ساز و کار عقد رهن در نظام حقوقی ایران

با بررسی موضوع ساز و کار عقد رهن در نظام حقوقی ایران همراهتان هستیم.

عقد رهن چیست؟

عقد رهن از جمله عقود معین است، بدین معنا که به موجب آن یک مال وثیقه یک دین قرار می گیرد، تا در صورتی که بدهکار بدهی خود را طبق قرارداد پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلب خود را از مال مورد وثیقه بردارد.

طبق تعریف قانون مدنی ایران از عقد رهن؛”رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد، ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.” (ماده 771)

جهت دریافت مشاوره در خصوص عقد رهن و تنظیم قرارداد عقد رهن و با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

ماهیت قرارداد رهن چیست؟

ماهیت عقد رهن نسبت به راهن عقد لازم است و نسبت به مرتهن عقد جایز؛ یعنی اینکه راهن نمی تواند عقد رهن را فسخ کند، اما مرتهن می تواند آن را فسخ کند.

ارکان اصلی عقد رهن چیست؟

راهن: شخصی که مالی را به رهن می دهد.
مرتهن: شخصی که مال مورد رهن را دریافت می کند.
مال مرهونه: مال مورد رهن را رهنیه می نامند.

شرایط ارکان اصلی عقد رهن چیست؟

عقد رهن نیز مانند سایر عقود معین دارای ارکان مخصوص به خود می باشد، که هریک از این ارکان شرایط مشروع و قانونی ویژه ای داشته و در صورتی که این شرایط وجود نداشته باشد، نمی توان اقدام به انعقاد عقد رهن نمود.

شرایط ارکان عقد رهن به شرح زیر می باشد:

1. راهن: همان شخص مدیون که مالی را به عنوان وثیقه دین خود به مرتهن می دهد، که مهم ترین شرط در مورد آن اهلیت قانونی برای انعقاد عقد رهن است.
2. مرتهن: همان شخص داین (طلب کار) که مالی را به عنوان وثیقه طلب خود از راهن به موجبعقد رهن می پذیرد. همانند راهن مرتهن نیز باید دارای اهلیت قانونی برای انعقاد عقد رهن باشد.
3. مال مرهونه: همان مالی که به عنوان وثیقه دین توسط راهن به مرتهن داده می شود، از مهم ترین ویژگی ها و شرایط این رکن از ارکان عقد رهن است و باید به قابلیت نقل و انتقال قانونی داشتن آن عین معین بودن آن(یعنی دین و منفعت نباشد) قابلیت تسلیم داشتن آن به مرتهن و در ملکیت راهن بودن آن و همچنین مالیت و منفعت عقلایی داشتن مال توجه کرد.

نکته: منظور از اهلیت قانونی برای انعقاد عقد رهن، یعنی؛ عقل و بلوغ و رشد داشته باشند و سفیه یا مجنون نباشند.

نکته: راهن و مرتهن می بایست دارای قصد باشند، یعنی؛ راهن و مرتهن باید با میل و رغبت قلبی و با رضایت شخصی نه از روی اکراه و اجبار اقدام به انعقاد و ایجاد عقد رهن کنند.

شرایط صحت عقد رهن چیست؟

1. وجود یک دین یا طلب.
2. وجود مالی که عین بوده و شرایطرهن داده شدن را داشته باشد و رهن دین و منفعت باطل است.
3. وجود یک قرارداد کتبی یا شفاهی.
4. وجود شرایط عمومی صحت معاملات.(قصد و رضای طرفین، اهلیت، موضوع معین که مورد معامله باشد، مشروعیت جهت معامله)
5. مشروع بودن مال برای رهن.
6. ممنوعیت شرط سلب حق فروش از مرتهن.
7. عقد رهن نسبت به راهن لازم است یعنی نمی تواند هر وقت خواست عقد را فسخ کند، مگر اینکه دین خودش را ادا کند یا به طرق قانونی از ادای دین بری شود.
8. عقد رهن نسبت به مرتهن جایز است یعنی هر وقت خواست می تواند عقد را فسخ کند.
9. در خصوص شرط صحت عقد رهن؛ مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست.
10. امکان تبدیل مال مرهونه پس از انعقاد عقد رهن.
11. با فوت، جنون یا ورشکستگی راهن، عقد رهن منفسخ نمی شود.
12. مرتهن نسبت به مال مرهونه امین است و در صورت تلف و یا نقصان آن مسئول نیست، مگر اینکه عملی خارج از حدودی که قانونگذار در نظر رفته انجام دهد یا برخلاف اصول قرارداد رفتار کند یا بعد از ادای دین توسط راهن یا بری کردن ذمه راهن از تسلیم مال مرهونه خود داری کند، مسئول و ضامن هر گونه خسارت وارده به راهن است ولو اینکه تقصیری نداشته باشد.
13. اگر مال مرهونه در اثر عمل خود راهن یا شخص ثالث تلف شود یا نقصان پیدا کند، بایستی بابت مال تلف شده جایگزین بدهد و آن مال، در رهن خواهد بود.
14. ممنوعیت راهن از هر گونه دخل و تصرف در مال مرهونه که به ضرر حقوق مرتهن باشد و بالعکس هرگونه دخل و تصرفی که موافق حق و حقوق مرتهن باشد حتی با مخالفت مرتهن با اجازه داداه می تواند انجام دهد.

