تفاوت خلع ید و تخلیه

در مقاله تفاوت خلع ید و تخلیه با بررسی تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید همراهتان هستیم.

از مهمترین و شایع ­ترین پرونده ‌های رایج که امروزه در دعاوی ملکی دعوای تخلیه و خلع ید است، این دو دعوا متفاوت و در عین حال با نقاط اشتراک و شبیه به یکدیگرند لازم است که به آن ‌ها پرداخته شود و مرزهای این دو دعوا به ‌روشنی مشخص شوند.

دعوای خلع ید

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) است و امکان طرح شکایت کیفری آن وجود ندارد و چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و ابنیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرفات متصرف نباشد، می­ تواند با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع صالح قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را نماید.

انواع دعوای خلع ید

دعوای خلع ید دارای انواع مختلفی به شرح ذیل است، که آگاهی از آن در نحوه طرح دعوا مفید فایده است که عبارتند از؛

۱.خلع ید امانی

در این حالت مالک ملک و طرف مقابل یک قرارداد را برای مدت مشخصی منعقد کرده‌اند و پس از پایان قرارداد باید شخصی که ملک را به امانت گرفته آن را به صاحبش برگرداند و در صورت عدم تسلیم ملک، مالک می‌تواند علیه طرف مقابل دعوا خلع ید امانی را تنظیم کند و اگر زمان مشخصی برای قرارداد امانی در نظر گرفته نشده باشد، مالک تنها درصورتی که مطالبه ملک صورت گرفته باشد، می‌تواند دعوا خلع ید امانی را مطرح کند.

۲.خلع ید غاصبانه

در خلع ید غاصبانه بین مالک و فردی که ملک را غصب کرده قراردادی وجود ندارد، بنابراین مالک برای طرح دعوا باید غیرقانونی بودن تصرف ملک توسط طرف مقابل را به دادگاه ثابت کند. همچنین در این روش باید مالک سندرسمی ملک را برای اثبات مالکیت و طرح دعوا ارائه کند، تا دادگاه رسیدگی به پرونده خلع ید را در دستور کارش قرار دهد.

۳.خلع ید مشاعی

اگر مال مشاع توسط یک یا چند نفر از شرکاء مورد غصب قرار گرفته باشد و سایر نفرات می‌توانند علیه آن‌ ها دعوای خلع ید را مطرح می‌کند. دادگاه به درخواست خلع ید رسیدگی می‌کند و مال مشاع را از افرادی که آن را غصب کرده‌اند، پس می‌گیرد.

منشاء دعوای خلع ید

منشاء دعوای خلع ‌ید «غصب» است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

شروط لازم طرح دعوای خلع ید

برای طرح دعوای خلع ید وجود شرط ذیل لازم و ضروری است و باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد که عبارتند از؛

1. مالک بودن خواهان،
   نکته: ارائه سندرسمی مالکیت اعم از سند ثبتی، حکم قطعی ثبت یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان، الزامی است.
2. تصرف خوانده،
3. غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی).

هزینه دادرسی در دعوای خلع ید

دعوی خلع ید ازجمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی می ­شود. این دعوا از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تأثیری ندارد و اگر ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود و اگر خواهان با ارائه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی می­کند. در این موارد دادگاه پس از احرز مالکیت، حکم به خلع ید صادر می‌کند. مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.

رسیدگی به دعوای خلع ید بدون تشریفات دادرسی در آیین دادرسی مدنی بوده و خارج از نوبت به عمل می ­آید، اما باید برای آن هزینه دادرسی پرداخت نمود. اجرای حکم صادره در این دعوا فوری است و قبل از قطعی شدن حکم اجراء می­ شود. امکان شکایت کیفری در دعوای خلع ید وجود ندارد.

نکته: اگر ملک به ثبت رسیده اما سندرسمی به نام خواهان نباشد، می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سندرسمی را توام با خلع ید مطرح کند.

