نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها
بازسازی و نوسازی آپارتمان ها به دلایل زیادی از جمله فرسودگی و سال خورده بودن آپارتمان ها امروزه رواج بسیاری دارد. گاهی اوقات فرسودگی آپارتمان ها به حدی است که جان ساکنان را نیز به خطر می اندازد. از این رو، این گونه آپارتمان ها نیاز به نوسازی و بازسازی دارد. هنگامی که مالکان واحد های یک آپارتمان، قصد بازسازی و نوسازی آپارتمان های خود را دارند ممکن است برخی از مالکان مخالف نوسازی آپارتمان باشند. در این هنگام، نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها نمایان میشود. دپارتمان تخصصی حقوق املاک و مستغلات و تیم پژوهشی گروه وکلای مهر و موسسه حقوقی مهر پارسیان در تهران، با مشاوره محمد رضا مهری بهترین مشاور املاک در تهران، متنی تهیه نموده که متضمن چگونگی حل مشکل نوسازی ساختمان با وجود مخالفات همسایه ها، مرجع رسیدگی به دادخواست تجویز نوسازی آپارتمان با وجود مخالفت همسایه ها و مرجع صالح جهت حل و فصل اختلافات بین اهالی ساختمان، می‌باشد.
سوالات رایج و متداول در خصوص نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها
- آیا نوسازی آپارتمان با وجود مخالفت همسایه ها امکان‌پذیر است؟ در صورتی که همسایه اجازه نوسازی ساختمان را ندهد چه راهکار حقوقی وجود دارد؟
- دعوای تجویز نوسازی ساختمان و آپارتمان به کدام مرجع تقدیم میشود و نحوه رسیدگی چگونه است؟
- آیا امکان اعتراض به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری مبنی بر لزوم نوسازی ساختمان وجود دارد؟ برای نوسازی ساختمان های قدیمی و به اصطلاح کلنگی چه راه قانونی وجود دارد؟
- جهت مشاوره حقوقی با وکیل خوب ملکی در تهران و یافتن موسسه حقوقی معتبر در تهران چه باید کرد؟
ساختمان هایی که قدمت طولانی دارند و چندین سال از عمرشان می گذرد نه تنها کلنگی محسوب شده و قیمت فروش آنها کاهش می یابد بلکه ممکن است خطرات مالی و جانی در اثر فرسودگی به بار بیاورد. لذا برخی از مالکان جهت جلوگیری از ضرر و زیان جهت نوسازی و بازسازی آپارتمان باشند که ممکن است برخی از مالکان دیگر با نوسازی آپارتمان مخالفت نمایند. از این رو مالکان هر یک از واحدهای آپارتمانی مطابق قانون تملک آپارتمان ها وظایف و تکالیفی بر عهده دارند که می‌بایست مطابق قوانین جهت نوسازی آپارتمان اقدام نمایند.
راهکار قانونی برای بازسازی آپارتمان در صورت مخالفت همسایه ها
چنانجه برخی از مالکان موافق نوسازی آپارتمان و برخی مخالف باشند قانون تملک آپارتمان در ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها مقرره ای وضع نموده است تا موافقان نوسازی آپارتمان چنانچه الزامی بودن نوسازی و باز سازی را اثبات نمایند بتوانند اقدام به تغییرات در ظاهر آپارتمان نمایند. ماده 13 اشعار می دارد:
« در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای ان موافق نباشند، ان دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.»
بنابراین چنانچه به تشخیص و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، موجب ضرر و زیان باشد قاضی حکم به بازسازی و نوسازی می‌دهد. گاهی اوقات در تصمیم گیری کارشناسان نیز اختلاف بوجود می‌آید که در این قبیل موارد قاضی بر اساس نظر اکثریت اقدام به صدور رای می‌نماید.
امکان تعیین کارشناسان رسمی دادگستری توسط مالکان ساختمان
مطابق قانون تملک آپارتمان ها، مالکان اعم از مخالف و موافق میتوانند با تراضی کارشناسان را انتخاب نمایند و البته در صورت عدم توافق مالکان در انتخاب کارشناس، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هییت مدیره به انتخاب کارشناس مبادرت می ورزد.
