دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

با موضوع بررسی شرایط صدور دستور فروش و تقسیم ملک مشاع همراه شما هستیم.

 

بحث اموال و مالکیت بر اموال، شامل دو دسته مال اعم از منقول و غیر منقول می شود.

گاهی ممکن است شراکت در ملک به صورت اختیاری باشد و گاهی نیز ممکن است ملک مشترک به نحو قهری مثلا ارث به ما منتقل شده باشد.

اعمال حق مالکیت بر روی اموال و املاک مشاع قطعا مالکین را با محدودیت هایی مواجه ساخته و تصمیم به جداسازی سهم از دیگران می تواند موجب بهره برداری بهتر از اموال شود.

مقاومت بعضی از ورثه در قبال تقسیم ارث، و یا شریک مال مشاعی، پای دعوایی را به دادگاه حقوقی باز می کند که از آن به درخواست دستور فروش و تقسیم ملک مشاع تعبیر می شود.

در این نوشتار سعی داریم تا زوایای مختلف و نمونه پرونده دستور فروش ملک مشاع را برای عزیزان بررسی کنیم.

این نوشته به همت دفتر حقوقی و وکالت محمد رضا مهری یکی از ده وکیل برتر ملکی در شمال تهران آماده انتشار در وب سایت تخصصی حقوقی موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تهیه شده است.

نکات مهم در بررسی پرونده دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

تفاوت دستور فروش با حکم به فروش ملک یا مال چیست؟

آیا امکان عدول از دستور فروش توسط قاضی وجود دارد؟

ده وکیل برتر ملکی شمال تهران چه ویژگیهایی دارند؟

هزینه پرونده دستور فروش ملک مشاع چگونه تعیین می شود؟

دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی مالکیت چگونه صادر می شود؟

برای رفع اثر از دستور فروش ملک بازداشتی و رهنی چه اقدامی لازم است؟

ملک مشاع چیست؟

ماده ۵۷۱ قانون مدنی

شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

بسیاری از زوجین هنگام خرید منزل مسکونی، تمایل به خرید ملک به صورت سه دانگ سه دانگ دارند.

در این حالت اصطلاحا دو نفر مالک مشاعی ملک هستند.

در واقع هر کدام از شرکا که باید دو نفر یا بیشتر باشند تا بحث اشاعه مصداق یابد بر هر جزء از ملک مالکیت دارند.

این شراکت در مثال فوق اختیاری بوده و طرفین با قصد و اختیار در ملک شریک می شوند.

اما فرض کنید، خانمی در قبال مطالبه مهریه خود، سه دانگ یا کمتر و بیشتر از ملک شوهر خود را تملک نموده است.

این شراکت نیز مشاعی بوده ولی دو طرف به صورت قهری و به حکم قانون با هم شریک شده اند.

استفاده هر یک از شرکاء بدون اذن و رضایت سایر شرکاء، ممنوع بوده و علاوه بر تعقیب حقوقی و کیفری مستلزم پرداخت خسارت نیز می باشد.

تقسیم ملک مشاعی چیست؟

در بحث حقوق املاک، جهت تقسیم ملک، بحث افراز پیش می آید.

تقسیم و تعیین سهم هر یک از مالکین ملک مشاعی، تقسیم به افراز نامیده می شود.

این بحث زمانی پیش می آید که شرکا بر تقسیم ملک مشاعی هیچ توافقی نداشته و کار به اداره ثبت اسناد خواهد کشید.

اگر شرکا ملک در موضوع تقسیم اختلاف نظر داشته و حاضر به توافق در موضوع تقسیم نباشند، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک پرونده را برای افراز بنا به درخواست هر یک از شرکاء تشکیل خواهد داد.

شاید در این موضوع به این نتیجه برسد که ملک غیر قابل افراز است.

تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء، با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

افراز ملک توسط دادگاه

تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. در مال مشاع غیر منقولی که سابقه ثبتی دارد، مرجع نخستین رسیدگی یعنی واحد ثبتی مستفاد از قانون افراز و فروش املاک مشاع، از عنوان افراز استفاده می نماید.

در صورت صدور گواهی عدم قابلیت افراز، گواهینامه به متقاضی یا وکیل وی تسلیم خواهد شد.

تقدیم دادخواست جهت فروش ملک یا مال مشاع

شریک مال مشاع، حال لازم است تا دادخواستی با عنوان درخواست صدور دستور فروش مال مشاع به دلیل عدم قابلیت افراز به دادگاه تقدیم نماید.

با توجه به گواهینامه عدم افراز صادر شده از سوی اداره ثبت، دادگاه حقوقی معمولا در صورت فراهم بودن سایر شرایط در جلسه اول رسیدگی دستور فروش ملک را صادر و ابلاغ می کند.

هر چند که این دستور قابل تجدید نظر خواهی از سوی طرفین است، اما موضوع ترافعی محسوب نمی شود.

