وکیل ملکی در زعفرانیه

15 نوامبر 2019

امروز با موضوع معرفی وکیل ملکی در زعفرانیه با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

قبل از بیان هر مطلبی چنانچه درگیر پرونده و دعاوی حقوقی مانند دعاوی خانوادگی و یا دعوای کیفری مانند کلاهبرداری و… هستید جهت دسترسی به بهترین وکلای پایه یک دادگستری از طریق شماره تماس‌های درج شده در این مقاله با ما در تماس باشید.

بهترین وکیل دعاوی ملکی با توجه به ارزش پایدار و روزافزون املاک، طبیعی است بسیاری از اشخاص جامعه نسبت به سرمایه ‏گذاری در بخش مسکن گرایش داشته باشند.

در این میان نظر بر وصف ارزشمندی املاک، عموماً اختلافاتی عمیق بین بایع (فروشنده) و خریدار به منصه ظهور می‏رسد که به دعاوی ملکی ملقب گردیده و حتی در برخی موارد موجب وصف کیفری نیز می‏شود.

در واقع این اختلافات آنقدر پر اهمیت گردیده که بخش بسیار مهم و بزرگی از دعاوی مطروحه در دادگستری را دربرگرفته است.

سوالات رایج وکیل ملکی در زعفرانیه

1) بهترین وکیل ملکی در زعفرانیه تهران چه کسی است؟
2) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟
3) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟
4) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟
5) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟

وکیل املاک شمال تهران

وکیل متخصص املاک در زمینه حقوق خصوصی معمولا در مورد پرونده های مربوط به املاک فعالیت می‌نمایند.

بنابراین در مورد انتخاب وکیل ملکی بهتر است به تخصص وکیل مربوطه و رشته تحصیلی و تجربه وی در خصوص این چنین پرونده‌ها دقت نمود.

الف- عناوین حقوقی وکیل دعاوی ملکی

دعاوی حقوقی مرتبط با ملک بسیار گسترده می‌باشند و می‌توان به مواردی همچون موارد زیر اشاره نمود:

الزام به تنظیم سند رسمی در مواردی که شخص متعهد از تنظیم سند به نام خریدار یا متعهد له (کسی که تعهد به نفع او شده است) امتناع می‏نماید.

بهترین وکیل دعاوی ملکی خلع ید

در مواردی است که شخصی بدون اذن مالک رسمی اقدام به تصرف ملک مالک نموده است.

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ، در مواردی است که متعهد از اخذ صورتمجلس تفکیکی امتناع می‏ نماید.

بهترین وکیل دعاوی ملکی دعوی تقسیم و افراز املاک مشاعی (مشترک)، در مواردی است که اشخاص قصد بر جدا نمودن سهم خود از املاک مشاعی دارند.

دعوی الزام به اخذ پایانکار

در مواردی است که متعهد به عناوین مختلف نظیر تخلفات ساختمانی یا بدهكار بودن به شهرداری یا حتی از سر بی مسئولیتی از اخذ پایانکار ساختمانی از شهرداری امتناع می‏نماید.

دعوی الزام به ایفای (انجام) تعهدات

نظیر عدم تكمیل ساختمان و یا عدم تحویل آپارتمان، عدم پرداخت ثمن (مبلغ) معامله و مواردی دیگر كه عمدتا در قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار مشهود است.

دعوی تخلیه املاک

عموما در مواردی است كه یا مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و یا پرداخت اجور (اجاره بها) به تعویق افتاده و حتی در موارد تعدی و تفریط (کوتاهی) مستاجر در استفاده از ملك مورد اجاره امكانپذیر میباشد اعم از املاك مسکونی یا تجاری.

دعوی اجرت ‏المثل ایام تصرف در مواردی است که متصرف بیش از مدت مورد توافق به تصرفات پرداخته است.

دستور فروش املاک مشاعی (مشترک) و بسیاری موارد دیگر.

ب: عناوین کیفری بهترین وکیل دعاوی ملکی

تصرف عدوانی در مواردی است که فردی بدون حق مالکیت و سابقه تصرف به تصرفات من غیرحق (بدون داشتن حق) پرداخته است.

جعل سند، دعوی ملکی جعل سند عموماً با انگیزه های مختلف بدون انتقال مال غیرمنقول (اموالی که امکان جابجایی ندارند مانند خانه و زمین) صورت می‏پذیرد.

دعوی ملکی مزاحمت

این دعوی اعم است از هرگونه مزاحمت برای اموال غیرمنقول اشخاص مختلف.

دعوی ممانعت از حق، این دعوی زمانی رخ می‏دهد که اشخاص مانع از تصرفات دیگران در اموالشان می‏شوند.

دعوی فروش مال غیر

دعوی ملکی فروش مال غیر زمانی رخ می‏دهد که فرد اموال غیرمنقول اشخاص را بدون اجازه مالک به دیگران می‏فروشد و مالک مال غیرمنقول خود را از دست می‏دهد.

دعوی کلاهبرداری ملکی

دعوی ملکی کلاهبرداری زمانی رخ می‏دهد که فرد کلاهبردار با توسل به وسایل متقلبانه در ازاء بردن اموال شخص مالی غیرمنقول (مالی که امکان جابجایی ندارد) را به دروغ به وی به فروش می‏رساند.

