نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها

نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها

بازسازی و نوسازی آپارتمان ها به دلایل زیادی از جمله فرسودگی و سال خورده بودن آپارتمان ها امروزه رواج بسیاری دارد. گاهی اوقات فرسودگی آپارتمان ها به حدی است که جان ساکنان را نیز به خطر می اندازد. از این رو، این گونه آپارتمان ها نیاز به نوسازی و بازسازی دارد. هنگامی که مالکان واحد های یک آپارتمان، قصد بازسازی و نوسازی آپارتمان های خود را دارند ممکن است برخی از مالکان مخالف نوسازی آپارتمان باشند. در این هنگام، نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها نمایان می‌شود. دپارتمان تخصصی حقوق املاک و مستغلات و تیم پژوهشی گروه وکلای مهر و موسسه حقوقی مهر پارسیان در تهران، با مشاوره محمد رضا مهری بهترین مشاور املاک در تهران، متنی تهیه نموده که متضمن چگونگی حل مشکل نوسازی ساختمان با وجود مخالفات همسایه ها، مرجع رسیدگی به دادخواست تجویز نوسازی آپارتمان با وجود مخالفت همسایه ها و مرجع صالح جهت حل و فصل اختلافات بین اهالی ساختمان، می‌باشد.

سوالات رایج و متداول در خصوص نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها

  • آیا نوسازی آپارتمان با وجود مخالفت همسایه ها امکان‌پذیر است؟ در صورتی که همسایه اجازه نوسازی ساختمان را ندهد چه راهکار حقوقی وجود دارد؟
  • دعوای تجویز نوسازی ساختمان و آپارتمان به کدام مرجع تقدیم می‌شود و نحوه رسیدگی چگونه است؟
  • آیا امکان اعتراض به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری مبنی بر لزوم نوسازی ساختمان وجود دارد؟ برای نوسازی ساختمان های قدیمی و به اصطلاح کلنگی چه راه قانونی وجود دارد؟
  • جهت مشاوره حقوقی با وکیل خوب ملکی در تهران و یافتن موسسه حقوقی معتبر در تهران چه باید کرد؟
وکیل پایه یک جهان کودک

ساختمان هایی که قدمت طولانی دارند و چندین سال از عمرشان می گذرد نه تنها کلنگی محسوب شده و قیمت فروش آن‌ها کاهش می یابد بلکه ممکن است خطرات مالی و جانی در اثر فرسودگی به بار بیاورد. لذا برخی از مالکان جهت جلوگیری از ضرر و زیان جهت نوسازی و بازسازی آپارتمان باشند که ممکن است برخی از مالکان دیگر با نوسازی آپارتمان مخالفت نمایند.  از این رو مالکان هر یک از واحدهای آپارتمانی مطابق قانون تملک آپارتمان ها وظایف و تکالیفی بر عهده دارند که می‌بایست مطابق قوانین جهت نوسازی آپارتمان اقدام نمایند.

راهکار قانونی برای بازسازی آپارتمان در صورت مخالفت همسایه ها

چنانجه برخی از مالکان موافق نوسازی آپارتمان و برخی مخالف باشند قانون تملک آپارتمان در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها مقرره ای وضع نموده است تا موافقان نوسازی آپارتمان چنانچه الزامی بودن نوسازی و باز سازی را اثبات نمایند بتوانند اقدام به تغییرات در ظاهر آپارتمان نمایند. ماده ۱۳ اشعار می دارد:
« در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای ان موافق نباشند، ان دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوریکه برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.»

مشاوره مالیاتی شمال تهران

بنابراین چنانچه به تشخیص و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، موجب ضرر و زیان باشد قاضی حکم به بازسازی و نوسازی می‌دهد. گاهی اوقات در تصمیم گیری کارشناسان نیز اختلاف بوجود می‌آید که در این قبیل موارد قاضی بر اساس نظر اکثریت اقدام به صدور رای می‌نماید.

