وکیل ملک تهران | وکیل ملکی در تهران

امروز با معرفی وکیل ملک تهران همراه شما هستیم.

دعاوی ملکی به لحاظ تنوع در قوانین و نوع این دعاوی تقریبا بی نظیر هستند، برای طرح هر نوع دعوی ملکی ابتدا باید بدانیم که دعوای خود را در چه مرجعی طرح نماییم.

مرجع صالح یعنی مرجعی که به موجب قانون اختیار و تکلیف رسیدگی به موضوع و پرونده‌های خاصی را بر عهده دارد.

در صورت نیاز به مشاور به وکیل ملک تهران با گروه وکلای مهر تماس بگیرید.

سوالات مهم در معرفی وکیل ملک تهران

• زارعین صاحب نسق به چه افرادی اطلاق می‌شود؟
• بهترین وکیل ملک تهران چگونه قابل شناسایی است؟
• حق زارعانه چیست و چگونه تعلق می‌گیرد؟

✅رأی وحدت رویه شماره ٧٠٢ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور

درخصوص صلاحیت شورای اصلاحات ارضی نسبت به اصلاح اسناد مربوط به نسق‌ھای زراعی

🔹رأی وحدت رویه شماره : ۷۰۲ـ۱۳۸۶/۵/۲ وحدت رویه ھیأت عمومی

واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین مقدار زمینی که به ھر یک از آنھا واگذار می‌شود براساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است.

در صورتی که در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباھی رخ دھد بموجب ماده۳۸ آیین نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلسین (مرجع صالح در زمان تصویب) شورای اصلاحات ارضی آن را اصلاح می‌نماید.

شورای انقلاب اسلامی در ۱۳۵۹/۹/۷ با الحاق یک تبصره به آیین نامه مذکور و نیز در ۱۳۵۹/۲/۱۳ اصلاح تبصره ۳ ماده ۲ لایحه قانونی راجع به تکمیل پاره ای از مواد قانون اصلاحات ارضی تلویحاً آن را تأیید نموده است.

لذا با عنایت به قسمت اخیر اصل ۱۵۹ قانون اساسی جمھوری اسلامی

به نظراکثریت اعضاء ھیأت عمومی دیوان عالی کشور رأی شماره ۸۲۰/۸۳ شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیحاً صادر شده و تأیید می گردد.

پرداخت حق کسب و پیشه به مالک کارخانه‌ای که شخصا در آن بکار اشتغال داشته است طبق تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قائونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک… بلا اشکال است.

آیا پرداخت حق کسب و پیشه بمالک کارخانه ای که شخصاً در آن بکار اشتغال داشته و سپس بدلیل قرار گرفتن کارخانه در طرح سازمان صنایع دفاع ملی مقرر شده است کارخانه و سایر حقوق مالک خریداری شود وجهه قانونی دارد یا نه؟

خدمات دفتر وکالت محمد رضا مهری وکیل پایه یک دادگستری

مشاوره حقوقی در تمامی موضوعات قابل طرح در دادگاه های ایران

تهیه و تنظیم انواع دادخواست و لایحه برای دادگاه حقوقی

تهیه و تنظیم شکواییه و لایحه برای دادسراها و دادگاه های کیفری

مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی تجدیدنظرخواهی

مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی درخواست اعاده دادرسی کیفری و حقوقی

مطالعه پرونده و تهیه دادخواست یا درخواست فرجام خواهی به صورت تخصصی

تنظیم صورتجلسات در طلاق توافقی و سایر توافقات

تهیه و تنظیم سازش نامه توافق نامه و انواع قرارداد در حقوق داخلی

مشاوره حقوق بین الملل و حقوق مهاجرت

معرفی وکیل در سایر کشورها برای انجام موضوع اقامت و تابعیت اتباع ایرانی

قبول وکالت در پرونده های بین المللی

قبول وکالت در پرونده های داخلی

قبول وکالت در پرونده های ایرانیان مقیم خارج از کشور

قبول وکالت در پرونده های سرمایه گذاری در خارج از کشور به منظور اخذ اقامت

داوری در تمامی قراردادهای داخلی و بین المللی

اجرای رای داوری، قبول ابطال رای داوری در دادگاه های ایران و دادگاه های بین المللی

شماره موبایل وکیل تخصصی ملک تهران

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

درخواست وقت مشاوره با محمدرضا مهری، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق شماره های اعلامی امکان‌پذیر است.

