رهن املاک در بانک ها

با بررسی موضوع رهن املاک در بانک ها (وثیقه بانک و املاک در رهن بانک) همراهتان هستیم.

منظور از رهن املاک در بانک ها چیست؟

امروزه با رشد و توسعه زندگی شهر نشینی و پیچیدگی های فعالیت های مختلف در عرصه های صنعتی، تجاری، خدماتی و حتی علمی بانک ها را به یکی از مهمترین نهادهای دریافت وام و تسهیلات تبدیل کرده است و برای دریافت تسهیلات از بانک ها می بایستی نزد بانک وثیقه گذاشت که این وثیقه می تواند؛ ملک، سهام، اوراق مشارکت، ضمانت نامه، چک و سفته باشد.

طبق ماده 6 آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب 1362؛ اعطاي تسهيلات به تشخيص بانك، منوط به اخذ تامين كافي براي حفظ منافع بانك و حسن اجراي قرارداد هاي مربوطه ميباشد. در مواردي كه تسهيلات اعطائي بانك ها در رابطه با اموالي باشد كه به تشخيص بانك مصرف انحصاري و يا محدود داشته و يا در اثر نصب و ‌بهره‌برداري استفاده مجدد آن مقرون بصرفه نباشد، بانك ها با اخذ تأمين اضافي لازم مبادرت به اعطاي تسهيلات خواهند نمود.

این وثیقه میتواند شامل موارد ذیل باشد:

1. اموال غیر منقول از قبیل؛ ملک
2. اموال منقول از قبیل؛ سپرده بلند مدت بانکی، ضمانت نامه های بانکی، اوراق مشارکت، سهام پذیرفته شده نزد سازمان بورس اوراق بهادار
3. اسناد تجاری از قبیل؛ چک و سفته

انواع وثیقه

از انواع وثیقه میتوان موارد ذیل را نام برد؛

1. وثیقه بانکی
2. وثیقه ملکی
3. وثیقه به عنوان تامین کیفری در دادگاه
4. وثیقه در حوادث رانندگی
5. وثیقه نظام وظیفه برای خروج مشمولان سربازی از کشور

منظور از اصطلاح وثیقه چیست؟

در هنگام اخذ وام از بانک ها این اصطلاح کاربرد زیادی دارد. در کل به ملک یا انواع دیگر دارایی‌ها که فرد وام گیرنده، به وام دهنده جهت ایجاد امنیت و اطمینان نسبت به بازپرداخت وام ارائه می‌کند وثیقه گفته می‌شود. اگر وام گیرنده پرداخت وام را متوقف کند، وام دهنده می‌تواند از وثیقه جهت جبران زیان مالی خود بهره‌مند شود و ازآنجایی‌که وثیقه حاشیه امنی برای وام دهنده در صورت ناتوانی وام گیرنده در پرداخت وام ایجاد می‌کند و خطر وام دهی را کاهش می‌دهد و با این اوصاف بطور کلی میتوان گفت وثیقه؛

1 ـ مالی است منقول یا غیر‌منقول که وام‌گیرنده تحت یکی از عقود قانونی مانند رهن یا معاملات شرطی آن را نزد وام‌دهنده می‌گذارد و وام می‌گیرد که اگر در موعد مقرر آن را پس ندهد وام‌دهنده بتواند از محل فروش وثیقه، طلب خود را به‌صورت کلی یا جزیی وصول نماید.

2 ـ مالی است که برای تضمین حسن انجام تعهد داده می‌شود. در این جا گرچه دین بالفعل وجود ندارد اما با توجه به ماده 33 قانون ثبت قرارداد تضمین حسن انجام تعهد نیز در ردیف معاملات با‌حق‌استرداد قرار گرفته و اجرای آن طبق ماده 34 اصلاحی قانون ثبت خواهد بود.

نکته: وام هایی که با دریافت وثیقه، تضمین می‌شوند معمولا نرخ سود کمتری از وام‌های تضمین نشده دارند.

نکته: ادعای وام دهنده نسبت به وثیقه وام گیرنده حق گرو یا حق رهن خوانده می‌شود.

نکته: از انواع وثیقه به بررسی وثیقه ملکی خواهیم پرداخت.

جهت دریافت مشاوره تسهیلات بانکی با گروه مشاوره تخصصی حقوق بانکی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

منظور از وثیقه ملکی چیست؟

منظور از وثیقه ملکی، همان سند رسمی ملک است که از طریق فروشنده جهت انتقال به خریدار در دفاتر اسناد رسمی تنظیم به صورت رسمی تنظیم خواهد شد. و بر اساس قوانین مدنی و ثبت در تعریف سند رسمی، این نکات بایستی در هنگام تنظیم سند رعایت شده باشد، که در اداره ثبت اسناد و یا دفترخانه اسناد رسمی و یا در نزد مامورینی که طبق مقررات صلاحیت دارند، تنظیم شده باشد. سند ملکی می‌تواند در مواقع ضروری به عنوان وثیقه در نزد نهادهای قضایی و انتظامی مورد استفاده قرار گیرد. برای مثال زمانی که شخص مرتکب جرمی میشود و مرجع صالح قضایی برای دسترسی و پیشگیری از فرار یا مخفی شدن او قراری صادر می شود،که یکی از این قرارها وثیقه است و از انواع آن وثیقه ملکی است که،متهم می تواند خود یا فرد دیگری وثیقه را نزد مرجع قضایی بگذارد ،که نوعی تضمین برای حضور متهم است.

