وکیل کهنه کار ملکی در تهران

25 اکتبر 2019

امروز با موضوع وکیل با سابقه ملکی در تهران با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

عنصر سابقه به علاوه همگام سازی با دانش روز می‌تواند از وکیل متخصص ملک وکیلی توانمند و هوشیار بسازد.

دکتر محمدرضا مهری قاضی سال‌های نه چندان دور دادگستری و وکیل متخصص ملکی با ارائه صدها ساعت مشاوره و صدها پرونده موفق ملکی توانسته است عنوان بهترین وکیل ملکی را از آن خویش کند.

وکیل کهنه کار ملکی در تهران در این مقاله با توجه به مشکل اساسی‌ای که گریبانگیر مردم این کلانشهر شده است، به بررسی نکات حقوقی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته است.

قرارداد مشارکت در ساخت مانند هر قرارداد دیگری شرایط و مشخصات مربوط به خود را دارد.

قراردادهای مشارکت در ساخت از نوع قراردادهای خصوصی هستند و بنابر توافق دوطرفه مالک و سازنده تنظیم می‎شوند.

هر مالکی که تصمیم به بازسازی زمین یا ملک کلنگی خود از طریق مشارکت در ساخت را دارد، می‎تواند با خواندن دقیق و رعایت نکات حقوقی که در این مقاله ذکر شده است از به وجود آمدن مشکلات سنگین در پروژه‌ خود پیشگیری کند.

نکات مهم وکیل کهنه کار ملکی در تهران

در قرارداد مشارکت چه نکاتی باید درج شود؟
تعهدات و اختیارات سازنده تا کجا می‌تواند ادامه داشته باشد؟
چرا برای تنظیم قرارداد مشارکت از وکیل کهنه کار ملکی مشاوره بگیریم؟

از آنجا که اعتبار و تعهد دو طرف قرارداد بسیار اهمیت دارد الزاماً درباره سازنده ملک خود از قبل تحقیق کافی داشته باشید.

بررسی همه جانبه پروژه های قبلی سازنده و اگر سازندگان چند نفر هستند در قرارداد اسامی همه آنها و اینکه متضامنا (همگی ضامن هستند) مسئول انجام تعهدات و ضامن خسارات احتمالی هستند ذکر شود.

شکل خاصی برای قراردادهای مشارکت در ساخت وجود ندارد و هیچ گاه دو قرارداد مشارکت در ساخت یکسان نیستند.

قراردادهای مشارکت در ساخت آماده و از قبل تنظیم شده در بسیاری از موارد حاوی اشتباهات و بی دقتی های فاحش و عمده هستند.

پس بنا بر نیاز خود اقدام به تنظیم قرارداد کرده و از امضاء قراردادهای پیش‌نویس خودداری کنید.

چرا داور برای قرارداد مشارکت مشخص نماییم؟

توجه داشته باشید که یک نفر داور یا حاکم را که مورد اعتماد دو طرف باشد در قراداد تعیین کنید تا در صورت بروز اختلاف های احتمالی در زمان اجرای قراداد نقش قاضی را داشته باشد.

رای او مانند حکم دادگاه برای دوطرف لازم الاجرا باشد و صرفا، نقش میانجیگر و واسطه برای صلح و سازش نداشته باشند.

مشاوره با وکیل کهنه کار ملک باید پیش از امضای قرارداد باشد

برای تعیین شرایط ساخت و ساز، تعیین بلاعوض، تعیین قدرالسهم (میزان سهم هرکدام)، زمان بندی اجرای پروژه، نقشه‌ها، مجوزها و تاییدیه‌ها و … با وکیل کهنه کار ملکی متخصص در زمینه مشارکت در ساخت مشورت کنید.

با اعلام نظر کارشناسی از ارجاع اختلافات احتمالی به مراجع قضایی و اتلاف وقت جلوگیری می‌شود.

