مشاوره حقوقی ابطال مزایده

امروز با مشاوره حقوقی ابطال مزایده همراه شما هستیم.

شرایط ابطال مزایده بانکی در دادگاه چیست؟

آیا عدم رعایت شرایط شکلی مزایده موجب ابطال آن است؟

هزینه ابطال مزایده بایت مستثنیات دین چه میزان است؟

بهترین وکیل و مشاور حقوقی ابطال مزایده در تهران کیست؟

❇️ حق بدهکار در استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از برگزاری مزایده ثبتی

🔴 بخش اول

👈1- قانونگذار سابقاً در تبصره 5 ماده ۳۶ قانون ثبت چنین مقرر داشته بود:

«در مواردی که مال بدهکار برای استیفاء طلب بستانکار معرفی می شود، پس از بازداشت و ارزیابی و قطعیت بهای ارزیابی، هرگاه بدهکار ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی بدهی خود را نپردازد، با دریافت حقوق اجرایی، مال به بستانکار در قبال تمام یا بعض طلب او واگذار می شود».

حکم این تبصره در تبصره 7 ماده 34 قانون ثبت اصلاحی 18/10/1351 تکرار شد.

تبصره ۲ ماده 34 مکرر قانون ثبت اصلاحی 03/11/1355 نیز اعلام می داشت:

عملیات اجرایی با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار محقق خواهد شد؛

امّا، در ادامه این حکم به عنوان یک استثناء منفصلّ چنین مقرر کرده بود که:

« در صورتیکه مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس حراج می باشد”

👈2- مع هذا، هیات عمومی دیوان عالی کشور با صدور رای اصراری شماره6 مورّخ  27/01/1352 تبصره 5 ماده 34 قانون ثبت را تفسیر و چنین اعلام کرد:

«نظر به اینکه تبصره ۵ ماده 34 قانون ثبت

وظیفه اداره ثبت را در تنظیم سند انتقال ملک مورد وثیقه، به نام برنده مزایده، پس از انقضاء مدت دو ماه از پایان عملیات اجرایی بیان کرده؛ تا موقعی که سند مزبور صادر نشده و ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت نشده است، نامبرده مالک شناخته نمی شود.

در این پرونده، قبل از تنظیم سند انتقال، به لحاظ پرداخت دیون و اُجور از طرف مدیون، دفتر اسناد رسمی فک رهن را اعلام کرده و با آزاد شدن رقبات مورد وثیقه، مشارٌالیه قرارداد رسمی با بانک ملی تنظیم و آنها را به رهن بانک داده و سند مزبور با رعایت کلیه تشریفات ثبتی بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده و موردی برای ابطال آن در بین نبوده است؛ لذا، دادنامه فرجام خواسته که به موجب آن سند نامبرده به لحاظ تنظیم صورتجلسه مزایده و انقضاء مدت دو ماه از پایان عملیات اجرایی ابطال شده بر خلاف قانون صادر شده و مخدوش است.

👈3- به استناد این رای، سازمان ثبت اسناد و املاک با صدور بخشنامه شماره 1643/2 مورخ 28/02/1354 که مفاد آن در بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی منعکس شده است، پرداخت بدهی تا قبل از صدور سند انتقال اجرایی را مجاز اعلام کرد.

مشاوره حقوقی ابطال مزایده

بند ۲۳۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی به این شرح است:

«در مورد کلیه پرونده های اجرایی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می شود، بدهکاران پرونده های مزبور، چنانچه حاضر به پرداخت دین باشند، می توانند قبل از صدور سند انتقال اجرایی، کلیه بدهی خود و اُجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال خود داری به عمل آید.

مقتضی است مراتب را به بدهکاران اینگونه پرونده های اجرائی اخطار نمائید » .

بر این اساس، واحدهای ثبتی قبل تنظیم سند انتقال اجرایی ، مراتب را به بدهکار ابلاغ می کردند.

