خلع ید

با بررسی ماهیت، شرایط، ارکان و مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید همراه شما هستیم.

یکی از دعوای راجب اموال غیرمنقول مثل: زمین، باغ، خانه ‌و… دعوای خلع ید (کوتاه کردن دست یا اختیارهای فردی) که مال غیرمنقول را توقیف کرده است و دعوایی است که مالک اصلی مال غیرمنقول علیه متصرف غیر قانونی اقامه می­کند و اگر کسی ملکی را بدون اینکه حقی بر آن داشته باشد و بدون رضایت مالک تصرف کند، غاصب محسوب و ضامن عین و منافع ملک می­ باشد. مالک ملک می ­تواند از طریق دادخواست، خلع ید غاصب و اجرت‌المثل مدت زمان تصرف را بخواهد.

ید

دست نهادن، تسلط و در اختیار داشتن چیزی که به سبب آن ادعای شخص مسلط و مسئولیت اثبات می‌شود.

خلع ید

اگر کسی ملکی را بدون این­که حقی بر آن داشته باشد و بدون رضایت مالک تصرف کند، غاصب محسوب و ضامن عین و منافع ملک می­باشد و مالک رسمی ملک می ­تواند از طریق دادخواست، خلع ید غاصب و اجرت‌المثل مدت زمان تصرف را بخواهد.

دعوای خلع ید

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) است و امکان طرح شکایت کیفری آن وجود ندارد و چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و ابنیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرفات متصرف نباشد می ­تواند با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع صالح قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را نماید.

انواع دعوای خلع ید

دعوای خلع ید دارای انواع مختلفی به شرح ذیل است که آگاهی از آن در نحوه طرح دعوا مفید فایده است که عبارتند از؛

1.خلع ید امانی

در این حالت مالک ملک و طرف مقابل یک قرارداد را برای مدت مشخصی منعقد کرده‌اند و پس از پایان قرارداد باید شخصی که ملک را به امانت گرفته آن را به صاحبش برگرداند و درصورت عدم تسلیم ملک، مالک می‌تواند علیه طرف مقابل دعوا خلع ید امانی را تنظیم کند و اگر زمان مشخصی برای قرارداد امانی در نظر گرفته نشده باشد، مالک تنها درصورتی که مطالبه ملک صورت گرفته باشد، می‌تواند دعوا خلع ید امانی را مطرح کند.

2.خلع ید غاصبانه

در خلع ید غاصبانه بین مالک و فردی که ملک را غصب کرده قراردادی وجود ندارد، بنابراین مالک برای طرح دعوا باید غیرقانونی بودن تصرف ملک توسط طرف مقابل را به دادگاه ثابت کند. همچنین در این روش باید مالک سندرسمی ملک را برای اثبات مالکیت و طرح دعوا ارائه کند، تا دادگاه رسیدگی به پرونده خلع ید را در دستور کارش قرار دهد.

3.خلع ید مشاعی

اگر مال مشاع توسط یک یا چند نفر از شرکاء مورد غصب قرار گرفته باشد و سایر نفرات می‌توانند علیه آن‌ ها دعوای خلع ید را مطرح کنند. دادگاه به درخواست خلع ید رسیدگی می‌کند و مال مشاع را از افرادی که آن را غصب کرده‌اند، پس می‌گیرد.

شروط لازم طرح دعوای خلع ید

برای طرح دعوای خلع ید وجود شرط ذیل لازم و ضروری است و باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد که عبارتند از؛

1. مالک بودن خواهان،

نکته: ارائه سندرسمی مالکیت اعم از سند ثبتی، حکم قطعی ثبت یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان، الزامی است.

1.  تصرف خوانده،
2. غیرقانونی وغیرمجاز بودن تصرف (غصبی).

ارکان ضروری طرح دعوای خلع ید

ارکان ضروری برای طرح دعوا خلع ید به شرح ذیل عبارتند از؛

1. غیرمنقول بودن مال،
2. استیلاء بر مال توسط مدعی علیه،
3. عدوانی بودن تصرف،
4. مالکیت خواهان.

مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید

برای طرح دعوا خلع ید باید مدارک ذیل را جهت ارائه به محضر دادگاه آماده کرد که به شرح ذیل عبارتند از؛

• اصل و تصویر مصدق سند مالکیت (سندرسمی ملک یا حکم قطعی ثبت) باغ، زمین، خانه و…،
• اصل و تصویر مصدق اوراق هویت (شناسنامه یا کارت ملی) به منظور احراز هویت مالک،
• استماع شهادت شهود و مطلعین درباره مالکیت ملک،
• ارائه درخواست جلب نظر کارشناس،
• درخواست استعلام،
• شماره پرونده استنادی،
• ارائه مدارک تحقیقات منطقه‌ای و محلی،
• ارائه معاینه محلی توسط کارشناس و ارائه نظر کارشناس،
• سایر دلایل و منضمات.

عدم استماع دعوای خلع ید مستند به سند عادی

چنانچه ملکی سندرسمی نداشته باشد یا در اصل مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد، طرح دعوای خلع ید قابل استماع نیست. در چنین موردی، خواهان باید در ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سندرسمی نموده و پس از دریافت سندرسمی به نام خود، دادخواست خلع ید را تقدیم کند، تقاضای رسیدگی به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سندرسمی با خلع ید در یک دادخواست بلامانع است.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید

طبق قانون دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، حتی برفرض اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و مرجع صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است.

به­ علاوه اینکه دعاوی مرتبط با دعوای خلع ید ‌مثل: قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم (ارزش‌گذاری) ‌کرده باشد. بدین ‌ترتیب هزینه دادرسی هریک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود و دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آن ها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند، برای مثل اگر دعاوی اجرت‌المثل، همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه قابل رسیدگی می‌باشد.

مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید

مراحلی که دادگاه به این دعوا رسیدگی می‌کند عبارتند از؛

1. احراز مالکیت خواهان از طریق سندرسمی ارائه شده برای ملک،
2. تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده ملک،
3. تحقیق محلی و اعزام کارشناس جهت بررسی اینکه خوانده در ملک مورد مالکیت خواهان سکونت دارد یا خیر،
4. اثبات مشروعیت سکونت در ملک توسط خوانده،
5. صدور حکم خلع ید درصورت­عدم مقبول مشروعیت سکونت خوانده در محل.

اجرای حکم خلع ید

اجرای حکم خلع ید منوط است به تقاضای ذی­ نفع (محکوم­ له) یا وکیل یا نماینده قانونی او پس از صدور حکم و قطعی ­شدن آن، برای صدور اجرائیه و اگر محکوم از اجرای حکم دادگاه تمرد کند، مأمورین اجرای حکم طبق دستور دادگاه اقدام به اجرای آن خواهند نمود و در زمان اجرای حکم خلع ید، هرگاه متصرف ملک، همان شخص خوانده باشد، حکم علیه او اجراء می­ شود، اما اگر ملک در تصرف شخصی غیر از خوانده باشد اجرای حکم به تأخیر نمی­افتد. مگر شخص مذکور مدعی وجود حقی برای خود در ملک مورد نظر باشد و دلایلی هم برای اثبات آن ارائه دهد. متصرف 1 هفته مهلت دارد به دادگاه صالح مراجعه کرده و ظرف 15 روز قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم ارائه کند، در غیر اینصورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

موارد تأخیر در اجرای حکم خلع ید

از اصول اجرای حکم خلع ید پس از قطعی ­شدن آن فوری است، اما گاهی ملک موضوع حکم در وضعیتی است که اجرای حکم را با تأخیر مواجه می­کند که این موارد به شرح ذیل عبارتند از؛

• یکی از اسباب تأخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌علیه در ملک است، حکم دادگاه در اصول نسبت به اشخاصی قابل اجراست که در جریان دادرسی حاضر بوده‌اند، اما در برخی موارد قانونگذار بطور استثناء اجرای حکم علیه ثالث را ممکن می­داند، طبق قانون اجرای احکام مدنی اگر عین ملک در تصرف غیر محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اجرا نیست، مگر اینکه ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی ارائه نماید، که در این ­صورت اجرای حکم با تأخیر مواجه خواهد شد، قانونگذار 1 هفته به ثالث مهلت می­دهد تا اقدام به طرح دعوا نموده و ظرف 15 روز قرار تأخیر اجرای حکم را ارائه نماید، در غیر این صورت حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا خواهد شد.
• طبق قانون اجرای احکام مدنی، زراعت محکوم‌علیه در ملک ممکن است، باعث تأخیر در اجرای حکم شود و اگر متصرف اقدام به زراعت کرده باشد و موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌علیه ملزم می­ شود، فوری محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید و در این حالت تأخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد شد و اگر زمان برداشت محصول نرسیده باشد، محکوم‌له مختار است به یکی از دو شیوه ذیل عمل کند؛