مرجع صالح به رسیدگی در خصوص نوسازی آپارتمان در صورت مخالفت همسایه ها
در مورد صلاحیت رسیدگی در خصوص نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها می توان گفت مطابق رویه قضایی و با وحدت ملاک از بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1394 موافقان میتوانند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند و دادخواستی مبنی بر نیاز ضروری به نوسازی آپارتمان، به شورای حل اختلاف تقدیم نمایند. پس از تقدیم دادخواست شورای حل اختلاف با ارجاع پروند به نظر کارشناس، از کارشناسان رسمی دادگستری که مطابق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها باید 3 نفر باشند می خواهد که در مورد بازسازی یا عدم بازسازی تصمیم گیری نمایند.
تکالیف و حقوق مخالفان نوسازی آپارتمان
قانون تملک آپارتمان ها در خصوص حقوق مخالفان نوسازی نیز سکوت اختیار نکرده و تدابیری اندیشیده است. در حقیقت چنانچه کارشناسان رسمی دادگستری نظر به نوسازی آپارتمان داشته باشند و قاضی شورای حل اختلاف نیز بر اساس نظریه کارشناسی رای به نوسازی آپارتمان صادر نماید، موافقان نوسازی می‌بایست به تامین مسکن مناسب و محل اسکان در مدت نوسازی اقدام نمایند و چنانچه اقدام به تهیه مسکن مناسب با شان مالکان مخالف ننمایند نوسازی آپارتمان را نمی‌توانند آغاز نمایند. لذا ابتدا باید به تهیه مسکن اقدام نموده و پس از انتقال مالکان مخالف اقدام به نوسازی و بازسازی آپارتمان نمایند.
در واقع قانون از یک طرف خواسته است مخالفان نوسازی بهانه دیگری نداشته باشند جرا که ممکن است برخی از مخالفان بهانه ای همچون عدم توانایی مالی را به شورا اعلام نمایند. از سوی دیگر مخالفان نوسازی نیز نمی‌توانند به این موضوع دل خوش نمایند چرا که مطابق قانون پس از نوسازی آپارتمان حصه هر یک از مخالفان و موافقان و همچنین هزینه‌های تجدید بنا تعیین میشود و در نهایت سهم همسایه های مخالف و هزینه‌هایی که جهت اجاره مسکن آنها شده است از آنها دریافت خواهد شد. البته چنانچه مخالفان نوسازی توانایی استرداد هزینه‌های صورت گرفته را نداشته باشند مطابق قانون مالکان طلبکار خواهند توانست حکم توقیف اموال طلبکار را اخذ نمایند.
چگونگی دریافت حکم توقیف اموال مالکان بدهکار
چنانچه پس از نوسازی آپارتمان، مالکان بدهکار نخواهند دین خود را به طلبکارها پرداخت نمایند ضمانت اجرای توقیف اموال پیش‌بینی شده است که بدهکار می‌تواند همان واحد آپارتمانی بدهکار که نوسازی شده است را توفیف نمایند تا از محل فروش ملک توسط دادگاه، طلبکار بتواند طلب خود را وصول نماید.
عدم ترک آپارتمان پس از حکم شورای حل اختلاف
در برخی پرونده‌ها مشاهده شده است حتی بعد از تمهیدات قانونی و رای شورای حل اختلاف همسایه مخالف با نوسازی اقدام به تمکین رای نمی‌نماید در این خصوص باید توجه داشت مطابق تبصره 2 ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها، رییس مجتمع قضایی محل وقوع ملک پس از درخواست مدیر آپارتمان، دستور تخلیه آپارتمان صادر می‌نماید.
