اخذ به شفعه

امروز با موضوع اخذ به شفعه با شما هستیم.

با ایجاد مالکیت هر فرد در ملک خود، اختیار و حدود تصرفات مالک به حکم قانون، مشخص و تعیین می گردد.

به همین خاطر به دلیل حق مالکیتی که فرد دارد، حق هرگونه تصرف و اختیاری را داراست.

ولی باید اشاره کرد که این مالکیت و حق تصرف فرد به طور مطلق و کامل نیست.

در مواردی که اعمال مالکیت با حقوق مسلم دیگران در منافات و به ضرر آن‌ها باشد، این تصرف محدود می‌شود.

یکی دیگر از مواردی که موجب محدودیت مالک در ملک، مخصوصا ملک و یا مال غیر منقول خود می‌شود.

مالکیت به نحو اشاعه است که در ان تصرفات مالک به نحو محدود و مقید به اذن شریک و مالک دیگر می‌باشد.

مالک هر مال غیر منقول مشاعی می‌تواند سهم خود را به هر شخص دیگری منتقل کند و برای این انتقال نیازی به اذن مالک دیگر ندارد.

ولی تسلیم سهم خود به خریدار، باید با اذن مالک دیگر همراه باشد.

به طور معمول، مالکیت مشاع به صورتی است که مالکین ان با توافق یکدیگر اقدام به تشکیل اشاعه در مال غیر منقول می کنند.

در واقع همین قرار را می گذارند که مالکیت به نحو اشاعه بین همان مالکین باقی بماند و شخص دیگری به جای یکی از آن‌ها مالک نشود.

در صورتی که اگر یکی از شرکا بخواهد اقدام به انتقال سهم خود کند، به دلیل اینکه این اقدام می‌تواند به ضرر شریک دیگر باشد و موجب اختلال در تصرف شریک دیگر شود.

از این رو اقداماتی را قانون‌گذار جهت رفع این اختلال وضع کرده است که توضیح داده می‌شود.

سوالات معمول درباره شرایط اخذ به شفعه

• حق شفعه چیست؟ در چه موارد و اموالی شریک حق شفعه دارد؟
• شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟
• چه کسانی می‌توانند حق شفعه اعمال کنند؟
• چه مواردی موجب حق شفعه می‌شود؟
• اقدام قانونی برای طرح دعوای ملکی چگونه است؟
• مرجع صالح به جهت رسیدگی به دعوی اخذ به شفعه کجاست؟
• وکیل متخصص اخذ به شفعه کیست؟
• مالکیت منافع ملک مشاع بعد از اخذ به شفعه متعلق به چه کسی می باشد؟

حق شفعه

حق شفعه، حقی از حقوق مالی فرد است که تحت شرایطی برای فرد ایجاد می گردد.

حق شفعه با انتقال سهم شریک دیگر به غیر، ایجاد و باعث مالکیت شریک دیگر بر ملک مشاع می گردد که با اخذ به شفعه، مالکیت شریک در ملک مشاع، به نحو مفروز تبدیل می‌شود.

حق شفعه در مال غیر منقول و به تبع ان ایجاد می‌شود و از حقوق عینی است که  فقط برای شخصی که مالک سهمی از ملک می باشد و شریک دیگر ان را به غیر انتقال داده است، ایجاد می گردد.

به کسی که دارای حق شفعه می باشد شفیع می گویند.

شرایط ایجاد حق شفعه

بر اساس قانون، ایجاد حق شفعه  و به تبع ان اخذ به شفعه، محدود و مقید به شرایطی است که فقط برای مالک و شریک دیگر ملک مشاع ایجاد می‌شود و به شرح ذیل است:

– مالی که حق شفعه و اخذ به شفعه در ان ایجاد می‌شود باید غیر منقول باشد.

– مال غیر منقول زمین و یا خانه باشد.(غیر منقول ذاتی باشد و نه غیر منقول حکمی یا تبعی)

– قابل تقسیم باشد.(مال مشاع قابل تعدیل سهام و افراز و به قطعات کوچک متساوی قابل تقسیم باشد.)

– مال مشاع و اشاعه در ان باشد.

– مالکین مشاع ان فقط دو نفر باشند.

– شخصی دارای حق شفعه می باشد که به عنوان مالک عین بخشی از عین مشاع باشد و نه دارای عنوانی دیگر.متولی وقف حق شفعه ندارد.