1. یا بهای زراعت متصرف را بپردازد و بدون تأخیر ملک را تحت تصرف خود درآورد،
2. یا ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌علیه قرار دهد و اجرت‌المثل این مدت را از او مطالبه نماید.

نکته: اگر محکوم‌له شیوه دوم را انتخاب کند، حکم خلع ید با تأخیر اجرا می­ شود و البته محکوم‌له برای این مدت مستحق اجرت‌المثل زمین خود خواهد بود.

درخواست اجرت­ المثل در دعاوی خلع ید و تخلیه ید

منظور از اجرت­ المثل، مزد و بهای مدت زمانی است که متصرف به صورت غیرقانونی و به ناحق از مال ذکر شده استفاده کرده است، لذا مالک می­ تواند همراه با طرح دعوا خلع ید، اجرت­ المثل زمان تصرف را نیز مطالبه کند.

طرح دعوای خلع ید ملک علیه ایادی متعاقب

ممکن است شخصی ملک را از متصرف اولیه غصب کند و دیگری، ملک را از تصرف غاصب دوم خارج کند و به همین ترتیب هر غاصبی مال را از غاصب قبلی خود غصب نماید. در این صورت مالک می­ تواند دادخواست را به طرفیت هریک از غاصبین یا همه آن ها مطرح نماید.

قلع و قمع بنا و اشجار پس از خلع ید

اگر متصرف در طول دوره تصرف خود، اقدام به ایجاد بنا یا غرس اشجار کرده باشد، حکم خلع ید برای قلع و قمع بنا و قطع اشجار کافی نیست و باید هر دو خواسته، ضمن دادخواست واحد مطرح شود و اگر احداث بنا یا غرس اشجار با اجازه مالک بوده، امکان صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و قطع اشجار وجود ندارد.

چگونگی اعتراض به اجرای حکم خلع ید

طبق قانون آیین دادرسی مدنی، اگر رأی صادره از سوی قاضی پرونده درخصوص اجرای حکم خلع ید موجب ضایع شدن در حق یکی از اشخاص پرونده گردد، او می­ تواند نسبت به حکم صادر شده در هر مرحله­ ای از رسیدگی اعتراض نماید، شکایت و دفاع در دعوای مذکور در تمامی روند اجرای پرونده، بدون رعایت تشریفات مربوط به آیین دادرسی و پرداخت هیچگونه هزینه­ ای است.

نکته­ های مهم دعوای خلع ید

1. خواهان باید مالک رسمی ملک باشد و در غیر اینصورت، رأی قطعی بر مالکیت داشته باشد، (اگر این شرط وجود نداشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد)،
2. اگر شخص تصرف‌ کننده در ملک بدون اجازه بنایی ساخته یا باغی احداث کرده باشد و مالک از این امر ناراضی باشد، باید ضمن دعوای خلع ید برای حکم قلع و قمع نیز دادخواست داده شود و الا پس از خلع ید درختان باید باقی بمانند،
3. اگر ملک به شخص سومی توسط خوانده واگذار شده باشد، طبق قانون اجرای احکام مدنی، حکم خلع ید اجرا می‌شود، مگر اینکه متصرف ادعایی برای تصرف منافع مال ارائه کند که در این صورت بررسی می‌شود،
4. می‌توان از دادگاه علاوه برخلع ید، پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف نیز تقاضا کرد که برای روزهای تصرف باید توسط متخلف پرداخت شود،
5. در مورد املاک مشاع اگر بین شرکاء نحوه‌ تصرف­ های هر شخص معین شده باشد، دادگاه دعوای خلع ید را نمی‌پذیرد،
6. خلع ید هم برای عین مال و هم برای منافع آن قابل اجراء است، یعنی مستأجر قانونی می‌تواند خلع ید مستأجر تصرف‌کننده را خواستار شود،
7. اگر ملک بازداشت یا در رهن باشد، باز هم دعوای خلع ید قابل طرح است.