البته مالکین مشاعی می توانند با توافق یکدیگر، حتی بعد از صدور دستور فروش نیز هر نوع توافقی در ملک مشاع و مشارکتی داشته باشند.

ملک غیر قابل افراز چگونه قابل تشخیص است؟

به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد . ( مواد ۵۸۹ تا ۵۹۵ قانون مدنی )

موارد منع افراز املاک و اراضی

۱-   مطابق ماده ۵۹۵ قانون مدنی

هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.

۲-   طبق ماده ۵۹۷ قانون مدنی

تقسیم ملک از وقف جایز است. ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

۳-   برابر قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی

اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست.

طبق ماده ۵۹۳ قانون مدنی

ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.

۴- بر اساس نظر مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه

هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. اگر برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد

هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.

تفکیک ملک مشاعی چگونه صورت می گیرد؟

با تقسیم مال غیر منقول اعم از مشاع یا غیره، به دو یا چند قطعه معین، عمل تفکیک ملک انجام می شود.

برای تفکیک ملک الزامی به شریک داشتن نداریم. بلکه هر مالک مستقلی نیز برای تقسیم زمین خود به قطعات کوچکتر از روش تفکیک استفاده خواهد نمود.

دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

دادخواست تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز

یکی از شرکای ملک مشاعی حاضر به ادامه شراکت اختیاری یا قهری در ملک مشترک نیست.

در این حالت ابتدا باید درخواست افراز به اداره ثبت تقدیم شود و در صورت گواهی ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن، در خصوص املاک در صورتی که دعوی در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، باشد یا در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول، حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، باشد و یا میان شرکا غایب یا مهجوری باشد، تقسیم را از دادگاه درخواست می نماید.

این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد.

هزینه های افراز ملک مشاعی

ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد:

هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد.

بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.

تفاوت تفکیک و افراز

۱-    تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع ، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد،

بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.

۲-    پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است ، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد.

۳-    در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد.

۴-   مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد.

‌ماده چهارم ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع-

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد.

۵-   تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد.

۶-   در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد ، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد.

۷-   سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد، افراز با دادگاه خواهد بود.

۸-   در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق صورت می گیرد ، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه سند مالکیت و گواهی عدم افراز و مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، به این دفاتر مراجعه نمائید.

سهم هر یک از شرکا به صورت وجه نقد به حساب وی واریز شود تقسیم مال مشترک به ص

‌ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی

در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود.

‌فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آن که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

عنوان خواسته

دستور فروش ملک مشاع

برای ثبت دادخواست دستور فروش ملک مشاع باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه فرمایید.

پس از ثبت نام در سامانع جامع ابلاغ الکترونیک و اطلاع رسانی پرونده قوه قضاییه، امکان ثبت درخواست دستور فروش ملک مشاع از طریق خودکاربری یا دفاتر خدمات قضایی فراهم خواهد شد.

پس از ثبت دادخواست، معمولا با فاصله ای چند روزه، دادخواست شما ارجاع شده و اطلاعات آن در حساب کاربری شخصی شما قرار خواهد گرفت.

نوع این دعوا غیر مالی محسوب شده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی خواهد بود.

سند مالکیت ملک و مشخصات سایر شرکاء را همراه داشته باشید.

اگر در پرونده درخواست دستور فروش ملک مشاع از خدمات وکیل پایه یک دادگستری استفاده می کنید حتما در نظر داشته باشید که اصل مدارک را جهت تصدیق به وکیل ارائه نمایید.

آیا در پرونده درخواست دستور فروش ملک مشاع دادگاه کارشناس تعیین می کند؟

با توجه به اینکه در اینگونه پرونده ها معمولا گواهی عدم افراز از ثبت باید ضمیمه درخواست شده باشد نیازی به تعیین کارشناس نیست.

اما در صورت صدور دستور فروش ملک مشاعی و عدم تراضی مالکین و شرکا بر قیمت و نحوه فروش، ملک به مزایده گذارده خواهد شد.

در این صورت مزایده برگزار می شود.

اما قبل از انجام تشریفات مزایده، قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری و با ارجاع دادگاه تعیین می شود.

هزینه های کارشناسی و اجرا از مستنکف دریافت خواهد شد.

مشاوره حقوقی دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری بنا به مقتضیات روز جامعه تصمیم به اجرایی کردن سریعتر پروژه استارت آپ وکیل در ایران نموده است.

با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی.

کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر.

کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران.

سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.

دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.

ارائه منظم اطلاعات و مشاوره حقوقی رایگان صرفا از طریق درج مقالات علمی حقوقی.

امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.

مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.

عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.

امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.

قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.

خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.

خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.

در صورت نیاز به خدمات مشاوره حقوقی، تهیه و تنظیم لوایح و دادخواست و شکواییه های حقوقی، تنظیم قرارداد های حقوقی، مالیاتی و اداری با دفتر حقوقی محمد رضا مهری متانکلائی تماس بگیرید.