دعوی تخریب

موقعی است كه فرد با اقدامات خود اقدام به تخریب كل یا یا بخشی از مال غیر منقول دیگری می‌نماید.

بررسی معامله‌ی معارض و جرم انتقال مال غیر

معامله معارض عمل شخصی است که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول (اموالی که قابل جابجایی هستند مثل خودرو) یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین (مال ملموس و قابل اشاره) یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید شبیه کلاهبرداری است.

مجازات چنین کلاهبرداری به موجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، حبس سه تا ده سال می‌باشد.

نکات خاص معامله معارض در ماده ۱۱۷ قانون ثبت

در مورد این ماده نکته مبهمی وجود دارد و می‌دانیم که به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در برخی از نقاط، ثبت رسمی اسناد مربوط به معاملات اموال غیرمنقول اجباری است.

حال اگر کسی در این قبیل نقاط، با اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس، به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول مال واقع سازد.

آیا می توان عمل او را از مصادیق ماده ۱۱۷ دانست؟

دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه خود، ضمن اشاره به اینکه شرط تحقق بزه (جرم) موضوع ماده ۱۱۷، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد.

در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال، طبق ماده ۴۸ «قانون ثبت اسناد و املاک»، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی را نخواهد داشت به این سؤال پاسخ منفی داده است.

البته نباید تصور کرد که از رأی وحدت رویه لازم الاتباع مزبور می توان بطلان معامله غیرمنقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد.

زیرا عبارات رأی منحصر ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد، نه بطلان معامله.

شعبه دوم دیوان عالی کشور نیز در یکی از آرای خود در مورد ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک اشعار می دارد:

ماده ۱۱۷ قانون ثبت شامل مواردی است که متهم قبلا ملکی را به موجب سند رسمی معامله کرده و بعد همان را به موجب سند رسمی دیگری به دیگری انتقال دهد.

بنابراین اگر متهم با علم به این که ملک مال غیر بوده آن را به موجب سند رسمی با دیگری معامله کند.

این عمل مشمول آن ماده نمی باشد و با ماده ۸ قانون انتقال مال غیر، مصوب ۱۳۰۸، منطبق است.

لازم به ذکر است که طبق یکی از آرای دیوان عالی کشور، در معاملات متعارض باید کاملا تعارض محقق شود.

راضی و عالم بودن مشتریان به هر دو معامله موجب تبرئه شدن است.

طبق رأی دیگری، در معاملات متعارض هرگاه فسخ معامله اول محرز باشد، جرمی واقع نشده است.

همین طور، اگر کسی حق متعارض در ملک را به موجب دو سند به اشخاص بدهد، مشمول قانون انتقال مال غیر نخواهد بود و بر طبق قانون مخصوص خود باید کیفر داده شود.

متن مستندات قانونی جرم انتقال مال غیر یا معامله معارض

ماده ۱ قانون انتقال مال غیر:«کسی که مال متعلق به غیر (دیگری) را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء (به هر شیوه‌ای) عیناً (خود مال) یا منفعتاً (منفعت مال) بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم می‌شود.

همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده باشد.

‌اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال‌گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت ‌اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید، معاون جرم محسوب خواهد شد.

هریک از دوائر و دفاتر فوق مکلف‌اند در ‌مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک

هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول و یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد ‌نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهد معارض با حق مزبور بنماید به حبس از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

رفتار مجرمانه جرم انتقال مال غیر و معامله معارض

بر اساس قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ و مقررات ثبتی رفتار مجرمانه جرم انتقال مال غیر و معامله معارض، «انتقال» یا «ایجاد تعهد» است که هر دو به صورت فعل مثبت مادی (انجام دادن کاری) نمود پیدا می‌کنند.

فرصتی است به تشریح آن‌ها بپردازیم.

انتقال: در این خصوص باید گفت:

اولاً: انتقال یک فعل مثبت مادی است.

بنابراین صرف اعلام و اظهار موجب تحقق این عنصر نبوده بلکه باید عملاً انتقال اتفاق بیافتد.

البته انجام لوازم عرفی نقل و انتقال وافی (کارآمد) به مقصود بوده و لازم نیست موضوع جرم عملاً نیز انتقال یابد.

به فرض مثال برای نقل و انتقال خودرو لازم نیست خودرو تحویل منتقل‌الیه گردد همین که قولنامه یا سند به نام ایشان تنظیم گردد جرم تحقق یافته است.

ثانیاً: انتقال، عنوان کلی و عام می‌باشد و فرقی ندارد که در چه قالب حقوقی قرار بگیرد خواه انتقال در قالب صلح باشد خواه بیع (خرید و فروش)، خواه هبه (هدیه دادن).

ثالثاً: منظور از انتقال، حاصل شدن تملیک و تملک نیست.

به عبارتی انتقال در معنای عرفی خود استعمال می‌شود نه معنای واقعی حقوقی که اثر حقوقی داشته باشد؛

بنابراین شرایط صحت یا لزوم و تشریفات لازم برای نقل و انتقال مال در قالب‌های حقوقی انتخاب شده است.

مانند شرط قبض در عقد هبه (هدیه دادن) یا رهن (ضمانت)، مؤثر در مقام نبوده و جرم را منتفی نمی‌سازد.