– مالک و شریک دیگر ملک مشاع، سهم خود را به قصد بیع منتقل کرده باشد.

– به قصد عقود دیگر منتقل نکند.(شریک سهم خود را به صورت هبه یا اجاره و یا غیره منتقل نکند.)

 – عقد بیع برای انتقال سهم شریک در قالب عقد صلح نباشد.

موارد ایجاد حق شفعه

– شریک سهم خود را به قصد بیع منتقل کرده باشد.

– شریک اشجار و عیان را با زمین به نسبت سهم خود منتقل کرده باشد.

– در ملک دو نفر که در ممر و حق ارتفاق و مجری با یکدیگر شریک هستند و شریکی سهم خود را با ممر و مجری منتقل کند.

ماهیت و اخذ به شفعه

بعد از ایجاد حق شفعه، شریک دیگر با اخذ به شفعه و اعمال ان، می‌تواند مالک سهم شریکی که ان را انتقال داده است،گردد.

برای اخذ به شفعه و تملک سهم شریک دیگر، نیازی به اراده طرفی که سهم شریک به او منتقل شده است، نمی باشد، بلکه شریک می‌تواند با تادیه قیمتی که خریدار به شریک منتقل کننده، داده است، سهم او را به طور کامل تملک کند و مالک مفروز ملک شود.

برای اخذ به شفعه باید شفیع فوری عمل نماید و اخذ به شفعه فوری می باشد، منظور از فوریت یعنی اقدام شفیع از جهت زمانی نمی باشد، بلکه از لحظه آگاهی از انتقال سهم به خریدار، باید مقدمات اخذ به شفعه را فراهم کند.

اثر اخذ به شفعه

اثر مستقیم اخذ به شفعه، ایجاد مالکیت نسبت به سهم شریک می‌باشد.

از انجایی که مالکیت خریدار قبل از اقدام، قانونی و معتبر می باشد، به همین خاطر می‌تواند تا قبل از اخذ به شفعه هر گونه تصرفی نماید.

به طور کلی تصرفات خریدار در سهم مشاع می‌تواند به صور و آثار ذیل باشد:

– تصرفات خریدار قبل از اخذ به شفعه، قانونی و دارای اثر می‌باشد.

–  اگر خریدار با وجود تقاضا از جانب شفیع از تسلیم مبیع خودداری کند در نتیجه از لحظه خودداری، ضامن هرگونه نقص و تلفی خواهد بود حتی اگر نقصان مستند به عمل او نباشد.

رویه قضایی برای اخذ به شفعه

شفیع برای تملک سهم، با ارسال اظهار نامه به خریدار و شریک منتقل کننده، قصد خود را برای تملک ملک و انشای اخذ به شفعه، اعلام می کند.

در نتیجه باید، قیمتی را که خریدار به جهت خرید سهم شریک پرداخت کرده است را به او پرداخت کند و ان را به صندوق دادگستری تادیه نماید.

مرجع صالح به جهت رسیدگی به اخذ به شفعه

در صورتی که خریدار و فروشنده حاضر به تسلیم ملک به شفیع نگردند، باید دعوی اخذ به شفعه خود را در مرجع صالح اقامه کند.

این دعوی از دعاوی مربوط به حقوق اموال غیر منقول می باشد و تبعی است، در نتیجه رسیدگی به ان در صلاحیت دادگاه محل مال غیر منقول می‌باشد.

مالکیت منافع ملک مشاع بعد از اخذ به شفعه

منافع به دو دسته تقسیم می‌شود، منافع متصل و منافع منفصل. منافع منفصل به منافعی اطلاق می‌شود که از عین قابلیت جدا شدن را دارد و خود تحت عین مستقل می‌باشد.

منافع متصل به منافعی اطلاق می‌شود که جدا از عین، وجود مستقل ندارد و قابل جدا سازی نمی‌باشد.

بعد از اخذ به شفعه، منافع متصل متعلق به شفیع و منافع منفصل چون در زمان مالکیت خریدار بوده است، متعلق به خریدار می‌باشد.

وکیل متخصص قراردادها

جهت مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری، از روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تماس بگیرید.

021-88663925

021-88663926

021-88663927

021-88663628

021-88799562

021-88795408

021-88796143

شماره همراه وکیل ملک تهران

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با مدیر دفتر محمدرضا مهری با شماره همراه زیر امکان پذیر است.

09120067669

گروه وکلای رسمی مهر پارسیان