مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی

با مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی همراهتان هستیم.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که فردی مالی را خریداری نماید و فروشنده سند مال خریداری شده را به نام خریدار نزند، در اینجا خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، از دادگاه بخواهد که فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نماید.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خریدار بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، قراردادها نه فقط دو طرف معامله را به اجرای چیزی که در قرارداد نوشته شده است، ملزم می‌کند بلکه معامله‌کنندگان به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون در قرارداد به وجود می‌آید، ملزم هستند. به طور مثال اگر هنگام تنظیم قرارداد تعیین نشده باشد که چه کسی تنظیم سند را انجام دهد، عرف و قانون بر این است که فروشنده سند را به نام خریدار تنظیم کند.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است.

بنابراین به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که به لحاظ عرف و قانون باید برای مال خریداری شده سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد بیان شده و چه بیان نشده باشد، فروشنده توسط دادگاه مجبور به تنظیم سند رسمی می‌شود.

اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه ‌تعیین شده در صورت تخلف و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه تعیین شده در صورت تخلف را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.

مگر اینکه در قرارداد ، هر دو تعهد نوشته شده باشد، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تأخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام (وجه تعیین شده در صورت تخلف) بپردازد.

بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند.

به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از قرارداد نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی فقط با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوا صادر می‌کند.مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.

قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند. اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.

این توافق‌ها براساس ماده ۱۰ قانون مدنی است.

بر اساس ماده۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ (صحیح) است‌.

نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش)، تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.

به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهم‌ترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود خودداری کند، تکلیف چه خواهد شد؟

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع یا خودداری فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.

این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک یا آزادی رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود، خودداری می‌کند.مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی

مقدمات طرح دعوای الزام به سند

پس از تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و قرارداد بیع (خرید و فروش) با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده مبلغ معامله در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.

در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ گفته شده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه باقی‌مانده مبلغ معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.

در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ تعیین شده در مبایعه‌نامه، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور در دفترخانه و انجام تعهد خود امتناع کرده است.

در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع ملک) مراجعه کند.

موانع طرح دعوا

خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد. چرا که در این حالت باید فک رهن (آزاد کردن) مورد معامله را نیز از دادگاه درخواست کند.

همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست، زیرا فروشنده اقدام به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

احراز مالکیت خوانده (فروشنده): از طریق استعلام ثبتی، اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.

چگونگی احراز مالکیت خوانده : در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات. مشخص شدن پرداخت قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم، در مورد چک، استعلام از طریق بانک. احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود،

ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت (بررسی وضعیت معامله کنندگان، از این لحاظ که مجنون یا سفیه یا ممنون‌التصرف نباشد) طرفین، توجه به نحوه نگارش سند عادی و توجه به مفهوم و محتوا سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آن‌ها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین میزان بدهی و… توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه نوشتن سند به صورت نصف، نصف بر عهده دو طرف قرارداد است.

انجام هرگونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

دادگاه صالح برای رسیدگی

خواهان برابر مواد۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل ملک در حوزه آن دادگاه است.

زیرا در مورد اموال غیرمنقول (اموالی که نتوان آن‌ها را از محلی به محل دیگر جابجا نمود) دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با توجه به طولانی بودن زمان رسیدگی تا تعیین نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
هنگام انعقاد قرارداد، مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی، توسط وکیل با تجربه در این زمینه، از وقوع چنین اخلافاتی جلوگیری خواهد کرد.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر فروشنده ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.

دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز به این مطلب اشاره داشته و بیان می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» لازم به ذکر است که مأمور اجرا فقط به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مورد معامله بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با مشخص شدن مالکیت تفاوت دارد.

در این‌گونه دعاوی وکیل خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به عقیده او، مالکیت به او انتقال یافته و فقط خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای قاضی باید روشن شود و به نظر فقط استعلام برای این امر مهم کافی نخواهد بود.مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی

مواد قانونی و اصول مورد استناد

در این خصوص باید به اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ (صحیح) است‌».

همچنین طبق ماده ۱۹۰ این قانون، برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است‌:

• قصد طرفین و رضای آنها. (قصد و رضایت دو طرف قرارداد، از انجام معامله)
• اهلیت طرفین‌. (یعنی توانایی انجام قرارداد را به موجب قانون داشته باشند، مثلا مجنون یا ممنوع‌ از تصرف نباشند)
• موضوع معین که مورد معامله باشد.
• مشروعیت جهت معامله‌ (معامله را برای انجام عمل خلاف انجام ندهند)

ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق می‌شود به قصد انشا (به وجود آوردن) به شرط مقرون  (نزدیک بودن) بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»

مواد ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی نیز به شرح ذیل است:
ماده ۲۱۹: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله (با توافق از بین رفته باشد) یا به علت قانونی فسخ شود.»

ماده ۲۲۲: «در صورت عدم ایفای (انجام ندادن) تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه‌ (پرداخت) مخارج آن محکوم کند.»

ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد(باطل بودن) آن معلوم شود»

جهت دریافت مشاوره و مشورت با وکلای متخصص در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی با شماره های تماس موسسه حقوقی مهرپارسیان تماس حاصل فرمایید.

مشاوره حقوقی الزام به سند رسمی