فروش مال در رهن بانک بدون وکالت

با موضوع فروش مال در رهن بانک بدون وکالت همراهتان هستیم.

نظام بانکداری ایران، در قبال دریافت تسهیلات معمولا، ملکی را در رهن خود قرار می دهد. به این صورت که بعد از توافق بین بانک و مشتری درباره تسهیلات اعطائی، وثیقه ملکی به صورت عقد رسمی رهن بین طرفین رد و بدل می شود.

در بعضی از اسناد رهنی بانک، وکالت بلاعزل فروش ملک مشتری اخذ می شود. این رویه مورد تایید بانک مرکزی نیست و در صورت تخلف بانکها و اخذ وکالت بلاعزل فروش، امکان ابطال سند انتقالی بانک وجود دارد.

چرا که به محض تخلف وام گیرنده از مفاد قرارداد اعطای تسهیلات، شعبه بانک مکلف به صدور اخطار است. در صورت عدم توجه مشتری به اخطار بانک، برای وثیقه گذار و راهن اخطار ارسال می شود.

بعد از طی این مراحل و اتنکاف راهن و مشتری از پرداخت اجرائیه صادر می شود.

با طی مراحلی بانک می تواند سند رهنی را تملک کرده و به نام خود انتقال دهد. در صورت عدم رعایت شرایط فوق، اسناد انتقالی و تملک بانک قابل ابطال است.

با دفتر حقوقی دکتر محمد رضا مهری بهترین وکیل حقوق بانکی در ایران و صاحب نظر در حوزه دعاوی علیه بانکها و موسسات اعتباری همراه باشید.

عقد رهن چیست و چه شرایطی دارد؟

 ماده 771 قانون مدنی

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد، ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

قرارداد رهن چیست؟

با توجه به تعریف عقد رهن در تعریف قرارداد رهن، به این پاسخ می رسیم. کسی که به دیگری بدهی دارد، مالی را به عنوان وثیقه به او می دهد تا در صورت عدم پرداخت، طلبکار دین خود را از آن وصول کند.

شرایط عقد رهن چیست؟

عقد رهن از جمله عقود معین است بدین معنا که به موجب آن، یک مال وثیقه یک دین قرار می گیرد تا در صورتی که بدهکار بدهی خود را طبق قرارداد پرداخت نکرد طلبکار بتواند طلب خود را از وثیقه بردارد.

بررسی شرایط عقد رهن در قانون مدنی

• وجود یک دین یا طلب.( وجود سببی که اقتضای ایجاد و انعقاد عقد رهن را موجب شود.)
• وجود مالی که عین بوده و شرایط رهن داده شدن را داشته باشد.
• وجود یک قرارداد شفاهی یا لفظی.
• وجود شرایط صحت معاملات.
• شرط سلب حق فروش از مرتهن.
• شروط وکالت برای فروش مال مورد رهن

ارکان قرارداد رهن 

عقد رهن نیز مانند سایر عقود معین دارای ارکان مخصوص به خود می باشد.  هر یک از این ارکان شرایط قانونی ویژه ای داشته و در صورتی که این شرایط وجود نداشته باشد نمی توان اقدام به انعقاد عقد رهن نمود.

• راهن یا همان شخص مدیون که مالی را به عنوان وثیقه دین خود به مرتهن می دهد. مهم ترین شرط در این رکن از ارکان عقد رهن اهلیت داشتن راهن است.
• مرتهن یا همان شخص داین که مالی را به عنوان وثیقه طلب خود از راهن به موجب عقد رهن می پذیرد. همانند راهن مرتهن نیز باید دارای اهلیت قانونی برای انعقاد عقد رهن باشد.
• مال مرهونه یا همان مالی که به عنوان وثیقه دین توسط راهن به مرتهن داده می شود. از مهم ترین ویژگی ها و شرایط این رکن از ارکان عقد رهن است. و باید به قابلیت نقل و انتقال قانونی داشتن آن عین معین بودن آن (یعنی دین و منفعت نباشد) قابلیت تسلیم داشتن آن به مرتهن و در ملکیت راهن بودن آن و همچنین مالیت و منفعت عقلایی داشتن مال توجه کرد.

شرایط راهن و مرتهن در عقد رهن 

در این بخش شرایط راهن و مرتهن را از منظر قانون مدنی بررسی خواهیم کرد.

