اثبات وقوع بيع

با بررسی دعوی اثبات وقوع عقد بیع و راه های اثبات آن در نظام حقوقی ایران همراهتان هستیم.

عقد بیع

عقد بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم، یعنی خرید و فروش متعارف و معمولی که مردم روزمره انجام می دهند. این نوع عقد، یکی از انواع عقدهایی (معین) است که قوانین، مقررات وضوابط مربوط به انعقاد آن در قانون مدنی تعیین گردیده است. درواقع منظور از عقد بیع همان خرید و فروش است که با انعقاد آن مورد معامله از مالکیت فروشنده به مالکیت خریدار درمی آید. در ازاء آن پول یا قیمت مورد معامله به فروشنده پرداخت می شود. پس ارکان بیع عبارتنداز؛ انتقال مالکیت یک چیز معین و مشخص در برابر پرداخت بهای تعیین شده و معلوم.

قانون برای احراز شرایط صحت عقد بیع اصل توافق خریدار و مشتری را کافی دانسته، مگر در موارد خاص که نیاز به تشریفات است .پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد به ایجاب و قبول واقع می شود. پس همین که خریدار به فروشنده نسبت به چیزی که درحال فروخته شدن است و برسر قیمت آن توافق کردند و پیشنهاد فروش از طرف خریدار مورد قبول قرارگرفت قرارداد خرید و فروش تکمیل شده است.

عقد بیع از دسته عقود عینی به شمار می رود که به محض انعقاد عقد مالکیت مورد معامله به خریدار انتقال می یابد. برای ایجاد یک عقد بیع اقدامات خاصی لازم نیست، مگر رعایت شروط صحت عقد و طرفین می توانند به طور شفاهی با هم عقد بیع را منعقد نمایند. ولی با این وجود، در عقد بیع بعضی از اموال، مثل املاک و اموال غیرمنقول انعقاد عقد بیع منوط به رعایت تشریفات و قواعد خاصی است.

گاه ممکن است پس از وقوع عقد بیع ، یکی از طرفین یا شخص ثالثی وقوع آن را انکار بنماید. برای مثال ممکن است فروشنده انعقاد مبایعه نامه را انکار نماید و برای بار دوم، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. در چنین شرایطی ذی نفع می تواند نزد دادگاه صالح حقوقی محل وقوع ملک، برعلیه کسی که وقوع بیع را انکار می کند دعوی تایید و اثبات وقوع بیع را طرح نماید.

پس از انعقاد عقد بیع طرفین به آن ملزم بوده مگر در موارد خاص و استثنایی که نمی توانند عقد منعقد شده را برهم بزنند، در این صورت اگر فروشنده پس از انجام عقد بیع و انتقال مالکیت مبیع از تحویل مبیع به خریدار خودداری نماید یا خریدار از پرداختن ثمن معامله به فروشنده خودداری نمایند، طرف مقابل شخص ممتنع یا وکیل او می بایستی از طریق طرح دعوا از دادگاه بخواهد تا حکم به اثبات بیع منعقد شده و تایید قرارداد بدهد.

انواع عقد بیع

باتوجه به جنس، کالا یا موضوع معامله (مبیع ) و قیمت معامله (ثمن) دسته‌بندی‌ های مختلفی برای بیع درنظر گرفته می‌شود. در ادامه انواع بیع را برای شناخت بیشتر درباره این موضوع و اثبات وقوع بیع برمی شماریم.

بیع نقد

در بیع نقد مبیع و ثمن در زمان حال بین خریدار و فروشنده مبادله می‌شوند؛ یعنی به محض وقوع بیع خریدار مبیع را و فروشنده ثمن را دریافت می‌کند.

بیع نسیه

در این نوع از عقد بیع به محض وقوع عقد باید مبیع یا مورد معامله به خریدار تسلیم شود؛ اما برای پرداخت ثمن به فروشنده زمان تعیین می‌شود و پرداخت ثمن در زمان حال و فوری انجام نمی‌شود.

بیع سلم یا سلف

بیع سلم یا سلف درست نقطه مقابل بیع نسیه است. در این نوع عقد بیع به محض انجام عقد باید ثمن یا قیمت معامله به فروشنده پرداخت شود؛ اما برای تحویل مبیع یا مورد معامله زمان تعیین می‌شود.

بیع کالی به کالی

در بیع کالی به کالی برای تسلیم مبیع و ثمن مدت تعیین می‌شود و تسلیم هر کدام از آن‌ها ممکن است در یک زمان مشخص یا در طول بازه‌های زمانی تعیین شده انجام شود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

زمان وقوع عقد بیع

اگر خریدار و فروشنده برای انجام یک معامله مقدار ثمن و مبیع را مشخص کرده باشند و به صورت شفاهی یا طبق تنظیم قرارداد عقد بیع رخ داده باشد، درصورت انکار یکی از طرفین لازم است که طرف مقابل وقوع بیع را ثابت کند.

