وکیل ملک گرگان

با معرفی وکیل ملک گرگان همراهتان هستیم.

یکی از مهمترین و موثرترین مراحل طرح و یا دفاع از پرونده حقوقی، تشخیص موضوع است. تنظیم دادخواست و یا شکوائیه به صورت قانونی و صحیح، ابتدائی ترین راه برای احقاق حق است.

انتخاب راه دفاع از دعاوی مطر شده نیز هنر دیگر وکیل دادگستری است. وکیل تخصصی ملک نیک می داند که برای دفاع در دعاوی ملکی هر استان اقتضای خاص خود را دارد. دعاوی ملکی در استان گلستان بر پایه زمین کشاورزی و منابع طبیعی است. تغییر کاربری اراضی زراعی و تبدیل آن به ویلا در روستای زیارت گرگان یکی از مباحث بحث بر انگیز است.

در این نوشتار، موسسه حقوقی مهر پارسیان با همکاری بهترین وکیل ملک در گرگان، به بعضی از چالشهای حقوقی املاک در سطح استان گلستان خواهد پرداخت.

با گروه وکلای رسمی بین المللی مهر پارسیان همراه باشید.

در مواردی که ملکی با وکالت خریداری می شود اما وکیل مدعی مالکیت است چه باید کرد؟

بهترین وکیل ملکی در گرگان پاسخ می دهد:

ماده 196 قانون مدنی فرض اصیل بودن در معاملات را پذیرفته است.
اگر شخصی برای انعقاد قراداد معامله ای، وکالت داشته باشد و همان معامله را منعقد کند، اصل بر این است که معامله برای خود او منعقد شده، مگر در حین معامله تصریح کرده باشد که معامله را برای موکل منعقد می کند یا بعداً اثبات کند که معامله را برای موکل منعقد کرده است.

اگر وکیل در حین عقد تصریح کرده باشد که معامله را برای موکل منعقد می کند. در این صورت، معامله برای موکل و حق و تکلیف ناشی از آن فقط متوجه موکل است.

مشاوره حقوقی معامله با انگیزه فرار از دین

اما اگر وکیل سمت خود را در حین عقد تصریح نکرده باشد. و بعد از معامله اثبات کند که معامله برای موکل بوده، در این صورت معامله برای موکل و حق ناشی از آن نیز فقط برای موکل است.

ولی طرف معامله می تواند اجرای تعهد ناشی از عقد را هم از وکیل و هم از موکل بخواهد. زیرا وضعیت چنین وکیلی شبیه حق العمل کار است. مثلا اگر شخصی ۱۰۰ کیلو برنج به مبلغ ۲ میلیون تومان بخرد و در حین عقد تصریح کند که برنج ها را برای موکل خود می خرد، فروشنده ثمن را فقط می تواند از موکل مطالبه کند.

اما اگر همین وکیل در حین عقد تصریح نکند که برنج ها را برای موکل خود می خرد و بعداً این مسئله را اثبات کند، فروشنده میتواند ثمن را هم از وکیل و هم از موکل مطالبه کند.

آیا در معامله ملکی فضولی، ثمن متعلق به فضول است؟

بهترین وکیل ملک استان گلستان پاسخ می دهد:
بر اساس ماده 197 قانون مدنی.

اگر مورد معامله عین متعلق به غیر باشد. فارغ از این که معامله کننده در حین معامله، اسم مالک را آورده یا نیاورده باشد. معامله به طور فضولی و غیر نافذ برای مالک عین منعقد میشود.

یعنی اگر مبیع متعلق به غیر باشد، در صورتی که مالک مبیع، معامله را تنفیذ کند. ثمن برای اوست نه فضول و اگر ثمن متعلق به غیر باشد، در صورتی مالک ثمن، معامله را تنفیذ کند، مبیع متعلق به مالک ثمن می شود نه فضول.