نکته: ممکن است یک نفر راهن در مقابل چند بدهی مختلف در برابر افراد مختلف یک مال را به رهن بدهد، در این صورت مرتهن ها باید با هم توافق کنند که مال مرهونه در تصرف کدام یک باشد و ممکن است دو نفر مالی رو به یک نفر در مقابل بدهی خودشان به رهن داده باشد.

جهت دریافت مشاوره در خصوص عقد رهن و شرط فروش مال در رهن با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

منظور از وکالت در فروش مال مرهونه چیست؟

طبق ماده 777 قانون مدنی در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد جداگانه ای ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند، که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا ننمود مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را به‌طور کامل بگیرد و نیز ممکن است وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه آن می باشد و بالاخره ممکن ‌است که وکالت به شخص ثالث هم داده شود. به طور کلی راهن و مرتهن می توانند با هم شرط کنند در صورتی که راهن طلب خود را پرداخت نکرد، مرتهن وکالت دارد مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد.

نکته: در خصوص شرط وکالت برای فروش مال مرهونه و به موجب ماده 34 قانون ثبت که اقدام برای فروش مال رهنی را صرفا از طریق اداره ثبت و پس از صدور اجرائیه جایز می داند، حکم این ماده از اختیار وکیل می کاهد، ولی باید گفت این شرط در ماده 777 قانون مدنی شرطی باطل است و حتی با درج آن در قرارداد نیز مرتهن می تواند بدون اقدام از طریق اجرائیات ثبت نسبت به فروش مال رهنی شخصا اقدام نماید.

نکته: لازم به ذکر است در صورتی که مرتهن وکالت برای فروش از جانب راهن نداشته باشد و همچنین راهن هم برای فروش و ادای دینی که بر عهده دارد حاضر به همکاری نباشد، مرتهن مستقیم حق فروش مال را ندارد، بلکه باید با دادگاه مراجعه کند و در خواست اجبار به فروش مال مرهونه و ادای دین و بدهی راهن بنماید.

نکته: در صورتیکه عمل راهن یا ثالث باعث اتلاف مال مرهونه بشود یا نقصان پیدا کند و مالی جایگزین داده شود، با توجه به از بین رفتن مال، وکالتی که برای فروش به مرتهن داده شده بود، بدلیل از بین رفتن موضوع وکالت منفسخ شده و شامل مال جایگزین نمی شود.

منظور از شرط سلب حق فروش مرتهن چیست ؟

طبق ماده 778 قانون مدنی؛ اگر شرط شده باشدکه مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد، باطل است و در این که این حکم بطلان ناظر به شرط است یا عقد را هم باطل می کند، مورد اختلاف و تردید است. اما نظر مشهور حقوقدان ها بر بطلان عقد است. به دلیل تعارض شرط منع مرتهن از فروش مال مرهونه با ضرورت عقد رهن که تضمین حقوق مرتهن است. لذا شرط ضمن عقد رهن مبنی بر سلب حق فروش از مرتهن جزو شروط باطل بوده و امکان درج آن در عقد رهن وجود ندارد.

نکته: اگر مرتهن از راهن وکالت برای فروش مال مرهونه داشته باشد، بطور مستقیم می تواند اقدام به فروش مال مرهونه و وصول تمام طلب خود اقدام کند، ولی اگر وکالت نداشت و راهن هم همکاری در ادای دین خود داشت فقط از طریق دادگاه می تواند برای مطالبه فروش مال مرهونه و وصول طلب خود اقدام بنماید.

نکته: اگر مال مرهونه فروخته شد و بیشتر از طلب مرتهن شد، اضافه آن برای راهن است و اگر کمتر از طلب مرتهن باشد راهن موظف است کسری طلب را پرداخت کند و اگر راهن ورشکسته شده باشد، در مقدار کسری با سایر طلبکاران شریک می شود و برتری نسبت به دیگر طلبکاران ندارد.

