وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران

امروز با موضوع وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

حالا با شیوع کرونا در سطح کشور اولین خواهش ما از صاحبخانه ها این است که کمی با مستاجرین راه بیایند.

اجاره از آن دسته از قراردادهایی است که هر زمانی طرفین قرارداد نمی‌توانند آن را برهم بزنند.

قانون ‌گذارجهت حمایت از حقوق موجر(مالک) و مستاجرشرایط خاصی را برای فسخ (برهم زدن معامله) پیش بینی کرده است.

بنابراین بدون تحقق این شرایط مالک نمی‌تواند هر زمان که بخواهد تخلیه‌ی مورد اجاره را از مستاجر بخواهد.

مستاجر هم نمی‌تواند هر زمان که خواست فسخ نماید.

قرارداد اجاره که بین مؤجر و مستأجر بسته می‌شود، یک نوع قرارداد دارای مدت است؛

از این رو پس از مدت و در صورت عدم تمدید مجدد آن توسط مؤجر، مستأجر مکلف به تخلیه‌ی ملک می‌باشد.

اما در بسیاری از موارد می‌بینیم که برخی از مستأجرها پس از اتمام مدت قراردادشان، تخلیه‌ی ملک را به تأخیر می‌اندازند و ملک را تحویل نمی‌دهند یا این‌که بیشتر از ۳ ماه است که مبلغ اجاره را پرداخت نکرده‌اند و یا در ملک مورد اجاره مشغول به انجام کاری برخلاف توافقات صورت گرفته در قرارداد هستند؛

در این گونه موارد مؤجر می‌تواند به راحتی با مراجعه به شورای حل اختلاف واقع در محل ملک خود، دستور تخلیه‌ی ملک خود را دریافت کند.

اما دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف مستلزم وجود شرایطی است که به شرح زیر می‌باشد:

در صورت وجود تمام شرایط فوق، مؤجر می‌تواند به شورای حل اختلاف محل ملک خود مراجعه کرده و اخذ دستور تخلیه‌ی ملک خود را تقاضا کند.

درخواست دستور تخلیه از ناحیه مؤجر در شورای حل اختلاف نیاز به تقدیم دادخواست ندارد.

شورای حل اختلاف پس از بررسی‌های لازم دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

دستور تخلیه صادر شده توسط شورای حل اختلاف نیاز به صدور اجرائیه ندارد و مأمور قضایی این دستور را به مستأجر ابلاغ خواهد کرد.

طبق این دستور، به مدت سه روز به مستأجر مهلت داده می‌شود که نسبت به تخلیه اقدام کند؛

اگر در این مدت مستأجر مکان را تخلیه نکند، تخلیه‌ی آن توسط مأمور قضایی صورت خواهد گرفت.

تنها در خصوص قرارداد اجاره‌ای که مربوط به املاک مسکونی هستند، دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر خواهد شد و اگر قرارداد اجاره در خصوص املاک تجاری باشد، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی محل ملک است و دادگاه پس از بررسی دادخواست مؤجر و با در نظر گرفتن حق سرقفلی و کسب و کار مستأجر، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد.

 قرارداد اجاره مربوط به املاک مسکونی و غیر تجاری باشد.

باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده باشد.

قرارداد اجاره دارای مدت باشد.

قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.

هر دو نسخه به امضای مؤجر و مستأجر رسیده باشند.

هر دو نسخه توسط دو شاهد امضا شده باشند.

نکات مهم وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران

بهترین وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران از کجا پیدا کنیم

چجوری حکم تخلیه بگیریم

به چه اشخاصی حکم تخلیه نمیدن

طرفین قرارداد در دو صورت می‌توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند

موجبی از موجبات قانونی این موضوع را پیش بینی کرده باشد.

طرفین قرارداد، فسخ را ضمن قرارداد پیش بینی کرده باشند.

آنجایی که طرفین حق فسخ (برهم زدن معامله) برای خود در نظر می‌گیرند به لحاظ اصطلاحات حقوقی، خیار شرط گفته می‌شود. خیار شرط به این معناست که طرفین قرارداد اختیار به هم‌زدن قرارداد را ضمن عقد شرط می‌کنند.

