تعهدات سازنده قرارداد مشارکت در ساخت

با بررسی تعهدات سازنده قرارداد مشارکت در ساخت همراهتان هستیم.

طبق ماده 10 قانون مدنی ایران تنظیم و امضاء هرگونه قراردادی بین اشخاص اگر مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. اصل صحت قراردادهای بین طرفین نیز بیانگر همین مطلب است.

احکام راجع به شرکت نیز در مواد 571 به بعد قانون مدنی آمده است. گاهی مشارکت در ملک به نحو ناخواسته تحمیل می شود. در فرضی که ملکی به ورثه به صورت قهری منتقل شده است، شراکت اجباری و قهری ایجاد می شود. ممکن است منافع اشخاص در شرکت اختیاری یا قهری مورد تضاد قرار گیرند.

حل اختلاف بین مالک و سازنده ملک

حال باید بررسی کرد و دید که به چه نحو می توان مشارکت های اختیاری را از گزند اختلافات و چالش ها محفوظ نگاه داشت.

از جمله این قراردادهای مشارکت اختیاری قرارداد مشارکت در ساخت است. در این نوشتار به بررسی شرایط اختصاصی قرارداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
در صورت نیاز به مشاوره با بهترین وکیل قرارداد مشارکت در ساخت تهران با موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تماس بگیرید.

پاسخ به سوالات توسط وکیل تخصصی قرارداد مشارکت در ساخت تهران

• عمده تعهدات و مسئولیت های سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
• بهترین وکیل برای قرارداد مشارکت در ساخت چگونه قابل دسترسی است؟
• آیا سازنده حق واگذاری و پیش فروش واحدها را قبل از اتمام بنا دارد؟
• نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
• چگونه می توان خسارت عدم انجام تعهد را از سازنده مطالبه نمود؟

تعهدات و مسئولیت های سازنده قرارداد مشارکت در ساخت

• تهیه نقشه با جلب نظر مالک، طبق مفاد قرارداد و با استفاده از مهندسین و متخصصین.
• گرفتن جواز شروع به کار طبق تراکم و اخذ تمامی مجوزهای لازم برای شروع عملیات ساختمانی.
• تامین مالی پروژه، تامین مصالح، و مدیریت و تجهیز کارگاه به نحو مطلوب طبق قرارداد.
• خرید و نصب کلیه انشعاب ها و امتیازات آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب شهری.
• بیمه کردن کارگاه و ساختمان در حال احداث.
• اجرای پروژه طبق زمان بندی و تحویل در زمان مقرر.
• دادن چک ضمانت جهت تامین مبلغ، پرداخت وجه بلاعوض و قرض الحسنه مشارکت جهت تهیه مسکن مالک.
• پرداخت هزینه های آب، برق، گاز مصرفی و کلیه هزینه های ملک در زمان احداث بنا.
• رعایت کلیه اصول ایمنی طبق مقررات ملی ساختمان و قوانین مرتبط.
• همکاری با ناظر مالک، داور قرارداد و نماینده معرفی شده از سوی مالک.
• پذیرش مسئولیت همجواران ملک، همسایه ها، ایمنی کارگران و کارگاه طبق مفاد قرارداد.
• اخذ گواهی عدم خلاف و تاییدیه آسانسور و آتش نشانی.
• اقدام برای دریافت پایانکار و گواهی عدم خلاف و صورتمجلس تفکییکی.

آیا سازنده یا مالک حق واگذاری و پیش فروش واحدها قبل از اتمام را دارند؟

در خصوص این نکته ذکر ماده از از قانون مدنی خالی از فایده نیست.

ماده 583 قانون مدنی

هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.

با توجه به این ماده چه راهکاری برای منع سازنده از فروش داریم؟ در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یکی از شورطی که می توان در قرارداد گنجاند منع طرفین از فروش یا پیش فروش آپارتمان قبل از تکمیل است. در عمل می بینیم که مالک یا سازنده آپارتمان را پیش فروش می کند.

با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا در بنگاههای املاک تنظیم می شود، مدیر بنگاه یا مشاور را به عنوان داور قرار می دهند. طرفین نیز بدون توجه به تبعات آن موضوع را جدی نگرفته و قرارداد را امضا می کنند.

وکیل متخصص ملکی

دقت داشته باشید، ارجاع دعاوی احتمالی به داور یعنی اینکه داور امکان اتخاذ هر تصمیمی دارد. در اینجا و هنگام تنظیم قرارداد شرط ملزمی را قرار دهید تا سازنده امکان فروش ملک را نداشته باشد.

چرا که اغلب سازنده ها بدون داشتن منابع لازم مالی اقدام به پذیرش ساخت بنا می کنند. چرا که امید به پیش فروش در زمان احداث داشته و از این محل قادر به تامین هزینه های پروژه خواهند بود.

پس قبل از تنظیم قرارداد از تامین مالی پروژه توسط سازنده مطمئن شوید.

نکات مهم و کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت

دقت در مفاد قرارداد جهت جلوگیری از اختلافات بعدی

تعیین دقیق مشخصات ملکی که خواهان ساخت و ساز در آن هستید. این نکته از این جهت دارای اهمیت است که دادن جواز در هر منطقه ای با سایر مناطق متفاوت است. به عنوان مثال ممکن است زمینی با متراژ مشخص در دو منطقه مجاور هم در تهران، از نظر شهرداری هر منطقه تراکم خاص خود را دارد.