نشانی و اسناد هویتی اشخاص با دقت در قرارداد مشارکت درج شود

مشخصات کامل دوطرف در قرارداد به صورت کامل و با احراز مدارک هویتی و محل سکونت دقیق آنها قید شود.

اگر یک نفر با وکالتنامه اقدام به امضای قرارداد می‎کند، حتما وکالتنامه را استعلام گرفته و کپی آن را به قرارداد پیوست نمایید.

در قسمت مشخصات حتما نام مالک (موکل) و وکیل را ذکر کنید، ضمنا یک نفر جانشین در صورت استعفا یا عزل (برکناری) وکیل در نظر بگیرید.

حواستان به املاک ورثه‌ای باشد

اگر ملکی متعلق به ورثه است و هنوز وراث (افرادی که ارث می‌برند) سند ملک موروثی را دریافت نکرده‎اند، حتما گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به قرارداد پیوست کنید.

حتما در قرارداد ذکر شود که در صورت فوت سازنده، ورثه (افرادی که ارث می‌برند) ایشان (سازنده) متعهد به انجام کلیه تعهدات سازنده می‎باشند، از نوشتن هرعبارت به عنوان وصیت یا … در این قسمت جلوگیری شود.

در قرارداد با شرکت‌های سازنده ملک بیشتر دقت کنید

اگر سازنده اشخاص حقوقی (شرکت ها – موسسات – سازمان ها و …) باشند حتما آخرین آگهی تغییرات شرکت، حدود اختیارات نماینده آنها و حق امضا ایشان را احراز و کپی مدارک را پیوست قرارداد کنید.

اگر ملکی دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است، قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به جلب رضایت مستأجر به صورت قانونی یا توافقی تعیین تکلیف کنید.

زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت مهمترین عنصر در قرارداد مشارکت

زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت با توجه به میزان طبقات و متراژ ملک متفاوت است.

توصیه می‎شود مدت قرارداد را از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ (به صورت تعداد ماه) قرار دهید و زمانبندی پروژه مشارکت در ساخت را به چهار مقطع تقسیم کنید:

دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه

تکمیل سفت کاری

پایان نازک کاری و تحویل واحدها

مهلت اخذ سند تک برگی را مشخص نمایید.

دریافت اسناد تک برگ (حداکثر ۸ ماه بعد از تحویل آپارتمان‌ها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید)

وجه التزام به چه درد می‌خورد

در صورت انجام نشدن تعهد سازنده طبق زمان بندی، امکان فسخ (به هم زدن و پایان دادن به قرارداد) یا دریافت ضرر و زیان (وجه التزام) وجود داشته باشد.

وجه التزام مبلغی است که در قرارداد پیش‌بینی می‌شود و در صورت عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام تعهد، باید پرداخت گردد.

توصیه می‌شود که پیشرفت کار در بازه‌های زمانی دو ماهه طی صورتجلسه‌هایی به امضای مالک و سازنده و کارشناس تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت برسد.

حق فسخ را با چه شرایطی درج کنیم؟

در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی کنید که اگر طرف مقابل به تعهدات قراردادی خویش عمل نکرد شما حق فسخ دارید.

به این ترتیب لازم نیست که برای استفاده از حق فسخ خود ابتدا الزام طرف مقابل به ایفای (انجام) تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت را از دادگاه بخواهید.

اصل اسناد مالکیت را در طول مدت قرارداد در اختیار سازنده قرار ندهید و فقط در صورت لزوم به صورت مقطعی و با دریافت رسید از سازنده به ایشان تحویل دهید.

همچنین می‎توانید کپی برابر با اصل از مدارک تهیه و به سازنده ارائه دهید.

به وعده وعیدهای سازنده در خصوص اخذ تراکم اطمینان نکنید

برای تعیین تراکم ساختمان فقط به صحبت‌های سازنده اکتفا نکرده و حتما با کارشناس شهرداری مشورت کنید.

از نظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات (مشترکات) و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد.

پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض ) ملک را به سازنده تحویل ندهید.