قانون روابط موجر‌ و‌ مستاجر دستخوش تحولات بسیاری شده است، به گونه‌ای که:

قانون روابط موجرومستاجر‌سال۱۳۵۶ تنها در مورد اجاره‌ی محلِ کسب،پیشه و تجارت است.

قانون روابط موجرومستاجرسال۱۳۶۲ در مورد اجاره‌ی محلِ غیرتجارتی است.

قانون روابط موجرو مستاجرسال۱۳۷۶ که آخرین قانون در این زمینه محسوب می‌شود، اجاره‌ها را به دو گروه تقسیم کرده است:

اجاره‌های قبل ازلازم‌الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین پیشین(حسب مورد‌ سال۱۳۵۶ یا ۱۳۶۲) است.

اجاره‌هایی که ازاین پس واقع شده اند‌‌ وتابع قانون جدید(سال۱۳۷۶)است.

بهتر‌است به این نکته نیز توجه کنیم که اگراجاره‌‌ای در‌زمان اجرای قانون روابط موجرومستاجر سال۱۳۵۶یا۱۳۶۲ منعقد شود‌ و ‌‌پیوسته و بی‌وقفه نیز تمدید گردد تا زمانی که ازسال۱۳۷۶ نیز بگذرد،این اجاره تابع قوانین سابق است و مشمول قانون روابط موجرومستاجر سال۱۳۷۶ نمی‌باشد.

در اینجا قصد داریم شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره را برطبق آخرین اراده‌ی قانون گذاریعنی قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶، از سوی هریک از طرفین قرارداد بررسی کنیم.

 موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر

به موجب قانون در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:

درصورتی که ملک مورد اجاره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.

مثلا در اجاره نامه قید شده که خانه آماده‌ی سکونت است ولی وقتی مستاجر وارد خانه می‌شود متوجه می‌شود که سقف خانه سالم نیست و آب از هر نقطه‌ی آن می‌چکد.

گاهی نیز بر طبق شرایطِ اجاره، حقِ فسخ برای مستاجر تحقق پیدا می‌کند. مثلا مستاجر از ابتدا شرط می‌کند که هر گاه از لحاظ امنیتی احساس خطر کند،حق فسخ داشته باشد و از قضا از منزل او سرقت می‌شود و به این صورت امکان فسخ برای او فراهم می‌شود.

هر گاه موردِ‌‌‌‌‌ ‌‌‌‌‌‌‌‌‌اجاره به صورت کلی یا جزئی در معرض خطر قرار گیرد و مستاجر نتواند استفاده‌‌‌‌‌‌‌ی لازم را از مِلک ببرد و قابل تعمیر هم نباشد، برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

عقد اجاره تحصیل منفعتِ مِلک است و آن امری است که به صورت تدریجی حاصل می‌شود.

به همین دلیل برای مثال اگر مدت اجاره برای یک سال باشد و سقف خانه چهار ماه اول بدون عیب و ایراد باشد و بعد از آن مدت به گونه‌ای خراب شود که نتوان بهره مندی لازم از خانه را برد یا طوری خراب شود که اصلا نتوان درآن خانه سکونت نمود درآن صورت برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

در مثال فوق، اگر مستاجر قرارداد اجاره را فسخ نماید، اجاره نسبت به هشت‌ماه باقی‌مانده منحل می‌گردد.

مستاجر می‌تواند بهای پرداختی را پس‌بگیرد‌ و به جای آن اُجرت المثلِ اَیام تصرف را بپردازد.

موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مالک

به موجب قانون موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید:

در صورتی که مستاجر مورد اجاره را به شخص دیگر، به صورت کلی یا جزئی با این شرط که او حق انتقال به اشخاص دیگر را ندارد واگذار کند یا اینکه مِلک مورد اجاره را در اختیار یا مورد استفاده‌ی اشخاصی غیرازافراد خانواده و اشخاص تَحتُ‌الکفاله‌یِ قانونی خود قرار داده باشد.

در صورتی که مستاجر‌مورد اجاره را به اشخاص دیگر به طور قطعی واگذار کند و در اجاره نامه نیز حق فسخ به این سبب شرط شده باشد.

در صورتی که مستاجر تعهد نماید که اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید ولی از پرداخت آن سرباز زند در این حالت نیز موجر حق فسخ دارد.