• مهم ترین شرط راهن و مرتهن این است که از اهلیت قانونی برای انعقاد عقد رهن برخوردار باشند. یعنی؛ عقل و بلوغ و رشد داشته باشند و سفیه یا مجنون نباشند.
• از دیگر شرایط راهن و مرتهن می توان به قصد آن ها از ایجاد عقد رهن اشاره کرد.
• راهن و مرتهن باید با میل و رغبت قلبی و با رضایت شخصی نه از روی اکراه و اجبار اقدام به انعقاد و ایجاد عقد رهن کنند.

ماهیت قرارداد رهن چیست؟

ماهیت عقد رهن نسبت به راهن عقد لازم است و نسبت به مرتهن عقد جایز؛ یعنی اینکه راهن نمی تواند عقد رهن را فسخ کند اما مرتهن می تواند آن را فسخ کند.

*راهن و مرتهن می توانند درباره اینکه مال مرهونه در تصرف کدام یک باشد، توافق کنند.

شرط صحت عقد رهن 

• اهلیت طرفین معامله
• قصد و رضای طرفین معامله
• مشخص بودن موضوع معامله
• مشروع بودن جهت معامله

ماده 772 قانون مدنی،

مال مرهون باید، به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی، استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست.

شرط وکالت در فروش مال مرهونه چیست؟

یکی دیگر از شروط عقد رهن شرط وکالت در فروش مال مرهونه است.

در ماده 777 قانون مدنی به شرط وکالت برای فروش مال مرهونه اشاره شده است. این ماده در خصوص شرط وکالت در فروش مال مرهونه مقرر می دارد: در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده ممکن است راهن، مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را اداء ننموده‌ مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء کند.

نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن ‌است که وکالت به شخص ثالث داده شود.

در واقع راهن و مرتهن می توانند با هم شرط کنند در صورتی که راهن طلب خود را پرداخت نکرد مرتهن وکالت دارد مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد.

در خصوص شرط وکالت برای فروش مال مرهونه و به موجب ماده 34 قانون ثبت که اقدام برای فروش مال رهنی را صرفا از طریق اداره ثبت و پس از صدور اجرائیه جایز می داند باید گفت این شرط در ماده 777 قانون مدنی شرطی باطل است.

حتی با درج آن در قرارداد نیز مرتهن می تواند بدون اقدام از طریق اجرائیات ثبت نسبت به فروش مال رهنی شخصا اقدام نماید.

اما برای بانکها، دریافت وکالت فروش از راهن ممنوع است. در صورت اخذ وکالت فروش از راهن، وکالت فروش، سند انتقالی و معامله انجام شده بر اساس وکالت دریافتی قابلیت ابطال در مراجع قضائی دارد.

دکتر محمد رضا مهری یکی از ده وکیل برتر دعاوی بانکی در ایران، در این باره با داشتن بیشترین آمار پرونده های موفق در موضوع ابطال اسناد انتقالی بانکی با وکالت بلاعزل فروش یا بر مبنای صدور اجرائیه خلاف واقع و ابطال محاسبات بانک، برای مشاوره حقوق و دعاوی بانکی بهترین گزینه شماست.

شرط سلب حق فروش مرتهن چیست؟

آیا می توان ضمن عقد رهن شرط سلب حق فروش از مرتهن را در قرارداد قید کرد یا خیر؟

ماده 778 قانون مدنی

اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.

بنابراین می توان گفت شرط ضمن عقد رهن مبنی بر سلب حق فروش از مرتهن جزو شروط باطل بوده و امکان درج آن در عقد رهن وجود ندارد.

شرط تعلق منافع رهن به مرتهن چیست؟

با توجه به اینکه مال مرهونه زمانی که به رهن داده می شود ثمره و منافعی خواهد داشت این سوال ایجاد می شود که ثمره و زیادتی مال مرهونه از آن کیست و آیا می توان شرط تعلق منافع به مرتهن را به عنوان شرط ضمن عقد رهن در قرارداد درج کرد یا خیر؟

ماده 786 قانون مدنی

ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود. در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است. مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

بر اساس این ماده، یکی از شروط ضمن عقد رهن تعلق منافع رهن به مرتهن می باشد. درج این شرط در شروط ضمن عقد رهن بلامانع خواهد بود. و درصورت توافق بر آن صحیح و دارای اثر حقوقی است.

آیا می توان نسبت به خرید و فروش ملک در رهن بانک اقدام نمود؟

رأی شماره: 620 ـ 1376.8.20

‌رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

‌مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود. لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ ایجاد می‌نماید. که می‌توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند.

معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن‌ باشد نافذ نخواهد بود. اعم از اینکه معامله راهن با لفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنابه مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال‌مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌ حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی‌تشخیص می‌شود این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در‌موارد مشابه لازم الاتباع است.