شرط منع پیش فروش آپارتمان

با بررسی شرط منع پیش فروش آپارتمان همراهتان هستیم.

در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش فروش از سازنده یا مالک تا زمان معینی سلب شده باشد و در این شرایط، مشروط علیه (کسی که علیه او این شرط شده است) به پیش فروش آپارتمان اقدام کند، در این صورت تخلف از شرط منع پیش فروش آپارتمان دارای چه مجازاتی است؟

اغلب در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت ذکر خواهد شد که حق پیش‌فروش از طرفین سلب شود. بنابراین شرط منع پیش فروش آپارتمان موجب بروز مشکلات و اختلافات بسیاری میان سازنده و مالک شده است.

در گروه وکلای حقوقی مهرپارسیان، با گرد آوردن بهترین وکیل ملکی تهران و گروه وکلای همکار این امکان برای شما جهت مشاوره با وکیل تخصصی ملک حتی در روزهای تعطیل هم فراهم شده است.

سوالات مهم در بررسی موضوع شرط منع پیش فروش آپارتمان

1. ماهیت قانونی شرط منع پیش فروش آپارتمان چیست؟
2. آیا اطلاع داشتن از شرط منع پیش فروش آپارتمان لازم است؟
3. ضمانت اجرای (مجازات) تخلف از شرط منع پیش فروش آپارتمان چیست؟
4. دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه شرط منع پیش فروش آپارتمان چه تاثیری بر روی نتیجه پرونده دارد؟
5. جستجوی بهترین وکیل ملکی تهران چگونه امکان پذیر است؟

ماهیت قانونی شرط منع پیش فروش آپارتمان چیست؟

شرط سلب حق پیش فروش یک شرط قانونی و معقول می‌باشد، زیرا مالک قصد دارد تا پیش از مشخص شدن تکلیف پروژه، کنترل آن از دست او خارج نشود.

در صورتی که شرط منع پیش فروش وجود داشته باشد، مالک در برابر پیش‌خریدار دارای تعهداتی خواهد بود و صرف تخلف سازنده برای مالک در برابر پیش خریدار عذر محسوب نمی‌شود.
لازم است در این خصوص مقاله وکیل قرارداد مشارکت در ساخت مطالعه شود.

همچنین در صورتی که چنین شرطی ضمن قرارداد مشارکت در ساخت درج شود، مالک، دیگر در مقابل پیش‌خریدار تعهدی نخواهد داشت و چنانچه پیش خریدار براساس قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شود، پیش خریدار در واقع بنابر قاعده اقدام (با علم و آگاهی بر علیه خود شرط کرده است که به قاعده اقدام معروف است)، به ضرر خود عمل کرده است.

آیا اطلاع داشتن از شرط منع پیش فروش آپارتمان لازم است؟

شرط منع پیش فروش باید ضمن قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود تا علیه پیش خریدار قابل استناد باشد.

بنابراین در صورتی که این شرط بعد از قرارداد مشارکت و به عنوان مثال در یک قرارداد جداگانه توافق شود، چون پیش خریدار از آن مطلع نمی‌باشد، در برابر پیش خریدار قابل استناد نیست و ثابت کردن مقدم بودن تاریخ آن قرارداد از قرارداد پیش خرید تاثیری نخواهد داشت. مگر این‌که مالک بتواند ثابت نماید که پیش خریدار از این قراداد مطلع بوده است.

یک نمونه شرط سلب حق انتقال:

مطابق ماده 149 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی:

«هرگاه در سند وثیقه (رهن) حق انتقال منافع از متعهد سلب شده باشد، تخلف متعهد مانع تخلیه وثیقه به نفع برنده در مزایده نخواهد بود حتی اگر ثالث به موجب سند رسمی در تاریخ موخر وثیقه را اجاره گرفته باشد.»

براساس ماده فوق، چنانچه در سند رهنی حق اجاره دادن از مالک (وثیقه‌گذار) سلب شده باشد و با این وجود مالک، ملک را اجاره بدهد حتی با سند رسمی، برنده مزایده می‌تواند از مستأجر بخواهد که ملک را تخلیه کند. حتی اگر اجاره‌نامه رسمی باشد. بنابراین اینگونه شروط در قوانین بیان شده است.

استناد شرط منع پیش فروش به اشخاص ثالث

شرط منع پیش فروش آپارتمان، زمانی نسبت به شخص ثالث قابل استناد می‌باشد که سلب و منع حق انتقال در برابر شخص ثالث، قابل تشخیص و صریح باشد.

بنابراین به عنوان مثال، چنانچه شرط شود که پیش فروش باید با اطلاع مالک صورت گیرد، آنقدر قوی نمی‌باشد که دلیل بر سلب (از بین بردن) حق معامله کند.
بنابراین بهتر است، عبارت “سلب” و “ساقط شده است” در متن شرط قید شود تا از هرگونه تفسیر دیگر جلوگیری شود.

