قرارداد مشارکت مدنی

با بررسی دلایل بروز اختلاف های ناشی از قرارداد مشارکت مدنی و فرآیند رسیدگی به آن ها توسط مرجع صلاحیت دار همراه شما هستیم.

اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت

همیشه احتمال بروز اختلاف میان مالک و سازنده در مورد موضوعات ناشی از قرارداد مشارکت یا غیر قراردادی در ساخت امری وجود دارد و درصورت بروز اختلاف بین طرفین قرارداد به منظور رفع این اختلاف ها لازم است که در زمان تنظیم قرارداد تمامی جوانب احتمالی را در نظر گرفته شود تا احتمال ایجاد اختلاف در آینده به صفر برسد و اما در بعضی وقت ها، حتی با وجود این که تمام شرایط در نظر گرفته می شود باز هم دعاوی مشارکت در ساخت مطرح می‌شود و یکی از طرفین این نوع از قرارداد، مدعی عدم رعایت مفاد آن می‌شود.

برای پیش گیری از وقوع چنین اختلاف هایی توصیه می شود که متن قرارداد به گونه ای تنظیم شود که احتمال وجود تفاسیر متعارض را به حداقل برساند.
هم چنین ممکن است طرفین در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت دچار اختلاف شوند مثل اختلاف در تاریخ تخلیه و تحویل ملک به سازنده، تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت به جهت وقوع فورس ماژور، انتقال قرارداد مشارکت در ساخت از سوی سازنده بدون موافقت مالک و ….

اقسام اختلاف در مشارکت در ساخت

اختلاف های ناشی از مشارکت در ساخت، از جهت منشأ به شرح ذیل شامل 2 دسته می باشند؛

اختلاف های قراردادی

اختلاف های قراردادی به 2 دسته ذیل قابل تقسیم می باشند؛

1. اختلاف در تفسیر قرارداد

عبارت های به کار رفته در قرارداد از حیث تفسیری شامل 3 حالت می باشند که به شرح ذیل عبارتند از؛

صراحت: به معنای واضح و روشن بودن اراده مالک و سازنده است.

ظهور: حالتی است که با کمی تلاش، می توانیم به اراده مالک و سازنده پی ببریم.

اجمال: حالتی را ایجاد می کند که شناسایی اراده مالک و سازنده با پیچیدگی هایی رو به رو می شود. حال اگر متن قرارداد مشارکت در ساخت به حالت ظهور یا اجمال باشد، نیازمند تفسیر قرارداد خواهیم بود.

2. اختلاف در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات اشخاص در قراردادهای مشارکت در ساخت، به شکل تعهد به فعل است، برای مثال مالک، تعهد می کند که وکالت کاری به سازنده اعطا کند. دراین شرایط اختلافات طرفین یا از تاخیر در اجرای تعهد یا عدم اجرای تعهد ناشی می شود.
نکته: دقت داشته باشید که وکالت کاری دارای زمان مشخصی باشد و بلاعزل نباشد.

اختلافات غیر قراردادی

اختلاف های غیرقراردادی نیز به 3 دسته ذیل قابل تقسیم می باشند؛

1- اختلاف هایی که منشأ آن ها مالک باشد؛

مهم ترین دلایل بروز این نوع از اختلاف ها به شرح ذیل عبارتند از؛

• اهلیت نداشتن مالک،
• از دست دادن اهلیت مالک پس از انعقاد قرارداد،
• ممنوع المعامله بودن مالک،
• فسخ وکالت کاری توسط مالک،
• تأخیر یا عدم اجرای تعهد قراردادی،
• انتقال قرارداد یا ملک به شخص ثالث توسط مالک.

2- اختلاف هایی که منشأ آن ها سازنده باشد؛

دلایل بروز این نوع از اختلاف ها دامنه گسترده ای دارد، تنها به چند مورد از موارد مبتلابه آن بسنده می کنیم که به شرح ذیل عبارتند از؛

• ناتوانی مالی سازنده،
• ناتوانی فنی و اجرایی سازنده،
• از کار افتادگی،
• تأخیر یا عدم اجرای تعهد،
• تغییر نقشه های مورد توافق،
• پایین بودن کیفیت مصالح و تجهیزات،
• نواقص اجرایی،
• تغییر در مشخصات اجرایی،
• تخلف از مقررات،
• عدم رعایت ایمنی،
• نوع متریال و مصالح که در قرارداد پیش بینی نشده اند،
• اختلاف مالک و سازنده در توافق های جدیدی که در قرارداد پیش بینی نشده اند،
• عدم تأمین متراژ مورد توافق.