امکان تعیین کارشناسان رسمی دادگستری توسط مالکان ساختمان

مطابق قانون تملک آپارتمان ها، مالکان اعم از مخالف و موافق می‌توانند با تراضی کارشناسان را انتخاب نمایند و البته در صورت عدم توافق مالکان در انتخاب کارشناس، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هییت مدیره به انتخاب کارشناس مبادرت می ورزد.

 

مرجع صالح به رسیدگی در خصوص نوسازی آپارتمان در صورت مخالفت همسایه ها

در مورد صلاحیت رسیدگی در خصوص نوسازی آپارتمان با مخالفت همسایه ها می توان گفت مطابق رویه قضایی و با وحدت ملاک از بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ موافقان می‌توانند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند و دادخواستی مبنی بر نیاز ضروری به نوسازی آپارتمان، به شورای حل اختلاف تقدیم نمایند. پس از تقدیم دادخواست شورای حل اختلاف با ارجاع پروند به نظر کارشناس، از کارشناسان رسمی دادگستری که مطابق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها باید ۳ نفر باشند می خواهد که در مورد بازسازی یا عدم بازسازی تصمیم گیری نمایند.

تکالیف و حقوق مخالفان نوسازی آپارتمان

قانون تملک آپارتمان ها در خصوص حقوق مخالفان نوسازی نیز سکوت اختیار نکرده و تدابیری اندیشیده است. در حقیقت چنانچه کارشناسان رسمی دادگستری نظر به نوسازی آپارتمان داشته باشند و قاضی شورای حل اختلاف نیز بر اساس نظریه کارشناسی رای به نوسازی آپارتمان صادر نماید، موافقان نوسازی می‌بایست به تامین مسکن مناسب و محل اسکان در مدت نوسازی اقدام نمایند و چنانچه اقدام به تهیه مسکن مناسب با شان مالکان مخالف ننمایند نوسازی آپارتمان را نمی‌توانند آغاز نمایند. لذا ابتدا باید به تهیه مسکن اقدام نموده و پس از انتقال مالکان مخالف اقدام به نوسازی و بازسازی آپارتمان نمایند.

بهترین موسسه داوری در ایران

در واقع قانون از یک طرف خواسته است  مخالفان نوسازی بهانه دیگری نداشته باشند جرا که ممکن است برخی از مخالفان بهانه ای همچون عدم توانایی مالی را به شورا اعلام نمایند. از سوی دیگر مخالفان نوسازی نیز نمی‌توانند به این موضوع دل خوش نمایند چرا که مطابق قانون پس از نوسازی آپارتمان حصه هر یک از مخالفان و موافقان و همچنین هزینه‌های تجدید بنا تعیین می‌شود و در نهایت سهم همسایه های مخالف و هزینه‌هایی که جهت اجاره مسکن آن‌ها شده است از آن‌ها دریافت خواهد شد. البته چنانچه مخالفان نوسازی توانایی استرداد هزینه‌های صورت گرفته را نداشته باشند مطابق قانون مالکان طلبکار خواهند توانست حکم توقیف اموال طلبکار را اخذ نمایند.

چگونگی دریافت حکم توقیف اموال مالکان بدهکار

چنانچه پس از نوسازی آپارتمان، مالکان بدهکار نخواهند دین خود را به طلبکارها پرداخت نمایند ضمانت اجرای توقیف اموال پیش‌بینی شده است که بدهکار می‌تواند همان واحد آپارتمانی بدهکار که نوسازی شده است را توفیف نمایند تا از محل فروش ملک توسط دادگاه، طلبکار بتواند طلب خود را وصول نماید.

عدم ترک آپارتمان پس از حکم شورای حل اختلاف

 در برخی پرونده‌ها مشاهده شده است حتی بعد از تمهیدات قانونی و رای شورای حل اختلاف همسایه مخالف با نوسازی اقدام به تمکین رای نمی‌نماید در این خصوص باید توجه داشت مطابق تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها، رییس مجتمع قضایی محل وقوع ملک پس از درخواست مدیر آپارتمان، دستور تخلیه آپارتمان صادر می‌نماید.