دعوای تخلیه ید

این دعوا وقتی مطرح می ­شود که، قرارداد اجاره بین مؤجر و مستأجر به پایان رسیده و اگر مستأجر بدون تمدید قرارداد اجاره و کسب اذن مالک باز هم به استفاده از مال اجاره‌ای ادامه می­دهد، این تصرف غیرقانونی است و مؤجر طبق قانون می­ تواند، از او بخواهد که اقدام به تخلیه مال اجاره‌ای کند و درصورت امتناع مستأجر از تخلیه موضوع اجاره، مؤجر با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف، دعوای تخلیه ید را مطرح می­کند.

موارد طرح دعوای تخلیه ید

بطور معمول دعوای تخلیه در مورد دعاوی مالک و مستأجر مطرح می‌شود و دعوای تخلیه زمانی به کار می­رود که متصرف با انعقاد عقد اجاره ملکی را متصرف شده و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن، مالک بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجر خارج کند. بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستأجر از مورد اجاره اقامه می­ شود، همچنین گاهی پیش می‌آید که هیچ قراردادی میان مالک و فرد متصرف منعقد نشده است. در این صورت، مالک برای تسلط بر ملک خود باید دادخواست خلع ید تنظیم و به دادگاه تقدیم کند.

دعوای تخلیه ید

زمانی که قرارداد اجاره بین مستأجر و مالک به اتمام می‌رسد مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را با اذن مالک تمدید کند و باز هم از مورد اجاره استفاده کند یا اینکه پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نماید. اما درصورتی که مستأجر بدون تمدید اجاره باز هم از مورد اجاره استفاده کند، مستأجر در حکم غاصب است و مالک برای رهایی از تسلط غاصبانه‌ مستأجر از ملکش، باید دعوای تخلیه ید را مطرح کند، به ­تعبیر دیگر این دعوا برای پایان بخشیدن به تصرف مستأجر پس از پایان قرارداد، در ملک مورد اجاره است و اگر خود مستأجر شخصا از اجرای حکم سر باز زند، تخلیه به وسیله‌ نیروی انتظامی صورت می‌پذیرد. اما گاهی پیش می‌آید که هیچ قراردادی میان مالک و فرد متصرف منعقد نشده است، در این صورت، مالک برای تسلط بر ملک خود باید دادخواست خلع ید تنظیم و به دادگاه تقدیم کند.

ارکان دعوای تخلیه ید

1. وجود توافق و قرارداد بین طرفین،
2. از بین رفتن توافق یا اذن،
3. امتناع استفاده‌کننده از تحویل مال به مالک،
4. ید امانی به ید غاصبانه تبدیل می‌شود.

هزینه دادرسی در دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی تلقی می ­شود و چون در دعاوی غیرمالی خواسته خواهان بنابه اصالت مطالبه مال نیست و پرداخت هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی ثابت است. بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری را به همراه دارد.

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی خلع ید و تخلیه ید

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی خلع ید و تخلیه ید هرکدام دارای مرجع رسیدگی خاص خود هستند که به شرح ذیل عبارتند از؛

1. دعوای خلع ید را تنها می‌توان نسبت به اموال غیرمنقول مطرح نمود، بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، باتوجه به محل وقوع مال غیرمنقول تعیین می‌شود.
2. طبق قانون شورای حل اختلاف دعوای تخلیه ید در شورا مورد رسیدگی واقع می‌شود و این شورای حل اختلاف به‌ عنوان مرجعی برای رسیدگی عنوان می‌شود، به همین دلیل زمانی که درخواست تخلیه ید عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح باشد شورا به این درخواست رسیدگی می‌نماید و درخصوص مواردی که مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌شود درخواست تخلیه ید با صلاحیت دادگاهی است که ملک در آن حوزه واقع گردیده است.

شیوه اجرای احکام خلع ید و تخلیه ید

اجرای حکم خلع ید

پس از آن که به دعوای خلع ید رسیدگی شد، این امکان وجود دارد که دادگاه خواسته خواهان را وارد تشخیص دهد. در این صورت دادگاه حکم به محکومیت خوانده به‌ عنوان متصرف غیرمجاز، به خلع ید از مال خواهان را صادر می‌نماید.