✔️ نظریه شماره شماره 7/4443 مورخ 1362/10/14

✅نظر مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:

پرداخت حق کسب و پیشه به مالک کارخانه‌ای که شخصاً در آن بکار اشتغال داشته و سپس کارخانه در طرح سازمان صنایع دفاع ملی قرار گرفته است با رعایت مقررات مربوط و تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجراء برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 58/11/17 شورای انقلاب بلا اشکال است.

✅در گذشته طبقه رعیت به دو دسته «صاحب نسق» و «خوش نشین» تقسیم می‌شد.

در بین مالکان و رعایا نیز دو نوع قرارداد به نام های «سهم بری» و «اجاره بری» مرسوم بوده است.

قبل از اصلاحات ارضی به کسی زارع صاحب نسق گفته می‌شد که با داشتن یک یا چند عامل تولید بر روی قطعه زمینی از زمینهای مالک یا ارباب، به صورت انفرادی یا مشترک با چند زارع دیگر، به کشت و زراعت می پرداخت.

خوش نشین ها به کسانی اطلاق می‌گردید که در روستا سکونت داشته ولی فاقد نسق زراعی بودند.

با تعلق زمین به افراد صاحب نسق، اهمیت حق زارعانه برای زارعین و همچنین مالکان بیشتر شد به طوری که بزرگ مالکان، زارعین را به اجبار به دفاتر اسناد رسمی می‌بردند و حق ریشه آنها را خریداری می‌کردند.

برنامه اصلاحات ارضی در ایران از سال 1340 به مرحله اجرا درآمد.

اصلاحات ارضی در چهار مرحله انجام پذیرفت و تا پایان سال 1353 که پایان آخرین مرحله بود ادامه پیدا کرد.

لغو سیستم ارباب و رعیتی و همچنین محدودیت مالکیت در مرحله اول انجام گرفت.

مرحله دوم و سوم به ترتیب موجب لغو سیستم مزارعه (سهم بری) و اجاره داری گردید.

در مرحله چهارم نیز تصمیماتی در زمینه زمین های وقفی غیر قابل فروش گرفته شد و باعث از بین رفتن نظام اجاره داری وقفی و مالکی گردید.

✳️عناصر تشکیل دهنده حق زارعانه

حق زارعانه از اجزاء و عناصر زیادی تشکیل شده است، اما مهمترین آن عبارت است از «زمین مزروعی»، «عمل زارع»، «مالک» و «استمرار عمل زارع».

◀️زمین مزروعی:

میدانیم که نخستین عامل در تولید کشاورزی زمین است.

نظر به اینکه حق زارعانه توسط زارعین بر اثر زراعت مستمر و مداوم بر روی زمین های زراعی ایجاد می شود.

بدیهی است که متعلق این حق، می بایست املاک مزروعی باشد نه سایر املاک از قبیل املاک تجاری و …. بند 11 ماده یک قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب 19 دی 1340 هیات وزیران، نوع زمین در روابط مالک و زارع را مشخص کرده است.

بر اساس این بند از قانون مذکور منظور از زمین، زمین زیر کشت یا آیش است که برای یک یا چند نوع از امور کشاورزی مورد استفاده قرار می گیرد.

◀️عمل زارع:

عمل زارع مهمترین رکن از ارکان تشکیل دهنده حق زارعانه است.

با توجه به اهمیت عمل زارع برخی حق زارعانه را «حق السعی زارع» نامیده اند.

در بند ب ماده 4 قانون خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب آذر ماه 1347، حق السعی به عنوای یکی از اجزای اصلی حق زراعانه محسوب شده است.

◀️مالک:

در یک تقسیم بندی کلی مالکان را به دو گروه عمده مالک و خرده مالک طبقه بندی کرده اند.

اغلب عمده مالکان در شهرهای بزرگ سکونت داشته و املاک خود را به مباشران واگذار می کرده یا آن را به فرد دیگری اجاره می دادند.

تنها درصد کوچکی از عمده مالکان زمین های خود را اداره میکرده و در میان رعایای خود به سر می بردند.