البته اگر انجام عقد بیع مشروط به موضوع خاصی باشد و فردی که متعهد به برآورده کردن آن مورد شرط شده آن را انجام ندهد، طرف مقابل می‌تواند بیع را فسخ نماید. در این مواقع فردی که متعهد به برآورده کردن آن شرط شده با انصراف از شرط مزبور و حق فسخی که از آن ناشی شده می‌تواند جلوی انحلال بیع را بگیرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات وقوع عقد بیع

طبق قانون آیین دادرسی مدنی، درخصوص دعاوی که مرتبط با املاک غیرمنقول می باشد، دعوی می بایست در حوزه قضایی دادگاهی که مال غیرمنقول در آن جا واقع شده است باشد. ولی درخصوص اموال منقول در محل اقامت خوانده و یا محل وقوع قرارداد و یا محلی که تعهد می بایست اجراء شود، اقامه دعوی گردد.

نحوه و فرآیند طرح دعوی اثبات وقوع بیع

طرح دعوای اثبات وقوع بیع ممکن است در مورد اموال منقول یا غیرمنقول طرح گردد. خواهان دعوی کسی است که ادعا می نماید درخصوص مال معین عقد بیع محقق گردیده و مالکیت آن انتقال یافته است. درواقع می توان گفت دعوی اثبات وقوع بیع درواقع همان دعوی مالکیت است که خواهان برای اثبات مالکیت خویش بر مال معین، به قرارداد بیع استناد می نماید.

نکته: برای طرح دعوی اثبات وقوع بیع ، مدعی یا وکیل وی می بایست در دادگاه حقوقی دادخواست طرح نمایند.

نکته: دادخواست فرم چاپی خاصی است که نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات طرفین دعوی در آن قید می شود. به علاوه موضوع دعوی نیز می بایست در دادخواست قید شود.

خواهان یا وکیل او باید دادخواست و ضمائم آن را به دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تقدیم نمایند. ضمن تقدیم دادخواست خواهان می بایست چنانچه مدارک و مستنداتی مانند: رسید پرداخت وجه یا حضور شاهد هنگام انعقاد مبایعه نامه، مبنی بر وقوع بیع و اثبات ادعای خویش در دادگاه دارد، به دفتر دادگاه حقوقی ارائه نماید.

مراحل دعوای اثبات وقوع عقد بیع

مرحله اول- در دعوای اثبات بیع شناسایی مرجع صالح به رسیدگی دعوا و تنظیم دادخواست متناسب و تقدیم دادخواست به مرجع صالح می باشد.

مرحله دوم- پس از تقدیم دادخواست به مرجع صالح و دادگاه دارای صلاحیت برای رسیدگی، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع شده و پس از ثبت پرونده برای طرفین وقت رسیدگی تعیین می شود.

در همین زمان دادگاه برای احراز مالکیت و شناسایی مالک ملک نسبت به استعلام از اداره ثبت مربوطه درخصوص اعلام مالکیت اقدام می نماید.

مرحله سوم- پس از انجام این مراحل و انجام جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین و یا وکیل آن ها و ثبت اظهارات و لوایح وکیل در صورت جلسه دادگاه و بررسی پاسخ استعلام رسیدن از اداره ثبت قاضی اقدام به صدور رای براساس مستندات پرونده می نماید.

اقدامات دادگاه پس از بررسی پرونده اثبات بیع

اقدام اول- دادگاه پس از بررسی پرونده و محتویات آن دستور تعیین وقت رسیدگی و احضار طرفین را صادر می نماید. پس از این مدیر دفتر وقت رسیدگی را تعیین کرده و برای هر کدام از طرفین ارسال می کند.

اقدام دوم- پس از تشکیل جلسه دادرسی خواهان مدارک و مستندات خود مبنی بر وقوع بیع میان طرفین دعوی را به دادگاه ارائه می دهند. در مقابل خوانده یا وکیل او در برابر ادعای خواهان لایحه دفاعیه تنظیم می نماید.

اقدام سوم- پس از بررسی موضوع و اعلام ختم دادرسی، دادگاه مبادرت به صدور حکم می نماید.

نکته: درخصوص رای دادگاه در مورد«دعوی تایید و اثبات وقوع بیع » این است که رای دادگاه در مورد این دعوی همواره اعلامی است. اعلامی بودن رای به این معنا است که دادگاه در ضمن صدور رای، موضوع جدیدی را انشاء نمی کند، بلکه در خصوص موضوعی که پیش از این نیز وجود داشته است تعیین تکلیف می کند.