اگر او در مقام تسویه بدهی خود با هزینه های اجرائی بر می آمد، ولو با گذشتن چندین سال از تنظیم صورتجلسه مزایده، از تنظیم سند انتقال اجرایی خودداری و مورد وثیقه آزاد می شد.

👈4- سپس مفاد بخشنامه مذکور در زمان تنظیم آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی سال 1355 ، در ماده 176 آن به این شرح تکرار شد : « ماده 176 – در کلیه پرونده های اجرایی، پس از ختم مزایده یا حراج، هرگاه مدیون یا مالک (حسب مورد ) یا متبرّع ، بدهی پرونده و خسارات را تا روز تادیه بدهد، از تحویل مال در منقول و صدور سند انتقال ( در مواردی که قانوناً سند تنظیم می شود ) خودداری خواهد شد.

👈5. در پی شکایت سازمان بازرسی کل کشور ، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رای شماره 88-87 مورخ 29/3/1369 بخشنامه شماره 1643/2 مورخ 8/2/1354 سازمان ثبت اسناد و املاک را ابطال کرد.

رای شماره 88/87 مورخ 29/3/1369 دیوان عدالت اداری به این شرح است:

«با لحاظ مقررات ماده 34 اصلاحی سال 1351 قانون ثبت و پایان یافتن مهلت مقرر در ماده مذکور، در صورت وجود خریدار و نیز تصریح تبصره 2 ماده 34 مکرر همان قانون ، که طی آن ختم عملیات اجرایی را تاریخ تنظیم صورت مجلس حراج اعلام داشته است، صدور بخشنامه 1643/2 مورخ 8/2/1354 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و اعطای مهلت به بدهکاران نسبت به ایداع کلیه بدهی و اُجور و خسارات در صندوق ثبت تا قبل از صدور سند انتقال اجرایی ، مغایر قانون تشخیص و به این لحاظ ابطال می گردد.

🔴 بخش دوم، حق بدهکار در استرداد اموال مرهون و بازداشتی پس از برگزاری مزایده ثبتی

باوجود این، چون در پرونده های اجرایی که مال به بستانکار واگذار می شد، تاریخ ختم عملیات اجرایی همان تاریخ تنظیم سند انتقال اجرایی تلقی می شد و حکم قسمت اخیر تبصره 2 ماده 34 قانون ثبت ، فقط ناظر به پرونده هایی می شد که مال از طریق مزایده به اشخاص ثالث واگذار می گردید ، سازمان ثبت اسناد و املاک با صدور بخشنامه شماره 4236-س/2مورخ 19/11/1369رای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری را منحصراً ناظر به واگذاری ملک به برنده مزایده دانست و اعلام کرد بند 230 مجموعه بخشنامه های ثبتی در موردی که مال به بستانکار واگذار می شود ، به قوت خود باقی است.

👈6. دو سال بعد، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با صدور رای شماره 6 مورخ 25/1/1371 ماده (176)  آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی را هم ابطال کرد. در این رای می خوانیم:

« قسمت اخیر تبصره 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 18/10/1351 مصرّح است در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورت مجلس حراج است؛

مشاوره حقوقی ابطال مزایده

لکن، ماده 176 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مصوب 6/4/1355

که دایره اختیارات مدیون را اضافه و مقرر داشته ( پس از ختم مزایده یا حراج هرگاه مدیون بدهی و خسارات را تا روز تادیه پرداخت کند از تحویل مال منقول و صدور سند انتقال خودداری خواهد شد ) با اکثریت آراء مغایر با مفاد تبصره مرقوم تشخیص و حکم به ابطال آن صادر می شود ».

علاوه بر این، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مطابق رای شماره 157 مورخ 18/11/1376 یک بار دیگر ، که البته با رای قبلی متعارض می نماید، حکم بر ابطال قسمتی از ماده 176 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صادر کرده است. در این رای آمده است:

« باتوجه به قسمت آخر تبصره 2 ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک

که ملاک ختم عملیات اجرایی در شق حراج را تنظیم صورتمجلس حراج اعلام داشته است ، اطلاق ماده 176 آئین نامه اجرای مفاداسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی در قسمتی که منافی اعتبار آثار اعتبار مترتب برختم عملیات اجرایی است ، مغایر تبصره 2 ماده 34 قانون فوق الذکر شناخته می شود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد».