انتخاب بهترین وکیل ملکی در تهران
همانطور که بیان شد فرسودگی ساختمان ممکن است موجبات ضرر و زیان های مالی و خدای ناکرده جانی به بار بیاورد لذا چنانچه شما عزیزان در آپارتمانی سکونت دارید که نیاز مبرم به نوسازی و بازسازی دارد و در این میان جهت بازسازی مخالفانی دارید قبل از هر اقدامی جهت تشکیل پرونده با بهترین وکیل ملکی تهران مشورت نمایید. موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان با بهره مندی از گروه وکلای مهر به مدیریت و سرپرستی محمدرضا مهری که همگی از وکلای خوشنام تهران در دعاوی ملکی می‌باشند مفتخر است به شما عزیزان در تمامی پرونده‌های ملکی مشاوره حقوقی ارائه نموده و قبول وکالت می‌نمایند.
علی مهری-کارشناس ارشد حقوق
آیا بازسازی آپارتمان نیاز به مجوز از شهرداری داره؟
سلام
اگر به منزله افزایش متراژ یا تغییر بنا باشد بله
سلام در صورت موافقت همسايه مخالف و داشتن واحد كوچكتر ايا ساخت ساختمان مجدد بايد حتما بر مبناي قدر السهم باشد يا همسايه مخالف ميتواند همان يك طبقه شامل دو واحد را داشته باشد. ايا قانون نوشته اي براي ميزان قدر السهم براي اين نوع مشكلات وجود دارد.
سلام لطفا سوال خود را به صورت واضح مطرح نمایید.
حکم باز سازی بدون اجازه طبقه زیرین و تغییر مکان آشپز خانه و لوله کشی گاز با مسیر طولانی از کف ساختمان علی رغم اعتراض همسایه پایینی چیست؟
سلام، بستگی به نوع بازسازی و میزان خسارات احتمالی دارد. بدیهی است مطابق با قوانین و مقررات می بایست از مراجع ذیصلاح قانونی مجوز دریافت فرمایید.
با سلام
ساختمانی داریم که ۴۵ ساله است و اکثریت واحدها موافق ساخت هستند به جز یک واحد، واحد مذکور طی این سالها تلاش کرده با جلب اجازه و در مواردی بدون جلب نظر سایر واحدها و بصورت غیر قانونی تغییراتی در راستای نوسازی راه پله نماید به گونه ای که ظاهر ساختمان فرسوده به نظر نمیاید اما داخل واحدها و مخصوصا طبقات بالا ساختمان مستحکم نیستند،لوله کشی ها فرسوده است و بارها هزینه ایجاد کرده،سقف و دیوارها ترک های بلند دارند و… .معیار تصمیم گیری ۳کارشناسی که فرمودید چیست؟با توجه به زیباسازی هایی که ذکر شد شاید از نظر ظاهری ساختمان فرسوده نباشد اما فرسودگی های داخلی آن چگونه ثابت میشود؟
سلام برای گرفتن جواز نوسازی حتما باید کاارشناسان منتخب شورای حل اختلاف نظر به فرسوده بودن ساختمان بدن.
تعمیر ظاهر ساختمان الزاما به معنی عدم اظهار نظر کارشناسان نیست.
بعد از تعیین کارشناسان خودتون یا وکیلتون موارد رو به کارشناسان توضیح بدین
اپارتمان ۴ واحدی ۶۰ ساله ساکن هستیم یکی از واحد ها مخالف نوسازی هست
ما زیر زمین ساکنیم و صدای موتورخونه و بوی فاضلاب داخل خونه گاهی استشمام میشه دیوار ها تبله شده هستند و سقف هم تاحدودی تبله شده س
یکبار هم قسمتی از سقف که بالکن واحد بالایی بود ریزش کرد داخل اتاقمون.
ایا کارشناسا رای نوسازی میدن به این خونه؟
برای این شکایت همه ساکنین باید رجوع کنن یا یکی به نمایندگی بقیه موافقان؟
سلام مطالب مرتبط با مخالفت همسایه برای نوسازی ساختمان در همین مقاله ای که مطالعه کردین موجود هست.
در صورت نیاز به مشاوره با وکیل تخصصی ملک با گروه وکلای مهر پارسیان تماس بگیرید.