در این صورت با صدور اجرائیه علیه وی، مال از تصرف وی خارج و تحویل مالک خواهد شد. ممکن است متصرف در ملک بنایی احداث کرده یا درخت کاشته باشد. هیچ یک از این موارد موجب عدم امکان حکم خلع ید نمی‌شود. محکوم ­علیه باید کلیه تجهیزات و وسایل خود را از ملک خارج نماید و اگر نسبت به انتقال تجهیزات خود از داخل ملک اقدام نکند، اموال او به حافظ سپرده خواهد شد و اگر مال تلف شود یا خسارتی به آن وارد شود، حتی اگر این خسارت مستند به فعل غاصب نباشد و او تقصیری در بروز این خسارت نداشته باشد باز هم مسئول پرداخت خسارت به مالک خواهد بود.

اجرای حکم تخلیه

بعد از آن که شورای حل اختلاف دستور به تخلیه را صادر نمود، بدون نیاز به صادر شدن اجرائیه بعد از ابلاغ، تخلیه اجرا می‌شود که در این حالت شخصی که مأمور ابلاغ است دستور تخلیه را در مدت ۱ روز به فرد مستأجر ابلاغ می‌نماید و از او رسید می‌گیرد و تخلیه ظرف مدت تعیین شده باید اجرا شود. اگر مؤجر از مستأجر تضمینی درخصوص اجاره مال خود دریافت کرده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به دادن آن تضمین که می‌تواند چک، سفته و… باشد را به مستأجر تحویل دهد چرا که عدم تحویل مانع از اجرای دستور تخلیه است.

مطالبه اجرت ­المثل در دعاوی خلع ید و تخلیه ید

چه در دعوای خلع ید و چه در دعوای تخلیه، خواهان دعوا (طرح ‌کننده دعوا) می‌تواند در ازای مدت زمانی که خوانده (طرف مقابل دعوا) به ناحق در ملک تصرف داشته است، مبلغی پول از او مطالبه نماید و به این پول اجرت‌المثل می‌گویند. اجرت ­المثل توسط کارشناس تعیین می‌شود و درواقع اجرت‌­المثل معادل ارزش ملک موضوع دعوا برای مدتی است که به ناحق و بدون اذن و قرارداد در تصرف خوانده بوده است.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

۱.اذن و اجازه مالک

خلع ید مخصوص مواردی است که تصرف ملک بدون اذن و اجازه مالک صورت می ­پذیرد، اما در دعوای تخلیه ید قرارداد، اذن و اجازه مالک وجود دارد.

۲.رابطه قراردادی

برای دعاوی تخلیه ید وجود قرارداد ضروری است، در حالی که برای دعاوی خلع ید نیازی به وجود قرارداد نیست و فقط تصرف مال برای شروع دادرسی کافی می­ باشد.

۳.موضوع دعوا

در دعوای خلع ید فقط مال غیرمنقول مورد بررسی قرار می­ گیرد، اما دعوای تخلیه ید هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول قابلیت مطرح شدن دارد.

۳.انقضاء رابطه قراردادی

دعوای تخلیه ید بلافاصله بعد از منحل شدن و انقضاء مدت زمان قرارداد از سوی مالک قابل طرح است، اما در دعاوی خلع ید در هر زمانی می­ تواند خواستار آن گردد.

۴.هزینه دادرسی

دعوی خلع ید ازجمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی می ­شود. این دعوا از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید را به همراه دارد.

۵.مرجع صالح به رسیدگی

دعوای خلع ید را تنها می‌توان نسبت به اموال غیرمنقول مطرح نمود، بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، باتوجه به محل وقوع مال غیرمنقول تعیین می‌شود، ولی طبق قانون شورای حل اختلاف دعوای تخلیه ید در شورا مورد رسیدگی واقع می‌شود و این شورای حل اختلاف به ‌عنوان مرجعی برای رسیدگی عنوان می‌شود.

نکته: اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد، اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند، قرار عدم استماع دعوی صادر می­ شود.

برای دریافت مشاوره کیفری با وکیل پایه یک دادگستری و عضو گروه وکلای مهر، همه روزه از ساعت‌های ۱۹ الی ۹ و پنجشنبه‌ها ۱۵ الی ۹ با شماره‌های زیر تماس حاصل فرمایید.