در صورتی که مستاجر از مِلک مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده، استفاده کند.

مثلا مِلک به جهت سکونت به مستاجر اجاره داده شده باشد ولی او به جهت تجاری از آن استفاده نماید.

در این صورت برای موجر حق فسخ ایجاد می‌شود.

نوع استفاده‌ی مستاجر مشخص می‌کند که مِلک تجاری یا مسکونی است و کاربری مِلک طبق مقررات شهرداری ملاک نیست. بنابراین ملاک اصلی در این مورد، نوع‌ استفاده‌‌یِ‌ عملیِ‌ مستاجر است که طرفینِ قرارداد هم بر آن توافق کرده اند.

براساس قانون، اگر مستاجری مِلک مورد اجاره را محل فساد قرار داده باشد، به محض اثبات شدن این امر در دادگاه، مِلک مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌گیرد.

جالب است که بدانیم، در فسخ قرارداد اجاره که مطابق با شرایط قانونی از سوی هریک از طرفین عقد انجام گیرد، نیازی به رضایت طرف مقابل قرارداد نیست.

حکم تخلیه چیست؟

مؤجر زمانی به دنبال حکم تخلیه می‌رود که هیچ یک از شرایط گرفتن دستور تخلیه را نداشته باشد؛

مثلاً اجاره‌نامه‌ی منعقد شده بین او و مستأجرش توسط دو شاهد امضاء نشده است یا دارای تاریخ نباشد و تنها مدت اجاره تمام شده باشد؛ در این صورت مؤجر برای دریافت حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواستی مبنی بر اخذ حکم تخلیه تقدیم کند. پس از آن با برگزاری جلسه رسیدگی، حکم تخلیه صادر می‌شود. این حکم زمانی اجرائی خواهد شد که مؤجر تقاضای صدور اجرائیه کند، برخلاف دستور تخلیه که برای اجرایی شدن نیاز به صدور اجرائیه ندارد. از این رو گرفتن حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه، نیازمند سپری شدن مدت زمان بیشتری است.

دستور تخلیه در قراردادهای اجاره‌ای که رسمی هستند.

قرارداد اجاره‌ای رسمی قراردادی است که مؤجر و مستأجر با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی آن را تنظیم کرده باشند. در این حالت مؤجر برای اخذ دستور تخلیه می‌تواند به دایره‌ی اجرایی اسناد رسمی ثبت محل، مستأجر را مجبور به تخلیه کند.

شرایط گرفتن دستور تخلیه‌ی فوری از نظر قانون

مؤجر در چند حالت می‌تواند دستور تخلیه‌ی فوری دریافت کند:

مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.

مستأجر، حق اجاره به دیگری را نداشته باشد ولی ملک را به فرد دیگری اجاره داده باشد.

مستأجر، سه ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد.

ملکی که مستأجر اجاره کرده است، در جهت انجام اعمال غیر قانونی و غیر شرعی استفاده کرده باشد.

وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران

خدمات تخصصی گروه وکلای ملک و حقوقی تهران

موسسه حقوقی مهر پارسیان، با به کارگیری برترین وکلای تخصصی ملکی در شمال تهران خدمات زیر را ارئه خواهد نمود:

مشاوره حقوقی آنلاین و حضوری با وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران

قبول وکالت در پرونده اختلافات ملکی بین مالک و سازنده

قبول وکالت در مطالبه وجه چک و سفته، مطالبات بانکی و اختلافات مالی بین شرکاء

قبول وکالت در پرونده تصرف عدوانی حقوقی، مزاحمت و ممانعت از حق حقوقی، خلع ید

تنظیم دادخواست جهت دعاوی ملکی و حقوقی در تهران

قبول وکالت در پرونده الزام به اخذ پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی

تنظیم و تهیه لایحه دفاعیه جهت ارائه به دادگاه حقوقی و ملکی در تهران

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل تخصصی ملک و حقوقی در تهران به یکی از راههای زیر اقدام کنید.

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۱

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۲

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۳

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۴

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۵

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۴

۰۹۱۲۰۰۶۷۶۶۹

۰۹۱۲۱۲۸۱۰۱۴

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف ۱۲ ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل فسخ و تخلیه اجاره تهران