در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود که سازنده فقط دارای حق پیش فروش یکی از واحدهای اختصاصی خود می‌باشد، این شرط برای پیش خریدار قابل تشخیص نمی‌باشد که آیا او اولین نفر است یا نفر بعدی، زیرا مبنای این شرط قاعده اقدام (با علم و آگاهی بر علیه خود شرط یا اقدام کرده است) می‌باشد.
در این حالت پیش خریدار به اشتباه افتاده است و به ضرر خود اقدام نکرده است و تصور کرده است که اولین پیش خریدار می‌باشد.

ضمانت اجرای تخلف از شرط منع پیش فروش آپارتمان چیست؟

در خصوص مجازات یا ضمانت اجرا، باید گفت که:
جرم فروش مال غیر محسوب نمی‌شود و ضمانت اجرای کیفری نخواهد داشت. زیرا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت براساس قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش‌فروش را دارا می‌باشند و در صورتی که این حق در قرارداد از یکی از طرفین سلب شده باشد و آن طرف اقدام به پیش فروش آپارتمان کند، فقط یک تخلف حقوقی انجام شده است و دارای ضمانت اجرای کیفری و مجازات نمی‌باشد.

بنابراین در ضمانت اجرای حقوقی حق مطالبه و دریافت خسارت مطابق قواعد عمومی مسئولیت قراردادی وجود دارد. در حال حاضر بحث ما فقط برای امکان فسخ (از بین بردن) قرارداد مشارکت در ساخت و باطل نمودن انتقال غیرمجاز انجام شده می‌باشد، که به بررسی هر کدام می‌پردازیم:

1. امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

در این خصوص بیان داشت: شرط منع پیش فروش آپارتمان یا سلب حق انتقال به غیر، در حقیقت یک نوع شرط فعل منفی حقوقی (انجام ندادن عمل حقوقی) می‌باشد و حکم کلی ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل مطابق مواد 237 تا 239 قانون مدنی بیان شده است.

در عمل مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی در خصوص تخلف از شرط فعل منفی حقوقی، ممکن نمی‌باشد.

بنابراین چگونه امکان دارد انتقال یا پیش فروش انجام شده باشد و سپس مشروط‌له (کسی که شرط به نفع او شده است) دعوای اجبار به منع پیش فروش اقامه نماید؟!!

بنابراین چنانچه مشروط له (کسی که به نفع او شرط شده باشد) ابتدا دعوای الزام به انجام شرط (شرط منع پیش فروش) را اقامه کند، به دلیل این‌که انتقال یا پیش فروش قبل از طرح دعوا انجام شده است، دعوای مطرح شده قابلیت رسیدگی ندارد.

در صورتی که ابتدا دعوای فسخ (از بین بردن) قرارداد به دلیل خیار تخلف از شرط فعل (اختیار بر هم زدن قرارداد به دلیل تخلف از انجام عمل) مطرح کند، مطابق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی عمل نشده است، مگر این‌که بیان شود که ممکن نبودن اجبار در ماده ۲۳۹ قانون مدنی جهت باز شدن راه فسخ (از بین بردن قرارداد) قرارداد می‌باشد و در این حالت نیازی به سابق بودن طرح دعوای الزام به انجام شرط نیست.

2. امکان ابطال پیش فروش یا انتقال:

مطابق ماده ۴۵۴ قانون مدنی:

«هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود (از بین برود) اجاره باطل نمی‌شود مگر اینکه عدم تصرفات ناقله (انتقال دهنده) در عین و منفعت بر مشتری ‌صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.»

قانون‌گذار در قسمت انتهایی ماده ۴۵۴ قانون مدنی، حکم در خصوص ضمانت اجرای (مجازات) تخلف از این شرط نسبت به انتقال انجام شده را بیان کرده است که براساس این ماده، تصرف نکردن در مورد معامله باید به صورت صریح یا ضمنی بر مشتری شرط شود، که در این صورت انتقال یا پیش فروش انجام شده، باطل می‌باشد.

بنابراین مشروط له (کسی که شرط به نفع او شده است) می‌تواند معامله را رد نماید و سپس اعلام بطلان انتقال یا پیش فروش انجام شده را از دادگاه درخواست کند.

مشاوره با بهترین وکیل ملکی تهران

دریافت مشاوره از وکیل متخصص و باتجربه باعث می‌شود که اطلاعات دقیق و مستند در زمینه شرط منع پیش فروش آپارتمان را به دست آورده و با اقدامات اصولی، با سرعت بالاتر و باریسک کمتر پرونده به نتیجه برسد.

چنانچه به دنبال دریافت مشاوره درباره موضوع شرط منع پیش فروش آپارتمان هستید، ما موسسه حقوقی مهرپارسیان، با مدیریت وکیل محمدرضا مهری را به شما معرفی می‌کنیم که دارای وکلای متخصص و باتجربه در زمینه موضوع شرط منع پیش فروش آپارتمان است.

جهت دریافت وقت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر درباره موضوع شرط منع پیش فروش آپارتمان، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.