قبل از اقدام به امضای قرارداد مشارکت در ساخت حتما موضوع را از شهرداری منطقه استعلام کنید.
تحقیق درباره امکان تهیه مصالح مورد توافق به فرض تداوم تحریم های ایران یکی از موارد مهم و حیاتی در قرارداد است.

وکیل قرارداد مشارکت در ساخت

برند خاصی از شیرآلات اروپائی در قرارداد تعیین می شود که امکان تهیه آن در بازارهای ایران وجود ندارد. یا به عنوان مثال نوع کاغذ دیواری یا کاشی و سرامیک در زمان اجرای قرارداد قابل تهیه نباشد.
پس همه این چالش های احتمالی باید در قرارداد پیش بینی شود.

نحوه انتخاب داور در قرارداد مشارکت در ساخت

انتخاب داور یکی از مهمترین موضوعات قرارداد مشارکت در ساخت است. چرا که تعیین داور نا آشنا به موضوعات حقوقی و دعاوی داوری، می تواند سرنوشت دعوی را به ضرر شما تغییر دهد. حتما داور باید از بین اشخاصی تعیین شود که عرف امور ساختمانی و همچنین پیچیدگیهای حقوقی داور آشنا باشد.

داور باید در طول دوره اجرای پروژه و قرارداد به صورت دائمی به محل انجام کار سرکشی نموده و سیر انجام کار را تحت نظر داشته باشد.

علاوه بر این در موقع بروز اختلافات احتمالی، لازم است که داور از کارشناسان تخصصی ملکی نیز کمک گرفته و با بررسی همه جانبه موضوع اقدام به اظهارنظر در خصوص اختلاف پیش آمده نماید.
موارد ابطال رای داوری در قانون آئین دادرسی مدنی به شرح زیر است.

ماده 489 قانون آئین دادرسی مدنی

رای داوری در موارد زیر باطل است و قابلیت اجرایی ندارد:

• رای صادره مخالف با قوانین موجد حق باشد.
• داور خارج ازحدود اختیار خود رای صادر نموده باشد. دراین صورت فقط آن قسمت از رای که خارج از اختیارات داور است ابطال می‌گردد.
• رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد.
• داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای صادر کرده است.
• رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد.
• قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار بوده باشد.
• رای به وسیله داورانی صادر شده که مجاز به صدور رای نبوده‌اند.

آیا امکان جلوگیری از اجرای رای داور توسط دادگاه بدون درخواست متقاضی وجود دارد؟

سوال: با توجه به مقررات داوری موضوع باب هفتم و مواد ۴۵۴ به بعد قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی نظر به اینکه اجرای آرای داوری با دادگاههای حقوقی و واحد اجرای احکام مدنی می‌باشد برخی موارد مشاهده می‌شود رأی از ناحیه داور صادر گردیده و پس از ابلاغ نیز قطعیت حاصل نموده و اعتراض وارد نشده است لکن قاضی دادگاه در مقام اجرای رأی مزبور متوجه غیر قانونی بودن رأی صادره می‌شود به هر جهت از قبیل عدم صلاحیت داور یا غیر مدلل و ناموجه بودن رأی و سایر موارد با توجه به مقررات قانون آئین دادرسی مدنی خواهشمند است نظر ارشادی آن اداره محترم را مبنی بر اینکه آیا قاضی دادگاه در مقام اجرایی رای داوری مزبور و از باب لزوم نظارت محاکم به آرای داوری می‌تواند از صدور اجرائیه خودداری نماید یا خیر؟

 داوری در مشارکت در ساخت

پاسخ: با توجه به صدر مادّه ۴۸۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، رأی داور در صورتی که مشتمل بر یکی از موارد مذکور در این مادّه باشد، باطل است و قابلیت اجرایی ندارد، بنابراین هرگاه از سوی یکی از طرفین، درخواست اجرای رأی داور شود، دادگاه مکلف است رأی داور را از جهات مذکوردر مادّه یاد شده، بررسی کند.

اخذ تضامین کافی از سازنده

آورده مالک قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی یا زمین است. با توجه به اینکه همه آورده مالک در واقع به صورت نقد در اختیار سازنده قرار می گیرد پس لازم است تا سازنده نیز به وجه مطمئنی امکان تامین هزینه های ساخت و ساز را داشته باشد.

به این منظور گردش حساب بانکی و وجود پول معادل مبلغ هزینه های ساخت در حساب سازنده می تواند تامین کننده تضمین کافی باشد.

مشاور حقوقی مشارکت در ساخت

یا اعتبار قابل استفاده به شکل ضمانت نامه بانکی یکی از این موارد است. در هر صورت بدون اخذ تضمین لازم جهت عدم روبرو شدن با مشکلات حقوقی در مسیر روند اجرای قرارداد مشارکت در ساخت از لوازم موضوع است.

تعهدات سازنده قرارداد مشارکت در ساخت

[sc_fs_multi_faq headline-0=”h2″ question-0=”سازنده تحت چه شرایطی می تواند آپارتمان را پیش فروش کند؟” answer-0=”صرفا در صورتی که طبق قرارداد مشارکت در ساخت این حق را داشته باشد.” image-0=”” headline-1=”h2″ question-1=”آیا امکان الزام سازنده به اخذ پایانکار وجود دارد؟” answer-1=”در صورت عدم انجام تعهدات از سوی سازنده داور یا دادگاه وی را ملزم به انجام تعهدات خواهند نمود.” image-1=”” count=”2″ html=”true” css_class=””]