معامله به قصد فرار از دین

برای تخلیه یا خلع ید ملک علیه اداره دولتی به کجا دادخواست بدهیم؟

اجاره ملک‌ توسط دولت از اعمال تصدی دولت محسوب میشود. از اعمال حاکمیتی نمی باشد و تخلیه ید علیه یک اداره دولتی در صلاحیت دیوان عدالت اداری نیست. از طرفی تخلیه ید در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. ولی در شورای حل اختلاف، دولت نمی تواند خواهان یا خوانده باشد.
پس دعوی تخلیه علیه اداره دولتی در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.

مطالبه خسارت وارد شده به ملک از سوی دولت چگونه است؟

وکیل تخصصی ملک گرگان توضیح میدهد:

هرگاه شخصی که مدعی ورود خسارت از اعمال حاکمیتی دولت است. بدون اثبات تقصیر دولت دادخواست را به دادگاه بدهد. دادگاه قرار اناطه صادر میکند و خواهان یک ماه فرصت دارد تا در دیوان عدالت اداری اقامه دعوا کند و رسید آن را به دفتر دادگاه ارائه نماید. در غیر این صورت قرار رد دعوا صادر میشود.

نحوه ابطال معامله به قصد فرار از دین چگونه است؟

معامله به قصد فرار از دین به معنای این است که مدیون با این انگیزه که طلبکار به طلب خود نرسد اموال خود را به دیگران انتقال دهد. مانند اینکه مردی برای فرار از پرداخت مهریه، خانه و زمین و دیگر اموال خود را به نام پدر و مادر منتقل کند. معامله به قصد فرار از دین ممکن است صوری یا واقعی باشد.

صوری: معامله صوری به قصد فرار از دین بدین معناست که مدیون اصلاً قصد انتقال مالکیت به منتقل الیه نداشته باشد.
واقعی: اما در معامله واقعی به قصد فرار از دین، مدیون واقعاً قصد انتقال مال خود را دارد. تا مثلاً پول حاصل از فروش را بردارد.

وضعیت معامله به قصد فرار از دین

اگر معامله به قصد فرار از دین صوری باشد ،باطل است.
اگر معامله به قصد فرار از دین واقعی باشد(به معنای اخص)

۱-وقف به قصد فرار از دین طبق ماده ۶۵ ق م غیر نافذ است فارغ از علم یا جهل موقوف علیهم به قصد فرار از دین.

۲-معاملات معوض به قصد فرار از دین، طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، در صورت علم منتقل الیه به قصد فرار از دین، در مقابل طلبکار غیر قابل استناد است.

کلاهبرداری در ثبت املاک

یعنی طلبکار میتواند به منتقل الیه رجوع کند و طلب خود را از محل آن مال و در صورت انتقال یا تلف از مثل یا قیمت آن وصول کند اما در صورت جهل منتقل الیه به موضوع معامله در مقابل طلبکار قابل استناد است. یعنی طلبکار حق رجوع به منتقل الیه ندارد.

۳-معاملات رایگان به قصد فرار از دین (به جز وقف ): طبق دیدگاه استاد کاتوزیان فارغ از علم یا جهل منتقل الیه، در مقابل طلبکار غیر قابل استناد است. مثل اینکه مدیون اموال خود را به قصد فرار از دین به دیگری هبه یا صلح بلا عوض کند.

رابطه معامله صوری و معامله به قصد فرار از دین عموم خصوص من وجه است.

معامله غیر قابل استناد نوعی معامله صحیح و نافذ است. یعنی بین طرفین آثار معامله صحیح را دارد. ولی طلبکار می تواند آن را نادیده بگیرد. به عبارت دیگر معامله به قصد فرار از دین اگر واقعی باشد در قانون ایران “”همواره معامله ای صحیح است “”به جزء وقف.

ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین

شرایط دعوای معامله به قصد فرار از دین واقعی

الف: باید معامله انجام شده باشد. مثل بیع، صلح، هبه و امثال آن. اما مواد زیر معامله به قصد فرار از دین محسوب نمیشود.

