وکیل ملکی در لویزان و شمیران‌نو

23 نوامبر 2019

وکیل ملکی در لویزان

امروز با موضوع معرفی وکیل ملکی در لویزان و شمیران‌نو با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

پیشرفت سریع علم حقوق در همه دنیا، رشته های تخصصی این علم را امری اجتناب ناپذیر نموده است.

در این بین بهترین وکیل دادگستری کسی است که با گردآوری تیم تخصصی وکلا، امکان خدمات رسانی در همه زمینه های را داشته باشد.

دفتر وکالت محمدرضا مهری با تشکیل دپارتمان های تخصصی حقوق و دعاوی مالی و بانکی، دعاوی ملکی و سایر تخصص های حقوقی آماده خدمات رسانی است.

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل تخصصی ملک شرق تهران با ما تماس بگیرید.

امکان مشاوره حقوقی آنلاین و استخدام وکیل بدون حضور شما نیز فراهم شده است.

سوالات متدوال موضوع وکیل ملکی در لویزان

1) بهترین وکیل ملکی در شرق تهران چه کسی است؟

2) آیا احکام صادر شده در دعاوی ملکی قابلیت اعتراض دارند؟

3) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟

4) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟

5) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟

6) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟

تخليه فوری ملک استيجاری

تخليه فوری ملک استیجاری شرایط و اصولی دارد برای آنكه مالک بتواند از این مزایا استفاده كند بايد چند شرط وجود داشته باشد:

۱) قرارداد در دو نسخه تنظيم شده باشد

2) دو نفر شاهد پاي قرارداد را امضا كرده باشند

3) مدت قرارداد به اتمام رسيده باشد.

در صورت وجود اين شرايط، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست تخليه فوری نمايد.

مرجع صدور دستور تخليه ملک استيجاری

‏‎اگر قرارداد اجاره بدون حق سرقفلی و كسب و پيشه باشد، دادخواست تخليه به شورای حل اختلاف محلی كه ملک در آن قراردارد تقديم می‌گردد.

اگر قرارداد اجاره دارای سرقفلی و حق كسب وپيشه باشد، دادخواست تخليه به دادگاه محلی كه ملک در آن واقع است تقديم می‌گردد.

عدم نیاز به اظهارنامه

برای درخواست تخلیه ملک نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.

در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه ملک است.

بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام‌ یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

امتناع مستاجر از تخلیه

پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجراییه، چنانچه ظرف ۳ روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.

چنانچه در زمان اجرای تخلیه، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید (مهلت بخواهد).

مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام دستور دهنده گزارش می‌شود و مقام صالح می‌تواند با دادن مهلت به مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

مزایده و توقیف ملک پس از عقد اجاره

اگر ملک توسط دادگاه و يا اجرای ثبت به هر دليلی توقيف شود و در مزايده به فروش برسد، در صورتی كه قرارداد اجاره مربوط به قبل از توقيف ملک باشد، هيچ مشكلي برای آن به وجود نمی‌آید.

مستاجر می‌تواند تا انتهای مدت قرارداد در ملک اقامت داشته باشد.

اما اگر قرارداد اجاره مربوط به بعد از توقيف ملک و يا در رهن بردن آن باشد، از آنجا كه قرارداد اجاره در اين حالت معتبر نيست.

پس از مزايده ملک، مستاجر مكلف است ملک را تخليه نموده و به خريدار تحويل دهد.

عدم پرداخت مالیات توسط مستأجر

از نظر قانونی هر مودی مالياتی شخصا مسئول پرداخت ماليات خود است و نمی‌توان شخصی را مجبور به پرداخت ماليات شخص ديگری نمود.

بنابراين مالک ملک هيچ مسووليتی درقبال ماليات‌های مستاجر خود ندارد.

تنها مساله‌ای كه وجود دارد اين است كه در زمان نقل و انتقال ملک توسط مالک، اگر مستاجر ماليات‌های خود كه مربوط به دوره زمانی حضور وی در ملک بوده را تعيين تكليف نكرده باشد، ادارات مالياتی مفاصاحساب نقل و انتقال ملک موضوع ماده ١٨٧ قانون ماليات مستقيم را صادر نمی‌كنند.

در چنين مواردی مالک برای گرفتن مفاصاحساب نقل وانتقال مجبور است ماليات مستاجر را نيز پرداخت نموده و سپس براي گرفتن ماليات پرداخت شده به مستاجر مراجعه نمايد.

مسئولیت مالک جدید نسبت به مستاجر ملک فروخته شده

مالک جدید قائم مقام مالک قبلی نسبت به تعهدی است که با مستاجر برقرار کرده هست و تمام حقوق مستاجر محفوظ است و تا اتمام قرارداد مستاجر می‌تواند در آن ملک سکونت داشته باشد.

نکات مربوط به استفاده از پارکینگ

پارکینگ ، یک ضرورت

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست.

اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید.

به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.

طبق این دادخواست، دادگاه فروشنده را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند.

حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.

زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد.

شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود:

صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.

صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.

به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند.

در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

آیا پارک بدون اجازه خلاف قانون است؟

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از اینکه مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.

اما اگر خود مالک اجازه تصرف پارکینگ اش را به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند.

اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است.

با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود.

همچنین اگرشخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است.

مجازات این جرم می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

در صورتی که مستاجر اجاره بها را مطابق مقررات پرداخت نکند و شرایط قانونی برای تخلیه او فراهم شود آیا نصف حق سرقفلی به او تعلق می‌گیرد؟

خیر، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه به او تعلق نمی‌گیرد و عین مستاجره از تصرف او خارج می‌شود.

برای اینکه موجر بتواند از حق تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها بهره‌مند شود چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟

این امر دارای حالت های مختلف است و بستگی به شرایط گوناگون دارد:

حالت اول:

اخطاریه ده روزه اداره ثبت (در مورد اجاره نامه رسمی) یا اظهارنامه (در مورد اجاره نامه عادی یا در مواردی که اجاره نامه موجود نیست)

برای اولین بار به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر با وجود پایان مهلت ۱٠ روزه اقدام به پرداخت اجاره‌بها نمی‌کند.

در این حالت مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه درصدی از آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری پرداخت می‌کند.

بنابراین دیگر حکم تخلیه صادر نمی‌شود.

حالت دوم:

مستأجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه ده روزه در مهلت قانونی، اقدام به پرداخت اجاره بهای معوقه می‌کند.

چنانچه مستاجر دو بار ظرف یکسال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کند.

برای بار سوم اجاره بها را در مهلت قانونی پرداخت نکند، موجر می‌تواند مستقیماً درخواست تخلیه از دادگاه بنماید.

و دادگاه نمی‌تواند به مستاجر مهلت دهد یا او را از ارفاق حالت اول برخوردار نماید و حکم تخلیه صادر می‌شود.

اگر مستاجر برای مرتبه اول پس از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه ده روزه داخل در مدت قانونی اجاره بها را بپردازد.

ولی در مرتبه دوم علیرغم ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه اجاره بها را نپردازد.