خرده مالک به کسی می گویند که مالکیت اراضی کمتر از یک دانگ داشته و در اغلب موارد نیز به کمک افراد خانواده اش به کشاورزی می پردازد.

در بحث ارکان تشکیل دهنده حق زارعانه، منظور از مالک، مالکینی هستند که زمین مزروعی خود را با قراردادهای زراعی و یا در نتیجه اذن به تصرف زارعین می دادند.

بنابراین خرده مالکینی که زمین زراعی شان به قدر امرار معاش آنها بوده و خود در آن به کشت می پرداخته اند، از این امر مستثنی هستند.

◀️استمرار عمل زراع:

عمل زراع باید مستمر باشد یعنی موقت نباشد، زیرا ایجاد آبادانی در زمین و ایجاد مزیت و تاثیر بخشی بر خاک، در اثر گذشت زمان طولانی صورت می گیرد و حق زراعانه قائم به زحمات مستمر و طولانی مدت زراع می باشد نه صرف تصرفات زارعانه.

صلاحیت مرجع رسیدگی کننده

گروهی حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته و دادگاه محل وقوع ملک مزروعی را به عنوان دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه تعیین کرده اند، ولی به نظر نگارنده به دلیل اینکه حق زارعانه جزء حقوق مالی معنوی و متعلق آن فعالیت انسان است، جزء دعاوی اموال منقول تلقی و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده می باشد.

لازم به ذکر است اگر رابطه مالک و زارع ناشی از قرارداد قابل استناد باشد، طرفین می توانند به دادگاهی رجوع نمایند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع و یا تعهد می بایست در آنجا اجرا شود.

❇️نکات کاربردی:

برخی معتقدند با تصویب قوانین اصلاحات ارضی زمینه ایجاد حق زارعانه از بین رفته است.

در پاسخ باید گفت هرچند تصویب قوانین اصلاحات اراضی در شناسایی حق زارعانه به واقع نقش موثری داشته است.

اما حق زارعانه به عنوان یک تاسیس حقوقی ممتاز، استقلال ذاتی خود را حفظ کرده و علی رغم اجرای مقررات اصلاحات ارضی در حال حاضر بر اساس قانون و عرف دارای قوت اجرایی است.

حق زارعانه در املاک مزروعی، تنها در صورتی ایجاد می‌شود که تصرفات زارع ناشی از اذن (اجازه) مالک و یا در قالب یکی از عقود زراعی باشد، در غیر اینصورت در غصب ایجاد حق برای زارع محملی ندارد.

بی گمان حق زارعاانه قرارداد مستقلی محسوب نمی‌گردد، بلکه در نتیجه اذن مالک و یا در قراردادهای زراعی ایجاد می‌شود.

حق زارعانه ار تعهدهای فرعی و تبعی است که در قالب شروط ضمن عقد ظهور پیدا می‌نماید و باید به لحاظ وضعیت عرفی شرط حق زارعانه را به منزله ذکر در عقد دانست.

مطابق با ماده 225 قانون مدنی

بودن امري در عرف و عادت به طوري كه عقد بدون تصريح هم منصرف آن باشد به منزله ذكر در عقد است.

در تبیین جایگاه منابع حقوق به عنوان منشاء حق زارعانه این نتیجه حاصل می شود که حق زارعانه دارای منشاء عرفی می‌باشد و از عرف به سیستم حقوقی کشور راه یافته است.

قانونگذار در قوانین متعدد حق زارعانه را بیان کرده ولی حکم موضوع و سایر جزئیات را به عرف ارجاع داده است.

با توجه به اینکه عرف راجع به حق زارعانه اعتبار و ارزش قانون را پیدا کرده است.

به استناد ماده 3 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی می تواند مورد استناد قضات محاکم قرار گیرد.

رویه قضائی نیز برای رفع اجمال قانون باید به عرف مراجعه نماید.

مهمتر آنکه هر چند حق زارعانه در قوانین تصریح شده ولی برای ایجاد این حق حسب مورد اثبات وجود اذن مالک یا ارائه قرارداد زراعی ضروری می باشد.

حق زارعانه بنا به اصل قابل انتقال بودن حقوق مالی، قابل انتقال به زارع دیگر یا مالک می‌باشد.

ثبت معاملات راجع به حق زارعانه اختیاری است نه اجباری.

حق زارعانه پس از مرگ به صاحب حق، به ورثه منتقل می گردد.