👈7. پس از تصویب قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت و حذف ماده 34 مکرر آن در 29/11/1386 مقررات قبلی ملغی و تقریباً همه چیز به آئین نامه واگذار شد. آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در تاریخ 11/6/1387 از سوی رئیس قوه قضائیه تصوب شد و هم اکنون با در نظرگرفتن اصلاحات 6/12/1398 لازم الاجراء است. در این آئین نامه، موادی به این موضوع اختصاص داده شده است.

👈1.7. ماده 155 آئین نامه جدید موارد ختم عملیات اجرایی را به این شرح احصاء کرده است :

الف . وصول کلیه مطلبات بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی.

ب. تحویل مال منقول به برنده مزایده.

ج. تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی.

د. تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد .

و. اجرای تعهد متعهد.

تبصره:

در صورتیکه مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود، ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورتمجلس مزایده خواهد بود.

👈7.2. در تبصره ذیل ماده 39 آئین نامه نیز آمده است:

« در کلیه پرونده های اجرایی که مورد مزایده به بستانکار واگذار می شود ، بدهکار می تواند تا قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال اجرایی اموال  یا تحویل مال منقول ، حسب مورد ، اقدام به پرداخت بدهی خود نماید. در این صورت، خسارت تاخیر تادیه برای مراجعی که قانوناً حق مطالبه آن را دارند[ مانند بانک ها] تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت محاسبه و وصول خواهد شد».

👈8. باتوجه به آنچه گذشت، پس از برگزاری مزایده،

اگر شخص ثالثی برنده مزایده شده باشد، باتنظیم صورتجلسه مزایده، بدهکار نمی تواند با پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه های اجرایی از تنظیم سند انتقال اجرایی به نام برنده مزایده جلوگیری کند؛

امّا، در صورتیکه مال مورد مزایده به دلیل نبودن خریدار به بستانکار واگذار شود، بدهکار تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی دارای چنین حقی است؛

با این توضیح که اگر بستانکار قانوناً حق مطالبه خسارت تاخیر تادیه را داشته باشد،

بدهکار ملزم است خسارت تادیه مربوط به بازه زمانی بین تاریخ صورتجلسه مزایده و تاریخ تسویه حساب را نیز به همراه سایر ارقام  بدهی بپردازد.

مشاوره حقوقی ابطال مزایده

بهترین وکیل و مشاور حقوقی ابطال مزایده بانکی

خدمات تخصصی گروه وکلای ملک و حقوقی تهران

موسسه حقوقی مهر پارسیان، با به کارگیری برترین وکلای تخصصی ملکی در شمال تهران خدمات زیر را ارئه خواهد نمود:

مشاوره حقوقی آنلاین و حضوری با وکیل و مشاور حقوقی ابطال مزایده

قبول وکالت در پرونده اختلافات ملکی بین مالک و سازنده

قبول وکالت در مطالبه وجه چک و سفته، مطالبات بانکی و اختلافات مالی بین شرکاء

قبول وکالت در پرونده تصرف عدوانی حقوقی، مزاحمت و ممانعت از حق حقوقی، خلع ید

تنظیم دادخواست جهت دعاوی ملکی و حقوقی در تهران

قبول وکالت در پرونده الزام به اخذ پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی

تنظیم و تهیه لایحه دفاعیه جهت ارائه به دادگاه حقوقی و ملکی در تهران

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل تخصصی ملک و حقوقی در تهران به یکی از راههای زیر اقدام کنید.

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل تخصصی ملکی و حقوقی تهران

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل متخصص پرونده ابطال مزایده

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل پایه یک ویژه پرونده ابطال مزایده بانکی تهران