گاه سند می‌تواند برای مالک آن منفعت داشته باشد. یعنی سند ملکی ممکن است با عنوان وثیقه در رهن بانک گذاشته شود، تا دارنده سند قادر به دریافت وام و پرداخت اقساط خود باشد. با رهن گذاشتن سند ملکی تحت عنوان وثیقه امکان اخذ وام ‌های مختلف وجود دارد. برای مثال مالک یک آپارتمان نوساز قادر است سند ملک را در رهن بانک بگذارد و جهت آن ملک وام دریافت نماید. بنابراین این سند تا پرداخت کامل اقساط تحت عنوان وثیقه نزد بانک امانت خواهد ماند.

جهت دریافت مشاوره تسهیلات بانکی با گروه مشاوره تخصصی حقوق بانکی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

شرایط وثیقه گذاشتن نزد بانک چیست؟

شرایط وثیقه گذاشتن ،نزد بانک درخصوص اموال غیرمنقول همچون ملک آن است که؛

1. متقاضی اقدام به انعقاد قرارداد رهن بابانک نموده و
2. ملکی را که به نام متقاضی یا اقوام درجه یک وی می باشد، بهبانک معرفی کند.

ویژگی ملک مورد وثیقه چیست؟

1. ملک باید شش دانگ باشد.
2. ملک باید مفروز باشد.
3. ملک باید بدون معارض باشد.
4. ملک باید محصور باشد.(دارای چهاردیواری باشد)
5. ملک باید مالیت داشته باشد.(ارزش مالی داشته باشد)
6. ملک باید سریع قابل معامله باشد.
7. ملک باید دارای سند رسمی باشد.(یعنی املاک قولنامه ای قابل رهن گذاشتن نیستند)
8. املاکی به بصورت رسمی ثبت نشده اند قابل ترهین نمی باشند.
9. ملک باید در هیچ یک از طرحهای شهرداری و راهسازی و مترو قرار نداشته باشد.
10. در رهن بانک دیگر نباشد و آزاد باشد.
11. توسط بانک ارزیابی قیمت شده تا ارزش آن از تسهیلات دریافتی کمتر نباشد.
12. ملکی که بعنوان وثیقه تسهیلات برای بانک در نظر گرفته می شود، باید در همان شهری باشد که متقاضی ، از بانک تقاضای وام می کند.
13. به نام متقاضی وام یا اقوام درجه اول او باشد.

نکته: ترهین املاک مسکونی که در اجاره مستاجر است، با2 شرط ؛ 1. بیش از یک سال نبودن مدت اجاره 2. نبودن تعهداتی بیش از تعهدات عرفی در عقد اجاره، امکانپذیر است .

نکته: برای احراز این موارد استعلام موردنیاز انجام میگردد و وثیقه گذار و متقاضی اظهارات خود را گواهی نمایند.

نکته: در صورتی که ارزش ملک بسیار بیشتر از مبلغ وام باشد، بانک دوم بعنوان راهن دوم در سند منظور می شود.

نکته: تمام این موارد توسط اداره ارزیابی بانک کنترل می گردد، کارشناس بانک، ارزش ملک را ارزیابی می کند در گزارش ارزیابی برای آپارتمان مسکونی، ارزش اعیان و ارزش عرصه ذکر می شود. سند ملک در دفترخانه ترهین می شود و مالک سند، تا زمان وصول مطالبات بانک و فک رهن، نمی تواند آن را بفروشد.

نکته: مال مورد وثیقه به‌موجب این عقد رهن از مالکیت مالک اولیه خارج نمی‌شود، به همین دلیل، قانونگذار در ماده 33 قانون ثبت حق تقاضای ثبت را به انتقال‌دهنده داده است.

جهت دریافت مشاوره تسهیلات بانکی با گروه مشاوره تخصصی حقوق بانکی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

در چه صورتی یک وثیقه ملکی در رهن گذاشته میشود ؟

متقاضی تسهیلات به بانک مراجعه نموده و با توجه به نوع تسهیلات درخواستی وبا توجه به شرایط و ضوابط بانکی اقدام به انعقاد قرارداد با بانک می نماید و در ازای تسهیلات موردنظر اقدام به گذاشتن وثیقه می نماید.

بانک وثیقه را مورد بررسی قرار داده و پس از کسب اطمینان اقدام به ارائه تسهیلات درخواست کننده مینماید. به عنوان مثال: زمانیکه مال مورد وثیقه ملک باشد، اداره ارزیابی بانک و کارشناسان امور ملکی مکلف به ارزیابی و ارزشگذاری منطقه ای ملک هستند و بعد از آن سند ملکی در دفترخانه اسنادرسمی به رهن بانک در می آید.

نکته:وثیقه تا پایان اجرای تعهدات دریافت کننده تسهیلات نزد بانک می ماند.