تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها

معوضات هر یک از طرفین تعهدات، از ملزومات و انگیزه های طرفین است که اشخاص به جهت ان با یکدیگر معامله می کنند.کاملا منطقی است که قانون گذار در زمینه ی اجرای تعهدات طرفین کاملا حمایت کند و موظف می باشد که تعهدات خود را اجرا کنند. یکی از مواردی که در عوض تعهدات و قراردادها مورد اهمیت می باشد، موضوع قرارداد دو طرف و میزان مندرج در قرارداد و مطابق با توافق طرفین عقد می‌باشد. طرفین با توجه به ان چیزی که در متن قرارداد خود ذکر کرده اند، ملزم به اجرای ان می‌باشند.

تعدیل اجاره بها، در مواردی که قرارداد موجر و مستاجر، یکی از قالب عقودی که دو طرف بر اساس ان تعهد خود را انجام می دهند، عقد اجاره می باشد که در مقابل مبلغی معین، در ملک مسکونی طرف قرارداد ساکن می‌شود. این مبلغ معین در قرارداد طرفین، تا مدتی که عقد پابرجا می باشد باقی است و امکان انجام خلاف ان وجود ندارد. ولی طرفین قرارداد می‌توانند در مدتی خواه توسط یکی از آن‌ها باشد و یا خواه از جانب دیگری، برای تعدیل اجاره بها اقدام کنند و با تراضی یکدیگر تعدیل اجاره بها را خواه نسبت به یکی انجام دهند.

در این مقاله به بررسی رویه ی قانونی تعدیل اجاره بها که توسط موسسه حقوقی محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی، تدوین می گردد،پرداخته می‌شود.

سوالات درباره تعدیل اجاره بها

– عقد و قرارداد اجاره چیست؟

– میزان اجاره بها در عقد اجاره به چه نحو می باشد؟

– تعدیل اجاره بها چیست و چه زمانی مطرح می‌شود؟

– شرایط لازم برای تعدیل اجاره بها چیست؟

– مرجع صالح برای تعدیل اجاره بها کجاست؟

ماهیت اجاره و قرارداد اجاره

عقد اجاره یکی از عقودی است که قرارداد بین طرفین دارای مدت زمان و محدودیت زمانی مشخصی است که دو طرف با قبول و رضایت یکدیگر، منافع عین مستاجره را در مقابل مبلغی پول تا مدت معینی واگذار می کنند. قراردادی که به موجب ان دو طرف عقد اجاره ان را منعقد می کنند، می‌تواند به نحو مختلفی باشد از جمله اینکه این قرارداد بین طرفین می‌تواند به صورت عادی و بین طرفین، به صورت سند رسمی تنظیم گردد که در صورت تنظیم به نحو عادی، اجرای مفاد ان را می توان از طریق دادگاه و در صورتی که به صورت رسمی تنظیم شده باشد می توان اجرای برخی از مفاد ان را (مانند پرداخت اجاره بها) از واحد اداره ثبت درخواست کرد.

میزان اجاره بها در عقد اجاره

تعیین اجاره بها در عقد تنظیمی اجاره بین طرفین می‌تواند با توجه به نرخ تجارتی و عرف بازار املاک تعیین گردد و به همین خاطر هم در قرارداد دو طرف میزانی را مورد نظرشان بوده را در قرارداد درج می کنند و مطابق ان متعهد به پرداخت ان در مواعد مقرر می‌شوند. این میزان می‌تواند به صورت اجرت المسمی و یا اجرت المثل، در مواردی که قرارداد بین طرفین تنظیم نشده و میزان اجاره بها مشخص نیست، تعیین می‌شود. در صورتی که میزان اجاره بها تعیین نشده باشد و طرفین نسبت به تعیین ان با یکدیگر توافق نکرده باشند و اختلاف داشته باشند، دادگاه با توجه به نرخ عادله، اجاره بها را تعیین خواهد کرد.

تعدیل اجاره بها

اگرچه طرفین قرارداد اجاره در صورتی که میزان اجاره بها مشخص شده است، به موجب توافق دو طرف ملزم به پرداخت اجاره بها ی مقرر شده می‌باشند، ولی قانون روابط موجر و مستاجر که بر قرارداد تنظیمی استیجاری بین طرفین قرارداد، حاکم می باشد، تحت شرایطی می‌توانند نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام کنند که در تعدیل اجاره بها، هر یک از طرفین عقد اجاره اعم از موجر یا مستاجر می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید.

شرایط لازم برای تعدیل اجاره بها

طرفین عقد اجاره، موجر و مستاجر بعد از تشکیل عقد اجاره می‌توانند با توجه به درآمد و هزینه‌های زندگی اقدام به تعدیل اجاره بها کنند که طرف مستاجر با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی می‌تواند کاهش میزان اجاره بهای تعیین شده را بخواهد. همچنین موجر هم با توجه به کاهش هزینه‌های زندگی، ترقی اجاره بها را می‌تواند درخواست نماید.

درخواست تعدیل اجاره بها منوط به شرایطی است که به شرح ذیل می باشد:

• مدت اجاره منقضی و تمام شده باشد.
• از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر اساس تعیین اجاره بها و یا تعدیل اجاره بها بوده است، سه سال تمام گذشته باشد. در این صورت دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالا ها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی، حکم به تعدیل اجاره بها خواهد داد.
• در صورتی که موجر بخواهد نسبت به تعدیل اجاره بها دادخواست بدهد می‌تواند ضمن تعدیل اجاره بها ما به التفاوت اجاره بها را بر اساسی مبلغی که بنا به دادخواست تعدیل اجاره بها تعیین می‌شود را هم بخواهد.دادگاه در صورت احراز و حکم به تعدیل اجاره بها ، مستاجر را به پرداخت ما به التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم ، محکوم می‌نماید.دایره ی اجرا هم مکلف است، خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دو ازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد. مستاجر هم می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد ما به التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح مذکور درخواست کند.

مرجع صالح برای درخواست تعدیل اجاره بها

طرفین قرارداد باید برای تعدیل اجاره بها به مرجع صالح دادخواست بدهند. مرجع صالح جهت رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها، در صورتی که در مورد روابط استیجاری اختلافی نباشد، با شورای حل اختلاف خواهد بود.در صورتی که بین طرفین روابط استیجاری نبوده باشد و عقد اجاره تشکیل نشده باشد، رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها با دادگاه خواهد بود.

دادخواست تعدیل اجاره بها یک دعوی مالی است و شورای محل اختلاف محل اقامت مستاجر، در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره بها از جانب موجر مطرح گردد می باشد در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره بها از جانب مستاجر مطرح گردد، شورای حل اختلاف محل اقامت موجر، صالح به رسیدگی خواهد بود.

وکیل روابط موجر و مستاجر

موسسه حقوقی محمدرضا مهری، بهترین موسسه حقوقی ایران جهت مشاوره حقوقی خانواده، مشاوره حقوقی مهاجرتی، مشاوره حقوقی املاک و مشاوره حقوقی کیفری و روابط موجر ومستاجر، امکان معرفی وکیل متخصص به هم وطنان عزیز را دارد. موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان با مشاوره مستقیم محمدرضا مهری، به عنوان بهترین وکیل در زمینه ی امور مربوط به اجاره و وصول و تعدیل اجاره بها، به همراه تیم وکلای تخصصی اقدام به مشاوره و قبول دعاوی شما عزیزان می کند. برای انجام امور حقوقی خود می توانید با موسسه تماس بگیرید.

نویسنده: سید محسن میرقاسمی – کارشناس ارشد حقوق خصوصی