انتخاب بهترین وکیل ملکی در تهران

همانطور که بیان شد فرسودگی ساختمان ممکن است موجبات ضرر و زیان های مالی و خدای ناکرده جانی به بار بیاورد لذا چنانچه شما عزیزان در آپارتمانی سکونت دارید که نیاز مبرم به نوسازی و بازسازی دارد و در این میان جهت بازسازی مخالفانی دارید قبل از هر اقدامی جهت تشکیل پرونده با بهترین وکیل ملکی تهران مشورت نمایید. موسسه حقوقی طلیعه عدالت و مهر پارسیان با بهره مندی از گروه وکلای مهر به مدیریت و سرپرستی محمدرضا مهری که همگی از وکلای خوشنام تهران در دعاوی ملکی می‌باشند مفتخر است به شما عزیزان در تمامی پرونده‌های ملکی مشاوره حقوقی ارائه نموده و قبول وکالت می‌نمایند.

هرخانواده ایرانی صاحب یک وکیل می‌شود

علی مهری-کارشناس ارشد حقوق

مقالات ثبتی

۱۰ دیدگاه

  • سلام در صورت موافقت همسایه مخالف و داشتن واحد کوچکتر ایا ساخت ساختمان مجدد باید حتما بر مبنای قدر السهم باشد یا همسایه مخالف میتواند همان یک طبقه شامل دو واحد را داشته باشد. ایا قانون نوشته ای برای میزان قدر السهم برای این نوع مشکلات وجود دارد.

  • حکم باز سازی بدون اجازه طبقه زیرین و تغییر مکان آشپز خانه و لوله کشی گاز با مسیر طولانی از کف ساختمان علی رغم اعتراض همسایه پایینی چیست؟

  • سلام، بستگی به نوع بازسازی و میزان خسارات احتمالی دارد. بدیهی است مطابق با قوانین و مقررات می بایست از مراجع ذیصلاح قانونی مجوز دریافت فرمایید.

  • با سلام
    ساختمانی داریم که ۴۵ ساله است و اکثریت واحدها موافق ساخت هستند به جز یک واحد، واحد مذکور طی این سالها تلاش کرده با جلب اجازه و در مواردی بدون جلب نظر سایر واحدها و بصورت غیر قانونی تغییراتی در راستای نوسازی راه پله نماید به گونه ای که ظاهر ساختمان فرسوده به نظر نمیاید اما داخل واحدها و مخصوصا طبقات بالا ساختمان مستحکم نیستند،لوله کشی ها فرسوده است و بارها هزینه ایجاد کرده،سقف و دیوارها ترک های بلند دارند و… .معیار تصمیم گیری ۳کارشناسی که فرمودید چیست؟با توجه به زیباسازی هایی که ذکر شد شاید از نظر ظاهری ساختمان فرسوده نباشد اما فرسودگی های داخلی آن چگونه ثابت میشود؟

  • سلام برای گرفتن جواز نوسازی حتما باید کاارشناسان منتخب شورای حل اختلاف نظر به فرسوده بودن ساختمان بدن.
    تعمیر ظاهر ساختمان الزاما به معنی عدم اظهار نظر کارشناسان نیست.
    بعد از تعیین کارشناسان خودتون یا وکیلتون موارد رو به کارشناسان توضیح بدین

  • اپارتمان ۴ واحدی ۶۰ ساله ساکن هستیم یکی از واحد ها مخالف نوسازی هست
    ما زیر زمین ساکنیم و صدای موتورخونه و بوی فاضلاب داخل خونه گاهی استشمام میشه دیوار ها تبله شده هستند و سقف هم تاحدودی تبله شده س
    یکبار هم قسمتی از سقف که بالکن واحد بالایی بود ریزش کرد داخل اتاقمون.
    ایا کارشناسا رای نوسازی میدن به این خونه؟
    برای این شکایت همه ساکنین باید رجوع کنن یا یکی به نمایندگی بقیه موافقان؟

  • سلام مطالب مرتبط با مخالفت همسایه برای نوسازی ساختمان در همین مقاله ای که مطالعه کردین موجود هست.
    در صورت نیاز به مشاوره با وکیل تخصصی ملک با گروه وکلای مهر پارسیان تماس بگیرید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

گروه وکلای مهر| وکیل پایه یک دادگستری