افراد می توانند از طریق محاکم و اجرای ثبت، نسبت به تامین و توقیف حق زارعانه اقدام کنند، چون حق زارعانه از حقوق مالی محسوب می گردد و قابل تقویم به پول است.

اسقاط حق زارعانه پس از ایجاد آن امکان پذیر است.

ولی در زمان انعقاد عقود زراعی «اسقاط ما لم یجب» تلقی می شود.

زیرا برای ایجاد حق زارعانه شرایطی لازم است که آن شرایط (مانند گذشت زمان و یا ایجاد و ابقای مرغوبیت) در زمان عقد وجود ندارد و اسقاط آن را باید زوال معدوم دانست.

چنانچه مالک انتزاع ید زارع را طی دعوی مستقلی بخواهد در مورد اینکه آیا انتزاع ید منوط است به پرداخت حق زارعانه یا خیر، رویکرد دادگاه ها متفاوت می باشد.

گروهی معتقدند مطالبه حق زارعانه نیازمند تقدیم دادخواست مستقل می‌باشد.

گروهی دیگر معتقدند طرح دادخواست ضرورتی ندارد و دادگاه باید ضمن صدور حکم به تخلیه، نسبت به پرداخت حق زارعانه نیز اتخاذ تصمیم نماید.

نگارنده نظر اخیر را غالب می‌داند و در عرف زراعی هم انتزاع ید زارع منوط به پرداخت حق زارعانه است.

لازم به ذکر است صدور رای به پرداخت حق زارعانه ضمن خلع ید فاقد وجاهت قانونی می‌باشد.

زیرا دعوی خلع ید علیه غاصب مطرح می‌گردد و غاصب مستحق دریافت هیچ حقی در اموال دیگران نیست.

از موضوعات اساسی در رسیدگی به دعاوی حق زارعانه در محاکم، آن است که عده ای معتقدند که اصولاً دو حق مالکیت مالک و حق زارعانه زارع در ملک مزروعی، با یکدیگر تناقض و تعارض نداشته و به همین جهت دعاوی انتزاع ید مالکین را وارد نمی دانند و معتقدند زارع برای همیشه می تواند در ملک به فعالیت بپردازد.

اما گروهی دیگر معتقدند مالک می تواند با تادیه حق زارعانه زارع، مشارالیه را ملزم به تخلیه ملک مزروعی نماید.

آراء زیادی از دادگاه ها در تائید دو نظر صادر شده است.

به نظر نگارنده انتزاع ید زارع از ملک مزروعی با پرداخت و تادیه حقوق زارعانه امکانپذیر می باشد.

✅برای خرید املاک موروثی، حتما به این نکات دقت کنید.  

⚖️⚖️ اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه، به نکات ذیل توجه و دقت کافی بعمل آورده تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید. ⚖️⚖️

📢 ۱- لزوم ارایه اصل سند مالکیت

📢 ۲- لزوم ارایه گواهی حصر وراثت

📢 ۳- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله

📢 ۴- لزوم ارایه مفاصا حساب مالیات بر ارث

📢 ۵- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث

📢 ۶- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور

📢 ۷- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله

📢 ۸- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی

📢 ۹- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.

حق کسب و پیشه چیست؟

حقی است که صرفا در املاک تجاری و برای مستاجرین آن به واسطه استمرار کار و شهرت در ملک تجاری ایجاد می‌شود.

نسق زراعی چیست؟

نسق زراعی نوعی حق است که برای زارعینی که در املاک زراعی به طور مستمر عمل زراعی انجام می‌دهند، ایجاد می‌شود.

دفتر وکیل ملک تهران

در صورتی که نیاز به وکیل تخصصی ملک تهران دارید با شماره های زیر تماس بگیرید.

برای مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری ملک تهران با شماره تماس‌های موسسه تماس بگیرید.

 

راه‌های ارتباطی با دفتر وکیل محمد رضا مهری

021-88663925

021-88663926

021-88663927

021-88663628

021-88795408

021-88796143

نشانی دفتر وکالت تخصصی ملک تهران

تهران- میدان ونک- گاندی جنوبی- خیابان 14- پلاک14- طبقه4- واحد 9- دفتر وکالت محمدرضا مهری

وکیل ملک تهران، وکیل ملکی در تهران