در مورد وقوع بیع چنانچه دادگاه، خواهان دعوی اثبات وقوع بیع را صاحب حق تشخیص دهد، حکم اعلامی مبنی بر وقوع بیع صادر می کند. اثر اعلامی بودن این حکم این است که با صدور آن، از زمان انعقاد عقد بیع اثرات حقوقی این عقد جاری خواهد شد. برای مثال چنانچه ملکی در سال 1399 به فروش برسد و در سال 1401 در مورد آن ملک دعوی اثبات وقوع بیع طرح گردد با صدور حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع ، مالکیت بر منافع ملک مثل حق دریافت اجاره، متعلق به کسی است که به موجب بیع مالک ملک گردیده است.

پس از صدور حکم، خواهان مالک قطعی مال به شمار می رود. از همین رو در مورد اموال غیرمنقول مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع ، درخواست صدور سندرسمی مالکیت را طرح نماید.

مدارک لازم برای اثبات وقوع عقد بیع

برای اثبات وقوع عقد بیع توسط خریدار یا فروشنده، لازم است که خواهان مدارکی که برای رسیدگی به این موضوع لازم است را آماده کند که عبارتنداز؛

• مدارک وقوع بیع ازجمله اسناد عادی یا رسمی، امارات و قرائن، اسامی شهود یا اقرار خوانده به عقد بیع .
• تصویرمصدق مبایعه نامه درصورتی که فروشنده وجود مبایعه نامه را انکار می نماید.
• رسید پرداخت وجه (با ذکر شماره چک در مبایعه نامه).
• تنظیم دادخواست اثبات وقوع عقد بیع .
• ثبت درخواست در دفاتر خدمات قضایی الکترونیک.
• گواهی شهود و مطلعین مبنی بر وقوع عقد بیع .
• تحقیقات محلی و معاینه محل درصورت لزوم.
• درخواست استعلام از مراجع اداری و یا قضایی.
• اتیان سوگند.
• ارجاع به کارشناسی.

مستندات اثبات وقوع عقد بیع طبق قوانین ایران

•  پس از توافق فروشنده و خریدار در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول بین طرفین واقع می شود. امکان دارد بیع به داد و ستد نیز واقع شود.
•  همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت مطابق قانون فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به اسم او در اداره ثبت و املاک ثبت گردیده و یا کسی که ملک بطور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک قهرا از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد.
•  سندی که می بایست به ثبت برسد، ولی به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم قضایی پذیرفته نخواهدشد.

نظریه شورای نگهبان در رابطه با اثبات مبایعه‌نامه عادی

مطابق نظریه مورخ۴/۸/۱۳۹۵شورای نگهبان اثبات مبایعه‌نامه عادی را مورد تایید قرار داده است. مطابق این نظر، بی‌اعتبار شمردن اسنادعادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر، بر صحت مفاد آن‌ها دلالت داشته باشند، خلاف شرع است. باتوجه به این نظر از سوی شورای نگهبان، دیگر شبهه و تردیدی در اثبات بیع با بیع نامه عادی وجود نخواهدداشت.

هزینه دادرسی اثبات وقوع عقد بیع

دعوای اثبات عقد بیع از نوع دعواهای مالی است و هزینه دادرسی که برای آن درنظر گرفته شده برای هر مرحله از طرح دعوا و رسیدگی به آن متفاوت خواهدبود. در مرحله بدوی درخواست رسیدگی به اثبات وقوع بیع مبلغ 3.5 درصد ارزش خواسته برای هزینه دادرسی تعیین می‌شود.

برای مرحله واخواهی و تجدیدنظر، هزینه دادرسی براساس ارزش محکوم‌به حساب می‌شود و میزان آن حدود ۴.۵ درصد محکوم‌به است.
در مرحله فرجام‌خواهی، اعاده دادرسی و اعتراض ثالث، هزینه‌ای که برای دادرسی درنظر گرفته می‌شود ۵.۵ درصد ارزش محکوم‌به است.

نحوه اجرای رای اثبات وقوع عقد بیع

مرجع قضایی پس از رسیدگی و بررسی مستندات خواهان مبنی بر وقوع بیع اگر دلایل و مستندات خواهان را کافی دانست رای بر وقوع و تأیید بیع صادر می نماید. حکم دادگاه درخصوص تأیید بیع جنبه اعلامی دارد و در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.

همانطورکه ملاحظه نمودید، پرونده‌های اثبات وقوع بیع پیچیدگی های زیادی دارند. با بهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی(پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی مالی، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهدشد و از این بابت خیالتان راحت خواهدبود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.