نکته: در صورت مطالبه مرتهن نسبت به ایفای بدهی، اگر راهن بخشی از بدهی خود را بدهد، نمیتواند تا مادامی که کل بدهی مرتهن را نداده است، بخشی از مال مرهونه را در فرضی که تجزیه پذیر باشد مطالبه کند و قانونگذار این حق را برای مرتهن در نظر گرفته است که تا پرداخت کامل دین و بدهی، کل مال مرهونه را در تصرف خود نگه دارد.

منظور از تشریفات فروش مال مرهونه چیست ؟

در قانون مدنی تشریفات فروش مال مرهونه در دوفرض پیش بینی شده است؛

الف – مرتهن وکالت برای فروش مال مرهونه را دارد؛ که برای وصول طلب خود در سرسید بر اساس آن اقدام به فروش مال مرهونه و استیفای طلب خود می کند.

ب – مرتهن وکالت برای فروش مال مرهونه را ندارد؛

1. مرتهن وکالت برای فروش مال مرهونه ندارد و راهن برای فروش و ادای دین خود با مرتهن همکاری می کند. که در این حالت با مساعدت و همکاری راهن مرتهن به طلب خود می رسد.
2. مرتهن وکالت برای فروش مال مرهونه ندارد و راهن نیز برای فروش و ادای دین خود با مرتهن همکاری نمی کند. در این حالت مرتهن فقط حق رجوع به دادگاه و تقدیم دادخواست مطالبه طلب برای اجبار به فروش مال مرهونه و ایفای بدهی را دارد.

در قانون ثبت درباره تشریفات فروش مال مرهونه تنها در فرضی پیش بینی شده است که؛
در مورد معاملات رهنی(اموال منقول و غیرمنقول)درصورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در قرارداد رسمی رهن، بدهی خود را نپردازد، طلبکار فقط می تواند از طریق دفترخانه تنظیم کننده قرارداد، درخواست صدور اجرائیه وصول طلب خود را بکند و چنانچه بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، اداره ثبت فقط بنابه تقاضای طلبکار پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت2ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید و طبق تبصره ۱ ماده مذکور در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می‌شود، مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.

منظور تعلق منافع رهن به مرتهن چیست ؟

با توجه به اینکه مال مرهونه زمانی که به رهن داده می شود ثمره و منافعی خواهد داشت، این پرسش ایجاد می شود که ثمره، منافع و هر چیزی که بعد از عقد رهن به مال مرهونه اضافه می شود از آن کیست و آیا می توان شرط تعلق منافع به مرتهن را به عنوان شرط ضمن عقد رهن در قرارداد درج کرد یا خیر؟

ماده 786 قانون مدنی مققر می کند که؛ ثمره، منافع و هر چیزی که بعد از عقد رهن به مال مرهونه اضافه می شود، در صورتی که متصل باشد جزو رهن خواهد بود و در صورتی که جدا باشد، متعلق به راهن(رهن دهنده)است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین به شکل دیگری توافق و تراضی شده باشد.

بر اساس این ماده یکی از شروط ضمن عقد رهن تعلق منافع رهن به مرتهن می باشد که به آن”رهن تصرف” گفته می شود. درج این شرط در شروط ضمن عقد رهن بلامانع خواهد بود و درصورت توافق بر آن صحیح و دارای اثر حقوقی است و طبق ماده 219 قانون مدنی بین طرفین عقد و قائم مقام های آنها رعایت آن الزمی است.

جهت دریافت مشاوره در خصوص ملک در رهن بانک و تنظیم قرارداد عقد رهن با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

منظور از تقدم مرتهن بر سایر طلبکاران چیست ؟

طبق ماده 780 قانون مدنی و ماده 58 قانون اداره تصفیه امور ورشکستگی مرتهن برای وصول طلب خود از اموال راهن بر همه طلبکاران مقدم است.

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”آیا می توان ضمن عقد رهن شرط سلب حق فروش از مرتهن را در قرارداد قید کرد یا خیر؟ ” answer-0=”خیر. شرط سلب حق فروش باطل است و امکان درج آن در قرارداد عقدرهن وجود ندارد” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”آیا می توان ضمن عقد رهن شرط کرد منافع مرهونه متعلق به راهن باشد؟ ” answer-1=”اگر مرهونه منفصل باشد بله در غیر اینصورت خیر و مرهونه متعلق به راهن است” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]