3- اختلاف هایی که منشأ آن ها ملک می باشد؛

دلایل بروز این نوع از اختلاف ها به شرح ذیل عبارتند از؛

• اوقافی بودن ملک،
• وجود صاحب حق نسبت به ملک،
• منابع طبیعی یا موات بودن ملک،
• کیفیت نامناسب زمین و خاک محل اجرای پروژه،
• عدم مطابقت مساحت وضع موجود ملک با سند،
• وجود اشتباهات ثبتی در اسناد ملک،
• متعلق به دیگری بودن ملک یا منافع آن،
• در رهن بودن،
• بدهی های سابق ملک،
• بازداشت بودن ملک،
• تداخل حدود ملک با ملک های مجاور،
• قرار نداشتن ملک در موقعیت واقعی،
• قرار داشتن ملک بر روی قنات،
• قرار داشتن ملک در طرح های تملک دولت یا شهرداری.

مرجع صالح به رسیدگی اختلاف های ناشی از قرارداد مشارکت ساخت

تمامی قرارداد‌ها دارای مرجع حل اختلاف هستندکه البته در یک قرارداد مشارکت در ساخت بنا بروز اختلاف محتمل است. در نتیجه، وجود مرجع حل اختلاف یک موضوع مهم است. شکایت مشارکت در ساخت از طریق مراجعه به دادگاه یا داوری حل و فصل می‌شود. اصل براین است که رسیدگی به اختلاف قرارداد مشارکت ساختمان با دادگاه است. فقط درصورتی که در متن قرارداد، داور یا داورانی برای حل اختلاف تعیین شود، شکایت مشارکت در ساخت از طریق داوری رسیدگی خواهدشد.

1. حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه ها

همواره دادگاه ها به عنوان مرجع عام تظلم خواهی، صلاحیت رسیدگی به کلیه دعاوی ازجمله دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت را دارند و بعضی از دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت مثل مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه تخلفات ساختمانی یا الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت در هر یک از دادگاه های عمومی حقوقی محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده قابل طرح و رسیدگی است.
رسیدگی به سایر دعاوی که ارتباط مستقیم با ملک موضوع مشارکت دارند، برای مثال الزام مالک به تجمیع املاک یا الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.

2. حل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت از طریق داوری

مالک و سازنده می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یا پس از بروز اختلاف رسیدگی به دعاوی خود را به داور یا هیأت داوران ارجاع بدهند، حتی طرفین می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، داور مدنظر خود را نیز تعیین بنمایند، زیرا که درصورت عدم تعیین داور مرضی الطرفین پیش از بروز اختلاف، ممکن است طرف مقابل از توافق در مورد انتخاب داور امتناع نموده و درعمل شرط رسیدگی توسط داور را از اعتبار ساقط نماید.

طول مدت فرآیند رسیدگی توسط داور

مالک و سازنده می توانند ضمن قرارداد، مدت معینی را برای رسیدگی و صدور رأی داوری تعیین نمایند و داور موظف است ظرف همان مهلت رای خود را صادر نماید و اگر طرفین در این مورد سکوت کرده باشند، طبق قانون آیین دادرسی مدنی، داور مکلف است ظرف3ماه اقدام به صدور و ابلاغ رای نماید. شروع این مهلت از زمان ابلاغ موضوع به داور محاسبه می شود و صدور و ابلاغ رأی داوری هم باید داخل در مدت تعیین شده باشد و درغیراین صورت ذی نفع می تواند ابطال رأی داوری را از دادگاه بخواهد.

امتناع داور از رسیدگی به دعوا

داور مرضی الطرفین می تواند داوری را قبول نکند، اما درصورت قبولی باید به موضوع رسیدگی کرده و رأی صادر کند و حق استعفاء پس از قبولی برای داور وجود ندارد.

درصورتی که رسیدگی به دعوا به داور یا داوران معین ارجاع شده و آنان از رسیدگی امتناع کنند، رسیدگی به دعوا در صلاحیت عام محاکم دادگستری قرار خواهدداشت، مگراین که طرفین دوباره به داوری شخص یا اشخاص دیگری توافق کنند.
همانطورکه ملاحظه نمودید، تنظیم قرارداد پیچیدگی های زیادی دارد. بابهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می توانید، دراین خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی(پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه قراردادها، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهدشد و از این بابت خیالتان راحت خواهدبود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.