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی

تشریفات رسیدگی

در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی­ باشد و رسیدگی خارج از نوبت انجام می­ شود، درحالی ­که در خلع ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است.

 ماهیت دعوا

دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است، ولی دعوای تصرف عدوانی به 2 شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.

ذی­ نفع دعوا

در دعوای خلع ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یا نماینده حقوقی وی می­ تواند طرح دعوی نماید، درحالی ­که در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافی است. حتی اگر مستأجر، مباشر، خادم، رعیت یا کارگر باشد.

 حدود طرح دعاوی

دعوای خلع ید درخصوص اموال غیرمنقول فقط مطرح نمی‌شود و اموال منقول را نیز شامل می‌شود، اما تصرف عدوانی فقط نسبت به اموال غیرمنقول مطرح می‌شود.

نحوه اجرای حکم دعاوی

در دعوای خلع ید نیاز به تشریفات دارد و باید رأی قطعی شود و درخواست اجرا باید صورت گیرد. درصورتی ­که در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن ندارد.

 هزینه دادرسی

در دعوای خلع ید باتوجه به اموال غیرمنقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می­ شود و هزینه دادرسی آن‌ ها طبق دعاوی مالی محاسبه می‌شود، درصورتی ­که هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد.

نقطه اشتراک دعاوی خلع ید با تصرف عدوانی

مهمترین نقطه اشتراک دعوای خلع ید با تصرف عدوانی که ممکن است، افراد شاکی را در طرح دعوا به اشتباه بیندازد، غیرقانونی و بدون اجازه بودن تصرف مال است.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

اذن و اجازه مالک

خلع ید مخصوص مواردی است که تصرف ملک بدون اذن و اجازه مالک صورت می­ پذیرد، اما در دعوای تخلیه ید قرارداد، اذن و اجازه مالک وجود دارد.

رابطه قراردادی

برای دعاوی تخلیه ید وجود قرارداد ضروری است، در حالی که برای دعاوی خلع ید نیازی به وجود قرارداد نیست و فقط تصرف مال برای شروع دادرسی کافی می ­باشد.

موضوع دعوا

در دعوای خلع ید فقط مال غیرمنقول مورد بررسی قرار می ­گیرد، اما دعوای تخلیه ید هم برای اموال منقول و هم برای اموال غیرمنقول قابلیت مطرح شدن دارد.

انقضاء رابطه قراردادی

دعوای تخلیه ید بلافاصله بعد از منحل شدن و انقضاء مدت زمان قرارداد از سوی مالک قابل طرح است، اما در دعاوی خلع ید در هر زمانی می ­تواند خواستار آن گردد.

نکته: اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد، اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند، قرار عدم استماع دعوی صادر می­ شود.

وکیل متخصص در دعوای خلع ید

کلیه فارغ التحصیلان رشته های حقوقی، پس ازشرکت درآزمون وکالت و قبولی درآزمون و بررسی صلاحیت های فردی توسط وزارت اطلاعات، به کارآموزی وکالت مشغول می‌شوند.

در طول این این دوره کارآموزی 18 ماهه باکلیه دعاوی و پرونده‌ها اشنا شده و ضمن کارآموزی نزد وکیل سرپرست که وکیل پایه یک دادگستری می باشد مورد ارزیابی عملی قرار گرفته و سپس از طریق شرکت در اختبار و ارائه تکالیف کارآموزی، موفق به دریافت پروانه وکالت پایه یک دادگستری می‌شوند و صلاحیت ورود به تمامی دعاوی به عنوان وکیل راخواهند داشت.

اما در ایران وکیل تخصصی برای دعوای خلع ید یا هر موضوع دیگری وجود ندارد و معمولا خود وکلا با توجه به میزان علاقه و مطالعاتی که در این مسیر انجام داده اند، اقدام به انجام تخصصی موضوع وکالت می‌نمایند.