماید، به حبس از91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه دریافتی محکوم می‌شود.
وکیل متخصص تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان
با تفاهم و تعامل چندین دفتر اسناد رسمی در تهران، تنظیم موافقت نامه اولیه در دفتر وکیل پایه یک دادگستری و بلافاصله حضور در دفتر اسناد رسمی با حضور وکیل ملکی، به همراه طرفین امکان‌پذیر شده است.
جهت دریافت خدمات نوین مشاوره حقوقی و تنظیم قراردادهای ملکی خود، با گروه وکلای مهر تماس بگیرید.
جهت مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری به شرح زیر تماس حاصل فرمایید.
از روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تماس بگیرید.
021-88796143
021-88795408
در صورت ضرورت و فوریت موضوع و درخواست وکیل خارج از ساعات یاد شده با شماره همراه اعلامی تماس حاصل فرمایید.
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با مدیر دفتر محمدرضا مهری با شماره همراه زیر امکان پذیر است.
09120067669
گروه وکلای رسمی مهر پارسیان
بدون دیدگاه