سلام‌جناب دکتر مهری
اگر یک یا دو همسایه در یک ساختمان فرسوده راضی به تجدید بنای آن نشوند، تکلیف چیست؟
سلام عرض احترام و ادب
با تشخيص سه كارشناس رسمي دادگستري بر پايان عمر مفيد ساختمان يا در فرضي كه به هر دليل ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر جاني و مالي رود، مالكيني كه قصد بازسازي مجموعه را دارند مي توانند بر اساس حكم دادگاه با تامين مسكن استيجاري مناسب براي مالكان مخالف، نسبت به تجديدبناي مجموعه اقدام نمايند.
دفتر حقوقی محمد رضا مهری
با سلام ایا قانون درخصوص نحوه توزیع واحدها پس از بازسازی بندی دارد یا خیر ؟ زیرا بعضی ازمالکین طبقا اول مدعی هستند پس ازبازسازی بایستی مرغوبترین واحدها به آنها داده شود؟
سلام ما اولین بار هست که همچین سوالی رو دیدیم.
بازسازی واحدها تاثیری در صورتمجلس تفکیکی که قبلا داشته ندارد و قطعا همون واحد قبلی تعلق خواهد گرفت.
اما اگر بنا دوباره ساخته شود قطعا طبق صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه جدید که توسط اداره ثبت تهیه و تنظیم میشه واحدها قابل تقسیم است.
سلام باتشکر از پاسخ شما ، منظور ازسوال این است که در ساخت دوباره بنائی که قبلا سه طبقه بوده وحالا پنج طبقه مجوز دریافت نموده ؛ نحوه توزیع درصورت اختلاف مالکین واحدها به چه صورت می باشد؟ آیا هرنفر درجانمائی جدیددر محل و طبقه قبلی مستقر می شود یا خیر و درصورت عدم توافق مالکین دستورالعملی وجود دارد یاخیر؟
سلام بر اساس صورتمجلس تفکیکی که با رضایت مالکین و توسط کارشناس ثبت تهیه میشه و در صورت اختلاف بین مالکین موضوع باید از طریق دادگاه و ثبت حل بشه
آیا مدت زمانی مشخصی برای بازسازی مقرر شده در قانون؟ مثلا ۲۰ روز؟
خیر
سلام ما سه تا ساختمان ۴ طبقه هستیم که همه ساکنین رضایت به نوسازی دادن و بنگاه امضا هم دادند برای وکالت به سازنده به محضر مراجعه کردند که لحظه اخر یکی از ساکنین وکالت محضری ندادن با این دلیل که باید دوتا آسانسور داشته باشیم وگرنه من رضایت نمیدم آیا بقیه ساکنین میتوانند از این اقا شکایت کنند در این صورت کجا مراجعه کنیم ؟
با سلام
اگر بتونیم رای دادگاه رو برای تجدید بنا بگیریم
بنای هر طبقه طبق شرایط جدید بیشتر میشه و از ۱۳۰ متر به ۱۷۰ میرسه و همچنین یک طبقه اضافه میشه
حالا سوالم اینه در صورت ساخت چه مقدار بنا به همسایه مخالف تعلق میگیره؟؟؟
چونکه ما میخوایم نوسازی رو به بساز بفروش بسپاریم
با سلام
بنده ساکن ساختمان ۵ واحدی هستم این ساختمان سی سال عمر دارد و ملک شمالی می باشد و دو باب مغازه در جلوی ملک واقع است که یک مالک دارد که مخالف تجدید بنا است ایا مالک مغازه می تواند مانع شود؟
سلام بله برای تجدید بنا رضایت همه مالکین شرط است. در صورتی که واقعا ملک نیاز به نوسازی داشته باشد و یکی از مالکین مخالف باشد طبق متن مندرج در مقاله عمل بفرمائید
سلام ما۴واحد تک واحدی هستیم وطبقه زیرزمین مسکونی برای نوسازی طبقه همکف رضایت نمی‌دهد حکم چی میشه
وای زیرزمین باید هزینه ی به بقیه اهالی بدهند؟
سلام وقت شما بخیر
اگر توسط کارشناس رسمی دادگستری تشخیص داده شود که عمر مفید بنا به پایان رسیده و یا بنا استحکام لازم را ندارد امکان دریافت حکم تخریب و تجدید بنای ساختمان از دادگاه وجود دارد.