۱-پرداخت دین و رهن دین: زیرا شخصی که معسر و مشمول حقوق مدنی است حق تبعیض بین طلبکاران را دارد. و طلبکاران هم حق اعتراض ندارند. اما اگر دین موهوم باشد. یعنی واقعاً وجود نداشته باشد. پرداخت آن در حکم هبه و معامله به قصد فرار از دین است. و هم چنین رهن بابت آن، معامله به قصد فرار از دین است.

۲-عدم تملک حق مانند رد وصیت یا هبه از جانب مدیون.
۳-وصیت، معامله به قصد فرار از دین نیست.

دفتر وکیل محدوده ونک

۴-نکاح چون یک قرارداد شخصی و غیر مالی استمع. امله به قصد فرار از دین نیست. و طلبکاران نمی توانند به نکاح مدیون و مهری که برای زوجه خود قرار داده اعتراض کنند.

ب:باید قصد فرار از دین وجود داشته باشد. اما چون قصد امری درونی است با توجه به اوضاع و احوال احراز میشود و تشخیص آن با قاضی است.

ج:عدم کفایت اموال باقی مانده: برای اینکه دعوا از طلبکار پذیرفته شود، باید باقی مانده اموال مدیون، هم در زمان انتقال و هم در زمان طرح دعوا کفاف دیون او را ندهد.

شرایط طلب برای طرح دعوی ابطال معامله صوری

وکیل ملک گرگان توضیح می دهد

۱-طلب باید مسلم باشد: لذا اگر طلب محل اختلاف باشد دعوا از طلبکار پذیرفته نمیشود. مگر این که ابتدا اصل طلب خود را اثبات کند.
۲-طلب قابل مطالبه باشد، بابت طلب معلق این دعوا پذیرفته نمیشود.
۳-طلب باید در زمان طرح دعوا توسط طلبکار حال باشد.
۴-اصولا طلب باید مقدم بر معامله باشد یعنی باید ابتدا طلب وجود داشته باشد و سپس معامله انجام شود پس اگر اول معامله انجام شود و بعد طلب ایجاد شود معامله به قصد فرار از دین نیست.
۵-مستند طلب میتواند هر چیزی اعم از سند رسمی یا عادی یا شهادت یا غیر آن باشد.

اثر دعوای معامله به قصد فرار از دین

۱-اثر دعوا منحصر منحصر به طلبکارانی است که طرح دعوا کرده یا وارد دعوا شده اند
۲-اگر طلبکار در دعوای علیه منتقل الیه پیروز شود و به او بابت عین ،مثل یا قیمت مال رجوع کند منتقل الیه نیز بعدا به همان میزان که به طلبکار پرداخته حق رجوع به مدیون دارد ،حتی اگر معامله رایگان بوده و منتقل الیه نیز به قصد فرار از دین آگاه باشد زیرا همان طور که گفتیم معامله به قصد فرار از دین صحیح و نافذ است و منجر به انتقال مالکیت میشود ودر واقع بدهی بدهکار از محل مال منتقل الیه پرداخت شده است

نکته مهم پرونده ابطال معماله به قصد فرار از دین

بدیهی است که اگر معامله معوض و منتقل الیه نیز جاهل به قصد فرار از دین باشد ،اساساً طلبکار در این دعوا پیروز نمی شود و طبیعتاً رجوع منتقل الیه به مدیون نیز منتفی است.

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده تصرف عدوانی کجاست؟” answer-0=”در صورتی که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیر منقول باشد دعوا در دادگاهی اقامه میشود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است. به شرطی که دعوا در هر دو قسمت ناشی از یک منشاء باشد.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”دعوی افراز ملک مشاعی در کدام مرجع مطرح می شود؟” answer-1=”دعوای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد و بین شرکاء غائب یا محجور نباشد در اداره ثبت اسناد و املاک ولی اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد و بین شرکاء غائب و محجور باشد در دادگاه عمومی محل وقوع ملک انجام میشود.” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]